Düşük Riskli Bir EB-5 Projesi Seçmek İçin Basit Bir Yatırım Çerçevesi

EB-5 yatırımları riskli olabilir. Yabancı uyruklu kişiler, ABD’de daimi oturma izni almayı umarak EB-5 projelerine yatırım yapıyor. Yatırımcılar ayrıca paralarının bir an önce iade edilmesini istiyor. Her EB-5 yatırımcısı için hâlihazırda 10 iş imkanı yaratan, yapım aşamasında olan bir EB-5 projesini seçerek göç riskini tamamen ortadan kaldırabilirlerse, daha da iyi olur.

EB-5 vizesi ile ABD’ye göç etmek ve yatırımlarını korumak isteyen yabancı uyruklu kişiler için finansal riskler ve göçmenlik risklerinden kaçınmak başarının anahtarıdır. EB-5 yatırımcıları bu makalede özetlenen basit proje seçim çerçevesini takip ederek güvenle yatırım yapabilirler.

Arka plan

EB-5 göç süreci karmaşıktır ancak EB-5 yatırımı yapmanın içerdiği riskleri anlamak zor olmak zorunda değildir.

EB-5 yatırımcılarının güvenli bir proje seçmek için EB-5 programının her ayrıntısını anlamasına gerek yoktur. Bunun yerine yatırımcılar, EB-5 programının mevcut durumu hakkında bazı temel bilgileri öğrenerek, temel riskleri anlayarak ve düşük riskli projeleri seçmeye yönelik yol gösterici ilkelerimizi uygulayarak bilinçli kararlar alabilirler.

Son Göçmenlik Trendleri

COVİD-19 salgını 2020 yılında başladı ve dünyanın her yerindeki insanlar için yaşamın her alanını derinden etkiledi. Amerika Birleşik Devletleri’ne göç giderek zorlaştı. COVID-19 aynı zamanda ülkedeki nüfus değişimlerini hızlandırmaya da hizmet etti. Bazı durumlarda insanlar, daha kısıtlayıcı COVID-19 yasa ve politikalarına sahip şehir ve eyaletlerden uzaklaşmaya başladı.

Özellikle güneydoğu ABD’de son iki yılda muazzam bir nüfus artışı yaşandı.

Yeni Bir Dönem: 2022 EB-5 Reformu ve Dürüstlük Yasası

Son iki yıldır EB-5 programı önemli değişikliklere uğradı.

Haziran 2021’de EB-5 Bölge Merkezi Pilot Programı sona erdi. Bu program, bölgesel merkezler olarak bilinen lisanslı kuruluşların birden fazla EB-5 yatırımcısından gelen EB-5 finansmanını bir havuzda toplamasına olanak tanır. EB-5 vizesine başvuranların büyük çoğunluğu bölgesel merkez destekli projelere yatırım yaptığından, bölgesel merkez programının sona ermesi, yabancı yatırımcılara sunulan EB-5 yatırımlarının sayısını önemli ölçüde azalttı.

Ardından Mart 2022’de Kongre, 2022 EB-5 Reform ve Dürüstlük Yasasını (“RIA”) kabul etti. RIA, EB-5 Bölgesel Merkez Programını yeniden yetkilendirdi ve önemli ölçüde değiştirdi. ABD Vatandaşlık ve Göçmenlik Hizmetleri (“USCIS”) DEA’nın büyük bir kısmı hakkında henüz rehberlik sağlamamış olsa da, reform tasarısının etkileri halihazırda sektörde hissedilmektedir.

DEA, bölgesel merkezin uyumluluk ve raporlama gerekliliklerini sıkılaştırdı. Hedeflenen istihdam alanlarına (“TEA’lar”) yönelik muamele de değişti. En önemli değişikliklerden biri, kırsal TEA’ların artık EB-5 yatırımcılarını daha hızlı başvuru işlemeye hak kazanmasıdır.

EB-5 Yatırımcıları İçin İki Temel Risk

EB-5 programında yapılan son değişikliklere rağmen, EB-5 yatırımcılarına yönelik iki temel risk aynı kalıyor: göç riski ve finansal risk.

