Tôi là Sam Silverman, một trong những giám đốc điều hành và nhà sáng lập của EB5AN. Tính minh bạch là một trong những giá trị cốt lõi của EB5AN, và trong bài viết này, tôi rất vui được chia sẻ về việc làm cách nào mà quý vị có thể đánh giá liệu một dự án EB-5 có minh bạch trong việc tiết lộ những rủi ro của dự án đó hay không.
Kinh nghiệm bản thân cho thấy các nhà đầu tư EB-5 thường sẽ không nhận thức được rủi ro của khoản đầu tư nếu dự án EB-5 đó không minh bạch về những rủi ro này. Nhiều nhà đầu tư EB-5 cũng không biết nên đặt những câu hỏi gì.
Nếu quý vị không biết những rủi ro của việc đầu tư, quý vị không thể đưa ra lựa chọn sáng suốt được. Tôi không muốn quý vị không có đủ thông tin.
Trong bài viết này, quý vị sẽ tìm hiểu những điều cơ bản của những rủi ro dự án EB-5 thông qua một khung đánh giá dễ dàng thực hiện. Khung đánh giá này sẽ giúp quý vị xác định các dự án EB-5 chất lượng cao có ít rủi ro hơn về mặt tài chính và định cư.
Tôi cũng muốn nhấn mạnh rằng không có khung đánh giá đầu tư nào hiệu quả 100%. Mỗi dự án EB-5 là khác nhau và có nhiều loại rủi ro cần được hiểu rõ.
Tuy nhiên, nếu quý vị đọc kỹ bài viết này và làm theo những gợi ý đơn giản trong đây, quý vị sẽ ở một vị thế tốt hơn nhiều so với hầu hết các nhà đầu tư EB-5 trong việc nhận biết và đánh giá rủi ro của dự án về mặt tài chính và định cư.
Bài viết này sẽ chỉ cho quý vị những câu hỏi quan trọng nhất cần hỏi nhà bảo trợ dự án và thế nào là câu trả lời tốt và câu trả lời không tốt. Quý vị sẽ có thể dễ dàng áp dụng khung đánh giá này cho nhiều dự án khác nhau.
Tôi thành lập EB5AN vào năm 2013 sau thời gian ở Trung Quốc trong những ngày đầu của chương trình EB-5. Tôi nhận thấy nhiều khoản đầu tư EB-5 có rủi ro cao vào các dự án phát triển bất động sản mới đã gọi vốn thành công. Các nhà phát triển huy động vốn EB-5 vào thời điểm này đang rất cần vốn đầu tư. Họ không thể tìm được nguồn vốn từ các nhà đầu tư bất động sản truyền thống tại Hoa Kỳ vì tính chất rủi ro cao của các dự án này.
Nhiều dự án trong số này sau đó phải đối mặt với việc phá sản. Các nhà đầu tư bị mất tiền. Các dự án không tạo đủ việc làm và các nhà đầu tư EB-5 không thể có được hoặc giữ được Thẻ xanh.
Những dự án này thất bại vì nhiều lý do, tôi sẽ thảo luận một số lý do ở dưới đây.
Trong 10 năm qua, tôi đã xem xét hàng trăm dự án EB-5 trên khắp nước Mỹ. Tôi đã soạn ra một danh sách các câu hỏi để giúp nhà đầu tư EB-5 tiềm năng xác định những vấn đề quan trọng nhất khi đánh giá các dự án EB-5. Danh sách các câu hỏi này có sẵn để quý vị tải về tham khảo. Trong các phần tiếp theo, tôi sẽ cung cấp cho quý vị một số nội dung cụ thể và hướng dẫn làm cách nào quý vị có thể sử dụng tối ưu danh sách các câu hỏi này.
