Un marco de inversión simple para seleccionar un proyecto EB-5 de bajo riesgo

Las inversiones EB-5 pueden ser riesgosas. Los ciudadanos extranjeros invierten en proyectos EB-5 con la esperanza de recibir la residencia permanente en los Estados Unidos. Los inversores también quieren que, tarde o temprano, se les devuelva su dinero. Y si pudieran eliminar el riesgo de inmigración por completo seleccionando un proyecto EB-5 en construcción que ya ha creado 10 puestos de trabajo por cada inversor EB-5, aún mejor.

Para los ciudadanos extranjeros que buscan emigrar a los EE. UU. con una visa EB-5 y proteger sus inversiones, evitar el riesgo financiero y de inmigración es clave para el éxito. Los inversores EB-5 pueden invertir con confianza siguiendo el sencillo marco de selección de proyectos descrito en este artículo.

Antecedentes

El proceso de inmigración EB-5 es complejo, pero comprender los riesgos involucrados en hacer una inversión EB-5 no tiene por qué ser difícil.

Los inversores EB-5 no necesitan comprender todos los detalles del programa EB-5 para seleccionar un proyecto seguro. En cambio, los inversores pueden tomar decisiones informadas aprendiendo algunos conceptos básicos sobre el estado actual del programa EB-5, comprendiendo los riesgos clave y aplicando nuestros principios rectores para seleccionar proyectos de bajo riesgo.

Tendencias migratorias recientes

La pandemia de COVID-19 comenzó en 2020 y afectó profundamente todos los aspectos de la vida de las personas en todo el mundo. La inmigración a los Estados Unidos se hizo cada vez más difícil. El COVID-19 también sirvió para acelerar los cambios de población en la nación. En algunos casos, las personas comenzaron a alejarse de ciudades y estados que tenían leyes y políticas más restrictivas sobre el COVID-19.

El sureste de los Estados Unidos, en particular, ha experimentado un tremendo crecimiento demográfico en los últimos dos años.

Una nueva era: la Ley de Reforma e Integridad EB-5 de 2022

Durante los últimos dos años, el programa EB-5 ha sufrido cambios significativos.

En junio de 2021, caducó el Programa Piloto del Centro Regional EB-5. Este programa permitía a las entidades autorizadas conocidas como centros regionales reunir fondos EB-5 de múltiples inversores EB-5. Dado que la gran mayoría de los solicitantes de visa EB-5 invierten en proyectos patrocinados por centros regionales, la interrupción del programa de centros regionales redujo drásticamente el número de inversiones EB-5 disponibles para los inversores extranjeros.

Luego, en marzo de 2022, el Congreso aprobó la Ley de Reforma e Integridad EB-5 de 2022 (la “RIA”). La RIA reautorizó y modificó sustancialmente el Programa de Centros Regionales EB-5. Si bien el Servicio de Ciudadanía e Inmigración de los Estados Unidos (USCIS, por sus siglas en inglés) aún no ha brindado orientación sobre gran parte de la RIA, los efectos del proyecto de ley de reforma ya se están sintiendo en toda la industria.

La RIA endureció los requisitos de cumplimiento y presentación de informes de los centros regionales. El tratamiento de las áreas de empleo específicas (“TEA”) también cambió. Uno de los cambios más importantes es que las TEA rurales ahora permiten que los inversores EB-5 tengan un procesamiento más rápido de las solicitudes.

Los dos riesgos clave para los inversores EB-5

A pesar de los cambios recientes en el programa EB-5, los dos riesgos clave para los inversores EB-5 siguen siendo los mismos: el riesgo de inmigración y el riesgo financiero.

El riesgo de inmigración refleja la probabilidad de que un inversor EB-5 reciba su green card. El riesgo financiero, por otro lado, refleja la probabilidad de que un inversor recupere su capital de inversión.

Comprender estos dos tipos clave de riesgo es vital para los inversores EB-5 que desean invertir en proyectos de bajo riesgo.

Los proyectos de bajo riesgo tienen éxito actual, no proyecciones futuras

El principio rector para seleccionar proyectos EB-5 de bajo riesgo es simple: mostrar, no decir.