Göç riski, bir EB-5 yatırımcısının Yeşil Kart alma olasılığını yansıtır. Finansal risk ise yatırımcının yatırım sermayesini geri kazanma olasılığını yansıtır.

Bu iki temel risk türünü anlamak, düşük riskli projelere yatırım yapmak isteyen EB-5 yatırımcıları için hayati öneme sahiptir.

Düşük Riskli Projeler Şimdiden Başarıya Sahiptir, Geleceğe Yönelik Projeksiyonlara Değil

Düşük riskli EB-5 projelerini seçmenin yol gösterici ilkesi basittir: göster, söyleme.

Birçok EB-5 projesi gelecekteki performansa ilişkin vaatlerde bulunur ancak kanıt, vaatlerden daha iyidir. Düşük riskli projeler arayan EB-5 yatırımcıları, geliştiricinin gelecekte bir noktada ne olacağını umduğuna değil, proje için şu anda neyin doğru olduğuna bakmalıdır.

Proje halihazırda finansman aldı mı veya gelecekte finansman almayı umuyor mu? Proje halihazırda inşaat halinde mi, yoksa izin veya diğer onayları mı bekliyor? EB-5 istihdamı halihazırda yaratılmış mı, yoksa bunlar yalnızca tahminlerden mi ibaret? Proje şu anda finansal başarının tadını mı çıkarıyor yoksa eninde sonunda başarıyı mı umuyor?

EB-5 yatırımcıları, tüm EB-5 programı gereksinimleriyle uyumlu ve mali açıdan başarılı olan ve öyle kalacak olan projeleri seçerek göçmenlik riski ve mali riskleri etkili bir şekilde sıfıra indirebilirler.

Aşağıda, göçmenlik riski ve finansal riski düşük olan EB-5 projelerinin seçim sürecine yukarıda verilen yol gösterici prensibi uygulayan basit bir çerçeve yer almaktadır. Bir proje bu çerçevedeki herhangi bir kademenin kriterlerini karşılayamıyorsa, proje şu anda gerçek bir başarı göstermekten ziyade geleceğe yönelik öngörülere ve umutlara güvenir. Bu tür projeler daha yüksek risk oluşturur ve EB-5 yatırımcıları bundan kaçınmak isteyebilir.

Çerçeve I. Aşama: Coğrafi Hususlar

EB-5 yatırımcıları bir projeye yatırım yapıp yapmamaya karar verirken projenin konumunu dikkate almalıdır. Ekonomik gerileme yaşayan eyalet veya şehirlerdeki projeler daha riskli olduğundan yatırımcıların bu tür projelerden kaçınması gerekiyor.

Nüfus trendleri genellikle ekonomik trendlerle doğrudan ilişkilidir. Bir şehrin veya eyaletin nüfusu azalıyorsa bölgesel ekonomi daha az aktif olma eğilimindedir. Pek çok insan yaşam masraflarının yüksek olduğu, iş ortamının kötü olduğu ve suç oranlarının yüksek olduğu eyaletlerden taşınıyor. Örneğin son iki yılda Kaliforniya, New York ve New Jersey sakinleri Güney ve Güneydoğu’ya taşınıyor.

Bu son nüfus değişimi büyük ölçüde Güney ve Güneydoğu’ya fayda sağladı. Florida ve Teksas gibi eyaletler en fazla büyümeyi yaşayanlar arasında. Son trendlerden önce, ABD’nin Güneydoğusu uzun süredir emekliler için bir varış noktasıydı; ancak bölgenin sürekli nüfus artışı, ekonomik faaliyetlerin artmasına ve genç Amerikalılar için de güçlü bir konut piyasasına yol açıyor.

Güney ve Güneydoğu’daki EB-5 projeleri istikrarlı bir nüfus artışı eğiliminden faydalanmaktadır. Sonuç olarak, bu tür projeler şu anda avantajlıdır ve yatırımcılara daha düşük bir risk sunmaktadır.

Önemli Soru: Proje nüfusu azalan bir bölgede mi? Eğer öyleyse, bu projeden kaçının.