Tải xuống Danh sách các câu hỏi thẩm định khoản đầu tư EB-5
Khái niệm cơ bản về rủi ro đầu tư EB-5
Phương pháp tiếp cận của EB5AN để bảo vệ nhà đầu tư EB-5
Vấn đề cơ bản của Luật Chứng khoán Hoa Kỳ
- Khoản đầu tư EB-5 có tiêu chuẩn tuân thủ và pháp lý thấp hơn
- Rủi ro có thể cực kỳ nghiêm trọng miễn là được tiết lộ
- Kiểm tra các rủi ro trong tài liệu chào bán khoản đầu tư là điều cần thiết
Danh sách các câu hỏi thẩm định khoản đầu tư EB-5
Tối đa hóa sự an toàn tài chính và định cư của quý vị với EB5AN
Khái niệm cơ bản về rủi ro đầu tư EB-5
Chương trình EB-5 yêu cầu rằng các khoản đầu tư phải là “có rủi ro” để nhà đầu tư đủ điều kiện nhận Thẻ xanh. Điều này có nghĩa là nhà đầu tư EB-5 phải đối mặt với rủi ro tài chính về khả năng mất khoản đầu tư của mình.
Không có dự án nào là không có rủi ro
Không có dự án EB-5 nào là hoàn toàn không có rủi ro về mặt tài chính và định cư. Tuy nhiên, mức độ rủi ro có thể khác nhau giữa các dự án EB-5. Ngay cả khi một dự án đáp ứng tất cả các yêu cầu của chương trình EB-5 thì dự án đó vẫn có thể có rủi ro cao. Trên thực tế, nhiều dự án EB-5 có mức độ rủi ro cao hơn nhiều so với mức cần thiết để đáp ứng yêu cầu có rủi ro của chương trình EB-5.
Hàng trăm nhà bảo trợ dự án và trung tâm vùng chỉ định EB-5 cung cấp nhiều dự án khác nhau cho các nhà đầu tư. Hầu hết các dự án này đều đáp ứng các yêu cầu về Thẻ xanh của chương trình EB-5 miễn là chủ dự án tuân thủ kế hoạch của mình. Tuy nhiên, sự thành công của dự án phụ thuộc vào nhiều yếu tố, bao gồm cấu trúc dự án, tiến độ xây dựng và thành tích của nhà phát triển dự án.
Điều quan trọng cần lưu ý là USCIS – cơ quan chính phủ Hoa Kỳ giám sát chương trình EB-5 – sẽ tập trung vào các yêu cầu có rủi ro và tạo việc làm của chương trình. USCIS không quan tâm đến việc liệu nhà đầu tư EB-5 có nhận lại được vốn đầu tư của mình hay không và khi nào.
Do đó, nhà đầu tư EB-5 nên dành thời gian để xem xét nhiều dự án EB-5. Vì rủi ro của mỗi dự án sẽ khác nhau nên việc đánh giá nhiều dự án sẽ giúp nhà đầu tư xác định dự án nào có nhiều khả năng nhất dẫn đến việc định cư thành công và khả năng thu hồi vốn đầu tư của mình.
Một báo cáo gần đây của Văn phòng Thẩm định Trách nhiệm Chính phủ lưu ý rằng chưa đến 1% khoản đầu tư EB-5 bị mất do gian lận. Đây là một con số nhỏ. Tuy nhiên, từ khóa cần lưu ý là “gian lận”.
Tỷ lệ thực tế nhà đầu tư EB-5 bị mất vốn cao hơn nhiều so với tỷ lệ 1% nêu trên.
Không có nhiều nhà đầu tư EB-5 bị mất tiền do gian lận hoặc hoạt động bất hợp pháp của “kẻ xấu”. Thay vào đó, nhà đầu tư đã đầu tư vào các dự án EB-5 có rủi ro cao, thường là họ không biết điều đó. Sau đó, dự án hoạt động không tốt và phải đối mặt với các vấn đề tài chính.
Thông thường, khi một dự án thất bại về mặt tài chính, dự án đó cũng không tạo đủ việc làm cho các nhà đầu tư EB-5 để đáp ứng yêu cầu tạo việc làm của chương trình EB-5. Bằng cách này, rủi ro tài chính gắn liền trực tiếp với rủi ro định cư đối với các nhà đầu tư EB-5.
Tại sao các dự án rủi ro lại thu hút nhà đầu tư?
Tại sao nhà đầu tư EB-5 lại chọn dự án có nhiều rủi ro? Thông thường, những nhà đầu tư này không biết khi nào rủi ro của dự án cao hơn mức yêu cầu của chương trình EB-5 hoặc họ không so sánh cẩn thận các dự án khác nhau trước khi đầu tư.
