Kiểm tra 4 yếu tố quan trọng này để tránh bị mất tiền trong đầu tư EB-5

Các nhà đầu tư EB-5 chủ yếu quan tâm đến việc nhận được Thẻ xanh. Tất nhiên, các nhà đầu tư cũng muốn lấy lại tiền của mình, và việc kiếm được lợi nhuận từ khoản đầu tư cũng là điều đáng mong đợi. Tuy nhiên, việc định cư thành công là lý do duy nhất để chọn đầu tư EB-5 thay vì hình thức đầu tư khác.

Do đó, tại EB5AN, chúng tôi cấu trúc các dự án với mục tiêu thành công về mặt định cư là ưu tiên hàng đầu trong kế hoạch. Điều này có nghĩa là chúng tôi có xu hướng cung cấp các dự án đang hoặc đã hoàn thành việc tạo việc làm.

Mặc dù ưu tiên hàng đầu của chúng tôi trong việc cấu trúc các dự án là an toàn về mặt định cư, nhưng thành công về mặt tài chính là mục tiêu được xếp ngay sau đó. Đối với một số nhà đầu tư EB-5, việc mất 800.000 đô la sẽ chỉ là một trở ngại nhỏ, nhưng đối với hầu hết các nhà đầu tư EB-5, khoản mất mát này sẽ là thảm họa đối với họ. Quý vị xứng đáng có một dự án mà tiền của quý vị được an toàn nhất có thể.

Điều quan trọng là hai yếu tố này – an toàn định cư và an toàn tài chính – có xu hướng song hành với nhau. Một dự án thành công về mặt tài chính có thể tạo ra số việc làm cần thiết để quý vị có được Thẻ xanh.

Trong bài viết này, chúng tôi sẽ xem xét bốn hạng mục thẩm định chính mà quý vị cần xem xét để tránh mất khoản đầu tư EB-5 của mình. Đầu tiên, chúng ta sẽ xem xét yếu tố quan trọng nhất đảm bảo an toàn tài chính, đó chính là phẩm chất của bên đi vay. Tiếp theo, chúng ta sẽ xem xét cách thức mà chi phí tài chính có thể chỉ ra mức độ rủi ro của dự án như thế nào. Sau đó, chúng ta sẽ thảo luận tầm quan trọng của tính độc lập trong việc tránh những xung đột lợi ích không cần thiết. Và cuối cùng, chúng ta sẽ xem xét cách thức khả năng sinh lời của dự án có thể chỉ ra tình hình tài chính của một dự án như thế nào.

Tải bản PowerPoint đầy đủ về 4 yếu tố quan trọng nhằm tránh mất tiền trong đầu tư EB-5

Phẩm chất bên đi vay

Hầu hết các dự án EB-5 đều được cấu trúc dưới dạng các khoản vay. Điều này có nghĩa là tiền từ các nhà đầu tư EB-5 sẽ được cho bên đi vay (công ty đang phát triển dự án) vay bởi một quỹ đầu tư. Câu hỏi quan trọng là liệu bên đi vay có khả năng hoàn trả khoản vay này khi đến hạn hay không.

Để xác định phẩm chất của bên đi vay, quý vị cần xem xét hồ sơ thành tích của bên đi vay. Bên đi vay đã hoàn thành thành công bao nhiêu dự án? Họ có kinh nghiệm hoàn thành các dự án như dự án EB-5 không? Tổng cộng công ty đã vay bao nhiêu tiền? Họ có lịch sử vay và trả nợ đúng hạn không? Họ đã bao giờ không trả được nợ đối với bất kỳ khoản vay nào chưa? Bên đi vay sử dụng tài sản gì để đảm bảo khoản vay?

Tìm được bên đi vay với hồ sơ thành tích đã được chứng minh là điều rất quan trọng.

Kinh nghiệm phát triển dự án

Một trong những cách nhanh nhất để đánh giá phẩm chất của bên đi vay là nhìn vào kinh nghiệm của họ. Bên đi vay đã hoàn thành bao nhiêu dự án tương tự? Mặc dù việc thành công trong quá khứ không đảm bảo là họ sẽ thành công trong tương lai; tuy nhiên, thành tích đã được chứng minh cho thấy công ty biết cách lập kế hoạch và thực hiện các dự án của mình.

