تحقق من هذه العوامل الأربعة الرئيسية لتجنب خسارة الأموال في استثمار برنامج EB-5

يهتم مستثمرو برنامج EB-5 في المقام الأول بالحصول على بطاقة الإقامة الدائمة الخاصة بهم. بطبيعة الحال، يرغب المستثمرون في استعادة أموالهم أيضًا، كما أن تحقيق عائد على استثماراتهم أمرٌ مرغوبٌ فيه أيضًا، لكن الهجرة الناجحة هي السبب الوحيد لاختيار استثمار برنامج EB-5 بدلاً من اختيارِ نوعٍ آخر من الاستثمار.

نتيجةً لذلك، نقوم في EB5AN بهيكلة مشروعاتنا مع وضع نجاح الهجرة في مقدمة تخطيطنا، وهذا يعني أننا نميل إلى تقديم المشروعات التي يكون فيها خلق فرص العمل جاريًا بالفعل أو تكونُ مكتملة.

في حين أن أولويتنا الأولى في هيكلة مشروعاتنا هي سلامة الهجرة، يأتي النجاح المالي في المرتبة الثانية. بالنسبة لبعض مستثمري برنامج EB-5، فإن خسارة 800000 دولار لن تكون سوى انتكاسة بسيطة، ولكن بالنسبة لمعظم مستثمري برنامج EB-5 ستكون مثل هذه الخسارة أمرًا كارثيًا. أنت تستحق مشروعًا تكون فيه أموالك آمنةً قدر الإمكان.

بشكلٍ مصيري، يميل هذان العاملان – سلامة الهجرة والسلامة المالية – إلى السير جنبًا إلى جنب. من المرجح أن يؤدي المشروع الذي ينجح ماليًا إلى خلق فرص العمل اللازمة للحصول على بطاقة الإقامة الدائمة الخاصة بك.

في هذه المقالة، سوف نقوم بفحص العناصر الأربعة الرئيسية للتحري وتقييم المخاطر، والتي تحتاج إلى أخذها في الاعتبار لتجنب خسارة استثمارك في برنامج EB-5. أولاً، سوف ننظر إلى العامل الأكثر أهمية للسلامة المالية: جودة المقترض. بعد ذلك، سنأخذُ في الاعتبار كيف يمكن لتكاليف التمويل أن تشير إلى مستوى مخاطر المشروع. بعد ذلك، سنناقش مدى أهمية الاستقلال لتجنب التضارب غير الضروري في المصالح، وأخيرًا، سننظر في كيف يمكن للربحية أن تشير إلى السلامة المالية للمشروع.

تنزيل ملف الباوربوينت الكامل حول الـ 4 عوامل الرئيسية لتجنب خسارة الأموال في استثمار برنامج EB-5

جودة المقترض

تتم هيكلة معظم مشروعات برنامج EB-5 في هيئة قروض، وهذا يعني أن الأموال المقدمة من مستثمري برنامج EB-5 سيتم إقراضها من قبل صندوق الاستثمار إلى المقترض، وهو الشركة التي تقوم بتطوير المشروع. السؤال الرئيسي هو ما إذا كان المقترض سيتمكن من سداد هذا القرض عند استحقاقه أم لا.

لتحديد جودة المقترض، تحتاج إلى إلقاءِ نظرةٍ على السجل التاريخي له. كم عدد المشروعات التي قام المقترض بإكمالها؟ ما مدى الخبرة التي يتمتع بها في استكمال مشروعات مثل مشروع برنامج EB-5؟ ما هي قيمة الأموال التي اقترضتها الشركة إجمالًا؟ هل لديها تاريخ من الاقتراض ورد الأموال في موعد الاستحقاق؟ هل سبق أن تعثرَت في سدادِ قرض؟ ما هي الأصول التي يستخدمها المقترض لتأمين القرض، إن وُجدت؟

يمثل العثور على مقترض يتمتع بسجل تاريخي مُثبت أمرًا ضروريًا.

خبرة تطوير المشروعات

إحدى أسرع الطرق لقياس جودة المقترض هي النظر إلى خبرته. كم عدد المشروعات المماثلة التي قام المقترض بإكمالها؟ في حين أن النجاح السابق لا يضمن النجاح في المستقبل، إلا أن السجل التاريخي المُثبَت يشير إلى أن الشركة تعرف كيف تخطط وتنفذ مشروعاتها.