Çerçeve II. Kademe: Sektörle İlgili Hususlar

EB-5 yatırımcıları, seçilmiş sektörlerden EB-5 programının gerekliliklerine uygun projeler aramalıdır.

Otel ve çok aileli kiralık apartmanlar gibi bazı proje türleri EB-5 yatırımcıları için genellikle daha risklidir. Bir sektördeki tahminlere ve operasyonel tahminlere dayanan herhangi bir proje daha fazla risk taşır.

Yatırımcılar yalnızca öngörülere dayanarak bir projenin başarılı olup olmadığını bilemezler. Bu tür projeler için öngörülen başarının doğruluğu ya da yanlışlığı yıllar boyunca kanıtlanamayacaktır. Yatırımcıların bu tür projelerden uzak durması gerekiyor.

Bunun yerine EB-5 yatırımcıları, şu anda uygulanabilir olup olmadıklarını açıkça gösteren projeleri seçmelidir.

EB-5 projeleri için iki ideal sektör, apartman daireleri ve müstakil ev geliştirmeleridir. Bu tür projelerle yatırımcılar, gerçek satış verilerine dayanarak talebin olup olmadığını kolaylıkla belirleyebilirler. Sonuç olarak, yalnızca geliştiricinin ne kadar başarılı olacağını umduğunu değil, projenin herhangi bir anda ne kadar başarılı olduğunu görebilirler.

Bu tür projeler yatırımcılar için çok daha az risklidir.

Doğru Sektöre Karar Vermek

Bugün piyasadaki en düşük riskli proje türlerinden ikisi apartmanlar ve müstakil ev geliştirmeleridir. EB-5 amaçları açısından bu iki proje türü arasındaki temel fark, konumlarıdır. Apartman daireleri kentsel yerlerde bulunurken, müstakil konutlar genellikle kırsal alanlarda bulunur.

Bir projenin konumu EB-5 yatırımcıları için çeşitli nedenlerden dolayı önemlidir.

Bir projenin konumu, TEA’da olup olmadığını ve eğer öyleyse ne tür bir TEA’da olduğunu belirleyecektir. TEA’lardaki projeler, EB-5 yatırımcılarının 1.050.000 $ yerine 800.000 $ yatırım yapmasına olanak tanır.

Buna ek olarak, TEA’lardaki projeler hem kentsel hem de kırsal, yatırımcılara ve ailelerine ayrılmış vizehakkı kazandırmaktadır. Bir EB-5 yatırımcısının doğduğu ülkede, şu anda Çin ve Hindistan’da olduğu gibi, EB-5 vize başvurularında birikme yaşanıyorsa, bir TEA projesi aracılığıyla rezerve edilmiş EB-5 vizelerine hak kazanan yatırımcılar, uzun süreli işlem gecikmelerinden kaçınabilir.

Kırsal TEA’lar ayrıca yatırımcıları öncelikli göçmenlik başvurusu işlemlerine hak kazanır. Halihazırda Amerika Birleşik Devletleri’nde bulunan yatırımcılar için bu daha hızlı işleme gerek yoktur. Ancak Amerika Birleşik Devletleri dışında olanlar için daha hızlı işlem, EB-5 vizesinin mümkün olandan çok daha hızlı alınması anlamına geliyor.

Henüz Amerika Birleşik Devletleri’nde bulunmayan EB-5 yatırımcıları kırsal TEA projelerine yatırım yapmayı güçlü bir şekilde düşünmelidir.

Önemli Soru: EB-5 yatırımcısı halihazırda ABD’de mi? Değilse, bir kırsal TEA projesi seçin.

Kentsel Apartman Geliştirme Projeleri

Apartman projeleri EB-5 yatırımı için idealdir.

Birincisi, yatırımcılar bir apartman dairesinin konut piyasasındaki mevcut talebe cevap verecek şekilde inşa edilip edilmediğini hızlı bir şekilde belirleyebilirler; Satışlar talebin var olup olmadığını gösterir. Talep azsa proje muhtemelen gelecek öngörülerine göre geliştiriliyor.