Để tham gia chương trình EB-5, nhà đầu tư phải là công dân nước ngoài sinh ra bên ngoài Hoa Kỳ. Một số nhà đầu tư EB-5 có thể đã ở Hoa Kỳ với các loại thị thực khác như H-1B, F-1, E-2, v.v. Tuy nhiên, hầu hết đều sống bên ngoài Hoa Kỳ khi họ đầu tư.
Nhiều nhà đầu tư EB-5 có ít kinh nghiệm với Hoa Kỳ. Thậm chí số người hiểu được các dự án phát triển bất động sản Hoa Kỳ hay luật chứng khoán Hoa Kỳ còn ít hơn.
Ngoài ra, khi các nhà đầu tư EB-5 thuê luật sư di trú, những luật sư này sẽ kiểm tra xem dự án có đáp ứng các yêu cầu EB-5 hay không. Luật sư thường không đưa ra lời khuyên về tính khả thi về mặt tài chính hoặc những rủi ro đầu tư của dự án.
Nhiều nhà đầu tư EB-5 đầu tư số tiền lớn vào một quốc gia và lĩnh vực mà họ không hiểu rõ và họ cũng phải đối mặt với các quy định chứng khoán phức tạp của Hoa Kỳ mà cũng không hiểu rõ. Hầu hết các nhà đầu tư EB-5 không được trang bị đầy đủ kiến thức để đưa ra quyết định đầu tư EB-5 đúng đắn. Kết quả là, nhiều dự án phát triển bất động sản không thể nhận được nguồn vốn từ thị trường công hoặc tư ở Hoa Kỳ lại thành công trong việc huy động nguồn vốn EB-5.
Phương pháp tiếp cận của EB5AN để bảo vệ nhà đầu tư EB-5
Khi sống ở Trung Quốc vào năm 2011 và 2012, tôi đã chứng kiến các dự án huy động vốn EB-5 từ những nhà đầu tư không hiểu rõ những rủi ro liên quan. Nhiều nhà đầu tư bị mất tiền và không đạt được mục tiêu định cư. Tôi muốn mang đến một lựa chọn tốt hơn, vì vậy tôi và cộng sự của tôi – Mike Schoenfeld – đã thành lập nên EB5AN. Chúng tôi quyết định mang đến các dự án cần nguồn vốn đầu tư với mức lãi suất thấp hơn thị trường nhưng phải không phụ thuộc vào nguồn vốn đó để thành công. Sau đó, chúng tôi cơ cấu các khoản đầu tư EB-5 cho các dự án này với trọng tâm là sự an toàn và thành công của nhà đầu tư.
Cách tiếp cận này thực sự có hiệu quả. Nhà đầu tư EB-5 đã được hưởng lợi từ cách tiếp cận thận trọng và minh bạch của chúng tôi đối với khoản đầu tư EB-5. Giờ đây, sau mười năm, chúng tôi đã xây dựng được một trong những nền tảng trung tâm vùng chỉ định EB-5 lớn nhất Hoa Kỳ, với hơn 10 trung tâm vùng chỉ định phục vụ hơn 30 tiểu bang và vùng lãnh thổ của Hoa Kỳ.
Mọi dự án EB-5 của trung tâm vùng chỉ định mà chúng tôi đóng vai trò là bên ủy thác cho các khoản đầu tư EB-5 đều thành công.
- Mỗi dự án này đều đã hoàn thành hoặc đang đi đúng hướng.
- Tất cả vốn EB-5 đều được hoàn trả hoặc ở trạng thái tốt.
- Tất cả các yêu cầu tạo việc làm EB-5 đều được đáp ứng hoặc đang đi đúng hướng.
Chúng tôi là một trong số ít—nếu không nói là duy nhất—các công ty vận hành trung tâm vùng chỉ định quy mô lớn không bị mất bất kỳ khoản đầu tư trung tâm vùng chỉ định nào, không bị USCIS từ chối dự án, không đối mặt với việc phá sản, không vi phạm nghĩa vụ hoàn trả khoản vay, không bị SEC phạt hoặc bị kiện bởi các nhà đầu tư EB-5.