يجب عليك إلقاء نظرة على السجل التاريخي لشركة التطوير للتأكد من أنها أكملت بنجاح مشروعاتٍ مماثلةٍ في الماضي. إذا كانت الشركة حديثة، فألقِ نظرةً على السجلات التاريخية للأشخاص الذين يديرونها. كلما زاد عدد المشروعات المماثلة التي أكملها المقترض بنجاح، كان ذلك أفضل.

السجل التاريخي للاقتراض والسداد

هناك طريقة أخرى لتقييم جودة المقترض، وهي النظر في مقدار الأموال التي اقترضتها الشركة وسددتها. يشير تاريخ سداد قروض الشركة إلى مدى احتمالية سداد استثمارك.

على سبيل المثال، إذا لم تقترض الشركة أو تسدد أي أموال مطلقًا، فإن مخاطر الاستثمار في هذه الشركة تكون أعلى لأنها ليس لديها سجل تاريخي يمكنك أخذه في الاعتبار. بمعنى آخر، ليس لديك دليل أن الشركة ستقوم بسداد القرض في وقت استحقاقه. ومن ناحيةٍ أخرى، إذا اقترضَت إحدى الشركات مليارات الدولارات وسددت كل بنس في وقت استحقاقه، فلديك إذن أدلة كافية على أنها ستسدد ديونها، والاستثمار في شركة كهذه يُعد استثمارًا منخفض المخاطر بشكلٍ عام.

يجب عليك البحث تحديدًا عن حالات الإفلاس السابقة، أو الحجز على المرهونات، أو غيرها من المشاكل المماثلة. تأكد من البحث بخصوص كلٍ من الشركة والأشخاص الذين يديرونها.

يمة وتنوع الأصول المستخدمة لضمانة القرض

بالنسبة لعروض قروض برنامج EB-5، تزيدُ جودة المقترض كلما كانت ضمانة القرض أقوى. سيوفر المقترض ذو الجودة المنخفضة الحد الأدنى من ضمانة القرض. قد تدّعي بعض المراكز الإقليمية ومشروعات برنامج EB-5 أنه لا يمكن ضمان قروض برنامج EB-5، لكن هذا غير صحيح، فبرنامج EB-5 يتيح الحصول على قروض مضمونة، و أفضل قروض برنامج EB-5 تكون مضمونة.

ولكن ليست كل ضمانات قروض برنامج EB-5 متساوية.

قد تقدم بعض المشروعات تعهداً بأسهم ملكية في شركة المشروع. في حين أن التعهد بالأسهم أفضل من لا شيء، إلا أنه قد يوفر حمايةً محدودةً لمستثمري برنامج EB-5. قد تقدم مشروعات أخرى رهنًا عقاريًا على العقار الذي يتم تطويره كضمان للقرض، والرهن العقاري يقللُ من مخاطر مستثمر برنامج EB-5 لأن المُقرض يمكنه الاستحواذ على العقار في حالة التعثر في سداد القرض.

مع ذلك، فإن أفضل المشروعات تتمتع بضمانات لسداد القروض من جهات ضامنة ذات رأس مال جيد وأصول متنوعة. الضامن ذو رأس المال الجيد هو الذي لديه ما يكفي من صافي حقوق الملكية لتغطية كامل رصيد القرض. الضامن ذو الأصول المتنوعة هو الذي لديه أكثر من نوع واحد من الأصول المستخدمة كضمان للقرض. بالأساس، كلما زاد صافي حقوق الملكية وتنوُّع الأصول، كلما كان ذلك أفضل.

السجل التاريخي للمشروع بالتحديد

ستعتمد جودة المقترض أيضًا على عدد من تفاصيل المشروع.

ما هي مصادر تمويل المشروع؟ إذا لم يتم تمويل المشروع بواسطة بنك أو مستثمر مؤسسي، فقد يشير ذلك إلى أن المشروع ليس ذو جدارة ائتمانية وبه مخاطر أعلى.

هل كل التمويل موجود؟ إذا لم يكن الأمر كذلك، فأنت بحاجة إلى التفكير في مدى احتمالية تمكن المطور من تأمين التمويل الكافي لإكمال المشروع.