Muchos proyectos EB-5 hacen promesas sobre el rendimiento futuro, pero las pruebas son mejores que las promesas. Los inversores EB-5 que buscan proyectos de bajo riesgo deben mirar lo que es cierto actualmente acerca de un proyecto, no lo que el desarrollador espera que suceda en algún momento en el futuro.

¿El proyecto ya ha recibido financiación o espera obtener financiación en el futuro? ¿El proyecto ya está en construcción o está a la espera de permisos u otras aprobaciones? ¿Los empleos EB-5 ya están creados, o son solo proyecciones? ¿El proyecto ya está disfrutando de un éxito financiero ahora, o espera tener éxito al final?

Los inversores EB-5 pueden reducir eficazmente su riesgo migratorio y financiero a cero seleccionando proyectos que cumplan con todos los requisitos del programa EB-5 y que sean, y seguirán siendo, financieramente exitosos.

A continuación, se muestra un marco simple que aplica el principio rector dado anteriormente al proceso de selección de proyectos EB-5 con bajo riesgo migratorio y financiero. Si un proyecto no cumple con los criterios de cualquier nivel en este marco, el proyecto se basa en proyecciones y esperanzas para el futuro en lugar de demostrar un éxito real ahora. Cualquier proyecto de este tipo representa un mayor riesgo y los inversores EB-5 podrían querer evitarlo.

Marco Nivel I: Consideraciones geográficas

Al decidir si invertir en un proyecto, los inversores EB-5 deben considerar su ubicación. Debido a que los proyectos en estados o ciudades que enfrentan un declive económico son más riesgosos, los inversores deben evitar tales proyectos.

Las tendencias demográficas a menudo se correlacionan directamente con las tendencias económicas. Si la población de una ciudad o estado está disminuyendo, la economía regional tiende a ser menos activa. Muchas personas se están mudando fuera de los estados con altos costos de vida, un clima de negocios deficiente y altas tasas de delincuencia. En los últimos dos años, por ejemplo, los residentes de California, Nueva York y Nueva Jersey se han mudado al sur y al sureste.

Este reciente cambio de población ha beneficiado en gran medida al sur y al sureste. Estados como Florida y Texas se encuentran entre los que experimentan el mayor crecimiento. Antes de las tendencias recientes, el sureste de los Estados Unidos había sido durante mucho tiempo un destino para los jubilados; sin embargo, el crecimiento sostenido de la población de la región está dando como resultado un aumento de la actividad económica y un fuerte mercado inmobiliario para los jóvenes estadounidenses.

Los proyectos EB-5 en el sur y sureste se benefician de una tendencia estable de crecimiento de la población. Como resultado, estos proyectos son actualmente favorables y presentan un menor riesgo para los inversores.

Pregunta clave: ¿El proyecto se encuentra en una zona con una población en disminución? Si es así, evítelo.

Marco Nivel II: Consideraciones de la industria

Los inversores EB-5 deben buscar proyectos de industrias seleccionadas que se alineen bien con los requisitos del programa EB-5.

Algunos tipos de proyectos, como hoteles y edificios de apartamentos multifamiliares de alquiler, suelen ser más riesgosos para los inversores EB-5. Cualquier proyecto en una industria que se basa en pronósticos y estimaciones operativas conlleva más riesgo.

Los inversores no pueden saber si un proyecto tiene éxito basándose únicamente en las proyecciones. Para este tipo de proyectos, el éxito previsto no se demostrará correcto o incorrecto durante años. Los inversores deben evitar este tipo de proyectos.

En cambio, los inversores EB-5 deben elegir proyectos que demuestren claramente si actualmente son viables.

Dos industrias ideales para proyectos EB-5 son los desarrollos de condominios y viviendas unifamiliares. Con este tipo de proyectos, los inversores pueden identificar fácilmente si existe demanda en función de los datos de ventas reales. Como resultado, pueden ver cuán exitoso es el proyecto en un momento dado, no solo cuán exitoso espera que sea el desarrollador.

Este tipo de proyectos son mucho menos riesgosos para los inversores.

