Una estructura de inversión simple para seleccionar proyectos EB-5 de bajo riesgo

Las inversiones EB-5 pueden ser riesgosas. Los extranjeros invierten en proyectos EB-5 con la esperanza de recibir la residencia permanente en los Estados Unidos. Los inversores también quieren que su dinero sea devuelto, tarde o temprano. Si pueden obtener un retorno de su inversión, aún mejor.

Para los extranjeros que buscan inmigrar a los Estados Unidos con una visa EB-5 y proteger sus inversiones, evitar el riesgo financiero y de inmigración es la clave del éxito. Los inversionistas EB-5 pueden invertir con confianza siguiendo la estructura simple de selección de proyectos descrita en este artículo.

Antecedentes

El proceso de inmigración EB-5 es complejo, pero comprender los riesgos involucrados en hacer una inversión EB-5 no tiene por qué ser difícil.

Los inversionistas EB-5 no necesitan entender todos los detalles del programa EB-5 para seleccionar un proyecto seguro. En cambio, los inversionistas pueden tomar decisiones informadas aprendiendo algunos conceptos básicos sobre el estado actual del programa EB-5, entendiendo los riesgos clave y aplicando un principio rector para seleccionar proyectos de bajo riesgo.

Tendencias migratorias recientes

La pandemia de COVID-19 comenzó en 2020 y ha afectado profundamente todos los aspectos de la vida de las personas en todo el mundo. La inmigración a los Estados Unidos se ha vuelto cada vez más difícil. El COVID-19 también sirvió para acelerar los cambios poblacionales en el país. En algunos casos, las personas comenzaron a alejarse de las ciudades y estados que tenían leyes y políticas COVID-19 más restrictivas.

El sureste de los Estados Unidos, en particular, ha experimentado un tremendo crecimiento de la población en los últimos dos años.

Una nueva era: La Ley de Reforma e Integridad EB-5 de 2022

En los últimos dos años, el programa EB-5 ha sufrido cambios significativos.

En junio de 2021, el Programa Piloto del Centro Regional EB-5 expiró. Este programa permite a las entidades autorizadas conocidas como centros regionales reunir financiamiento EB-5 de varios inversionistas EB-5. Debido a que la gran mayoría de los solicitantes de visa EB-5 invierten en proyectos patrocinados por centros regionales, el lapso del programa del centro regional ha reducido drásticamente el número de inversiones EB-5 disponibles para inversionistas extranjeros.

Luego, en marzo de 2022, el Congreso aprobó la Ley de Reforma e Integridad EB-5 de 2022 (la “RIA”). La RIA ha reautorizado y modificado sustancialmente el Programa del Centro Regional EB-5. Aunque los Servicios de Ciudadanía e Inmigración de los Estados Unidos (“USCIS”) aún no han proporcionado orientación sobre gran parte de la RIA, los efectos del proyecto de ley de reforma ya se están sintiendo en toda la industria.

La RIA ha fortalecido los requisitos de cumplimiento y los informes de los centros regionales. El tratamiento de áreas específicas de empleo (” TEA”) también ha cambiado. Uno de los cambios más importantes es que las TEA rurales ahora califican a los inversionistas EB-5 para un procesamiento más rápido de sus peticiones.

Los dos principales riesgos para los inversionistas EB-5

A pesar de los cambios recientes en el programa EB-5, los dos riesgos clave para los inversionistas EB-5 siguen siendo los mismos: riesgo de inmigración y riesgo financiero.

El riesgo de inmigración refleja la probabilidad de que un inversionista EB-5 reciba su Green Card. El riesgo financiero, por otro lado, refleja la probabilidad de que un inversionista recupere su capital de inversión.

Comprender estos dos tipos clave de riesgo es vital para los inversionistas EB-5 que desean invertir en proyectos de bajo riesgo.

Los proyectos de bajo riesgo tienen éxito actual, no proyecciones futuras

El principio rector para seleccionar proyectos EB-5 de bajo riesgo es simple: mostrar, no decir.