هل للمقترض أي من أسهمه الخاصة في المشروع؟ إذا لم يكن الأمر كذلك، فإن جميع المخاطر يتحملها المستثمرون، وعلى العكس من ذلك، عندما يكون للمطور بعضٌ من أسهمه الخاصة في مشروعاته، يكون لديه حافز أقوى للنجاح.

هل المشروع في سوقٍ متنامية أم متراجعة؟ إذا كان السوق يتراجع، فإن المشروع يكون أكثر عرضةً لخطر الفشل. قد يتم الانتهاء من المشروع بنجاح، لكنه قد لا يكون قابلاً للتسويق، ويمكن أن يخسر المال.

هل الإنشاءات جارية بالفعل؟ إذا كان المشروع قيد الإنشاء بالفعل، فهذا يعني أن الأموال تتدفق إلى داخل المشروع. يُعد المشروع العالق في مرحلة التخطيط ذا مخاطر أكثر، لأنه قد لا يتم تمويله بالكامل على الإطلاق. إذا ذهبت أموال برنامج EB-5 فقط إلى المشروع ولم يكتمل، فمن المحتمل أن يتم فقدان تلك الأموال.

شفافية المطور والمشروع

الشفافية عامل رئيسي في جودة المقترض. لا يمكنك معرفة ما إذا كان المقترض ذا جودةٍ عالية إلا إذا كان يتيح لك الوصول إلى جميع المعلومات التي تحتاجها،

فالمقترض عالي الجودة ليس لديه ما يخفيه، وسيزودك بجميع المعلومات التي تحتاجها لاتخاذِ قرارٍ مستنير. السبب الوحيد لحجب المعلومات هو إخفاء المشاكل.

تكلفة التمويل

في حين أن جودة المقترض تعكس التاريخ السابق للمطور، فإن تكلفة التمويل هي مؤشر رئيسي على مدى مخاطرة المشروع نفسه. سيقضي المطور وقتًا وجهدًا كبيرًا في تأمين أقل تمويل ممكن من البنوك والمستثمرين.

معدل الفائدة

تحدد البنوك والمستثمرون المؤسسيون أسعار الفائدة بناءً على ما يرونه بخصوص مستوى المخاطرة. كلما زادت المخاطرة، كلما أرادوا تحصيل المزيد من معدل الفائدة. من خلال مقارنة تكاليف تمويل مشروعاتٍ متعددة، ستتمكن من التعرف على مدى مخاطرة كل مشروع مقارنةً بالمشروعات الأخرى. على سبيل المثال، إذا كان لدى أحد المشروعات قرض كبير بمعدل فائدة قدره 15% وآخر لديه قرض كبير بنسبة 8%، فمن المرجح أن يكون المشروع ذو معدل الفائدة الأعلى ذو مخاطر أعلى.

الموضع من حزمة رأس المال

بما أن تكلفة التمويل مرتبطة بالمخاطر، فإن موضع التمويل من حزمة رأس المال سيؤثر على تكلفته. يحتل القرض الكبير الموضع الأول، مما يعني أنه سيكون أول ما يتم سداده، وبالتالي فهو ينطوي على أقل مخاطرة. سيكون لهذا التمويل معدل فائدة أقل من أشكال التمويل الأخرى.

عندما لا يستطيع المشروع تأمين كل تمويله من خلال أسهم المطورين والقرض الكبير، فإنه سيسعى للحصول على تمويل إضافي من خلال قرض متوسط، وقد يكون هذا النوع من القروض من بنك أو نوع آخر من المقرضين. تكلفة تمويل الدين المتوسط تكون أعلى لأنها تتمتع بأولوية سداد أقل من القرض الكبير، مما يعني المزيد من المخاطرة. إذا حدث خطأ ما في المشروع، فسيتم سداد القرض الكبير أولاً، وقد لا يتم سداد القرض المتوسط بالكامل، أو قد لا يتم سداده مطلقًا.

من خلال النظر إلى رأس المال، يمكنك أن ترى بسرعة متى يكونُ تمويل برنامج EB-5 مناسبًا، وكذلك مخاطر الاستثمار المترتبة على القرض الكبير وأي دين متوسط. إذا كانت أموال برنامج EB-5 بديلًا عن الدين الكبير، فإن المخاطر تكون أقل مما لو كانت أموال برنامج EB-5 بديلًا عن الدين المتوسط.

