EB-5 Yatırımında Para Kaybetmekten Kaçınmak için Bu 4 Temel Faktörü Dikkate Alın

EB-5 yatırımcıları öncelikli olarak Yeşil Kartlarını almakla ilgilenmektedir. Elbette yatırımcılar paralarını geri almak da isterler ve yatırımlarının karşılığını almak arzu edilen bir durumdur. Ancak başarılı bir şekilde göç etmek, başka bir yatırım türü yerine EB-5 yatırımını seçmenin tek nedenidir.

Dolayısıyla, EB5AN olarak projelerimizi, göçmenlik başarısını planlamamızın ön saflarında yer alacak şekilde yapılandırıyoruz. Bu, istihdam yaratmanın halihazırda gerçekleştiği veya tamamlandığı projeler sunuyor olduğumuz anlamına geliyor.

Projelerimizi yapılandırırken ilk önceliğimiz göçmenlik güvenliği olsa da, mali başarı da hemen ardından geliyor. Bazı EB-5 yatırımcıları için 800.000 $ kaybetmek yalnızca küçük bir aksilik olsa da çoğu EB-5 yatırımcısı için böyle bir kayıp felaket olacaktır. Paranızın olabildiğince güvende olduğu bir projeyi hak ediyorsunuz.

En önemlisi, bu iki faktör (göçmenlik güvenliği ve mali güvenlik) el ele gider. Mali açıdan başarılı olan bir projenin, Yeşil Kartınızı almanız için ihtiyaç duyulan istihdamın yaratılmasıyla sonuçlanması muhtemeldir.

Bu yazımızda EB-5 yatırımınızı kaybetmemek için dikkate almanız gereken dört temel dikkat öğesini inceleyeceğiz. Öncelikle finansal güvenlik için en önemli faktöre bakacağız: borçlunun kalitesi. Daha sonra, finansman maliyetlerinin bir projenin risk düzeyini nasıl gösterebileceğini ele alacağız. Daha sonra, gereksiz çıkar çatışmalarından kaçınmak için bağımsızlığın ne kadar hayati önem taşıdığını tartışacağız. Son olarak karlılığın bir projenin mali durumunu nasıl gösterebileceğine bakacağız.

EB-5 Yatırımında Para Kaybından Kaçınmak için 4 Temel Faktöre ilişkin Eksiksiz PowerPoint’i İndirin

Borç Alanın Kalitesi

EB-5 projelerinin çoğu kredi olarak yapılandırılmıştır. Bu, EB-5 yatırımcılarından gelen paranın yatırım fonu tarafından borç alana, yani projeyi geliştiren şirkete borç olarak verileceği anlamına gelir. Asıl soru, borç alanın vadesi geldiğinde bu krediyi geri ödeyip ödeyemeyeceğidir.

Borç alanın kalitesini belirlemek için borç alan şirketin geçmiş performansına bakmanız gerekir. Borç alan şirket kaç projeyi başarıyla tamamladı? EB-5 projesi gibi projeleri tamamlama konusunda ne kadar deneyimi var? Şirket toplam ne kadar borç aldı? Borç alma ve zamanında geri ödeme geçmişi nasıl? Hiç bir kredide temerrüde düştü mü? Borç alan, krediyi güvence altına almak için (varsa) hangi varlıkları kullanıyor?

Kanıtlanmış bir performansa sahip bir borç alan bulmak çok önemlidir.

Proje Geliştirme Deneyimi

Borç alanın kalitesini ölçmenin en hızlı yollarından biri deneyimine bakmaktır. Borç alan şirket kaç benzer projeyi tamamladı? Geçmişteki başarı gelecekteki başarıyı garanti etmese de kanıtlanmış bir geçmiş performans, şirketin projelerini nasıl planlayacağını ve yürüteceğini bildiğini gösterir.

Geçmişte benzer projeleri başarıyla tamamladığından emin olmak için geliştirme şirketinin geçmiş performansına bakmalısınız. Şirket yeniyse, onu yöneten kişilerin geçmiş performans kayıtlarına bakın. Borç alan tarafından ne kadar çok benzer proje başarıyla tamamlanırsa o kadar iyidir.

Borç Alma ve Geri Ödeme Geçmişi

Borç alanın kalitesini değerlendirmenin bir başka yolu da şirketin borç aldığı ve geri ödediği para miktarına bakmaktır. Bir şirketin kredi geri ödeme geçmişi, yatırımınızı geri ödeme olasılığının ne kadar olduğunu gösterir.