Một trong những lý do khiến phương pháp tiếp cận của chúng tôi thành công là vì nó giải quyết được mối quan tâm chính của các nhà đầu tư EB-5. Câu hỏi đầu tiên tôi nhận được từ các nhà đầu tư EB-5 là “Làm cách nào để giữ khoản đầu tư của tôi được an toàn và đảm bảo gia đình tôi nhận được Thẻ xanh?” Câu trả lời là nhà đầu tư cần làm quen với luật chứng khoán Mỹ và vấn đề đầu tư phát triển bất động sản. Điều này nghe có vẻ khó khăn, đó là lý do tại sao chúng tôi tạo ra nguồn tài liệu này—nhằm giúp quý vị thực hiện việc làm thiết yếu này dễ dàng hơn.
Trong phần sau, chúng tôi sẽ đề cập ngắn gọn về luật chứng khoán của Hoa Kỳ liên quan đến đầu tư EB-5. Việc hiểu các quy định này là rất quan trọng để hiểu những rủi ro khi đầu tư EB-5, cách thức những rủi ro này được tiết lộ, và cách tránh những rủi ro không cần thiết.
Vấn đề cơ bản của Luật Chứng khoán Hoa Kỳ
Khoản đầu tư EB-5 có tiêu chuẩn tuân thủ và pháp lý thấp hơn
Luật chứng khoán Hoa Kỳ được ban hành để bảo vệ các nhà đầu tư Hoa Kỳ. Mục tiêu của những quy định này là đảm bảo rằng các nhà đầu tư không gặp phải những khoản đầu tư có rủi ro cao. Những quy định này thoải mái hơn đối với các nhà đầu tư đủ điều kiện đáp ứng các yêu cầu nhất định về thu nhập và giá trị tài sản ròng.
Nhà đầu tư EB-5 là công dân nước ngoài, không phải công dân Hoa Kỳ. Hơn nữa, hầu như tất cả các dự án EB-5 đều yêu cầu nhà đầu tư EB-5 phải là nhà đầu tư đủ điều kiện. Vì nhà đầu tư EB-5 là nhà đầu tư nước ngoài đủ điều kiện nên các dự án EB-5 phải tuân theo các tiêu chuẩn ít nghiêm ngặt hơn.
Rủi ro có thể cực kỳ nghiêm trọng miễn là được tiết lộ
Các khoản đầu tư EB-5 chủ yếu được cấu trúc dưới dạng chào bán riêng lẻ. Điều này có nghĩa là khoản đầu tư EB-5 không được chào bán ra công chúng và không cần phải đăng ký theo luật chứng khoán Hoa Kỳ. Việc chào bán riêng lẻ chỉ yêu cầu tiết lộ chính xác cho các nhà đầu tư tiềm năng những rủi ro chính của khoản đầu tư. Điều này có nghĩa là dự án EB-5 có thể có nhiều rủi ro không giới hạn miễn là tất cả rủi ro được tiết lộ bằng văn bản.
Như đã đề cập trước đó, khoản đầu tư EB-5 phải là có rủi ro trong việc bị mất khoản đầu tư. Tuy nhiên, rủi ro đó không cần phải là rủi ro cao để đủ điều kiện trở thành nhà đầu tư EB-5 theo chương trình.
Điểm này rất quan trọng. Hãy xem xét hai dự án EB-5 thực tế hiện có trên thị trường:
1. Khoản vay EB-5 cho Dự án nhà ở
Dự án này đang xây dựng các ngôi nhà dành biệt lập ở một khu vực đang phát triển. Hoạt động xây dựng đã diễn ra trong nhiều năm.
Dự án này đã có hai bên cho vay phê duyệt khoản vay xây dựng cao cấp. Dự án đã tạo ra hơn một nghìn việc làm EB-5. Hơn 200 triệu đô la đã được chi cho chi phí phát triển dự án và hơn 500 căn nhà đã được bán. Dự án đã có lãi.
Vốn EB-5 đang được cho nhà phát triển dự án vay. Khoản vay này được đảm bảo bằng sự bảo lãnh của công ty mẹ đa ngành nghề với tài sản hàng trăm triệu đô la. Ngoài ra, nhà phát triển dự án đã trả khoản nợ hàng tỷ đô la và chưa bao giờ không trả được bất kỳ khoản vay nào. Trong hơn 25 năm hoạt động, nhà phát triển dự án chưa bao giờ thất bại trong việc hoàn thành dự án.