شفافية التمويل

يجب الإفصاح عن كامل حزمة رأس المال بشفافية للمستثمرين المحتملين في برنامج EB-5 قبل أن يستثمروا. يجب عليك فحص رأس المال بعناية لفهم مستوى المخاطرة التي يقدِم عليها استثمار EB-5.
يجب عليك أيضًا البحث عن المخاوف المحتملة في حزمة رأس المال. يقوم بعض المطورين بتضخيم قيمة الأراضي على سبيل المثال، لإظهار أنهم استثمروا حصة ملكية أكبر مما استثمروه في الواقع. في بعض الأحيان، يتم تسويق قرض برنامج EB-5 كدين كبير، ولكن في الواقع يبدأ قرض برنامج EB-5 كدين متوسط ولا يصبح دينًا كبيرًا إلا إذا تم تحقيق مراحل محددة، والتي تكون في بعض الأحيان غير محتملة إلى حدٍ كبير. أيضًا، قد يبدأ قرض برنامج EB-5 في موضع قرض كبير، لكنه قد يصبح تابعًا لقرض كبير جديد أو أي تمويل آخر إذا لم تتوفر مبالغ من قرض برنامج EB-5 تكفي لتلبية الاحتياجات الرأسمالية المستمرة للمشروع في فترة محددة.

ستحتاج إلى مراجعة المستندات المالية والقانونية للمشروع بعناية للتأكد من التزام المطور والمركز الإقليمي بالشفافية بشأن التمويل. قم بطرح أسئلةٍ محددةٍ حول ما إذا كانت أسهم المطورين نقدية أم قيمة أرض. إسأل عن موضع تمويل برنامج EB-5 في حزمة رأس المال، وما إذا كان هذا الموضع يمكن أن يتغير، والأهم من ذلك هو أن تتأكد من الحصول على هذه الإجابات كتابيًا.

بدون وجود خلفيةٍ مالية، قد تجدُ صعوبةً في مقارنة أسعار الفائدة، وفي فهم موضع تمويل برنامج EB-5، وفي الشعور بوجود شيءٍ غامضٍ أو شيء ليس صحيحًا تمامًا. يجب أن تأخذ وقتك في إجراء البحث وطرح الأسئلة وفهم تمويل المشروع قبل أن تستثمر في برنامج EB-5، كما يجب على مستثمري برنامج EB-5 إشراك محامي الهجرة الخاص بهم في اختيار المشروع؛ في حين أن محامي الهجرة لا يمكنه تقديم المشورة الاستثمارية، إلا أنه يمكنه تقديم المشورة فيما يخص الجوانب المتعلقة بالهجرة لمشروع برنامج EB-5 وتأثيرها على النجاح المحتمل لبطاقة الإقامة الدائمة.

الاستقلالية

بموجب قانون الإصلاح والنزاهة لبرنامج EB-5 لعام 2022، فإن جميع التضاربات في المصالح يجب الإفصاح عنها. نتيجةً لذلك، يجب أن يكشف مشروع برنامج EB-5 عن جميع تضاربات المصالح المحتملة بين المركز الإقليمي وصندوق برنامج EB-5 والمطور، على سبيل المثال. على الرغم من أن هذه التضاربات مسموح بها بموجب القانون، فإن هذا لا يعني أنه يجب عليك قبولها، حتى لو تم الإفصاح عنها بشكلٍ صحيح. Iإذا كانت نفس المجموعة من الأشخاص تسيطر على المركز الإقليمي، وصندوق برنامج EB-5 بصفته المقرض، والمقترض، وشركة التطوير، فإن هذا يخلق تضارب في المصالح يشكل مخاطرةً هائلةً على مستثمري برنامج EB-5 إذا حدث خطأ ما بشأن المشروع.