Muchos proyectos EB-5 hacen promesas sobre el desempeño futuro, pero la prueba es mejor que las promesas. Los inversionistas EB-5 que buscan proyectos de bajo riesgo deben mirar lo que actualmente es cierto acerca de un proyecto, no lo que el desarrollador espera que suceda en algún momento en el futuro.

¿El proyecto ha recibido financiación o espera obtener financiación en el futuro? ¿El proyecto ya está en construcción o está a la espera de permisos u otras aprobaciones? ¿Se han creado empleos EB-5 o son solo estimaciones? ¿El proyecto ya está disfrutando del éxito financiero ahora, o espera éxito eventualmente?

Los inversionistas EB-5 pueden reducir efectivamente su riesgo financiero y de inmigración a cero seleccionando proyectos que cumplan con todos los requisitos del programa EB-5 y que sean, y seguirán siendo, financieramente exitosos.

A continuación se muestra un marco simple que aplica el principio rector dado anteriormente al proceso de selección de proyectos EB-5 con bajo riesgo financiero y de inmigración. Si un proyecto no cumple con los criterios de ningún nivel en esta estructura, el proyecto depende de proyecciones y esperanzas para el futuro, en lugar de demostrar un éxito real ahora. Cualquier proyecto de este tipo representa un mayor riesgo y los inversionistas EB-5 pueden querer evitarlo.

Estructura Nivel I: Consideraciones Geográficas

Al decidir si invertir en un proyecto, los inversionistas EB-5 deben considerar su ubicación. Debido a que los proyectos en estados o ciudades que enfrentan un declive económico son más riesgosos, los inversionistas deben evitar estos proyectos.

Las tendencias demográficas a menudo se correlacionan directamente con las tendencias económicas. Si la población de una ciudad o estado se está reduciendo, la economía regional tiende a ser menos activa. Muchas personas se están mudando de estados con altos costos de vida, un mal clima de negocios y altas tasas de criminalidad. En los últimos dos años, por ejemplo, los residentes de California, Nueva York y Nueva Jersey se han mudado al sur y al sureste.

Este reciente cambio de población ha beneficiado en gran medida al sur y al sudeste. Estados como Florida y Texas se encuentran entre los que experimentan el mayor crecimiento. Antes de las tendencias recientes, el sureste de los Estados Unidos fue durante mucho tiempo un destino para los jubilados; sin embargo, el crecimiento sostenido de la población en la región está dando lugar a una mayor actividad económica y un fuerte mercado de la vivienda también para los jóvenes estadounidenses.

Los proyectos EB-5 en el sur y sureste se benefician de una tendencia estable de crecimiento de la población. Como resultado, tales proyectos son actualmente favorables y presentan un menor riesgo para los inversores.

Pregunta clave: ¿Está el proyecto en un área con una población en declive? Si es así, evítelo.

Estructura Nivel II: Consideraciones de la Industria

Los inversionistas EB-5 deben buscar proyectos de industrias seleccionadas que se alineen bien con los requisitos del programa EB-5.

Algunos tipos de proyectos, como hoteles y edificios de apartamentos de alquiler multifamiliares, a menudo son más riesgosos para los inversionistas EB-5. Cualquier proyecto en una industria que se basa en pronósticos y estimaciones operativas conlleva más riesgos.

Los inversores no pueden saber si un proyecto es exitoso basándose en proyecciones. Para tales proyectos, el éxito previsto no se demostrará correcto o incorrecto durante años. Los inversores deben evitar este tipo de proyectos.

En cambio, los inversionistas EB-5 deben elegir proyectos que demuestren claramente si actualmente son viables.

Dos industrias ideales para proyectos EB-5 son condominios y desarrollos residenciales unifamiliares. Con este tipo de proyectos, los inversores pueden identificar fácilmente si existe demanda basándose en datos de ventas reales. Como resultado, pueden ver qué tan exitoso es el proyecto en un momento dado, no solo qué tan exitoso espera el desarrollador.

Este tipo de proyectos son mucho menos riesgosos para los inversores.

Decidir sobre la industria correcta

Dos de los tipos de proyectos de menor riesgo en el mercado hoy en día son los condominios y los desarrollos residenciales unifamiliares. Para propósitos EB-5, la principal diferencia entre estos dos tipos de proyectos es su ubicación. Los condominios se encuentran en áreas urbanas, mientras que las casas unifamiliares a menudo se encuentran en áreas rurales.

