Nếu quý vị đang suy nghĩ đến việc đầu tư vào một dự án EB-5, quý vị cần xem các báo cáo tài chính quan trọng của dự án. Không làm điều này thì thật là liều lĩnh.
Hãy tưởng tượng quý vị đang lên kế hoạch cho một chuyến đi dài bằng ô tô qua một sa mạc không có trạm xăng hoặc các dịch vụ khác. Chắc chắn quý vị sẽ không bắt đầu lái xe mà không kiểm tra xem mình còn bao nhiêu xăng, phải không ạ?
Việc đầu tư cũng vậy. Kiểm tra báo cáo tài chính sẽ giúp quý vị hiểu rõ tình hình tài chính của dự án ngay trước khi đầu tư. Thông tin này là chìa khóa quan trọng để có thể đưa ra một quyết định thông minh.
Báo cáo tài chính giống như đồng hồ đo nhiên liệu của ô tô vậy. Trước khi đầu tư, quý vị cần kiểm tra đồng hồ đo này để tránh gặp rủi ro không đáng có.
Trong bài viết này, chúng tôi đưa ra lời giải thích ngắn gọn về lý do tại sao hầu hết các trung tâm vùng chỉ định EB-5 không chia sẻ báo cáo tài chính. Tiếp đó, chúng tôi sẽ cung cấp một số thông tin cơ bản về báo cáo tài chính, lý do tại sao chúng quan trọng và những gì chúng có thể cho quý vị biết được. Chúng tôi cũng liệt kê các câu hỏi tài chính mà quý vị cần hỏi trước khi đầu tư vào bất kỳ dự án EB-5 nào.
Tại sao hầu hết các trung tâm vùng chỉ định EB-5 không chia sẻ báo cáo tài chính?
Báo cáo tài chính là gì và tại sao lại quan trọng?
Cách đọc và xem xét báo cáo tài chính
Hãy chắc chắn rằng quý vị hiểu báo cáo tài chính của dự án trước khi đầu tư
Các trung tâm vùng chỉ định phải cung cấp báo cáo tài chính theo yêu cầu
-Tại sao hầu hết các trung tâm vùng chỉ định EB-5 không chia sẻ báo cáo tài chính?
Theo lẽ thường, nhà đầu tư sẽ kiểm tra báo cáo tài chính trước khi đầu tư. Các nhà đầu tư bất động sản sẽ không đầu tư nếu chưa xem bảng cân đối kế toán và báo cáo thu nhập của công ty. Tương tự như vậy, các ngân hàng sẽ không cho nhà phát triển dự án vay vốn nếu không xem xét các tài liệu quan trọng này.
Các nhà phát triển dự án thường cung cấp báo cáo tài chính cho các nhà đầu tư. Đó là thông lệ.
Nhưng hầu như không có dự án EB-5 nào trên thị trường chia sẻ báo cáo tài chính với các nhà đầu tư tiềm năng.
Vậy tại sao lại không cung cấp?
Thứ nhất, USCIS không yêu cầu phải cung cấp báo cáo tài chính và luật chứng khoán Hoa Kỳ cũng không yêu cầu đối với các đợt chào bán riêng lẻ.
Thứ hai, nhiều nhà đầu tư EB-5 không phải là nhà đầu tư có kinh nghiệm nên đã không biết và hỏi về báo cáo tài chính.
Thứ ba, các nhà bảo trợ dự án EB-5 chọn phương án không chia sẻ tài liệu này. Chi tiết về điểm này được bàn luận dưới đây.
Nếu việc chia sẻ báo cáo tài chính với các nhà đầu tư tiềm năng là bình thường, vậy tại sao trung tâm vùng chỉ định EB-5 lại chọn không chia sẻ tài liệu này?
Có những lý do phổ biến nhất như sau:
1. Dự án EB-5 mà trung tâm vùng chỉ định đó đang quảng bá là dự án hoàn toàn mới. Dự án không có hồ sơ thành tích hoặc bằng chứng về tính khả thi. Các báo cáo tài chính của công ty dự án EB-5 hoặc “đơn vị tạo việc làm” đơn giản là không tồn tại.
2. Vốn EB-5 được cho công ty dự án vay không được đảm bảo bằng bảo lãnh hoàn trả từ một công ty tách biệt. Do đó, không có báo cáo tài chính của công ty bảo lãnh.