2. Khoản vay EB-5 cho Dự án cho thuê
Dự án này có kế hoạch mua đất để phát triển một khu phức hợp khách sạn và căn hộ. Dự án chưa có khoản vay cao cấp nào được cấp và chưa bắt đầu xây dựng. Do đó, chỉ một vài việc làm đủ điều kiện EB-5 đã được tạo ra.
Sự thành công của dự án này gắn liền với doanh thu từ tiền cho thuê trong tương lai. Tiền cho thuê được lên kế hoạch cho hai đến ba năm trong tương lai, và số tiền đó có thể không khả thi cho đến khi các căn hộ/khách sạn có sẵn để cho thuê.
Nhà phát triển dự án không có lịch sử trong việc hoàn trả khoản vay EB-5, vốn không được bảo đảm bằng bất kỳ tài sản thế chấp nào. Để hoàn trả khoản vay EB-5, nhà phát triển dự án sẽ phải thành công tái tục khoản vay xây dựng. Vào lúc đó, việc cấp vốn có thể không có được mức lãi suất phải chăng hoặc hoàn toàn không xảy ra việc cấp vốn.
Ngoài ra, tất cả các bên tham gia giao dịch đều có liên quan với nhau, điều này tạo ra xung đột lợi ích làm tăng thêm rủi ro cho khoản đầu tư.
Cả hai dự án đều đáp ứng yêu cầu có rủi ro của chương trình EB-5. Tuy nhiên, dự án cho thuê có nhiều rủi ro hơn. Dự án đó cuối cùng có thể sẽ thành công, nhưng dự án nhà ở hiện đã cho thấy sự thành công. Dự án cho thuê không bảo vệ nhà đầu tư, trong khi khoản vay của dự án nhà ở có bảo đảm hoàn trả. Nhà phát triển dự án cho thuê không có hồ sơ thành tích kinh nghiệm, trong khi nhà phát triển dự án nhà ở đã có thành tích thành công lâu dài.
Kiểm tra các rủi ro trong tài liệu chào bán khoản đầu tư là điều cần thiết
Việc lựa chọn một dự án EB-5 có rủi ro thấp có thể là một công việc khó khăn. Làm thế nào để quý vị có thể biết liệu một dự án có rủi ro cao như dự án cho thuê từ ví dụ trên hay không?
Để tìm hiểu các chi tiết quan trọng của dự án, như tình trạng xây dựng và nguồn tài chính hiện có, quý vị sẽ cần phải đặt rất nhiều câu hỏi. Và trên hết, thông tin quý vị cần biết phải được tìm thấy trong tài liệu chào bán khoản đầu tư.
Trong nhiều trường hợp, những điều không được nêu trong hồ sơ chào bán khoản đầu tư thậm chí còn quan trọng hơn những điều có trong đó. Việc có một danh sách các câu hỏi trước khi quý vị bắt đầu xem xét các tài liệu cung cấp của dự án là cực kỳ quan trọng. Với danh sách như vậy, quý vị có thể biết những vấn đề nào chưa được đề cập trong tài liệu chào bán mà quý vị cần hỏi nhà bảo trợ của dự án.
Nhân viên bán hàng dự án EB-5 sẽ nhanh chóng cho quý vị biết mọi chi tiết tích cực về dự án. Họ có thể nói miệng với quý vị rằng dự án đã có khoản vay cao cấp và nhà phát triển dự án có nguồn tài chính vững mạnh.
Theo luật chứng khoán Hoa Kỳ, chỉ những chi tiết và thông tin tiết lộ của dự án được ghi trong tài liệu chào bán của dự án mới thực sự quan trọng. Nếu quý vị được thông báo điều gì đó về dự án nhưng điều đó không được ghi trong tài liệu chào bán hoặc được nhà bảo trợ dự án EB-5 cung cấp cho quý vị bằng văn bản thì quý vị nên coi đó là thông tin chưa được xác minh và không đúng sự thật. Khi đưa ra quyết định đầu tư, đừng dựa vào bất kỳ thông tin nào quý vị nhận được mà không phải bằng văn bản.
Trước khi đưa ra quyết định, hãy xem xét cẩn thận toàn bộ tài liệu chào bán khoản đầu tư. Dành thời gian để đọc mọi chi tiết. Ngay cả khi quý vị không phải là chuyên gia đầu tư thì đây cũng sẽ là khoảng thời gian đáng để được sử dụng hiệu quả.
Sau đây là ba tình huống ví dụ mà chúng ta thường thấy.