Decidir cuál es la industria adecuada

Dos de los tipos de proyectos de menor riesgo en el mercado hoy en día son los condominios y los desarrollos de viviendas unifamiliares. Para propósitos de EB-5, la principal diferencia entre estos dos tipos de proyectos es su ubicación. Los condominios se encuentran en ubicaciones urbanas, mientras que las viviendas unifamiliares a menudo se encuentran en áreas rurales.

La ubicación de un proyecto es importante para los inversores EB-5 por varias razones.

La ubicación de un proyecto determinará si está o no en una TEA y, de ser así, en qué tipo de TEA se encuentra. Los proyectos en áreas TEA permiten a los inversores EB-5 invertir USD 800.000 en lugar de USD 1.050.000.

Además, los proyectos en TEA urbanas y rurales califican a los inversores y sus familias para visas reservadas. Si el país de nacimiento de un inversor EB-5 está experimentando una acumulación de solicitudes de visa EB-5, como es actualmente el caso de China e India, los inversores que califican para visas EB-5 reservadas a través de un proyecto TEA pueden evitar grandes retrasos en el procesamiento.

Las TEA rurales también califican a los inversores para el procesamiento prioritario de solicitud de inmigrantes. Para los inversores que ya se encuentran en los Estados Unidos, este procesamiento más rápido no es necesario. Pero para aquellos que están fuera de los Estados Unidos, un procesamiento más rápido significa obtener una visa EB-5 mucho más rápido de lo que sería posible de otra manera.

Los inversores EB-5 que aún no se encuentran en los Estados Unidos deben considerar seriamente invertir en proyectos rurales de TEA.

Pregunta clave: ¿El inversor EB-5 ya se encuentra en los Estados Unidos? Si no es así, elija un proyecto de TEA rural.

Proyectos de Desarrollo de Condominios Urbanos

Los proyectos de condominios son ideales para la inversión EB-5.

En primer lugar, los inversores pueden determinar rápidamente si se está construyendo un condominio para responder a la demanda actual en el mercado de la vivienda; las ventas muestran si existe demanda. Si existe poca demanda, es probable que el proyecto se desarrolle en función de las proyecciones futuras.

Las indicaciones claras de la demanda hacen que los proyectos de condominios sean más seguros para los inversores EB-5 porque pueden determinar si el proyecto ya es exitoso.

En segundo lugar, los condominios suelen estar prevendidos. Incluso mientras están en construcción, los proyectos de condominios a menudo tienen algo de flujo de efectivo en forma de depósitos. Estos depósitos proporcionan a los desarrolladores dinero en efectivo para ayudar a compensar los costos y convertirse en parte de la fuente de capital de un proyecto.

Los inversores EB-5 pueden examinar las ventas para medir mejor el riesgo financiero involucrado en un proyecto.

Proyectos de Desarrollo de Viviendas Unifamiliares Rurales

Al igual que los proyectos de condominios, los proyectos de viviendas unifamiliares son excelentes candidatos para la inversión EB-5.

Con los proyectos de viviendas unifamiliares, los inversores pueden evaluar la demanda en el mercado actual. La velocidad de venta de viviendas revela la demanda real, y los inversores pueden evitar proyectos que no tengan ventas sólidas. Al confiar en los datos de ventas reales en lugar de las predicciones, los inversores EB-5 pueden reducir su riesgo financiero.

Las ventas de viviendas unifamiliares, al igual que las ventas de condominios, proporcionan a los desarrolladores dinero en efectivo que se puede utilizar para financiar la construcción posterior. Sin embargo, a diferencia de los proyectos de condominios, los proyectos de viviendas unifamiliares se pueden dividir en construcciones de viviendas individuales que requieren sumas relativamente pequeñas de capital para completarse.

A diferencia de los proyectos de condominios, no es necesario gastar todos los costos de construcción antes de la finalización de la construcción. Con menos capital necesario por adelantado para cada casa y los ingresos de las ventas que financian la construcción futura, los proyectos de viviendas unifamiliares son más seguros para los inversores EB-5.

Evitar las categorías de riesgo de la industria

Algunos tipos de proyectos tienen altos costos iniciales y no generan ingresos durante meses, a veces años. Los proyectos hoteleros, industriales y de viviendas multifamiliares requieren un tremendo gasto a largo plazo antes de que vean algún flujo de ingresos.