3. Báo cáo tài chính của công ty dự án EB-5 cho thấy tình trạng “tồi tệ”. Rất có thể, bảng cân đối kế toán của công ty dự án cho thấy có rất ít hoặc không có vốn chủ sở hữu. Bảng cân đối kế toán có thể cũng tiết lộ có những khoản nợ lớn. Báo cáo thu nhập có thể cho thấy có rất ít hoặc không có doanh thu. Báo cáo thu nhập cũng có thể cho thấy có những khoản lỗ đáng kể. Vì những vấn đề này, trung tâm vùng chỉ định EB-5 không tích cực chia sẻ những tài liệu này với các nhà đầu tư EB-5 tiềm năng. Họ sợ làm mất lòng tin của những nhà đầu tư EB-5 tiềm năng này.
Trung tâm vùng chỉ định cũng có thể cho rằng việc giữ lại báo cáo tài chính là có thể chấp nhận được vì luật pháp Hoa Kỳ không yêu cầu phải chia sẻ tài liệu này.
Cho dù lý do là gì đi chăng nữa thì việc không chia sẻ báo cáo tài chính là sai. Các nhà đầu tư EB-5 được yêu cầu bỏ tiền của họ (mà trong nhiều trường hợp là số tiền tiết kiệm cả đời) vào một dự án mà họ không biết tất cả các chi tiết tài chính. Chúng tôi hy vọng rằng vì bài đăng này, tất cả các nhà đầu tư EB-5 tiềm năng sẽ nhất quyết xem báo cáo tài chính trước khi đầu tư vào dự án EB-5.
Nếu trung tâm vùng chỉ định EB-5 từ chối cung cấp báo cáo tài chính liên quan cho các nhà đầu tư tiềm năng thì đó là một dấu hiệu cảnh báo nghiêm trọng. EB5AN rất vui được chia sẻ báo cáo tài chính của tất cả các dự án EB-5 của chúng tôi với các nhà đầu tư EB-5 tiềm năng.
Chúng tôi cũng hy vọng rằng bài đăng này sẽ khuyến khích các trung tâm vùng chỉ định lớn khác chia sẻ báo cáo tài chính cho các dự án EB-5 của họ. Làm như vậy sẽ tăng tính minh bạch trong ngành EB-5 và giúp các nhà đầu tư EB-5 đưa ra quyết định đầu tư tốt hơn, sáng suốt hơn.
Báo cáo tài chính là gì và tại sao lại quan trọng?
Các chi tiết dự án như vị trí, quy mô và loại dự án sẽ không giống nhau tùy theo từng dự án. Điều này có thể khiến các nhà đầu tư khó so sánh các dự án. Tuy vậy, báo cáo tài chính được dùng làm tiêu chuẩn để đo lường các dự án với nhau.
Các nhà đầu tư thường xem xét ba báo cáo chính để hiểu tình hình tài chính của công ty: bảng cân đối kế toán, báo cáo thu nhập và báo cáo lưu chuyển tiền tệ. Mỗi tài liệu này cung cấp những hiểu biết khác nhau về tình trạng và hiệu quả tài chính của công ty.
Trong bối cảnh đầu tư EB-5, cả ba báo cáo nêu trên đều hữu ích. Bảng cân đối kế toán và báo cáo thu nhập là cực kỳ quan trọng. Ít quan trọng hơn là báo cáo lưu chuyển tiền tệ, cho thấy tiền của công ty đến từ đâu và đi đâu.
Chương trình EB-5 tập trung vào việc tạo việc làm. Mục tiêu này gắn liền trực tiếp với những gì công ty sở hữu (bảng cân đối kế toán) và số tiền công ty kiếm được (báo cáo thu nhập). Ngoài ra, nếu một dự án thành công và kiếm được tiền (báo cáo thu nhập), dự án mới có thể hoàn trả vốn đầu tư EB-5.
Vì những lý do này, bài đăng này sẽ tập trung vào bảng cân đối kế toán và báo cáo thu nhập. Hai loại báo cáo này sẽ cho thấy mức độ lành mạnh, ổn định và có lợi nhuận của một công ty về mặt tài chính. Đây là những yếu tố thiết yếu góp phần vào sự thành công của dự án EB-5 và việc hoàn trả vốn đầu tư EB-5 đúng hạn.
