Confira esses 4 fatores principais para evitar perder dinheiro em um investimento EB-5

Os investidores EB-5 estão principalmente preocupados em obter seus green cards. Obviamente, os investidores também querem receber seu dinheiro de volta, e um retorno sobre seu investimento também é desejável. Mas imigrar com sucesso é a única razão para escolher um investimento EB-5 em vez de outro tipo de investimento.

Como resultado, na EB5AN, estruturamos nossos projetos com o sucesso da imigração na vanguarda de nosso planejamento. Isso significa que tendemos a oferecer projetos em que a criação de empregos já está ocorrendo ou está concluída.

Embora nossa primeira prioridade na estruturação de nossos projetos seja a segurança da imigração, o sucesso financeiro vem em segundo lugar. Para alguns investidores EB-5, perder US$ 800.000 seria apenas um pequeno revés, mas para a maioria dos investidores EB-5, tal perda seria catastrófica. Você merece um projeto onde seu dinheiro seja o mais seguro possível.

Crucialmente, esses dois fatores: segurança financeira e imigração tendem a andar de mãos dadas. Um projeto financeiramente bem-sucedido provavelmente resultará na criação de empregos necessários para você obter seu green card.

Neste artigo, examinaremos os quatro principais elementos da diligência devida que você deve considerar para evitar perder seu investimento EB-5. Primeiro, vamos analisar o fator mais importante para a segurança financeira: a qualidade do mutuário. Em seguida, consideraremos como os custos de financiamento podem indicar o nível de risco de um projeto. Em seguida, falaremos sobre como a independência é vital para evitar conflitos de interesse desnecessários. E, por fim, veremos como a rentabilidade pode indicar a saúde financeira de um projeto.

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Qualidade do mutuário

A maioria dos projetos EB-5 são estruturados como empréstimos. Isso significa que o dinheiro dos investidores EB-5 será emprestado pelo fundo de investimento ao mutuário, a empresa que está desenvolvendo o projeto. A principal questão é se o mutuário conseguirá ou não pagar esse empréstimo no vencimento.

Para determinar a qualidade do mutuário, você deve analisar o histórico do mutuário. Quantos projetos o mutuário concluiu com sucesso? Quanta experiência o mutuário tem na conclusão de projetos como o projeto EB-5? Quanto dinheiro a empresa tomou emprestado no total? Ela tem um histórico de empréstimos e pagamentos em dia? Ela já deixou de pagar um empréstimo? Quais ativos, se houver, o mutuário está usando para garantir o empréstimo?

É essencial encontrar um mutuário com um histórico comprovado.

Experiência em desenvolvimento de projetos

Uma das maneiras mais rápidas de medir a qualidade do mutuário é observar sua experiência. Quantos projetos semelhantes ele já concluiu? Embora o sucesso no passado não garanta o sucesso no futuro, um histórico comprovado sugere que a empresa sabe como planejar e executar seus projetos.

Você deve analisar o histórico da empresa de desenvolvimento para garantir que ela tenha concluído com sucesso projetos semelhantes no passado. Se a empresa for nova, observe o histórico das pessoas que a dirigem. Quanto mais projetos semelhantes o mutuário tiver concluído com sucesso, melhor.

Histórico de empréstimos e reembolsos

Outra forma de avaliar a qualidade do mutuário é observar a quantidade de dinheiro que a empresa tomou emprestado e pagou. O histórico de pagamento de empréstimos de uma empresa indica a probabilidade de que seu investimento seja reembolsado.

Por exemplo, se uma empresa nunca tomou emprestado ou pagou dinheiro de volta, o risco de investir nessa empresa é maior porque ela não tem um histórico que possa ser considerado. Em outras palavras, você não tem provas de que pagará o empréstimo no prazo. Se, por outro lado, uma empresa tomou emprestado bilhões de dólares e pagou cada centavo em dia, ela tem amplas evidências de que pagará suas dívidas. Investir em uma empresa como essa costuma ser de menor risco.

Você deve estar atento especificamente para falências anteriores, execuções hipotecárias ou outras questões semelhantes. Não deixe de pesquisar a empresa e as pessoas que a dirigem.

Valor e diversidade de ativos para garantia de empréstimos

Para ofertas de empréstimo EB-5, quanto mais forte a garantia do empréstimo, maior a qualidade do mutuário. Um mutuário de baixa qualidade oferecerá uma garantia mínima de empréstimo. Alguns centros regionais e projetos EB-5 podem alegar que os empréstimos EB-5 não podem ser garantidos, mas isso não é verdade. O programa EB-5 permite empréstimos garantidos, e os melhores empréstimos EB-5 são garantidos.