Localizar un proyecto es importante para los inversionistas EB-5 por varias razones.

La ubicación de un proyecto determinará si está o no en un TEA y, de ser así, en qué tipo de TEA se encuentra. Los proyectos de TEA permiten a los inversionistas EB-5 invertir US$ 800,000 en lugar de US$ 1,050,000.

Además, los proyectos en TEA urbanas y rurales califican a los inversionistas y sus familias para visas reservadas. Si el país de nacimiento de un inversionista EB-5 está experimentando una acumulación de solicitudes de visa EB-5, como es actualmente el caso en China e India, los inversionistas que califican para visas EB-5 reservadas a través de un proyecto TEA pueden evitar demoras extensas en el procesamiento.

Las TEA rurales también califican a los inversionistas para el procesamiento prioritario de peticiones de inmigrantes. Para los inversores que ya están en los Estados Unidos, no es necesario un procesamiento más rápido. Pero para aquellos fuera de los Estados Unidos, un procesamiento más rápido significa obtener una visa EB-5 mucho más rápido de lo que sería posible.

Los inversionistas EB-5 que aún no están en los Estados Unidos deben considerar seriamente invertir en proyectos de TEA rurales.

Pregunta clave: ¿El inversionista EB-5 ya está en los Estados Unidos? De lo contrario, elija un proyecto de TEA rural.

Proyectos de Desarrollo de Condominios Urbanos

Los proyectos de condominios son ideales para la inversión EB-5.

Primero, los inversionistas pueden determinar rápidamente si se está construyendo un condominio para satisfacer la demanda actual en el mercado inmobiliario; Las ventas muestran si existe demanda. Si hay poca demanda, es probable que el proyecto se desarrolle en función de las proyecciones futuras.

Las indicaciones claras de la demanda hacen que los proyectos de condominios sean más seguros para los inversionistas EB-5 porque pueden determinar si el proyecto ya es exitoso.

En segundo lugar, los condominios suelen ser pre-vendidos. Incluso en construcción, los proyectos de condominios generalmente tienen cierto flujo de efectivo en forma de depósitos. Estos depósitos proporcionan a los desarrolladores dinero para ayudar a compensar los costos y convertirse en parte de la fuente de capital de un proyecto.

Los inversionistas EB-5 pueden examinar las ventas para evaluar mejor el riesgo financiero involucrado en un proyecto.

Proyectos Rurales de Desarrollo de Viviendas Unifamiliares

Al igual que los proyectos de condominios, los proyectos de viviendas unifamiliares son excelentes candidatos para la inversión EB-5.

Con los proyectos de viviendas unifamiliares, los inversores pueden evaluar la demanda en el mercado actual. La velocidad de las ventas de viviendas revela una demanda real, y los inversores pueden evitar proyectos que no tienen ventas fuertes. Al confiar en los datos de ventas reales en lugar de los pronósticos, los inversionistas EB-5 pueden reducir su riesgo financiero.

Las ventas de viviendas unifamiliares, como las ventas de condominios, proporcionan a los desarrolladores dinero que se puede utilizar para financiar la construcción posterior. Sin embargo, a diferencia de los proyectos de condominios, los proyectos de viviendas unifamiliares se pueden dividir en construcciones de viviendas individuales que requieren cantidades relativamente pequeñas de capital para completarse.

A diferencia de los proyectos de condominio, los costos de construcción no necesitan ser gastados antes de que se complete la construcción. Con menos capital necesario por adelantado para cada vivienda y los ingresos por ventas que financian futuras construcciones, los proyectos de viviendas unifamiliares son más seguros para los inversionistas EB-5.

Evitar categorías en industrias riesgosas

Algunos tipos de proyectos tienen altos costos iniciales y no generan ingresos durante meses, a veces años. Los proyectos de hoteles, manufacturas y viviendas multifamiliares requieren enormes gastos a largo plazo antes de que vean cualquier flujo de ingresos.

Los inversionistas EB-5 deben evitar proyectos con altos costos iniciales y potencial de ganancias retrasado.