Cách đọc và xem xét báo cáo tài chính
Sau đây là cái nhìn chi tiết hơn về các loại báo cáo và một số hướng dẫn cơ bản về cách xem xét các loại báo cáo này.
Bảng cân đối kế toán
Bảng cân đối kế toán cho thấy tài sản và nợ phải trả của công ty tại một thời điểm cụ thể. Bảng cân đối kế toán cung cấp một cái nhìn tổng quan về những gì công ty sở hữu (tài sản) trừ đi những gì công ty nợ (nợ phải trả), đó là những gì công ty còn lại cho các cổ đông (vốn chủ sở hữu).
Tài sản: Bảng cân đối kế toán bắt đầu bằng việc liệt kê các tài sản. Tài sản là những gì công ty sở hữu. Chúng bao gồm tài sản lưu động (như tiền và các khoản tương đương tiền) và tài sản cố định (như bất động sản, nhà xưởng và thiết bị). Đối với dự án bất động sản thì số lượng bất động sản và hàng tồn kho bất động sản là tài sản quan trọng nhất.
Nợ phải trả: Phần quan trọng thứ hai trên bảng cân đối kế toán là nợ phải trả. Đây là tất cả các khoản nợ của công ty và các khoản thanh toán mà công ty cần phải thực hiện. Trong dự án bất động sản, khoản này thường bao gồm các khoản thế chấp và các khoản vay khác cũng như các khoản phải trả và chi phí tích dồn. Tổng số nợ phải trả so với tổng tài sản sẽ cho quý vị biết hệ số đòn bẩy tài chính của công ty vào thời điểm đó.
Vốn chủ sở hữu: Đây là giá trị còn lại khi quý vị trừ đi các khoản nợ của công ty khỏi tài sản của công ty. Phần vốn chủ sở hữu sẽ hiển thị “giá trị ròng” có hiệu lực của một công ty cho các cổ đông hoặc thành viên của công ty đó
Đối với các nhà đầu tư EB-5, tình hình tài chính của công ty dự án—hay “đơn vị tạo việc làm”—có tầm quan trọng hàng đầu. Điều quan trọng không kém là tình hình tài chính của công ty độc lập khác đảm đương vai trò đảm bảo hoàn trả khoản đầu tư EB-5 của quý vị. Lượng vốn chủ sở hữu sẽ cho biết mức độ an toàn hoặc rủi ro của dự án. Số vốn chủ sở hữu càng lớn thì càng tốt cho các nhà đầu tư EB-5.
Câu hỏi quan trọng: Công ty dự án và bên bảo lãnh có bao nhiêu vốn chủ sở hữu?
Câu trả lời tốt nhất: Công ty dự án có vốn chủ sở hữu đáng kể trong dự án. Dự án có bảo đảm hoàn trả từ một công ty đa ngành và tách biệt. Công ty này có tài sản đáng kể và vốn chủ sở hữu ròng vượt xa số tiền vay EB-5.
Câu trả lời tệ nhất: Công ty dự án có vốn chủ sở hữu tối thiểu và có hệ số đòn bẩy tài chính cao. Dự án không có bảo đảm hoàn trả.
Báo cáo thu nhập
Báo cáo thu nhập liệt kê các khoản thu và chi của công ty. Mục đích cuối cùng là tài liệu này sẽ cho biết thu nhập ròng của công ty. Tài liệu này tiết lộ công ty đã kiếm được bao nhiêu tiền (doanh thu), công ty đã chi bao nhiêu (chi phí) và số tiền còn lại (lãi hoặc lỗ ròng trong hoạt động) vào cuối một khoảng thời gian nhất định.
Doanh thu: Đây là số tiền mà công ty kiếm được thông qua các hoạt động của công ty. Thông thường, đối với các dự án phát triển bất động sản, đây là tiền thu được từ việc bán các sản phẩm nhà ở.
Chi phí: Đây là những chi phí mà công ty phải chịu để tạo ra doanh thu. Chi phí chung cho một công ty phát triển bất động sản bao gồm tiếp thị, thuế bất động sản, chi phí tài chính và chi phí hành chính.