Mas nem todas as garantias de empréstimos EB-5 são criadas da mesma forma.

Alguns projetos podem oferecer uma promessa de participação no capital da empresa do projeto. Embora uma promessa de capital seja melhor do que nada, ela pode fornecer proteção limitada para investidores EB-5. Outros projetos podem oferecer uma hipoteca sobre o imóvel que está sendo desenvolvido como garantia para o empréstimo. Uma hipoteca reduz o risco do investidor EB-5 porque o credor pode tomar posse da propriedade no caso de uma inadimplência do empréstimo.

Os melhores projetos, no entanto, têm garantias de pagamento de empréstimos de fiadores bem capitalizados e com ativos diversificados. Um fiador bem capitalizado é aquele que tem patrimônio líquido mais do que suficiente para cobrir todo o saldo do empréstimo. Um fiador com ativos diversificados é aquele que tem mais de um tipo de ativo usado como garantia para o empréstimo. Em essência, quanto mais diversidade líquida de capital e ativos, melhor.

Trajetória do projeto específico

A qualidade do mutuário também dependerá de uma série de detalhes do projeto.

Quais são as fontes de financiamento do projeto? Se o projeto não estiver sendo financiado por um banco ou investidor institucional, isso pode indicar que o projeto não é solvente e é de maior risco.

Todo o financiamento está em vigor? Caso contrário, considere a probabilidade de que o desenvolvedor seja capaz de garantir financiamento suficiente para concluir o projeto.

O mutuário tem algum patrimônio próprio no projeto? Caso contrário, todo o risco é suportado pelos investidores. Por outro lado, quando um desenvolvedor tem seu próprio capital em seus projetos, ele tem um incentivo mais forte para ter sucesso.

O projeto está em um mercado em crescimento ou em declínio? Se o mercado está em declínio, o projeto corre um risco maior de fracassar. O projeto pode ser concluído com sucesso, mas pode não ser comercializável e perder dinheiro.

A construção já está em andamento? Se o projeto já está sendo construído, o dinheiro flui para o projeto. Um projeto preso na fase de planejamento é mais arriscado porque pode nunca ser totalmente financiado. Se apenas os fundos EB-5 forem para um projeto e ele não for concluído, esse dinheiro provavelmente será perdido.

Transparência do desenvolvedor e do projeto

A transparência é um fator importante na qualidade do mutuário. Você não pode dizer se um mutuário é de alta qualidade, a menos que ele lhe dê acesso a todas as informações que você precisa.

Um mutuário de alta qualidade não tem nada a esconder e lhe dará todas as informações necessárias para tomar uma decisão informada. A única razão para reter informações é esconder problemas.

Custo do Financiamento

Embora a qualidade do mutuário reflita o histórico do desenvolvedor, o custo do financiamento é um indicador importante do risco do projeto em si. Um desenvolvedor gastará muito tempo e esforço obtendo o financiamento de menor custo possível de bancos e investidores.

Taxa de juros

Os bancos e os investidores institucionais alocam as taxas de juros com base no que consideram ser o nível de risco. Quanto maior o risco, mais eles vão querer ser pagos. Ao comparar os custos de financiamento de vários projetos, você será capaz de ter uma ideia de quão arriscado cada projeto é em comparação com os outros. Por exemplo, se um projeto tiver um empréstimo sênior com uma taxa de juros de 15% e outro tiver um empréstimo sênior a 8%, o projeto com a taxa mais alta provavelmente terá um risco maior.

Posição na acumulação de capital

Como o custo do financiamento está vinculado ao risco, a posição do financiamento na acumulação de capital afetará seu custo. Um empréstimo sénior está na primeira posição, o que significa que será o primeiro a ser reembolsado e, portanto, tem o menor risco. Esse financiamento vai ter uma taxa de juros menor do que outras formas de financiamento.

Quando um projeto não consegue garantir todo o seu financiamento por meio de capital de desenvolvedor e um empréstimo sênior, ele buscará financiamento adicional por meio de um empréstimo mezanino. Esse tipo de empréstimo pode ser feito por um banco ou outro credor. O custo de financiamento da dívida mezanino é maior porque ela tem uma prioridade de pagamento menor do que a dívida sênior, o que significa mais risco. Se algo der errado com o projeto, o empréstimo sênior será reembolsado primeiro, e o empréstimo mezanino poderá não ser reembolsado integralmente, se for o caso.