Örneğin, bir şirket hiç borç almamış ve herhangi bir parayı geri ödememişse, bu şirkete yatırım yapma riski daha yüksektir çünkü dikkate almanız gereken bir geçmiş performansı yoktur. Başka bir deyişle, krediyi zamanında ödeyeceğine dair hiçbir kanıtınız yoktur. Öte yandan bir şirket milyarlarca dolar borç almışsa ve her kuruşunu zamanında ödemişse, borçlarını ödeyeceğine dair yeterli kanıtınız var demektir. Böyle bir şirkete yatırım yapmak genellikle daha düşük risktir.

Geçmişteki iflaslara, hacizlere veya diğer benzer konulara özellikle dikkat etmelisiniz. Hem şirketi hem de onu yöneten kişileri mutlaka araştırın.

Kredi Güvenliği için Varlıkların Değeri ve Çeşitliliği

EB-5 kredi teklifleri için kredi güvenliği ne kadar güçlü olursa borç alanın kalitesi de o kadar yüksek olur. Borç alan şirketin kalitesinin düşük olması minimum kredi güvenliği sunacaktır. Bazı bölgesel merkezler ve EB-5 projeleri, EB-5 kredilerinin teminat altına alınamayacağını iddia edebilir ancak bu doğru değildir. EB-5 programı teminatlı kredilere izin verir ve en iyi EB-5 kredileri teminat altındadır.

Ancak EB-5 kredi teminatlarının tümü eşit değildir.

Bazı projeler, proje şirketindeki hisse senedi rehinini teklif edebilir. Hisse rehni hiç yoktan iyidir ancak EB-5 yatırımcıları için sınırlı koruma sağlayabilir. Diğer projeler, kredi teminatı olarak geliştirilmekte olan mülk üzerine ipotek sunabilir. İpotek, EB-5 yatırımcı riskini azaltır çünkü kredi temerrüdü durumunda borç veren mülkün mülkiyetini alabilir.

Ancak en iyi projeler, çeşitlendirilmiş varlıklara sahip, iyi sermayelendirilmiş garantörlerden kredi geri ödeme garantilerine sahiptir. İyi sermayelendirilmiş bir garantör, kredinin tüm bakiyesini karşılamaya yetecek miktarda net özsermayeye sahip olan kişidir. Çeşitlendirilmiş varlıklara sahip garantör, kredinin teminatı olarak birden fazla varlık türüne sahip olan garantördür. Aslında ne kadar net özsermaye ve varlık çeşitliliği olursa o kadar iyidir.

İlgili Projenin Geçmiş Performansı

Borç alanın kalitesi aynı zamanda bir dizi proje detayına da bağlı olacaktır.

Projenin finansman kaynakları nelerdir? Proje bir banka veya kurumsal yatırımcı tarafından finanse edilmiyorsa bu, projenin kredi itibarına sahip olmadığını ve daha yüksek risk taşıdığını gösterebilir.

Tüm finansman mevcut mu? Değilse, geliştiricinin projeyi tamamlamak için yeterli finansmanı sağlayabilme olasılığının ne kadar olduğunu düşünmeniz gerekir.

Borç alanın projede kendi özsermayesi var mı? Aksi takdirde riskin tamamı yatırımcılara aittir. Tersine, bir geliştirici projelerinde kendi sermayesine sahip olduğunda başarılı olmak için daha güçlü bir teşvike sahip olur.

Proje büyüyen mi yoksa küçülen bir pazarda mı? Piyasa düşüyorsa, projenin başarısız olma riski daha yüksektir. Proje başarılı bir şekilde tamamlanabilir ancak pazarlanamayabilir ve para kaybına neden olabilir.

İnşaat halihazırda devam ediyor mu? Proje zaten inşa ediliyorsa, projeye para akışı mevcut demektir. Planlama aşamasında kalan bir proje daha risklidir çünkü hiçbir zaman tam olarak finanse edilemeyebilir. Bir projeye yalnızca EB-5 fonları giderse ve proje tamamlanmazsa, o paranın kaybolması muhtemeldir.

Geliştiricinin ve Projenin Şeffaflığı

Borç alanın kalitesindeşeffaflık önemli bir faktördür. İhtiyacınız olan tüm bilgilere erişmenizi sağlamadığı sürece, borç alanın yüksek kalitede olup olmadığını bilemezsiniz.

Yüksek kaliteli bir borç alanın saklayacak hiçbir şeyi yoktur ve bilinçli bir karar vermeniz için ihtiyacınız olan tüm bilgileri size verecektir. Bilgiyi saklamanın tek nedeni sorunları gizlemektir.