Ví dụ 1: Rủi ro khoản vay cao cấp
Nhân viên bán hàng của dự án EB-5 có thể cho quý vị biết rằng dự án đã có khoản vay cao cấp. Tuy nhiên, các tài liệu chào bán có thể tiết lộ rằng một trong những rủi ro của dự án là việc có được khoản vay này hay không.
Các tài liệu chào bán có thể nói điều gì đó như sau:
“Rủi ro trong phát triển dự án: Dự án chưa nhận được cam kết từ bên cho vay cao cấp nào và nếu không có cam kết đó, dự án có thể không có đủ vốn để hoàn thành thành công.”
Nói một cách đơn giản, điều này có nghĩa là dự án chưa có khoản vay cao cấp. Nếu dự án không đảm bảo được khoản vay này thì có khả năng dự án sẽ không được xây dựng. Kết quả là các nhà đầu tư EB-5 vào dự án có thể không đủ điều kiện nhận Thẻ xanh vĩnh viễn vì dự án sẽ không tạo đủ việc làm. Nhà đầu tư EB-5 cũng có thể mất một phần hoặc toàn bộ khoản đầu tư của mình.
Cho đến thời gian gần đây, môi trường lãi suất ở Hoa Kỳ vẫn ở mức thấp. Các nhà phát triển bất động sản dễ dàng tiếp cận các khoản vay ngân hàng. Khi lãi suất tăng lên và thị trường tín dụng thắt chặt, ngay cả các chủ đầu tư giàu kinh nghiệm cũng đang phải vật lộn để đảm bảo có được các khoản vay xây dựng. Các khoản vay tái tục sau khi xây dựng hoàn thành cũng trở nên khó khăn và tốn kém hơn. Do đó, mức độ rủi ro của các giao dịch EB-5 cũng đã thay đổi. Các loại dự án EB-5 có nhiều khả năng đạt được mục tiêu của nhà đầu tư EB-5 nhất cũng đã thay đổi.
Nếu nhân viên bán hàng EB-5 nói rằng khoản vay cho dự án đã được ngân hàng ký kết và cấp vốn nhưng không cho quý vị xem bản sao hợp đồng vay và báo cáo ngân hàng. Hãy cẩn thận! Đây là một dấu hiệu cảnh báo lớn.
Nhân viên bán hàng có thể nói: “Xin lỗi, chúng tôi không thể chia sẻ điều này với quý vị”. Kiểu phản ứng này ngụ ý rằng họ có thể đang che giấu điều gì đó. Hợp đồng vay và sao kê ngân hàng là những tài liệu quan trọng đối với nhà đầu tư và có thể được cung cấp. Những tài liệu này cho phép các nhà đầu tư tiềm năng đánh giá tính khả thi và độ tin cậy của khoản đầu tư. Quý vị phải được xem những tài liệu này trước khi đưa ra quyết định đầu tư hay không.
Ví dụ 2: Rủi ro hoàn trả
Tài liệu chào bán của dự án có thể nêu rõ rằng tổ chức hứa hoàn trả vốn EB-5 có thể không thực hiện được việc hoàn trả trong một số trường hợp nhất định.
Vấn đề này được nêu trong các tài liệu chào bán sẽ trông giống như sau:
“Chiến lược rút lui: Việc hoàn trả thành công khoản vay EB-5 phụ thuộc vào dòng tiền trong tương lai từ hoạt động khách sạn và căn hộ và/hoặc từ sự kiện tạo tính thanh khoản thành công mang lại đủ số tiền ròng để trả số dư khoản vay EB-5 còn tồn đọng. Nếu dự án không thể hiện thực hóa đủ dòng tiền hoặc không có sự kiện tạo tính thanh khoản nào, nhà đầu tư EB-5 có thể bị mất một phần hoặc toàn bộ vốn đầu tư của mình.”
Nói một cách đơn giản, điều này có nghĩa là dự án khách sạn hoặc căn hộ có thể không kiếm đủ tiền sau khi mở cửa. Dự án phải trả chi phí vận hành, bao gồm các khoản thanh toán lãi vay có thể sẽ cao hơn kế hoạch. Trong trường hợp này, khoản vay EB-5 có khả năng sẽ không được hoàn trả. Nếu điều đó xảy ra, nhà đầu tư EB-5 có thể mất một phần hoặc toàn bộ vốn đầu tư của mình.