Ao analisar a acumulação de capital, você pode ver rapidamente onde o financiamento EB-5 e o risco de investimento se encaixam em relação aos empréstimos seniores e qualquer dívida mezanino. Se os fundos do EB-5 estiverem substituindo a dívida sênior, o risco é menor do que se o EB-5 estiver substituindo a dívida mezanino.

Transparência no financiamento

A acumulação total de capital deve ser divulgada de forma transparente aos potenciais investidores EB-5 antes que eles invistam. Você deve examinar cuidadosamente o acúmulo de capital para entender o nível de risco envolvido no investimento EB-5.

Você também deve procurar possíveis preocupações na acumulação de capital. Algumas incorporadoras inflacionam o valor do terreno, por exemplo, para dar a impressão de que investiram mais capital do que investiram. Às vezes, o empréstimo EB-5 é comercializado como dívida sênior, mas, na realidade, o empréstimo EB-5 começa como dívida mezanino e só se torna dívida sênior se marcos específicos, às vezes muito improváveis, forem alcançados. Além disso, o empréstimo EB-5 pode começar em uma posição sênior, mas pode ser subordinado a um novo empréstimo sênior ou a outro financiamento se os fundos do empréstimo EB-5 não estiverem disponíveis dentro de um período especificado para atender às necessidades de capital contínuas do projeto.

Você deve analisar cuidadosamente os documentos financeiros e legais de um projeto para garantir que o desenvolvedor e o centro regional sejam transparentes sobre o financiamento. Faça perguntas específicas sobre o fato de o capital do desenvolvedor ser em dinheiro ou no valor do terreno. Pergunte sobre a posição dos fundos EB-5 na acumulação de capital e se essa posição pode mudar. E, o mais importante, certifique-se de obter essas respostas por escrito.

Sem experiência em finanças, você pode achar difícil comparar as taxas de juros, entender a posição do financiamento EB-5 e perceber quando algo está sendo escondido ou não está certo. Você deve reservar um tempo para pesquisar, fazer perguntas e realmente entender o financiamento do projeto antes de investir. Os investidores EB-5 também devem envolver seu advogado de imigração na seleção do projeto. Embora um advogado de imigração não possa oferecer consultoria sobre investimentos, ele pode aconselhar sobre os aspectos relacionados à imigração de um projeto EB-5 e seu impacto no sucesso potencial do green card.

Independência

De acordo com a Lei de Reforma e Integridade do EB-5 de 2022, todos os conflitos de interesse devem ser divulgados. Como resultado, um projeto EB-5 deve divulgar todos os potenciais conflitos de interesse entre, por exemplo, o centro regional, o fundo EB-5 e o desenvolvedor. Embora esses conflitos sejam permitidos por lei, mesmo que devidamente comunicados, isso não significa que você deva aceitá-los. Se o mesmo grupo de indivíduos controla o centro regional, o fundo EB-5 atua como emprestador, mutuário e empresa de desenvolvimento. Isso cria um conflito de interesses que representa um enorme risco para os investidores EB-5 se algo der errado com o projeto.

Conflitos de interesse entre centros regionais, fundos EB-5 e desenvolvedores

Em um investimento de centro regional EB-5, as duas principais entidades a serem consideradas são a nova empresa comercial (NCE) e a entidade criadora de empregos (JCE). A NCE é geralmente uma corporação controlada pelo centro regional que recebe os fundos do investidor EB-5. O NCE então investe o capital EB-5 na JCE, diretamente ou por meio de uma entidade mutuária separada. A JCE é controlada pelo desenvolvedor.

O centro regional, então, está tomando decisões em nome dos investidores EB-5. Como resultado, ele deve tomar decisões que reflitam o interesse dos investidores EB-5. O desenvolvedor, por outro lado, está tomando decisões com base em seus próprios interesses financeiros. Esses interesses muitas vezes se alinham: todos querem que o projeto tenha sucesso. Mas se o projeto tiver problemas ou falhar, os interesses dos investidores EB-5 estarão em conflito com os interesses do desenvolvedor.

Alguns projetos EB-5 são verticalmente integrados, o que significa que o centro regional é controlado pelas mesmas pessoas que controlam o desenvolvedor. Se um projeto desse tipo tiver problemas, é provável que o centro regional e o desenvolvedor trabalhem em seu próprio interesse, possivelmente às custas dos investidores EB-5. Por exemplo, é pouco provável que esse centro regional processe o desenvolvedor para recuperar o capital dos investidores EB-5, uma vez que ambas as empresas são controladas pelas mesmas pessoas. Por causa disso, os projetos EB-5 verticalmente integrados representam um risco para os investidores EB-5.

