Si está pensando en invertir en un proyecto EB-5, debe revisar los estados financieros clave del proyecto. Es imprudente no hacerlo.
Imagine que está planeando un largo viaje en coche por un desierto que no tiene gasolineras ni otros servicios. No empezaría a conducir sin antes comprobar cuánta gasolina tiene, ¿verdad?
Lo mismo ocurre con la inversión. Revisar los estados financieros le ayuda a comprender la situación financiera de un proyecto justo antes de invertir. Esta información es clave para tomar una decisión inteligente.
Los estados financieros son como el indicador de combustible de su automóvil. Antes de invertir, debe verificar este indicador para evitar correr un riesgo innecesario.
En este artículo, ofrecemos una breve explicación de por qué la mayoría de los centros regionales EB-5 no comparten los estados financieros. A continuación, le ofrecemos información básica sobre los estados financieros, por qué son importantes y qué pueden mostrarle. También enumeraremos las principales preguntas financieras que debe hacer antes de invertir en cualquier proyecto EB-5.
¿Por qué la mayoría de los centros regionales EB-5 no comparten los estados financieros?
¿Qué son los estados financieros y por qué son importantes?
Cómo leer y revisar los estados financieros
Asegúrese de comprender los estados financieros de un proyecto antes de invertir
Los centros regionales deben facilitar los estados financieros previa solicitud
¿Por qué la mayoría de los centros regionales EB-5 no comparten los estados financieros?
La práctica estándar para los inversores es verificar los estados financieros antes de invertir. Los inversores inmobiliarios no invertirán sin antes ver el balance y las cuentas de resultados de la empresa. De la misma manera, los bancos no prestarán fondos a un desarrollador sin revisar estos documentos clave.
Los desarrolladores suelen poner estos estados financieros a disposición de los inversores. Esa es la norma.
Pero casi ninguno de los proyectos EB-5 en el mercado comparte estos estados financieros con posibles inversores.
¿Por qué no?
En primer lugar, USCIS no exige compartir los estados financieros, ni tampoco lo exige las leyes de valores de EE. UU. para las ofertas privadas.
En segundo lugar, muchos inversores EB-5 no son inversores experimentados y, por lo tanto, no saben pedirlos.
En tercer lugar, los patrocinadores del proyecto EB-5 optan por no compartirlos. Exploremos este punto con más detalle.
Si compartir los estados financieros con inversores potenciales es normal, ¿por qué un centro regional EB-5 elegiría no compartirlos?
Las razones más comunes son las siguientes:
1. El proyecto EB-5 que el centro regional está promoviendo es completamente nuevo. No tiene antecedentes ni pruebas de viabilidad. Los estados financieros históricos de la empresa del proyecto EB-5 o “entidad creadora de empleos” simplemente no existen.
2. Los fondos EB-5 que se prestan a la empresa del proyecto no están garantizados por una garantía de reembolso de una empresa independiente. En consecuencia, los estados financieros de una empresa garante no existen.
3. Los estados financieros que existen de la empresa del proyecto EB-5 parecen “malos”. Es muy probable que el balance de la empresa del proyecto muestre poco o ningún patrimonio. Puede revelar pasivos importantes. Es probable que las cuentas de resultados muestren pocos o ningún ingreso. También pueden mostrar pérdidas sustanciales. Debido a estos problemas, el centro regional EB-5 no comparte activamente estos documentos con posibles inversores EB-5. Tiene miedo de ahuyentar a estos posibles inversores EB-5.
El centro regional puede considerar que retener los estados financieros es aceptable porque compartirlos no es obligatorio según la legislación estadounidense.
Sea cual fuere el motivo, no compartir estos estados financieros es un error. Se pide a los inversores del EB-5 que inviertan su dinero -en muchos casos los ahorros de toda una vida- en un proyecto sin conocer todos los detalles financieros. Esperamos que, gracias a este post, todos los posibles inversores EB-5 insistan en ver los estados financieros antes de invertir en un proyecto EB-5.