Rủi ro này cực kỳ phổ biến trong các dự án khách sạn hoặc dự án căn hộ. Những loại dự án này thường không có bảo lãnh hoàn trả từ các công ty bảo lãnh tách biệt với công ty phát triển dự án. Quý vị nên cảnh giác với những dự án như vậy vì có nhiều rủi ro về mặt tài chính hơn.
Ví dụ 3: Rủi ro của nhà phát triển dự án
Nhân viên bán hàng của dự án EB-5 có thể cho quý vị biết rằng nhà phát triển dự án có nguồn tài chính vững mạnh. Họ có thể cố gắng đảm bảo với quý vị rằng khoản đầu tư của quý vị được an toàn và chắc chắn sẽ được hoàn trả. Hãy lưu ý rằng không nên dựa vào thông tin chưa được xác minh, quý vị hãy yêu cầu xem báo cáo tài chính của công ty phát triển dự án và bất kỳ công ty bảo lãnh độc lập nào.
Nhân viên bán hàng có thể từ chối cung cấp thông tin này và đưa ra đủ loại lý do giải thích tại sao thông tin đó không thể được chia sẻ. Đừng tin những lời giải thích đó. Những tài liệu này có thể được chia sẻ một cách hợp pháp và EB5AN luôn cung cấp các tài liệu này cho các nhà đầu tư EB-5 tiềm năng. Nếu không có thông tin này, quý vị sẽ không thể đánh giá được sức mạnh tài chính của các công ty này. Do đó, quý vị sẽ không thể đánh giá chính xác rủi ro tài chính khi đầu tư vào dự án. Quý vị cũng nên tránh các dự án mà mức độ rủi ro hoàn toàn không xác định được.
Ngoài ra, nếu nhân viên bán hàng cung cấp báo cáo tài chính theo yêu cầu, quý vị hãy xem xét báo cáo này một cách cẩn thận. Nếu báo cáo tài chính tiết lộ rằng công ty phát triển dự án hoặc bên bảo lãnh không đủ mạnh về tài chính như được nêu, quý vị nên tránh đầu tư vào dự án đó.
Danh sách các câu hỏi thẩm định khoản đầu tư EB-5
Lựa chọn một dự án EB-5 là một quyết định đầu tư quan trọng. Việc tìm kiếm dự án phù hợp có thể có vẻ khó khăn.
Tôi đã biên soạn một danh sách các câu hỏi thẩm định khoản đầu tư EB-5 để giúp các nhà đầu tư EB-5 tiềm năng như quý vị có thể lọc ra các dự án rủi ro. Quý vị có thể đầu tư vào một dự án với sự tự tin rằng dự án đó sẽ giúp quý vị đủ điều kiện nhận Thẻ xanh và quý vị cũng sẽ lấy lại được tiền của mình. Danh sách các câu hỏi này sẽ giúp quý vị làm điều đó.
Tải xuống Danh sách các câu hỏi thẩm định khoản đầu tư EB-5
Tài liệu này cung cấp một danh sách các câu hỏi đơn giản để quý vị có thể gửi đến nhà bảo trợ của dự án. Nếu quý vị được một dự án EB-5 trả lời thẳng thắn bằng văn bản cùng với các tài liệu hỗ trợ liên quan, các câu trả lời đó sẽ giúp quý vị đánh giá mức độ rủi ro về tài chính và định cư của dự án.
Tuy nhiên, quý vị không nên tập trung vào dự án đầu tiên mà quý vị xem xét. Quý vị sẽ không thực sự biết được mức độ rủi ro của một dự án cho đến khi quý vị so sánh dự án đó với các dự án khác. Những câu hỏi này cũng sẽ giúp quý vị hiểu cách hoạt động của khoản đầu tư EB-5 và sẽ cho phép quý vị so sánh các dự án với nhau để tìm ra phương án có rủi ro thấp nhất.
Hãy nhớ rằng một số nhà bảo trợ dự án EB-5 có thể do dự khi trả lời đầy đủ tất cả các câu hỏi. Bản thân điều này có thể là một dấu hiệu cảnh báo. Những phản hồi trung thực, chi tiết bằng văn bản cho thấy rằng dự án không có gì phải che giấu.