Los inversores EB-5 deben evitar proyectos con altos costos iniciales y potencial de ganancias retrasado.

Debido al cronograma de desarrollo de dichos proyectos, los ingresos esperados se basan en suposiciones que pueden no ser ciertas. La demanda actual no es necesariamente un indicador de la demanda futura. Una recesión económica puede convertir rápidamente las ganancias previstas en pérdidas.

Los inversores EB-5 generalmente deben evitar proyectos que se basan únicamente en los ingresos futuros previstos en lugar de las ganancias actuales reales.

Pregunta clave: ¿La industria del proyecto depende de las predicciones en lugar de los datos de ventas actuales? Si es así, evite este tipo de proyecto.

Marco Nivel III: Consideraciones del proyecto

No todos los proyectos de condominios o viviendas unifamiliares en el sureste son de bajo riesgo. Si bien la ubicación y la industria de un proyecto influyen en su riesgo, cada proyecto tiene su propio perfil de riesgo. Los inversores EB-5 deben considerar cuidadosamente los riesgos específicos de un proyecto antes de elegir invertir en él.

Sólida trayectoria como desarrollador

Los inversores EB-5 deben buscar proyectos de desarrolladores de buena reputación con un historial de éxito. Si bien el éxito en el pasado no lo garantiza en el futuro, un patrón de éxito a lo largo del tiempo reduce el riesgo.

Los desarrolladores deben tener experiencia directa en la industria y un conocimiento comprobado del mercado. Decir que son expertos o líderes de la industria no es suficiente: su experiencia debe demostrarse en su historial.

Por último, los promotores también deben tener un historial limpio de pago de todas las deudas.

Pregunta clave: ¿El desarrollador tiene un historial claro de éxito? Si no es así, busque otro proyecto.

Construcción en marcha

Los proyectos más seguros para los inversores EB-5 ya están en construcción y han creado suficientes empleos para cumplir con el requisito de creación de empleos para todos sus inversores EB-5 en el momento de la inversión.

Los inversores EB-5 deben evitar proyectos que aún no se están construyendo. Los retrasos en la construcción pueden ocurrir en cualquier momento, por razones inesperadas, y pueden durar más de lo esperado. Tales retrasos pueden afectar la creación de empleos, lo que puede poner en peligro los esfuerzos de inmigración de un inversor.

Pregunta clave: ¿El proyecto está en construcción? Si no es así, busque uno que ya se esté construyendo.

Las ventas han comenzado

Las ventas de condominios o casas muestran que el proyecto está satisfaciendo activamente la demanda y es lo suficientemente atractivo como para atraer compradores. Los proyectos EB-5 con ventas existentes son mucho menos riesgosos que aquellos que no han demostrado su viabilidad en el mercado.

Pregunta clave: ¿El proyecto tiene ventas actuales? Si no es así, busca uno que sí las tenga.

La financiación ya está en marcha

A medida que la economía de los EE. UU. una vez más entra en lo que muchos economistas temen que sea una recesión, el financiamiento de proyectos es un tema importante que los inversores EB-5 deben considerar cuando buscan una inversión segura. Los inversores EB-5 deben buscar proyectos con financiamiento de los principales prestamistas institucionales con tasas fijas.

Además, los inversores deben desconfiar de cualquier proyecto que no haya asegurado su financiación sénior. Los proyectos más seguros para los inversores EB-5 no dependen de los fondos EB-5, sino que utilizan capital EB-5 para reemplazar formas más costosas de capital.

Preguntas clave: ¿El proyecto está totalmente financiado sin EB-5? Si no es así, evítelo. ¿El proyecto cuenta con financiamiento a tasa fija? Si no es así, busque uno que sí las tenga.

Patrocinador de centro regional independiente y confiable

El cumplimiento de las regulaciones de USCIS es vital para el éxito en el programa de visas EB-5. El patrocinador del centro regional de un proyecto EB-5 es responsable del cumplimiento y la presentación de informes EB-5.