Quý vị nên xem xét hồ sơ thành tích của công ty phát triển dự án để đảm bảo rằng công ty đó đã hoàn thành thành công các dự án tương tự trong quá khứ. Nếu công ty còn mới, hãy xem hồ sơ thành tích của những người quản lý công ty. Càng nhiều dự án tương tự được bên đi vay hoàn thành thành công thì càng tốt.

Hồ sơ thành tích vay & hoàn trả khoản vay

Một cách khác để đánh giá phẩm chất bên đi vay là nhìn vào số tiền mà công ty đã vay và đã hoàn trả. Lịch sử hoàn trả khoản vay của công ty cho biết khả năng hoàn trả khoản đầu tư của quý vị.

Ví dụ: nếu một công ty chưa bao giờ vay và trả bất kỳ khoản vay nào thì rủi ro khi đầu tư vào công ty này sẽ cao hơn vì công ty này không có hồ sơ theo dõi để quý vị có thể xem xét. Nói cách khác, quý vị không có bằng chứng nào cho thấy công ty sẽ hoàn trả khoản vay đúng hạn. Ngược lại, nếu một công ty đã vay hàng tỷ đô la và trả đúng hạn đến từng xu, quý vị sẽ có đủ bằng chứng cho thấy công ty đó sẽ trả được nợ. Đầu tư vào một công ty như thế thường có rủi ro thấp hơn.

Quý vị cũng nên đặc biệt chú ý đến các trường hợp phá sản, tịch thu tài sản trước đây hoặc các vấn đề tương tự khác. Hãy chắc chắn rằng quý vị nghiên cứu cả công ty và những người đang quản lý của công ty.

Giá trị & sự đa dạng của tài sản đảm bảo khoản vay

Đối với các khoản đầu tư khoản vay EB-5, mức độ đảm bảo cho khoản vay càng mạnh thì phẩm chất của bên đi vay càng tốt. Bên đi vay có phẩm chất không tốt sẽ cung cấp bảo đảm khoản vay ở mức tối thiểu. Một số trung tâm vùng chỉ định và dự án EB-5 có thể nói rằng các khoản vay EB-5 không thể được bảo đảm, nhưng điều này không đúng. Chương trình EB-5 cho phép các khoản vay có bảo đảm và các khoản vay EB-5 tốt nhất đều được bảo đảm.

Tuy nhiên, không phải tất cả bảo đảm khoản vay EB-5 đều như nhau.

Một số dự án có thể cung cấp biện pháp cầm cố lợi ích vốn cổ phần trong công ty dự án. Mặc dù việc cầm cố vốn cổ phần còn tốt hơn là không có gì nhưng biện pháp này chỉ có thể mang lại sự bảo vệ hạn chế cho các nhà đầu tư EB-5. Các dự án khác có thể đưa ra biện pháp thế chấp đối với tài sản đang được phát triển làm tài sản thế chấp cho khoản vay. Việc thế chấp làm giảm rủi ro cho nhà đầu tư EB-5 vì bên cho vay có thể sở hữu tài sản trong trường hợp vỡ nợ.

Tuy nhiên, dự án tốt nhất là những dự án có bảo lãnh hoàn trả khoản vay từ những bên bảo lãnh có vốn tốt và tài sản đa dạng. Bên bảo lãnh được vốn hóa tốt là bên có đủ vốn sở hữu ròng để trang trải toàn bộ số dư của khoản vay. Bên bảo lãnh có tài sản đa dạng là bên có nhiều loại tài sản được dùng làm tài sản thế chấp cho khoản vay. Về bản chất, càng có nhiều vốn chủ sở hữu ròng và sự đa dạng về tài sản thì càng tốt.

Hồ sơ thành tích về dự án cụ thể

Phẩm chất của bên đi vay cũng sẽ phụ thuộc vào một số chi tiết của dự án.

Nguồn tài chính của dự án là gì? Nếu dự án không được cấp vốn bởi ngân hàng hoặc nhà đầu tư tổ chức, điều này có thể cho thấy dự án không có uy tín tín dụng và rủi ro cao hơn.

Tất cả nguồn tài chính đã có sẵn chưa? Nếu chưa, quý vị cần xem xét khả năng nhà phát triển dự án có thể đảm bảo đủ tài chính để hoàn thành dự án hay không.