تضارب المصالح بين المراكز الإقليمية وتمويل برنامج EB-5 والمطورين

في استثمار المركز الإقليمي لبرنامج EB-5، الكيانان الرئيسيان اللذان يجب أخذهما في الاعتبار هما المؤسسة التجارية الجديدة (NCE) والكيان الذي يخلق فرص العمل (JCE). المؤسسة التجارية الجديدة تمثل بشكلٍ عام شراكةً تحت سيطرة المركز الإقليمي الذي يتلقى أموال مستثمر برنامج EB-5. تقوم المؤسسة التجارية الجديدة بعد ذلك باستثمار رأس مال برنامج EB-5 في الكيان الذي يخلق فرص العمل، إما بشكلٍ مباشر أو من خلال كيان مقترض منفصل. يكون الكيان الذي يخلق فرص العمل تحت سيطرة المطور.

يقوم المركز الإقليمي بعد باتخاذ القرارات بالنيابة عن مستثمري برنامج EB-5، ونتيجةً لذلك، من المفترض اتخاذ قرارات تعكس مصلحة مستثمري برنامج EB-5. من ناحيةٍ أخرى، يتخذ المطور قراراتٍ بناءً على مصالحه المالية الخاصة. غالبًا ما تتوافق هذه المصالح، فالجميع يريد أن ينجح المشروع، ولكن إذا واجه المشروع مشاكل أو فشل، فإن مصالح مستثمري برنامج EB-5 سوف تتعارض مع مصالح المطور.

تكون بعض مشروعات برنامج EB-5 متكاملة رأسيًا، مما يعني أن المركز الإقليمي يتم التحكم فيه بواسطة نفس الأشخاص الذين يتحكمون في المطور، وإذا واجه مثل هذا المشروع مشكلاتٍ، فمن المرجح أن يعمل المركز الإقليمي والمطور لمصلحتهما الخاصة، وربما على حساب مستثمري برنامج EB-5. على سبيل المثال، من غير المرجح أن يقوم مثل هذا المركز الإقليمي بمقاضاة المطور من أجل استعادة رأس مال مستثمر برنامج EB-5 نظرًا لأن كلتا الشركتين يخضعان لسيطرة نفس الأشخاص، ولهذا السبب، تشكل مشروعات برنامج EB-5 المتكاملة رأسيًا خطرًا على مستثمري البرنامج.

من ناحيةٍ أخرى، سيعمل المركز الإقليمي عندما يكون مستقلًا على حماية مصالح مستثمري برنامج EB-5. في حالة مواجهة المشروع لمشاكل، فإن المركز الإقليمي ومستثمري برنامج EB-5 لديهم مصالح منفصلة عن مصالح المطور. يرتبط النجاح المالي للمركز الإقليمي بنجاح مستثمري برنامج EB-5، وبالتالي فإن المركز الإقليمي لديه مصلحة خاصة في التصرف نيابةً عن مستثمري برنامج EB-5.

تضارب المصالح مع محاميِ الهجرة

تعد هيكلة استثمار برنامج EB-5 أمرًا معقدًا. عادةً، سيقوم المركز الإقليمي بتعيين محامي هجرة برنامج EB-5 للتأكد من امتثال المشروع لقواعد البرنامج، وإذا قام مستثمر برنامج EB-5 في هذا المشروع بتعيين نفس المحامي، فإن ذلك من شأنه أن يخلق تضارب في المصالح. إذا اختلفت مصالح المركز الإقليمي عن مصالح المستثمر، فسيضطر المحامي إلى الاختيار بينهما.

يجب عليك تجنب تعيين أي محامٍ يمثلك كمستثمر في برنامج EB-5 إذا كان يمثل أيضًا المركز الإقليمي الراعي للمشروع الذي تستثمر فيه. ما تريده هو المحامي الذي سيحمي مصالحك، وليس مصالح المركز الإقليمي.

مطلوبٌ من المحامينَ أن يفصحوا عن أي تضاربات محتملة في المصالح، ويجب عليك مع ذلك أن تسألَ كتابيًا قبل تعيين المحامي الخاص بك عما إذا كان قد عمل أو يعمل مع المركز الإقليمي. يُعد هذا سؤالًا بسيطًا، وإذا كانت الإجابة بنعم، فابحث عن محامٍ آخر.