Tener un patrocinador del centro regional EB-5 con un historial limpio siempre ha sido importante. Debido al aumento de los estándares de cumplimiento y presentación de informes de la RIA, ahora, más que nunca, los inversores EB-5 deben examinar cuidadosamente a los patrocinadores de sus centros regionales.

Los inversores EB-5 que buscan proyectos de bajo riesgo deben establecer un estándar alto para los patrocinadores de centros regionales.

Los centros regionales deben ser muy transparentes y proporcionar actualizaciones periódicas. Deben tener experiencia en la documentación y el cumplimiento de EB-5. Los operadores de los centros regionales deben conocer la industria y mantenerse actualizados sobre los cambios en el programa EB-5.

Además, un proyecto seguro tendrá un centro regional independiente de terceros que no esté afiliado al desarrollador del proyecto. La independencia reduce la probabilidad de conflictos de intereses lo que a su vez reduce el riesgo para los inversores EB-5.

Pregunta clave: ¿El centro regional carece de un historial de cumplimiento o tiene un historial de denegaciones de proyectos? Si es así, evite este proyecto, ya que el riesgo de inmigración es alto.

Ejemplos de proyectos de bajo riesgo

EB5AN se complace en ofrecer una variedad de proyectos de alta calidad y bajo riesgo. EB5AN se enorgullece de proporcionar el más alto estándar de cumplimiento de EB-5 a través del patrocinio de centros regionales independientes de terceros. Con una tasa de aprobación de documentación de proyectos del 100% con USCIS en más de una docena de proyectos, EB5AN ofrece a los inversores la confianza y la tranquilidad que solo vienen con la confiabilidad comprobada.

Para ayudar a garantizar resultados exitosos para los inversores EB-5, EB5AN patrocina proyectos solo si cumplen con criterios estrictos. A continuación, se enumeran tres de esos proyectos:

Wohali Utah: Proyecto Rural Planificado de Desarrollo Comunitario de Golf

Wohali Utah es una comunidad de 428 residencias y un campo de golf en desarrollo justo al norte de Park City, Utah. Ofrece algunas de las mejores características de cualquier proyecto EB-5 disponible en la actualidad.

Wohali Utah se encuentra en una zona de TEA rural, la construcción ha comenzado y ya se ha producido una importante creación de empleos. El desarrollador ha proporcionado a los inversores EB-5 las mejores garantías de la industria, y el préstamo EB-5 está garantizado por la entidad desarrolladora. Una estructura de préstamo única minimiza el plazo del préstamo para cada inversor EB-5 y reduce el riesgo.

Saltaire St. Petersburg: Proyecto de Desarrollo de Condominios Urbanos

Saltaire St. Petersburg Fase II es un desarrollo de condominios de lujo de 35 pisos en el centro de St. Petersburg, Florida. Con una serie de las mejores características de su clase, Saltaire es uno de los proyectos urbanos EB-5 más atractivos disponibles en la actualidad.

Saltaire St. Petersburg es un proyecto de TEA urbano que ya está en construcción. Este desarrollo ya ha creado más puestos de trabajo de los requeridos para que todos los inversoresvEB-5 en el proyecto obtengan green cards. Todos los condominios ya han sido vendidos.

Saltaire St. Petersburg está siendo construido por el Grupo Kolter (“Kolter”), un experimentado desarrollador de condominios.

Twin Lakes Georgia: Proyecto de Desarrollo de Viviendas Rurales Unifamiliares

Otro proyecto de Kolter, Twin Lakes Georgia es una comunidad de 1.300 viviendas unifamiliares que se está construyendo en las afueras de Atlanta, Georgia. Es uno de los proyectos rurales EB-5 más atractivos disponibles en la actualidad en USD 800.000. Twin Lakes Georgia es una inversión de capital.

Twin Lakes, Georgia, es un proyecto de TEA rural en construcción con todos los empleos EB-5 necesarios ya creados. Kolter también es un experimentado desarrollador comunitario de viviendas unifamiliares que ha construido más de 20.000 viviendas.

Póngase en contacto con EB5AN

Para obtener más información sobre los proyectos de bajo riesgo de EB5AN, programe una llamada individual con EB5AN o envíe un correo electrónico a info@EB5AN.com.