Debido al cronograma de desarrollo de tales proyectos, los ingresos esperados se basan en suposiciones que pueden no ser ciertas. La demanda actual no es necesariamente un indicador de la demanda futura. Una desaceleración económica puede convertir rápidamente las ganancias previstas en pérdidas.

Los inversionistas EB-5 generalmente deben evitar proyectos que dependen únicamente de los ingresos futuros esperados, en lugar de las ganancias presentes reales.

Pregunta clave: ¿La industria de proyectos se basa en pronósticos en lugar de datos de ventas actuales? Si es así, evite este tipo de proyecto.

Estructura Nivel III: Consideraciones de diseño

No todos los condominios o proyectos de viviendas unifamiliares en el sureste son de bajo riesgo. Si bien la ubicación y la industria de un proyecto afectan su riesgo, cada proyecto tiene su propio perfil de riesgo. Los inversionistas EB-5 deben considerar cuidadosamente los riesgos específicos de un proyecto antes de elegir invertir en él.

Sólido historial de los desarrolladores

Los inversionistas EB-5 deben buscar proyectos de desarrolladores acreditados con un historial de éxito. Si bien el éxito en el pasado no lo garantiza en el futuro, un patrón de éxito a lo largo del tiempo reduce el riesgo.

Los desarrolladores deben tener experiencia directa en la industria y conocimiento comprobado del mercado. Decir que son expertos o líderes de la industria no es suficiente: su experiencia debe demostrarse en su historia.

Finalmente, los desarrolladores también deben tener un historial limpio de pago de todas las deudas.

Pergunta-chave: O desenvolvedor tem um registro claro de sucesso? Se não, procure outro projeto.

Construcción en curso

Los proyectos más seguros para los inversionistas EB-5 ya están en construcción y han creado suficientes empleos para cumplir con el requisito de creación de empleos para todos sus inversionistas EB-5 en el momento de la inversión.

Los inversionistas EB-5 deben evitar proyectos que aún no se están construyendo. Los retrasos en la construcción pueden ocurrir en cualquier momento, por razones inesperadas, y pueden durar más de lo esperado. Tales retrasos pueden afectar la creación de empleo, lo que puede socavar los esfuerzos de inmigración de un inversionista.

Pregunta clave: ¿Está el proyecto en construcción? Si no, busque uno que ya se esté construyendo.

Las ventas han comenzado

Las ventas de condominios o casas muestran que el proyecto está satisfaciendo activamente la demanda y es lo suficientemente atractivo como para atraer compradores. Los proyectos EB-5 con ventas existentes son mucho menos riesgosos que aquellos que no han demostrado su viabilidad en el mercado.

Pregunta clave: ¿El proyecto tiene ventas actuales? Si no, busca uno que sí.

Financiación ya existente

A medida que la economía de los Estados Unidos entra una vez más en lo que muchos economistas temen que sea una recesión, el financiamiento de proyectos es un tema importante que los inversionistas EB-5 deben considerar cuando buscan una inversión segura. Los inversionistas EB-5 deben buscar proyectos con financiamiento de grandes prestamistas institucionales con tasas fijas.

Además, los inversores deben sospechar de cualquier proyecto que no haya asegurado su financiación principal. Los proyectos más seguros para los inversionistas EB-5 no dependen de los fondos EB-5, sino que utilizan el capital EB-5 para reemplazar formas más caras de capital.

Pregunta clave: ¿El proyecto está totalmente financiado sin el EB-5? Si no, evítelo. ¿El proyecto cuenta con financiación a tasa fija? Si no, busca uno que sí.

Centro Regional de Patrocinadores Confiables e Independientes

El cumplimiento de las regulaciones de USCIS es vital para el éxito en el programa de visas EB-5. El patrocinador del centro regional de un proyecto EB-5 es responsable del cumplimiento y la presentación de informes EB-5.

Tener un centro regional patrocinador EB-5 con un historial limpio siempre ha sido importante. Debido al aumento de los estándares de cumplimiento y los informes de RIA, ahora más que nunca, los inversionistas EB-5 deben examinar cuidadosamente sus centros regionales de patrocinadores.