Finansman Maliyeti

Borç alanın kalitesi geliştiricinin geçmiş sicilini yansıtırken, finansman maliyeti projenin kendisinin ne kadar riskli olduğunun önemli bir göstergesidir. Bir geliştirici, bankalardan ve yatırımcılardan mümkün olan en düşük maliyetli finansmanı sağlamak için önemli miktarda zaman ve çaba harcayacaktır.

Faiz Oranı

Bankalar ve kurumsal yatırımcılar, faiz oranlarını, algıladıkları risk düzeyine göre belirlerler. Risk ne kadar yüksek olursa, o kadar fazla ödeme almak isterler. Birden fazla projenin finansman maliyetlerini karşılaştırarak her projenin diğerlerine kıyasla ne kadar riskli olduğuna dair bir fikir edinebileceksiniz. Örneğin, bir projenin faiz oranı %15 olan, diğerinin ise %8 olan öncelikli kredisi varsa, daha yüksek orana sahip olanın riski muhtemelen daha yüksektir.

Sermaye Yığınındaki Pozisyon

Finansman maliyeti riske bağlı olduğundan, finansmanın sermaye yığınındaki konumu maliyetini etkileyecektir. İmtiyazlı kredi ilk sırada yer alır; bu, ilk geri ödenecek kredi olacağı ve dolayısıyla en düşük riske sahip olacağı anlamına gelir. Bu finansman diğer finansman türlerine göre daha düşük bir faiz oranına sahip olacaktır.

Bir proje, finansmanının tamamını geliştirici özsermayesi ve imtiyazlı kredi yoluyla güvence altına alamazsa, mezzanine kredi (ara finansman) yoluyla ek finansman arayacaktır. Bu tür bir kredi bir bankadan veya başka bir borç verenden olabilir. Mezzanine borcun finansman maliyeti, öncelikli krediye göre daha düşük geri ödeme önceliğine sahip olduğundan daha yüksektir, bu da daha fazla risk anlamına gelir. Projede bir şeyler ters giderse, önce öncelikli kredi geri ödenecek ve asma kat kredisi tamamen geri ödenmeyebilir (eğer geri ödenmişse).

Sermaye yığınına bakarak, EB-5 finansmanının nereye uygun olduğunu ve yatırımın öncelikli kredi ve herhangi bir ara borçla ilgili riskini hızlı bir şekilde görebilirsiniz. EB-5 fonları öncelikli borcun yerini alıyorsa risk, EB-5’in mezzanine borcun yerini almasına göre daha düşüktür.

Finansman Şeffaflığı

Sermaye yığınının tamamı, yatırım yapmadan önce potansiyel EB-5 yatırımcılarına şeffaf bir şekilde açıklanmalıdır. EB-5 yatırımının üstlendiği risk düzeyini anlamak için sermaye yığınını dikkatle incelemelisiniz.

Ayrıca sermaye yığınındaki potansiyel endişe kaynaklarını da aramalısınız. Bazı geliştiriciler, örneğin sahip olduklarından daha fazla özsermayeye yatırım yapmış gibi görünmek için arazinin değerini şişiriyor. Bazen EB-5 kredisi imtiyazlı borç olarak pazarlanır, ancak gerçekte EB-5 kredisi ara borç olarak başlar ve yalnızca belirli, bazen de pek olası olmayan kilometre taşlarına ulaşıldığında imtiyazlı borç haline gelir. Ayrıca, EB-5 kredisi imtiyazlı pozisyonda başlayabilir ancak projenin devam eden sermaye ihtiyaçlarını karşılamak için belirli bir dönemde yetersiz EB-5 kredi gelirinin mevcut olması durumunda yeni bir imtiyazlı krediye veya başka bir finansmana tabi hale gelebilir.

Geliştiricinin ve bölgesel merkezin finansman konusunda şeffaf olduğundan emin olmak için projenin mali ve yasal belgelerini dikkatle incelemeniz gerekecektir. Geliştirici özsermayesinin nakit mi yoksa arazi değeri mi olduğu konusunda cesur sorular sorun. EB-5 finansmanının sermaye yığınındaki konumunu ve bu konumun değişip değişmeyeceğini sorun. Ve kritik olarak, bu cevapları yazılı olarak aldığınızdan emin olun.