Bên đi vay có vốn chủ sở hữu riêng trong dự án không? Nếu không, mọi rủi ro sẽ do nhà đầu tư gánh chịu. Ngược lại, khi một nhà phát triển dự án có vốn chủ sở hữu riêng trong các dự án của mình, họ sẽ có động lực mạnh mẽ hơn để thành công.

Dự án ở trong một thị trường đang phát triển hay đang suy thoái? Nếu thị trường suy thoái, dự án có nguy cơ thất bại cao hơn. Dự án có thể hoàn thành thành công nhưng có thể không bán được trên thị trường và có thể thua lỗ.

Việc xây dựng đã được tiến hành chưa? Nếu dự án đã được xây dựng thì tiền sẽ chảy vào dự án. Một dự án bị mắc kẹt trong giai đoạn lập kế hoạch sẽ rủi ro hơn vì dự án có thể không bao giờ được cấp vốn đầy đủ. Nếu chỉ có quỹ EB-5 được đưa vào một dự án và dự án không được hoàn thành thì số tiền đó có thể sẽ bị mất.

Tính minh bạch của nhà phát triển dự án và của dự án

Tính minh bạch là yếu tố then chốt quyết định phẩm chất của bên đi vay. Quý vị không thể biết liệu bên đi vay phẩm chất tốt hay không trừ khi họ cho phép quý vị tiếp cận tất cả thông tin quý vị cần.

Bên đi vay có phẩm chất tốt không có gì phải giấu giếm và sẽ cung cấp cho quý vị tất cả thông tin quý vị cần để có thể đưa ra quyết định sáng suốt nhất. Lý do duy nhất để giữ kín thông tin là họ đang muốn che giấu vấn đề nào đó.

Chi phí tài chính

Trong khi phẩm chất của bên đi vay phản ánh thành tích trong quá khứ của chủ đầu tư thì chi phí tài chính là chỉ số chính cho thấy bản thân dự án có mức độ rủi ro như thế nào. Nhà phát triển dự án sẽ dành nhiều thời gian và công sức để đảm bảo nguồn tài chính với chi phí thấp nhất có thể từ các ngân hàng và nhà đầu tư.

Lãi suất

Các ngân hàng và nhà đầu tư tổ chức ấn định lãi suất dựa trên mức độ rủi ro mà họ nhận thấy. Rủi ro càng cao thì họ càng muốn được trả nhiều tiền hơn. Bằng cách so sánh chi phí tài chính của nhiều dự án, quý vị sẽ có thể hiểu được mức độ rủi ro của mỗi dự án so với các dự án khác. Ví dụ: nếu một dự án có khoản vay cao cấp với lãi suất 15% và một dự án khác có khoản vay cao cấp ở mức 8% thì dự án có lãi suất cao hơn có thể có rủi ro cao hơn.

Vị trí trong cơ cấu vốn

Vì chi phí cấp vốn gắn liền với rủi ro nên vị trí trong cơ cấu nguồn vốn sẽ ảnh hưởng đến chi phí. Khoản vay cao cấp nằm ở vị trí đầu tiên, nghĩa là khoản vay này sẽ được hoàn trả đầu tiên và do đó có rủi ro thấp nhất. Khoản cấp vốn này sẽ có lãi suất thấp hơn các hình thức cấp vốn khác.

Khi một dự án không thể đảm bảo toàn bộ nguồn tài chính thông qua vốn chủ sở hữu của nhà phát triển dự án và khoản vay cao cấp, dự án sẽ tìm kiếm nguồn vốn bổ sung thông qua các khoản vay thứ cấp. Loại khoản vay này có thể đến từ ngân hàng hoặc các bên cho vay khác. Chi phí tài chính của khoản nợ thứ cấp này cao hơn vì khoản nợ này có mức độ ưu tiên trả nợ thấp hơn khoản vay cao cấp, đồng nghĩa với nhiều rủi ro hơn. Nếu có vấn đề gì xảy ra với dự án, khoản vay cao cấp sẽ được hoàn trả trước và khoản vay thứ cấp có thể không được hoàn trả đầy đủ trong trường hợp khoản vay này được hoàn trả.