Açık talep göstergeleri, projenin zaten başarılı olup olmadığını belirleyebilmeleri nedeniyle apartman projelerini EB-5 yatırımcıları için daha güvenli hale getiriyor.

İkincisi, apartman daireleri genellikle önceden satılır. İnşaat halindeyken bile, apartman projeleri genellikle mevduat şeklinde bir miktar nakit akışına sahiptir. Bu mevduatlar, geliştiricilere maliyetleri dengelemeye ve projenin sermaye kaynağının bir parçası olmaya yardımcı olacak nakit sağlıyor.

EB-5 yatırımcıları, bir projenin içerdiği finansal riski daha iyi ölçmek için satışları inceleyebilir.

Kırsal Müstakil Ev Geliştirme Projeleri

Apartman projeleri gibi müstakil ev projeleri de EB-5 yatırımı için mükemmel adaylardır.

Müstakil ev projeleriyle yatırımcılar mevcut piyasadaki talebi değerlendirebilmektedir. Konut satış hızı gerçek talebi ortaya koyuyor ve yatırımcılar güçlü satışları olmayan projelerden kaçınabiliyor. EB-5 yatırımcıları tahminler yerine gerçek satış verilerine güvenerek finansal risklerini azaltabilirler.

Daire satışları gibi müstakil ev satışları da geliştiricilere daha sonraki inşaatları finanse etmek için kullanılabilecek nakit sağlar. Apartman projelerinin aksine, müstakil ev projeleri, tamamlanması nispeten küçük miktarda sermaye gerektiren bireysel ev inşaatlarına bölünebilir.

Apartman projelerinin aksine, inşaat maliyetlerinin tamamının inşaatın tamamlanmasından önce harcanması gerekmez. Her ev için daha az sermayeye ihtiyaç duyulması ve gelecekteki inşaatların finansmanı için satışlardan elde edilen gelirler sayesinde, müstakil ev projeleri EB-5 yatırımcıları için daha güvenlidir.

Riskli Sektör Kategorilerinden Kaçınmak

Bazı proje türlerinin ön maliyetleri yüksektir ve aylarca, bazen yıllarca hiç gelir elde etmezler. Otel, imalat ve çok aileli müstakil ev projelerinin tümü, herhangi bir gelir akışı görmeden önce çok büyük uzun vadeli harcamalar gerektirir.

EB-5 yatırımcıları, ön maliyetleri yüksek ve geç kazanç potansiyeli olan projelerden kaçınmalıdır.

Bu tür projelerin geliştirme zaman çizelgesi nedeniyle beklenen gelirler, doğru olmayabilecek varsayımlara dayanmaktadır. Mevcut talep mutlaka gelecekteki talebin bir göstergesi değildir. Ekonomideki bir gerileme, tahmin edilen kazanımları hızla kayıplara dönüştürebilir.

EB-5 yatırımcıları genel olarak fiili mevcut kazançlardan ziyade yalnızca tahmin edilen gelecekteki gelirlere dayanan projelerden kaçınmalıdır.

Önemli Soru: Projenin sektörü mevcut satış verilerinden ziyade tahminlere mi dayanıyor? Eğer öyleyse, bu tür projelerden kaçının.

Çerçeve III. Kademe: Projeyle İlgili Hususlar

Güneydoğu’daki her apartman veya müstakil ev projesi düşük riskli değildir. Bir projenin konumu ve sektörü riski etkilerken, her projenin kendi risk profili vardır. EB-5 yatırımcılarının, bir projeye yatırım yapmayı seçmeden önce, projeye özgü riskleri dikkatle değerlendirmeleri gerekir.

Güçlü Geliştirici Geçmişi

EB-5 yatırımcıları, başarı geçmişi olan saygın geliştiricilerin projelerini aramalıdır. Geçmişteki başarı gelecekte de başarıyı garanti etmese de, zaman içindeki başarı modeli riski azaltır.