Los inversionistas EB-5 no deben simplemente aceptar los reclamos de un centro regional, sino que deben buscar un registro de cumplimiento. Un buen centro regional tiene una política de cumplimiento clara y la sigue estrictamente.

Los inversionistas EB-5 que buscan proyectos de bajo riesgo deben establecer un alto estándar para los patrocinadores de centros regionales. Los centros regionales deben ser altamente transparentes y proporcionar actualizaciones periódicas. Deben tener experiencia en documentación y cumplimiento del programa EB-5. Los operadores de centros regionales deben conocer el sector y mantenerse al día sobre los cambios al programa EB-5.

Además, un proyecto seguro tendrá un centro regional independiente de terceros que no está afiliado con el desarrollador del proyecto. La independencia reduce la probabilidad de conflictos de intereses, lo que a su vez reduce el riesgo para los inversionistas EB-5.

Pregunta clave: ¿Tiene el centro regional un historial de incumplimiento o un historial de rechazos de proyectos? Si es así, evite este proyecto porque el riesgo de inmigración es alto.

Ejemplos de proyectos de bajo riesgo

La Red de Afiliados EB5 (“EB5AN”) se complace en ofrecer una variedad de proyectos de alta calidad y bajo riesgo. EB5AN se enorgullece de proporcionar el más alto nivel de cumplimiento EB-5 a través del patrocinio de centros regionales independientes de terceros. Con una tasa de aprobación de documentación de proyectos del 100% con USCIS en más de una docena de proyectos, EB5AN brinda a los inversionistas la confianza y la tranquilidad que solo viene con confiabilidad comprobada.

Para ayudar a garantizar resultados exitosos para los inversionistas EB-5, EB5AN patrocina proyectos solo si cumplen con criterios estrictos. Tres de estos proyectos se enumeran a continuación:

Wohali Utah: Proyecto Rural de Desarrollo Comunitario Planificado de Golf

Wohali Utah es una comunidad de 428 residencias y campo de golf en un desarrollo al norte de Park City, Utah. Ofrece algunas de las mejores características de cualquier proyecto EB-5 disponible en la actualidad.

Wohali Utah se encuentra en un TEA rural, la construcción ya ha comenzado y ya se ha producido una importante creación de empleo. El desarrollador proporcionó a los inversionistas EB-5 las mejores garantías de la industria, y el préstamo EB-5 está garantizado por la entidad desarrolladora. Una estructura de préstamos única minimiza el plazo del préstamo para cada inversionista EB-5 y reduce el riesgo.

Saltaire St. Petersburg: Proyecto Urbano de Desarrollo de Condominios

Saltaire St. Petersburg Phase II es un condominio de lujo de 35 pisos en el centro de St. Petersburg, Florida. Con una serie de características de primera clase, el Saltaire es uno de los proyectos urbanos EB-5 más atractivos disponibles en la actualidad.

Saltaire St. Petersburg es un proyecto de TEA urbano ya en construcción. Este desarrollo ya ha creado más empleos de los necesarios para que todos los inversionistas EB-5 en el proyecto obtengan su Green Card. Todos los condominios ya han sido vendidos.

Saltaire St. Petersburg está siendo desarrollado por el Groupo Kolter (“Kolter”), un desarrollador de condominios experimentado.

Twin Lakes Georgia: Proyecto Rural de Desarrollo de Viviendas Unifamiliares

El otro proyecto de Kolter, Twin Lakes Georgia, es una comunidad de 1,300 viviendas unifamiliares que se están desarrollando en las afueras de Atlanta, Georgia. Es uno de los proyectos rurales EB-5 más atractivos disponibles hoy en día por US$ 800,000. Twin Lakes Georgia es una inversión de capital.

Twin Lakes Georgia es un proyecto TEA rural en construcción con todos los puestos de trabajo EB-5 necesarios ya creados. Kolter también es un desarrollador comunitario residencial unifamiliar experimentado que ha construido más de 20,000 viviendas.

Póngase en contacto con EB5AN

Para obtener más información sobre los proyectos de bajo riesgo de EB5AN, programe una reunión individual con EB5AN o envíe un correo electrónico a info@EB5AN.com.