Um centro regional independente, por outro lado, trabalhará para proteger os interesses dos investidores EB-5. Caso o projeto tenha problemas, o centro regional e os investidores EB-5 têm interesses alinhados e separados dos interesses do desenvolvedor. O sucesso financeiro do centro regional está vinculado ao sucesso dos investidores EB-5, portanto, o centro regional tem interesse em agir em nome dos investidores EB-5.

Conflitos de interesse com advogados de imigração

Estruturar um investimento EB-5 é complicado. Normalmente, um centro regional contratará um advogado de imigração EB-5 para garantir que o projeto esteja em conformidade com as regras do programa EB-5. Se um investidor EB-5 nesse projeto contratasse o mesmo advogado, isso criaria um conflito de interesses. Se os interesses do centro regional fossem sempre diferentes dos interesses do investidor, o advogado seria forçado a escolher entre eles.

Evite contratar um advogado para representá-lo como investidor EB-5 se ele também representa o patrocinador do centro regional do projeto no qual está investindo. Você gostaria de contratar um advogado que protegerá seus interesses, não os interesses do centro regional.

Os advogados são obrigados a divulgar quaisquer potenciais conflitos de interesse. Mesmo assim, antes de contratar seu advogado, você deve perguntar, por escrito, se ele já trabalhou ou está trabalhando com o centro regional. Essa é uma pergunta simples e, se a resposta for sim, procure outro advogado.

Rentabilidade do projeto

Enquanto a qualidade do mutuário tem a ver com o histórico do desenvolvedor e o custo do financiamento tem a ver com o risco percebido do projeto, a lucratividade tem a ver com as receitas atuais e futuras do projeto. O conceito é bem simples: se o projeto for lucrativo, é provável que você receba o pagamento. Se o projeto não for lucrativo, é provável que você perca dinheiro.

Rentabilidade atual e futura

No caso de empreendimentos imobiliários, a rentabilidade é bastante simples. Para encontrar o lucro, pegue o preço de venda e subtraia o custo do terreno mais o custo da construção.

Os melhores projetos EB-5 já são rentáveis. Se um projeto já está ganhando dinheiro, a probabilidade de que o desenvolvedor pague o empréstimo EB-5 é muito maior. No caso de projetos lucrativos, a principal consideração é se o projeto permanecerá lucrativo.

Por exemplo, centenas de casas já foram vendidas no projeto Twin Lakes Geórgia da EB5AN. Cada venda cobre o custo de construção da casa e gera lucro. O projeto já é rentável e deve continuar assim.

Se um projeto está em um estágio anterior de seu desenvolvimento, ele pode não ser lucrativo ainda. A principal consideração para um projeto como este é se é provável que seja lucrativo e quanto tempo levará. Procure sinais claros de que o projeto provavelmente será lucrativo no futuro. O projeto tem vendas ou depósitos não reembolsáveis? Há uma demanda óbvia na área para o projeto? Você deve analisar os documentos de viabilidade de mercado fornecidos pelo projeto e, em seguida, fazer sua própria pesquisa de mercado local para verificar essas informações.

O reembolso depende dos ganhos

É importante estar ciente das condições de reembolso de um projeto EB-5. Você também deve levar em conta a duração do empréstimo prometido e a taxa de retorno. A chave, no entanto, não é comparar o que os projetos prometem, mas avaliar o que eles podem realmente entregar.

Se um projeto promete pagar seu empréstimo em quatro anos, você tem que se perguntar qual é a probabilidade de cumprir essa promessa. Se esse projeto não for bem-sucedido financeiramente e não gerar lucro, é provável que você não seja pago no prazo prometido, muito menos receba qualquer um dos retornos de investimento prometidos.

Escolha projetos de baixo risco para evitar perder dinheiro

A EB5AN estrutura seus projetos EB-5 para minimizar o risco financeiro e de migração para seus investidores EB-5. Em linha com a estrutura acima mencionada, fazemos parcerias com desenvolvedores experientes e de alta qualidade com um histórico comprovado de sucesso. Nossos projetos apresentam as melhores medidas de segurança financeira, incluindo garantias de reembolso de empréstimos EB-5. Permanecemos independentes dos desenvolvedores para evitar conflitos de interesse. E embora não possamos garantir que nossos projetos EB-5 sempre serão lucrativos, nos esforçamos para oferecer projetos que já são lucrativos ou têm um caminho claro para a lucratividade.

Para saber mais sobre como encontrar um projeto EB-5 de baixo risco e alta qualidade, agende uma chamada pessoal hoje.