Danh sách các câu hỏi thẩm định khoản đầu tư EB-5 cung cấp một khung đánh giá sơ bộ nhưng hiệu quả để giúp quý vị hiểu những đặc điểm nào của dự án EB-5 là quan trọng. Nhưng danh sách câu hỏi sẽ trở nên vô ích nếu quý vị không biết cách diễn giải các câu trả lời nhận được. Hãy dành thời gian xem kĩ qua phần này. Đánh dấu trang này lại và quay lại đây khi quý vị xem xét các dự án khác nhau.
Trong mỗi phần bên dưới, quý vị sẽ tìm thấy một loạt câu hỏi và sau đó là một số câu trả lời tương ứng. “Câu trả lời tốt nhất” có nghĩa là rủi ro thấp trong phần đó, trong khi “câu trả lời tệ nhất” có nghĩa là rủi ro cao. Câu trả lời quý vị nhận được từ một dự án cụ thể có thể sẽ nằm ở khoảng giữa “tốt nhất” và “tệ nhất”.
Các câu hỏi về nhà phát triển dự án:
Các câu hỏi về đầu tư EB-5:
Các câu hỏi về tính khả thi của dự án:
Các câu hỏi về tài trợ dự án:
Các câu hỏi về xung đột lợi ích:
Tối đa hóa sự an toàn tài chính và định cư của quý vị với EB5AN
Là nhà đầu tư EB-5, quý vị nên cẩn thận khi lựa chọn dự án để đầu tư. Mọi dự án đều có rủi ro về mặt tài chính và định cư, nhưng một số dự án rủi ro hơn nhiều so với những dự án khác. Tôi hy vọng rằng với các nội dung được cung cấp trong bài viết này và với danh sách các câu hỏi có thể tải xuống để tham khảo, quý vị sẽ tìm được một dự án có rủi ro thấp phù hợp với mình.
Tôi khuyến khích quý vị nên tìm kiếm các dự án được phát triển bởi các nhà phát triển dự án có kinh nghiệm. Họ phải minh bạch và cung cấp cho quý vị câu trả lời cho tất cả các câu hỏi mà quý vị đưa ra. Họ phải có nguồn tài chính mạnh mẽ và tính khả thi về mặt kinh tế đã được chứng minh. Thành công của họ không chỉ phụ thuộc vào doanh thu dự kiến trong tương lai.
Bằng cách sử dụng thông tin trong bài viết này và xem xét cẩn thận nhiều dự án, quý vị có thể đầu tư với nhiều sự tự tin hơn. Quý vị không thể loại bỏ tất cả rủi ro, nhưng quý vị có thể thực hiện các bước đơn giản để nâng cao cơ hội định cư thành công và có thể lấy lại tiền đầu tư.
Với tư cách là một công ty chuyên nghiệp, EB5AN đã dành cả một thập kỷ để thúc đẩy tính minh bạch và cung cấp thông tin EB-5 miễn phí. Trang web của chúng tôi có nội dung chi tiết và chúng tôi cũng đã đăng hàng trăm video chứa nhiều thông tin trên kênh YouTube. Chúng tôi đã tổ chức nhiều hội thảo trực tuyến với các chuyên gia trong ngành EB-5 để cung cấp cho các nhà đầu tư như quý vị tất cả thông tin quý vị cần để đưa ra những lựa chọn sáng suốt nhất.
Tại EB5AN, chúng tôi cấu trúc các dự án đầu tư EB-5 để đáp ứng các tiêu chí rủi ro về mặt tài chính và định cư nghiêm ngặt của chúng tôi. Đội ngũ của chúng tôi bao gồm các chuyên gia tài chính và bất động sản giàu kinh nghiệm. Chúng tôi biết cách thẩm định cẩn thận các dự án phát triển bất động sản để loại bỏ những rủi ro không đáng có. Trọng tâm của chúng tôi là tìm kiếm các cơ hội đầu tư EB-5 chất lượng cao nhất để giúp các nhà đầu tư EB-5 nhận được Thẻ xanh và được hoàn trả tiền đầu tư đúng hạn.
Để biết thêm thông tin về cách chúng tôi có thể giúp quý vị nhận được Thẻ xanh thành công thông qua đầu tư EB-5, hãy đặt hẹn tư vấn miễn phí.