Bằng cách xem xét cơ cấu nguồn vốn, quý vị có thể nhanh chóng thấy nguồn tài chính EB-5 phù hợp nhất là nằm ở đâu và rủi ro của khoản đầu tư so với khoản vay cao cấp và khoản vay thứ cấp thì như thế nào. Nếu quỹ EB-5 thay thế khoản vay cao cấp thì rủi ro sẽ thấp hơn so với khi EB-5 thay thế khoản vay thứ cấp.

Sự minh bạch tài chính

Toàn bộ cơ cấu nguồn vốn phải được tiết lộ một cách minh bạch đến các nhà đầu tư EB-5 tiềm năng trước khi thực hiện đầu tư. Quý vị nên cẩn thận xem xét cơ cấu vốn để hiểu rõ mức độ rủi ro sẽ phải chịu khi thực hiện đầu tư EB-5.

Quý vị cũng nên xem xét những mối lo ngại tiềm ẩn trong cơ cấu vốn. Ví dụ, một số nhà phát triển dự án sẽ thổi phồng giá trị đất để tạo ấn tượng rằng họ đã đầu tư nhiều vốn chủ sở hữu hơn mức họ có. Đôi khi, khoản vay EB-5 được quảng cáo như một khoản vay cao cấp, nhưng trên thực tế, khoản vay EB-5 đó bắt đầu dưới dạng khoản vay thứ cấp và chỉ trở thành khoản vay cao cấp nếu đạt được các mốc cụ thể mà đôi khi rất khó xảy ra được. Ngoài ra, khoản vay EB-5 có thể bắt đầu ở vị trí khoản vay cao cấp, nhưng khoản vay EB-5 sẽ có thể trở thành phụ thuộc vào khoản vay cao cấp mới hoặc nguồn cấp vốn khác nếu không có đủ số tiền của khoản vay EB-5 trong một giai đoạn cụ thể để đáp ứng nhu cầu vốn liên tục của dự án.

Quý vị sẽ cần xem xét cẩn thận các tài liệu tài chính và pháp lý của dự án để đảm bảo rằng nhà phát triển dự án và trung tâm vùng chỉ định minh bạch về nguồn tài chính. Đặt những câu hỏi rõ ràng về việc liệu vốn chủ sở hữu của nhà phát triển dự án là bằng tiền hay bằng giá trị đất. Hỏi về vị trí của nguồn vốn EB-5 trong cơ cấu vốn và liệu vị trí đó có thể thay đổi hay không. Và quan trọng nhất, hãy đảm bảo nhận được những câu trả lời này bằng văn bản.

Nếu không có kiến thức nền tảng về tài chính, quý vị có thể gặp khó khăn khi so sánh các lãi suất khác nhau, hiểu được vị trí của nguồn vốn EB-5 và biết được có điều gì đó bị che giấu hoặc không hoàn toàn đúng. Quý vị nên dành thời gian để nghiên cứu, đặt câu hỏi và thực sự hiểu nguồn tài chính của dự án trước khi đầu tư. Các nhà đầu tư EB-5 cũng nên nhờ luật sư di trú tham gia vào việc lựa chọn dự án; mặc dù luật sư di trú không thể đưa ra lời khuyên đầu tư nhưng họ có thể tư vấn về các khía cạnh liên quan đến vấn đề định cư của dự án và tác động đối với khả năng thành công của Thẻ xanh.

Tính độc lập

Theo Đạo luật Cải cách EB-5 năm 2022, tất cả các xung đột lợi ích cần phải được tiết lộ. Do đó, dự án EB-5 phải tiết lộ tất cả các xung đột lợi ích tiềm ẩn giữa trung tâm vùng chỉ định, quỹ EB-5 và nhà phát triển dự án. Mặc dù luật cho phép những xung đột lợi ích này khi chúng được tiết lộ một cách hợp lý, điều đó không có nghĩa là quý vị nên chấp nhận chúng. Nếu cùng một nhóm người kiểm soát trung tâm vùng chỉ định, quỹ EB-5 đóng vai trò là bên cho vay, bên đi vay và công ty phát triển dự án, điều này sẽ tạo ra xung đột lợi ích gây rủi ro rất lớn cho các nhà đầu tư EB-5 nếu có vấn đề xảy ra với dự án.