Si un centro regional EB-5 se niega a dar a los posibles inversores los estados financieros pertinentes, es una señal de alerta grave. EB5AN se complace en compartir los estados financieros de todos nuestros proyectos EB-5 con posibles inversores EB-5.
También esperamos que este post anime a otros centros regionales importantes a compartir los estados financieros de sus proyectos EB-5. Hacerlo aumentará la transparencia en la industria EB-5 y ayudará a los inversores EB-5 a tomar decisiones de inversión mejores y más informadas.
¿Qué son los estados financieros y por qué son importantes?
Los detalles del proyecto, como la ubicación, el tamaño y el tipo, varían de un proyecto a otro. Esto puede dificultar que los inversores comparen proyectos. Pero los estados financieros sirven de patrón para medir los proyectos entre sí.
Los inversores suelen fijarse en tres estados financieros principales para comprender la salud financiera de una empresa: el balance, la cuenta de resultados y el estado de flujo de efectivo. Cada uno de estos documentos ofrece diferentes perspectivas sobre el estado financiero y el rendimiento de la empresa.
En el contexto de las inversiones EB-5, los tres estados financieros son útiles. El balance y las cuentas de resultados son de vital importancia. Menos crítico es el estado de flujo de efectivo, que muestra de dónde proviene y a dónde va el dinero de una empresa.
El programa EB-5 se enfoca en la creación de empleos. Este objetivo está más directamente vinculado a lo que la empresa posee (balance) y a cuánto dinero gana (cuenta de resultados). Además, si un proyecto es exitoso y genera dinero (cuenta de resultados), puede reembolsar los fondos de inversión EB-5.
Por estos motivos, este post se centrará en el balance y en la cuenta de resultados. Estos dos tipos de estados financieros muestran el grado de salud financiera, estabilidad y rentabilidad de una empresa. Estos son factores esenciales que contribuyen al éxito de un proyecto EB-5 y al pago oportuno de los fondos de inversión EB-5.
Cómo leer y revisar los estados financieros
A continuación, se presenta una visión más detallada de estos tipos de estados financieros y algunas pautas básicas sobre cómo revisarlos.
Balance
El balance muestra los activos y pasivos de la empresa en un momento específico. Ofrece una instantánea de lo que posee la empresa (activo) menos lo que debe (pasivo), que es lo que le queda para los accionistas (fondos propios).
Activos: un balance comienza con una lista de activos. Los activos son lo que posee la empresa. Incluyen activos líquidos (como efectivo y equivalentes de efectivo) y activos no líquidos (como propiedades, planta y equipamiento). En el caso de los bienes inmuebles, la propiedad y los inventarios inmobiliarios son los activos más importantes.
Pasivo: la segunda sección importante de un balance general es el pasivo. Son todas las deudas de la empresa y los pagos que debe realizar. En el sector inmobiliario, suele incluir hipotecas y otros préstamos, así como cuentas por pagar y gastos devengados. El importe total del pasivo comparado con el total del activo le dará una idea del grado de apalancamiento de la empresa en ese momento.
Patrimonio: Es el valor que queda cuando se restan los pasivos de una empresa de sus activos. La sección de patrimonio mostrará el “patrimonio neto” efectivo de una empresa a sus accionistas o miembros.
Para los inversores EB-5, la salud financiera de la empresa del proyecto, o “entidad creadora de empleo”, es de primordial importancia. De igual importancia es la salud financiera de cualquier empresa separada que garantice el pago de su inversión EB-5. La cantidad de capital indicará la seguridad o el riesgo de un proyecto. Cuanto mayor sea la cantidad de patrimonio, mejor es para los inversores EB-5.
Pregunta clave: ¿Cuánto capital tiene la empresa del proyecto y el garante?
La mejor respuesta: La empresa del proyecto tiene un capital significativo en el proyecto. El proyecto tiene una garantía de reembolso de una empresa separada y diversificada. Esta empresa tiene activos sustanciales y un patrimonio neto que supera con creces el importe del préstamo EB-5.
La peor respuesta: La empresa del proyecto tiene un patrimonio mínimo y está muy apalancada. El proyecto no tiene garantía de reembolso.