Finans geçmişiniz yoksa, faiz oranlarını karşılaştırmakta, EB-5 finansmanının konumunu anlamakta ve bir şeyin gizlendiğini veya tam olarak doğru olmadığını anlamakta zorlanabilirsiniz. Yatırım yapmadan önce araştırmanızı yapmaya, sorular sormaya ve projenin finansmanını gerçekten anlamaya zaman ayırmalısınız. EB-5 yatırımcıları proje seçimine göçmenlik avukatlarını da dahil etmelidir; bir göçmenlik avukatı yatırım tavsiyesi sağlayamasa da, bir EB-5 projesinin göçmenlik ile ilgili yönleri ve bunların potansiyel Yeşil Kart başarısı üzerindeki etkileri konusunda tavsiyelerde bulunabilir.

Bağımsızlık

EB-5 Reform ve Dürüstlük Yasası 2022 uyarınca tüm çıkar çatışmalarının açıklanması gerekmektedir. Sonuç olarak, bir EB-5 projesi, örneğin bölgesel merkez, EB-5 fonu ve geliştirici arasındaki tüm potansiyel çıkar çatışmalarını açıklamalıdır. Bu tür çatışmalara yasa kapsamında izin verilse de, bunlar uygun şekilde açıklanmış olsa bile, bu onları kabul etmeniz gerektiği anlamına gelmez. Eğer bölgesel merkezi, EB-5 fonu borç veren, borç alan ve geliştirme şirketi olarak aynı grup tarafından kontrol ediliyorsa, bu durum bir çıkar çatışması yaratır ve projede bir şeyler ters giderse EB-5 yatırımcıları için büyük bir risk teşkil eder.

Bölgesel Merkezler, EB-5 Fonları ve Geliştiriciler Arasındaki Çıkar Çatışmaları

Bir EB-5 bölgesel merkez yatırımında dikkate alınması gereken iki temel kuruluş, yeni ticari girişim (NCE) ve istihdam yaratan kuruluştur (JCE). NCE genellikle EB-5 yatırımcı fonlarını alan bölgesel merkez tarafından kontrol edilen bir ortaklıktır. NCE daha sonra EB-5 sermayesini doğrudan veya ayrı bir borçlu kuruluş aracılığıyla JCE’ye yatırır. JCE geliştirici tarafından kontrol edilir.

O halde bölgesel merkez, EB-5 yatırımcıları adına kararlar alıyor. Sonuç olarak EB-5 yatırımcılarının çıkarlarını yansıtan kararlar alması gerekiyor. Geliştirici ise kendi mali çıkarlarına göre kararlar alıyor. Bu çıkarlar sıklıkla örtüşür; herkes projenin başarılı olmasını ister. Ancak proje sorun yaşarsa veya başarısız olursa, EB-5 yatırımcılarının çıkarları geliştiricinin çıkarlarıyla çatışacaktır.

Bazı EB-5 projeleri dikey olarak entegredir; bu, bölgesel merkezin geliştiriciyi kontrol eden aynı kişiler tarafından kontrol edildiği anlamına gelir. Böyle bir projenin sorunlarla karşılaşması durumunda, bölgesel merkez ve geliştiricinin muhtemelen masrafları EB-5 yatırımcılarının pahasına olmak üzere kendi çıkarları doğrultusunda çalışması muhtemeldir. Örneğin, böyle bir bölgesel merkezin, her iki şirket de aynı kişiler tarafından kontrol edildiğinden, EB-5 yatırımcı sermayesini geri almak için geliştiriciye dava açması pek olası değildir. Bu nedenle dikey entegre EB-5 projeleri EB-5 yatırımcıları için risk oluşturmaktadır.

Bağımsız bir bölgesel merkez ise EB-5 yatırımcılarının çıkarlarını korumak için çalışacak. Projenin sorunlarla karşılaşması durumunda, bölgesel merkez ve EB-5 yatırımcıları, geliştiricinin çıkarlarından farklı çıkarları bir araya getirir. Bölgesel merkezin mali başarısı EB-5 yatırımcılarının başarısına bağlıdır, dolayısıyla bölgesel merkezin EB-5 yatırımcıları adına hareket etme konusunda kazanılmış menfaati vardır.

Göçmenlik Avukatlarıyla Çıkar Çatışmaları

EB-5 yatırımının yapılandırılması karmaşıktır. Genellikle bölgesel bir merkez, projenin EB-5 program kurallarına uygunluğunu sağlamak için bir EB-5 göçmenlik avukatı tutar. Eğer bu projedeki bir EB-5 yatırımcısı aynı avukatı işe alırsa, bu durum bir çıkar çatışmasıyaratacaktır. Eğer bölgesel merkezin çıkarları yatırımcının çıkarlarından farklı olsaydı, avukat bunlar arasında seçim yapmak zorunda kalacaktı.

