Se está pensando em investir em um projeto EB-5, você deve revisar as principais demonstrações financeiras do projeto. É insensato não fazer isso.
Imagine que você está planejando uma longa viagem de carro por um deserto sem postos de gasolina ou outros serviços. Você não começaria a dirigir sem antes verificar a quantidade de gasolina que tem, certo?
O mesmo vale para os investimentos. Revisar as demonstrações financeiras ajuda você a entender a situação financeira de um projeto antes de investir nele. Essas informações são fundamentais para tomar uma decisão inteligente.
As demonstrações financeiras são como o medidor de combustível do seu carro. Antes de investir, você deve verificar este indicador para evitar correr riscos desnecessários.
Neste artigo, oferecemos uma breve explicação de por que a maioria dos centros regionais EB-5 não compartilha demonstrações financeiras. Aqui estão algumas informações básicas sobre demonstrações financeiras, por que elas são importantes e o que elas podem mostrar a você. Também listaremos as principais perguntas financeiras que você deve fazer antes de investir em qualquer projeto EB-5.
Por que a maioria dos centros regionais EB-5 não compartilha demonstrações financeiras?
O que são demonstrações financeiras e por que elas são importantes?
Como ler e revisar demonstrações financeiras
Certifique-se de entender as demonstrações financeiras de um projeto antes de investir
Os centros regionais são obrigados a fornecer demonstrações financeiras mediante solicitação
Por que a maioria dos centros regionais EB-5 não compartilha demonstrações financeiras?
A prática padrão para os investidores é verificar as demonstrações financeiras antes de investir. Os investidores imobiliários não investirão sem antes ver o balanço e as demonstrações de resultados da empresa. Da mesma forma, os bancos não emprestarão fundos a um desenvolvedor sem revisar esses documentos chave.
Os desenvolvedores geralmente disponibilizam essas demonstrações financeiras para os investidores. Essa é a norma.
Mas quase nenhum dos projetos EB-5 no mercado compartilha essas demonstrações financeiras com potenciais investidores.
Por que não?
Primeiro, o USCIS não exige o compartilhamento de demonstrações financeiras, nem as leis de valores mobiliários dos EUA para as ofertas privadas.
Em segundo lugar, muitos investidores EB-5 não são investidores experientes e, portanto, não sabem como pedi-los.
Terceiro, os patrocinadores do projeto EB-5 optam por não compartilhá-las. Vamos explorar esse ponto com mais detalhes.
Se compartilhar demonstrações financeiras com potenciais investidores é normal, por que um centro regional EB-5 optaria por não compartilhá-las?
Os motivos mais comuns são os seguintes:
1. O projeto EB-5 que o centro regional está promovendo é novo. Não tem histórico ou comprovação de viabilidade. As demonstrações financeiras históricas da empresa do projeto EB-5 ou “entidade criadora de empregos” simplesmente não existem.
2. Os fundos EB-5 que são emprestados à empresa do projeto não são garantidos por uma garantia de reembolso de uma empresa independente. Consequentemente, as demonstrações financeiras de uma empresa garantidora não existem.
3. As demonstrações financeiras que existem para a empresa do projeto EB-5 parecem “ruins”. É muito provável que o balanço da empresa do projeto mostre pouco ou nenhum patrimônio. Pode revelar passivos significativos. É provável que as demonstrações de resultados mostrem pouca ou nenhuma renda. Elas também podem apresentar perdas substanciais. Devido a esses problemas, o centro regional EB-5 não compartilha ativamente esses documentos com potenciais investidores EB-5. Ele tem medo de afugentar esses possíveis investidores EB-5.
O centro regional pode achar que a retenção de demonstrações financeiras é aceitável porque compartilhá-las não é exigido pela lei dos EUA.
Seja qual for o motivo, não compartilhar essas demonstrações financeiras é um erro. Os investidores EB-5 são convidados a investir seu dinheiro – em muitos casos, a economia de uma vida inteira– em um projeto sem saber todos os detalhes financeiros. Esperamos que, graças a este post, todos os potenciais investidores EB-5 insistam em ver as demonstrações financeiras antes de investir em um projeto EB-5.
Se um centro regional EB-5 se recusar a dar aos potenciais investidores as demonstrações financeiras relevantes, é um sério sinal de alerta. A EB5AN tem o prazer de compartilhar as demonstrações financeiras de todos os nossos projetos EB-5 com potenciais investidores EB-5.
Também esperamos que este post encoraje outros centros regionais a compartilhar as demonstrações financeiras de seus projetos EB-5. Isso aumentará a transparência na indústria EB-5 e ajudará os investidores EB-5 a tomar decisões de investimento melhores e mais informadas.