Cuenta de resultados
La cuenta de resultados enumera los ingresos y gastos de la empresa. En última instancia, esto revela sus ingresos netos. Muestra cuánto dinero ha ganado la empresa (ingresos), cuánto ha gastado (gastos) y qué queda (ganancia o pérdida operativa neta) al final de un período determinado.
Ingresos: son los importes obtenidos por la empresa a través de sus actividades. Por lo general, en el caso de los proyectos de desarrollo inmobiliario, se trata de dinero obtenido de la venta de unidades residenciales.
Gastos: estos son los costos en los que incurre la empresa para generar ingresos. Entre los gastos habituales de una empresa de promoción inmobiliaria figuran los de marketing, impuestos inmobiliarios, costes de financiación y gastos administrativos.
Resultado neto de la actividad: es la cantidad de dinero que gana la empresa durante un período específico menos sus costos. Los ingresos subirán y bajarán a lo largo del ciclo de vida de un proyecto. Por ejemplo, durante los primeros años de un proyecto de desarrollo, los ingresos son bajos y los costos iniciales son altos. Luego, las unidades residenciales se completan y se pueden vender a los compradores, lo que genera ingresos por ventas.
Para los inversores EB-5, las cuentas de resultados son importantes de dos maneras principales. En primer lugar, la creación de empleo suele medirse por la cantidad de dinero que se gasta. Si un estado de resultados no muestra gastos, eso significa que el proyecto no está creando puestos de trabajo. En segundo lugar, el éxito del proyecto depende de los ingresos. Si un proyecto recién comienza, es posible que los ingresos aún no existan, y eso puede ser normal. Si un proyecto se encuentra en una fase avanzada de su desarrollo y no existen ingresos, puede ser señal de problemas.
Pregunta clave: ¿Cuánto dinero está gastando el proyecto y cuánto está ganando?
La mejor respuesta: La empresa está gastando dinero, pero sus ingresos superan sus costos. El proyecto ya es rentable.
La peor respuesta: La empresa gasta poco y no genera ingresos, o, al final del desarrollo del proyecto, el gasto de la empresa sigue superando con creces sus ingresos.
Asegúrese de comprender los estados financieros de un proyecto antes de invertir
No invierta sin tener una buena comprensión del estado financiero de un proyecto. Al igual que revisar el indicador de combustible de su automóvil antes de un viaje largo, debe saber que el proyecto es financieramente sólido antes de confiarle su dinero.
Si está revisando los estados financieros de un proyecto, tómese todo el tiempo necesario para entender lo que significan. Si tiene problemas para saber si el proyecto goza de buena salud financiera, contrate a alguien que le ayude. Busque un contador o asesor de inversiones que sea independiente de la empresa del proyecto y obtenga su opinión sobre el proyecto.
Los centros regionales deben facilitar los estados financieros previa solicitud
Para obtener una imagen clara de la salud financiera de una empresa, necesita acceder a sus estados financieros.
Si está interesado en un proyecto EB-5 y solicita información, pero el centro regional no comparte ningún estado financiero, debe solicitarlo. Si se niegan a proporcionárselo, evite este proyecto. No debe invertir en un proyecto si no conoce la condición financiera de la empresa del proyecto EB-5 y de cualquier otra empresa que garantice por separado el reembolso de los fondos EB-5.
Los balances de la empresa del proyecto y, en su caso, del garante del préstamo son, con mucho, los estados financieros más importantes para los inversores EB-5. Estos documentos son clave para evaluar la probabilidad de que una empresa termine su proyecto y reembolse el préstamo EB-5.
Aunque menos importantes que el balance de una empresa, sus cuentas de resultados ofrecerán valiosos datos sobre las ventajas del proyecto.
En EB5AN, estamos comprometidos a proporcionar a los inversores EB-5 toda la información que necesitan para tomar una buena decisión. Si está interesado en uno de nuestros mejores proyectos de bajo riesgo, póngase en contacto con nosotros. Con mucho gusto le compartiremos los estados financieros de nuestros proyectos.
Si tiene alguna pregunta o desea obtener más información sobre nuestros proyectos, agende una llamada gratuita.