Eğer aynı zamanda yatırım yaptığınız projenin bölgesel merkez sponsorunu da temsil ediyorsa, sizi EB-5 yatırımcısı olarak temsil edecek bir avukat tutmaktan kaçınmalısınız. Bölgesel merkezin çıkarlarını değil, sizin çıkarlarınızı koruyacak bir avukat istersiniz.

Avukatların olası çıkar çatışmalarını açıklamaları gerekmektedir. Yine de avukatınızı işe almadan önce yazılı olarak bölgesel merkezde çalışıp çalışmadığını veya çalışıp çalışmadığını sormalısınız. Bu basit bir soru ve cevabınız evet ise farklı bir avukat bulun.

Proje Kârlılığı

Borç alanın kalitesi geliştiricinin geçmişiyle ve finansman maliyeti projenin algılanan riskiyle ilgiliyken, karlılık projenin mevcut ve gelecekteki geliriyle ilgilidir. Konsept oldukça basit; eğer proje karlıysa, muhtemelen karşılığını alacaksınız; proje karlı değilse para kaybetmeniz muhtemeldir.

Mevcut ve Gelecekteki Kârlılık

Gayrimenkul projelerinde kârlılık oldukça basittir. Kârı bulmak için satış fiyatını alın ve bundan arsanın maliyeti ile inşaat maliyetini çıkarın.

En iyi EB-5 projeleri zaten kârlıdır. Bir proje zaten para kazanıyorsa geliştiricinin EB-5 kredisini geri ödeme olasılığı çok daha yüksektir. Kârlı projeler için temel husus, projenin kârlı olmaya devam edip etmeyeceğidir.

Örneğin EB5AN’ın Twin Lakes Georgia projesi şimdiden yüzlerce ev sattı. Her satış, evin inşa maliyetini karşılar ve kâr sağlar. Proje halihazırda kârlıdır ve kârlı kalması beklenmektedir.

Bir proje geliştirme aşamasında daha erken ise, henüz kârlı olmayabilir. Bunun gibi bir proje için en önemli husus, kârlı hale gelme ihtimalinin olup olmadığı ve bunun ne kadar süreceğidir. Projenin gelecekte kârlı olabileceğine dair açık işaretler aramalısınız. Projede satış veya iade edilemeyen depozito var mı? Projeye bölgede belirgin bir talep var mı? Proje tarafından sağlanan pazar fizibilite belgelerini incelemeli ve ardından bu bilgiyi doğrulamak için yerel pazara ilişkin kendi araştırmanızı yapmalısınız.

Geri Ödeme Kâra Bağlıdır

Bir EB-5 projesinin geri ödeme koşullarının dikkate alınması önemlidir. Ayrıca taahhüt edilen kredi süresini ve geri dönüş oranını da göz önünde bulundurmalısınız. Ancak önemli olan projelerin vaat ettiklerini karşılaştırmak değil, gerçekte ne sunabileceklerini değerlendirmektir.

Bir proje kredisini dört yıl içinde geri ödemeyi vaat ediyorsa, bu sözü tutmanın ne kadar muhtemel olduğunu sormanız gerekir. Eğer bu proje ekonomik olarak başarılı değilse ve kar getirmiyorsa, bırakın vaat edilen yatırım getirilerini almayı, vaat edilen süre içinde bile geri ödeme almanız pek olası değildir.

Para Kaybetmemek İçin Düşük Riskli Projeleri Seçin

EB5AN, EB-5 projelerini, EB-5 yatırımcılarına yönelik göç ve mali riski en aza indirecek şekilde yapılandırıyor. Yukarıda verilen çerçeveye uygun olarak, kanıtlanmış başarı geçmişine sahip, deneyimli, yüksek kaliteli geliştiricilerle ortaklık yapıyoruz. Projelerimiz, EB-5 kredi geri ödeme garantileri de dahil olmak üzere sınıfının en iyisi finansal güvenlik önlemlerini içermektedir. Çıkar çatışmalarını önlemek için geliştiricilerden bağımsız kalıyoruz. EB-5 projelerimizin her zaman kârlı olacağını garanti edemesek de, hâlihazırda kârlı olan veya kârlılığa dönüşme yolu açık olan projeler sunmaya çalışıyoruz.

Düşük riskli, yüksek kaliteli bir EB-5 projesinin nasıl bulunacağı hakkında daha fazla bilgi için bugün bire bir görüşme planlayın.