ربحية المشروع

في حين أن جودة المقترض لها علاقة بالسجل التاريخي للمطور، وتكلفة التمويل لها علاقة بمخاطر المشروع التي يتم تصورها، فإن الربحية لها علاقة بإيرادات المشروع الحالية والمستقبلية. المفهوم بسيط جدًا؛ إذا كان المشروع مربحًا، فمن المرجح أن يتم السداد لك، وإذا لم يكن المشروع مربحًا، فمن المحتمل أن تخسر المال.

الربحية الحالية والمستقبلية

بالنسبة للمشروعات العقارية، تكون الربحية واضحةً إلى حدٍ ما. لمعرفة الربح، خذ سعر البيع واطرح منه تكلفة الأرض مضافًا إليها تكلفة البناء.

أفضل مشروعات برنامج EB-5 هي المشروعات المربحة بالفعل. إذا كان المشروع يحقق أرباحًا بالفعل، فإن احتمال قيام المطور بسداد قرض برنامج EB-5 يكون أعلى بكثير. بالنسبة للمشروعات المربحة، فإن الاعتبار الرئيسي هو ما إذا كان المشروع سيستمر في كونِهِ مربحًا.

فمثلًا، مشروع توين ليكس چورچيا التابع لـ EB5AN قد قام بالفعل ببيع مئات المنازل، وتغطي كل عملية بيع تكلفة بناء المنزل، وتُدرُّ ربحًا. المشروع مربحٌ بالفعل، ومن المتوقع أن يظلَّ مربحًا.

إذا كان المشروع في مرحلة مبكرة من التطوير، فقد لا يكون مربحًا بعد. الاعتبار الرئيسي لمشروع مثل هذا هو ما إذا كان من المحتمل أن يصبح مربحًا، والمدة التي سيستغرقها لذلك. عليك أن تبحث عن إشاراتٍ واضحةٍ تشيرُ إلى أنه من المرجح أن يكون المشروع مربحًا في المستقبل. هل لدى المشروع مبيعات أو مقدَّمات غير قابلة للاسترداد؟ هل يوجد طلب واضح على المشروع في المنطقة؟ يجب عليك مراجعة أي وثائق جدوى سوقية يقدمها المشروع، ثم إجراء بحثك الخاص في السوق المحلي للتحقق من هذه المعلومات.

السداد يتوقف على الربح

يعد أخذ شروط السداد الخاصة بمشروع برنامج EB-5 بعين الاعتبار أمرًا هامًا. يجب عليك أيضًا مراعاة المدة الموعود بها للقرض، ومعدل العائد. مع ذلك، فإن المدخل ليس مقارنة ما تعِد به المشروعات، بل تقييم ما يمكن أن تحققه بالفعل.

إذا وعد المشروع بسداد قرضه خلال أربع سنوات، عليك أن تسأل عن مدى احتمالية الوفاء بهذا الوعد. إذا لم يكن هذا المشروع ناجحًا اقتصاديًا ولم يحقق ربحًا، فمن غير المرجح أن يتم سداد أموالك في الفترة الزمنية الموعود بها، ناهيك عن الحصول على أيٍ من عوائد الاستثمار الموعود بها.

قم باختيار المشروعات منخفضة المخاطر لتجنب خسارة المال

تقوم EB5AN بهيكلة مشروعات برنامج EB-5 الخاصة بها لتقليل مخاطر الهجرة والمخاطر المالية من أجل مستثمري برنامج EB-5 لديها. تماشيًا مع إطار العمل المشار إليه أعلاه، فإننا نتشارك مع مطورين ذوي خبرة وذوي جودة عالية ولديهم سجلات تاريخية مثبتة حافلة بالنجاح. تتميز مشروعاتنا بأفضل تدابير السلامة المالية في فئتها، بما في ذلك ضمانات سداد قرض برنامج EB-5. نحن نحافظ على استقلالنا عن المطورين لتجنب تضارب المصالح، وبينما لا يمكننا أن نضمن أن مشروعات برنامج EB-5 الخاصة بنا ستكونُ دائمًا مربحة، فإننا نسعى جاهدين لتقديم مشروعاتٍ مربحةٍ بالفعل أو لديها مسار واضح لتصبحَ مربحة.

لمزيدٍ من المعلومات حول كيفية العثور على مشروع برنامج EB-5 منخفض المخاطر وعالي الجودة، إحجز موعدًا لمكالمة شخصية اليوم.