Geliştiricilerin doğrudan sektör deneyimine ve kanıtlanmış pazar bilgisine sahip olması gerekir. Uzman veya sektör lideri olduklarını söylemek yeterli değildir; uzmanlıklarının performans kayıtlarında gösterilmesi gerekir.

Son olarak, geliştiricilerin ayrıca tüm borçların geri ödendiğine dair temiz bir sicile sahip olmaları gerekir.

Önemli Soru: Geliştiricinin net bir başarı geçmişi var mı? Yoksa, başka bir proje arayın.

İnşaat Devam Ediyor mu

EB-5 yatırımcıları için en güvenli projeler halihazırda yapım aşamasındadır ve yatırım sırasında tüm EB-5 yatırımcılarının iş yaratma ihtiyacını karşılamaya yetecek kadar istihdam yaratmıştır.

EB-5 yatırımcıları henüz inşa edilmeyen projelerden uzak durmalıdır. İnşaatta gecikmeler her an beklenmedik nedenlerden dolayı meydana gelebilir ve beklenenden daha uzun sürebilir. Bu tür gecikmeler istihdam yaratılmasını etkileyebilir ve bu da yatırımcının göç çabalarını tehlikeye atabilir.

Önemli Soru: Proje inşaat halinde mi? Değilse, halihazırda inşa halinde olan bir proe arayın.

Satışlar Başladı mı

Daire veya ev satışları, projenin aktif olarak talebi karşıladığını ve alıcıları çekecek kadar çekici olduğunu gösteriyor. Mevcut satışları olan EB-5 projeleri, pazarda geçerliliğini kanıtlamamış olanlara göre çok daha az risklidir.

Önemli Soru: Projenin satışları başladı mı? Başlamamışsa, başlamış olan birini arayın.

Finansman Zaten Mevcut mu

ABD ekonomisi bir kez daha birçok ekonomistin resesyondan korktuğu bir duruma girerken, proje finansmanı EB-5 yatırımcılarının güvenli bir yatırım ararken göz önünde bulundurması gereken önemli bir konu. EB-5 yatırımcıları büyük kurumsal kredi verenlerden sabit oranlı finansman sağlayan projeler aramalıdır.

Ayrıca, yatırımcıların üst düzey finansmanı garantiye almamış herhangi bir projeye karşı temkinli olmaları gerekmektedir. EB-5 yatırımcıları için en güvenli projeler EB-5 fonlarına dayanmaz, daha pahalı sermaye türlerinin yerine EB-5 sermayesini kullanır.

Önemli Sorular: Proje EB-5 olmadan tamamen finanse ediliyor mu? Değilse, bu proeden kaçının. Projede sabit oranlı finansman mevcut mu? Değilse, bunu sunan bir proje arayın.

Bağımsız, Güvenilir Bölgesel Merkez Sponsoru

USCIS düzenlemelerine uyum, EB-5 vize programında başarı için hayati öneme sahiptir. Bir EB-5 projesinin bölgesel merkez sponsoru, EB-5 uyumluluğu ve raporlamasından sorumludur.

Temiz bir sicile sahip bir EB-5 bölgesel merkez sponsoruna sahip olmak her zaman önemli olmuştur. RIA’nın artan uyumluluk ve raporlama standartları nedeniyle, EB-5 yatırımcılarının bölgesel merkez sponsorlarını her zamankinden daha dikkatli bir şekilde incelemesi gerekiyor.

EB-5 yatırımcıları sadece bölgesel bir merkezin taleplerini kabul etmekle kalmamalı, aynı zamanda bir uyumluluk kaydı da aramalıdır. İyi bir bölgesel merkezin açık bir uyumluluk politikası vardır ve bunu sıkı bir şekilde takip eder.

Düşük riskli projeler arayan EB-5 yatırımcıları, bölgesel merkez sponsorları için yüksek bir standart belirlemelidir.

Bölgesel merkezler son derece şeffaf olmalı ve düzenli güncellemeler sağlamalıdır. EB-5 dokümantasyonu ve uyumu konusunda deneyimli olmaları gerekmektedir. Bölgesel merkez operatörleri sektörü tanımalı ve EB-5 programındaki değişikliklerden haberdar olmalıdır.