Xung đột lợi ích giữa trung tâm vùng chỉ định, quỹ EB-5 và nhà phát triển dự án

Trong khoản đầu tư trung tâm vùng chỉ định EB-5, hai đơn vị chính cần xem xét là doanh nghiệp thương mại mới (NCE) và công ty tạo việc làm (JCE). NCE nói chung là một công ty hợp danh được kiểm soát bởi trung tâm vùng chỉ định nhận vốn đầu tư EB-5. NCE sau đó đầu tư vốn EB-5 vào JCE, trực tiếp hoặc thông qua một tổ chức vay riêng biệt. JCE được kiểm soát bởi nhà phát triển dự án.

Trung tâm vùng chỉ định sẽ đưa ra quyết định thay mặt cho các nhà đầu tư EB-5. Do đó, trung tâm vùng chỉ định phải đưa ra các quyết định phản ánh sự quan tâm của các nhà đầu tư EB-5. Ở khía cạnh khác, nhà phát triển dự án đưa ra quyết định dựa trên lợi ích tài chính của chính mình. Những mối quan tâm này thường phù hợp với nhau, mọi người đều muốn dự án thành công. Tuy nhiên, nếu dự án gặp sự cố hoặc thất bại, lợi ích của nhà đầu tư EB-5 sẽ xung đột với lợi ích của nhà phát triển dự án.

Một số dự án EB-5 được cấu trúc theo chiều dọc, có nghĩa là trung tâm vùng chỉ định được kiểm soát bởi chính những người kiểm soát nhà phát triển dự án. Nếu một dự án như vậy gặp vấn đề, trung tâm vùng chỉ định và nhà phát triển dự án có thể sẽ làm việc vì lợi ích riêng của họ, và có thể gây thiệt hại cho các nhà đầu tư EB-5. Ví dụ, một trung tâm vùng chỉ định như vậy khó có thể kiện nhà phát triển dự án để lấy lại vốn của nhà đầu tư EB-5 vì cả hai công ty đều do cùng một bên kiểm soát. Vì điều này, các dự án EB-5 được cấu trúc theo chiều dọc gây rủi ro cho các nhà đầu tư EB-5.

Ngược lại, một trung tâm vùng chỉ định độc lập sẽ hoạt động để bảo vệ lợi ích của các nhà đầu tư EB-5. Trong trường hợp dự án gặp vấn đề, trung tâm vùng chỉ định và nhà đầu tư EB-5 sẽ có lợi ích tách biệt với lợi ích của nhà phát triển dự án. Thành công về mặt tài chính của trung tâm vùng chỉ định gắn liền với sự thành công của các nhà đầu tư EB-5, vì vậy trung tâm vùng chỉ định có quyền hành động thay mặt cho các nhà đầu tư EB-5.

Xung đột lợi ích với luật sư di trú

Việc cấu trúc một khoản đầu tư EB-5 thì rất phức tạp. Thông thường, trung tâm vùng chỉ định sẽ thuê luật sư di trú EB-5 để đảm bảo dự án tuân thủ các quy định của chương trình EB-5. Nếu nhà đầu tư EB-5 trong dự án đó thuê cùng luật sư đó, điều này sẽ tạo ra xung đột lợi ích. Nếu lợi ích của trung tâm vùng chỉ định khác với lợi ích của nhà đầu tư, luật sư sẽ buộc phải lựa chọn giữa những lợi ích này.

Quý vị nên tránh thuê bất kỳ luật sư nào đại diện cho quý vị với tư cách là nhà đầu tư EB-5 nếu luật sư đó cũng đại diện cho trung tâm vùng chỉ định của dự án quý vị đang đầu tư. Quý vị cần một luật sư sẽ bảo vệ lợi ích của quý vị chứ không phải lợi ích của trung tâm vùng chỉ định.

Luật sư được yêu cầu tiết lộ bất kỳ xung đột lợi ích tiềm ẩn nào. Mặc dù vậy, trước khi thuê luật sư, quý vị nên hỏi bằng văn bản xem vị luật sư đó đã hoặc đang làm việc với trung tâm vùng chỉ định đó hay chưa. Đây là một câu hỏi đơn giản và nếu câu trả lời là có, hãy tìm một luật sư khác.