Lãi hoặc lỗ ròng từ hoạt động kinh doanh: Đây là số tiền công ty kiếm được trong một khoảng thời gian cụ thể trừ đi chi phí. Thu nhập sẽ tăng và giảm trong suốt vòng đời của dự án. Ví dụ, trong vài năm đầu tiên của một dự án phát triển bất động sản, doanh thu thấp và chi phí trả trước cao. Sau đó, các sản phẩm nhà ở được hoàn thiện và có thể bán cho người mua, tạo ra doanh thu bán hàng.
Đối với các nhà đầu tư EB-5, báo cáo thu nhập rất quan trọng với hai lý do chính. Đầu tiên, việc tạo việc làm thường được đo lường bằng số tiền được chi tiêu. Nếu báo cáo thu nhập cho thấy không có chi tiêu, điều đó có nghĩa là dự án không tạo ra việc làm. Thứ hai, sự thành công của dự án phụ thuộc vào doanh thu. Nếu một dự án chỉ mới bắt đầu, doanh thu có thể chưa tồn tại—và điều đó có thể là bình thường. Nếu một dự án đã được phát triển một thời gian và không có doanh thu thì đây có thể là một dấu hiệu cảnh báo.
Câu hỏi quan trọng: Dự án đã chi bao nhiêu tiền và kiếm được bao nhiêu?
Câu trả lời tốt nhất: Công ty đang chi tiền, và doanh thu vượt chi phí. Dự án đã có lãi.
Câu trả lời tệ nhất: Công ty chi tiêu ít và không có doanh thu, hoặc khi đã phát triển dự án được một thời gian, khoản chi của công ty vẫn vượt xa doanh thu.
Hãy chắc chắn rằng quý vị hiểu báo cáo tài chính của dự án trước khi đầu tư
Đừng đầu tư khi chưa hiểu rõ về tình hình tài chính của dự án. Cũng giống như việc kiểm tra đồng hồ đo nhiên liệu trong ô tô trước một chuyến đi dài, quý vị cần biết dự án có ổn định về mặt tài chính hay không trước khi tin tưởng giao tiền của mình vào dự án đó.
Nếu quý vị đang xem xét báo cáo tài chính của một dự án, hãy dành toàn bộ thời gian cần thiết để hiểu ý nghĩa của các loại báo cáo trong đó. Nếu quý vị gặp khó khăn trong việc biết liệu dự án có lành mạnh về mặt tài chính hay không, hãy thuê chuyên gia giúp quý vị làm điều này. Hãy tìm một kế toán viên hoặc cố vấn đầu tư độc lập với công ty dự án và lấy ý kiến của họ về dự án.
Các trung tâm vùng chỉ định phải cung cấp báo cáo tài chính theo yêu cầu
Để có được bức tranh rõ ràng về tình hình tài chính của công ty, quý vị cần tiếp cận được báo cáo tài chính của công ty đó.
Nếu quý vị quan tâm đến một dự án EB-5 và yêu cầu thông tin nhưng trung tâm vùng chỉ định không chia sẻ bất kỳ báo cáo tài chính nào, quý vị phải yêu cầu họ cung cấp. Nếu họ từ chối cung cấp chúng, hãy tránh xa dự án đó. Quý vị không nên đầu tư vào một dự án nếu quý vị không biết tình hình tài chính của công ty dự án EB-5 và công ty độc lập khác bảo lãnh cho việc hoàn trả vốn EB-5..
Bảng cân đối kế toán của công ty dự án và của bên bảo lãnh khoản vay, nếu có, sẽ là những báo cáo quan trọng nhất đối với các nhà đầu tư EB-5. Những tài liệu này là chìa khóa để đánh giá khả năng một công ty hoàn thành dự án và hoàn trả khoản vay EB-5.
Mặc dù ít quan trọng hơn bảng cân đối kế toán nhưng báo cáo thu nhập của công ty cũng sẽ cung cấp những hiểu biết sâu sắc về giá trị của dự án.
Tại EB5AN, chúng tôi cam kết cung cấp cho nhà đầu tư EB-5 tất cả thông tin cần thiết để đưa ra quyết định đúng đắn nhất. Nếu quý vị quan tâm đến một trong những dự án tốt nhất, ít rủi ro nhất của chúng tôi, hãy liên hệ với chúng tôi. Chúng tôi rất sẵn lòng chia sẻ báo cáo tài chính của dự án.
Nếu quý có bất kỳ câu hỏi nào hoặc muốn biết thêm thông tin về các dự án của chúng tôi, vui lòng đặt hẹn tư vấn miễn phí.