Ayrıca güvenli bir projede, proje geliştiricisine bağlı olmayan, bağımsız, üçüncü taraf bir bölgesel merkez bulunacaktır. Bağımsız olması, çıkar çatışması olasılığını azaltır ve bu da EB-5 yatırımcıları için riski azaltır.

Önemli Soru: Bölgesel merkezin uyum sorunu geçmişi veya proje reddi alma geçmişi var mı? Eğer öyleyse, göç riski yüksek olduğundan bu projeden kaçının.

Düşük Riskli Projelere Örnekler

EB5AN bir dizi yüksek kaliteli, düşük riskli proje sunmaktan mutluluk duyar. EB5AN, bağımsız, üçüncü taraf bölgesel merkez sponsorluğu aracılığıyla en yüksek düzeyde EB-5 uyumluluğu sağlamaktan gurur duymaktadır. Bir düzineden fazla projede USCIS ile %100 proje dokümantasyonu onay oranıyla EB5AN, yatırımcılara yalnızca kanıtlanmış güvenilirlikle gelen güven ve gönül rahatlığı sunar.

EB-5 yatırımcıları için başarılı sonuçlar alınmasına yardımcı olmak amacıyla EB5AN, yalnızca katı kriterleri karşılayan projelere sponsorluk yapar. Bu tür üç proje aşağıda listelenmiştir:

Wohali Utah: Kırsal Master Planlı Golf Topluluğu Kalkınma Projesi

Wohali Utah, Park City, Utah’ın hemen kuzeyinde geliştirilmekte olan 428 konutluk bir topluluk ve golf sahasıdır. Bugün mevcut olan herhangi bir EB-5 projesinin en iyi özelliklerinden bazılarını sunar.

Wohali Utah kırsal bir TEA’dadır, inşaat başlamıştır ve önemli miktarda istihdam yaratılmıştır. Geliştirici, EB-5 yatırımcılarına sektördeki en iyi garantileri sağlamıştır ve EB-5 kredisi geliştirici kuruluş tarafından güvence altına alınmıştır. Benzersiz kredi yapısı, her EB-5 yatırımcısı için kredi vadesini en aza indirir ve riski azaltır.

Saltaire St. Petersburg: Kentsel Kat Mülkiyeti Geliştirme Projesi

Saltaire St. Petersburg Phase II, Florida’nın St. Petersburg şehir merkezinde bulunan 35 katlı lüks bir apartman projesidir. Sınıfının en iyisi birçok özelliğiyleSaltaire, günümüzün en ilgi çekici kentsel EB-5 projelerinden biridir.

Saltaire St. Petersburg halihazırda yapım aşamasında olan bir kentsel TEA projesidir. Bu gelişme, projedeki tüm EB-5 yatırımcılarının Yeşil Kart alabilmesi için gerekenden daha fazla iş imkanı yaratmıştır. Tüm apartmanlar zaten satıldı.

Saltaire St. Petersburg, deneyimli bir apartman geliştiricisi olan the Kolter Group (“Kolter”) tarafından geliştirilmektedir.

Twin Lakes Georgia: Kırsal Müstakil Ev Geliştirme Projesi

Kolter’in bir başka projesi olan Twin Lakes Georgia Atlanta, Georgia’nın hemen dışında geliştirilen 1.300 müstakil evden oluşan bir topluluktur. Bugün 800.000$ tutarındaki en ilgi çekici kırsal EB-5 projelerinden biridir. Twin Lakes Georgia bir sermaye yatırımıdır.

Twin Lakes Georgia, gerekli tüm EB-5 işlerinin halihazırda yaratıldığı, yapım aşamasında olan kırsal bir TEA projesidir. Kolter aynı zamanda 20.000’den fazla ev inşa etmiş deneyimli bir müstakil ev topluluğu geliştiricisidir.

EB5AN ile İletişime Geçin

EB5AN’ın düşük riskli projeleri hakkında daha fazla bilgi için lütfen EB5AN ile bire bir görüşme planlayın veya info@EB5AN.com adresine e-posta gönderin.