Khả năng sinh lời của dự án

Nếu phẩm chất của bên đi vay liên quan đến thành tích của nhà phát triển dự án và chi phí tài chính liên quan đến rủi ro được nhận thấy của dự án, thì khả năng sinh lời lại liên quan đến doanh thu hiện tại và tương lai của dự án. Lô-gíc này khá đơn giản, nếu dự án mang lại lợi nhuận, quý vị có thể sẽ được hoàn trả khoản đầu tư, còn nếu dự án không mang lại lợi nhuận, quý vị có khả năng bị mất tiền.

Khả năng sinh lời hiện tại & tương lai

Đối với các dự án bất động sản, khả năng sinh lời khá dễ hiểu. Để tìm kiếm lợi nhuận, hãy lấy giá bán trừ đi giá đất cộng với chi phí xây dựng.

Các dự án EB-5 tốt nhất đều đã có lãi. Nếu một dự án đã kiếm được tiền thì khả năng nhà phát triển dự án hoàn trả khoản vay EB-5 sẽ cao hơn nhiều. Đối với các dự án sinh lời, điều quan trọng cần cân nhắc là liệu dự án có tiếp tục sinh lời hay không.

Ví dụ: dự án Twin Lakes Georgia của EB5AN đã bán được hàng trăm căn nhà. Mỗi doanh số bán ra đều bù đắp cho chi phí xây dựng ngôi nhà và tạo ra lợi nhuận. Dự án đã mang lại lợi nhuận và dự kiến sẽ tiếp tục có lợi nhuận.

Nếu một dự án đang trong giai đoạn phát triển ban đầu, dự án có thể chưa mang lại lợi nhuận. Điều quan trọng cần cân nhắc đối với một dự án như thế này là liệu dự án có khả năng sinh lời hay không và việc đó sẽ mất bao lâu. Quý vị cần tìm những dấu hiệu rõ ràng cho thấy dự án có khả năng sinh lời trong tương lai. Dự án có tiền bán hàng hoặc tiền đặt cọc không hoàn lại không? Có nhu cầu rõ ràng trong khu vực cho dự án không? Quý vị nên xem xét mọi tài liệu khả thi về thị trường do dự án cung cấp và sau đó tự nghiên cứu thị trường sở tại để xác minh thông tin.

Việc hoàn trả phụ thuộc vào lợi nhuận

Các điều khoản hoàn trả khoản đầu tư của dự án EB-5 thì rất quan trọng để xem xét. Quý vị cũng nên xem xét thời hạn cho vay và tỷ suất lợi nhuận. Tuy nhiên, điều quan trọng không phải là so sánh những gì dự án hứa hẹn mà là đánh giá liệu dự án có thực thi được những hứa hẹn đó hay không.

Nếu một dự án hứa sẽ hoàn trả khoản vay sau bốn năm, quý vị cần hỏi xem liệu dự án đó có khả năng giữ lời hứa đó hay không. Nếu dự án đó không thành công về mặt kinh tế và không kiếm được lợi nhuận thì quý vị khó có thể được hoàn trả trong khoảng thời gian đã hứa chứ đừng nói đến việc nhận được bất kỳ khoản lợi tức đầu tư nào đã hứa.

Chọn dự án rủi ro thấp để tránh bị mất tiền

EB5AN cấu trúc các dự án EB-5 để giảm thiểu rủi ro nhập cư và rủi ro tài chính cho các nhà đầu tư EB-5. Phù hợp với những điều nêu trên, chúng tôi hợp tác với các nhà phát triển dự án có kinh nghiệm, chất lượng cao với thành tích thành công đã được chứng minh. Các dự án của chúng tôi có các biện pháp an toàn tài chính tốt nhất, bao gồm bảo đảm hoàn trả khoản vay EB-5. Chúng tôi luôn độc lập với các nhà phát triển dự án để tránh xung đột lợi ích. Và mặc dù chúng tôi không thể đảm bảo rằng các dự án EB-5 của chúng tôi sẽ luôn mang lại lợi nhuận, chúng tôi cố gắng cung cấp các dự án đã có lợi nhuận hoặc có lộ trình rõ ràng để có lợi nhuận.

Để biết thêm thông tin về cách tìm dự án EB-5 chất lượng cao, rủi ro thấp, hãy lên lịch cuộc gọi trực tiếp ngay hôm nay.