O que são demonstrações financeiras e por que elas são importantes?
Os detalhes do projeto, como localização, tamanho e tipo, variam de projeto para projeto. Isso pode dificultar a comparação de projetos entre os investidores. Mas as demonstrações financeiras servem como parâmetro para medir os projetos uns com os outros.
Os investidores normalmente analisam três demonstrações financeiras principais para entender a saúde financeira de uma empresa: o balanço patrimonial, a demonstração de resultados e a demonstração de fluxo de caixa. Cada um desses documentos oferece perspectivas diferentes sobre a situação financeira e o desempenho da empresa.
No contexto dos investimentos EB-5, todas as três demonstrações financeiras são úteis. O balanço patrimonial e as demonstrações de resultados são de vital importância. Menos crítica é a demonstração do fluxo de caixa, que mostra de onde o dinheiro de uma empresa está vindo e indo.
O programa EB-5 se concentra na criação de empregos. Esse objetivo está mais diretamente ligado ao que a empresa possui (balanço patrimonial) e quanto dinheiro ela ganha (demonstração de resultados). Além disso, se um projeto for bem-sucedido e gerar dinheiro (demonstração de resultados), ele pode reembolsar fundos de investimento EB-5.
Por esses motivos, este post se concentrará no balanço patrimonial e na demonstração de resultados. Esses dois tipos de demonstrações financeiras mostram o grau de saúde financeira, estabilidade e lucratividade de uma empresa. Estes são fatores essenciais que contribuem para o sucesso de um projeto EB-5 e ao pagamento pontual dos fundos de investimento EB-5.
Como ler e revisar demonstrações financeiras
Abaixo está uma visão mais detalhada desses tipos de demonstrações financeiras e algumas diretrizes básicas sobre como revisá-las.
Balanço
O balanço patrimonial mostra os ativos e passivos da empresa em um momento específico. Fornece uma imagem instantânea do que a empresa possui (ativos) menos o que deve (passivo), que é o que resta para os acionistas (capital próprio).
Ativos: um balanço começa com uma lista de ativos. Os ativos são aquilo que a empresa possui. Eles incluem ativos líquidos (como caixa e equivalentes de caixa) e ativos ilíquidos (como patrimônio, instalações e equipamentos). No caso dos imóveis, a propriedade e os inventários de imóveis são os ativos mais importantes.
Passivo: a segunda parte importante de um balanço patrimonial são os passivos. Essas são todas as dívidas da empresa e os pagamentos que devem ser feitos. No setor imobiliário, normalmente inclui hipotecas e outros empréstimos, bem como contas a pagar e despesas acumuladas. O montante total do passivo comparado com o total dos ativos lhe dará uma ideia do grau de alavancagem da empresa nesse momento.
Património: É o valor que resta quando os passivos de uma empresa são subtraídos dos seus ativos. A secção relativa ao capital próprio apresenta o “património líquido” efetivo de uma empresa para os seus acionistas ou membros.
Para os investidores EB-5, a saúde financeira da empresa do projeto, ou “entidade criadora de empregos”, é de suma importância. De igual importância é a saúde financeira de qualquer negócio separado que garanta o pagamento de seu investimento EB-5. O montante de capital indicará a segurança ou o risco de um projeto. Quanto maior for o montante do capital, melhor será para os investidores EB-5.
Pergunta-chave: Qual é o capital da sociedade de projeto e do fiador?
Melhor resposta: A empresa do projeto tem capital significativo no projeto. O projeto tem uma garantia de devolução do dinheiro de uma empresa separada e diversificada. Esta empresa tem ativos substanciais e um patrimônio líquido que excede em muito o valor do empréstimo EB-5.
Pior resposta: A empresa do projeto tem capital mínimo e é altamente alavancada. O projeto não tem garantia de devolução do dinheiro.
Demonstração de resultados
A demonstração de resultados lista as receitas e despesas da empresa. Em última análise, isso revela seu lucro líquido. Mostra quanto dinheiro a empresa ganhou (receitas), quanto gastou (despesas) e o que resta (resultado líquido de exploração ou perda) no final de um determinado período.
Receita: são os valores obtidos pela empresa por meio de suas atividades. Normalmente, no caso de empreendimentos imobiliários, esse é o dinheiro obtido com a venda de unidades residenciais.
Despesas: são os custos incorridos pela empresa para gerar receitas. As despesas comuns de uma empresa de desenvolvimento imobiliário incluem marketing, impostos imobiliários, custos de financiamento e despesas administrativas.
Resultado líquido da atividade: é o montante de dinheiro que a empresa ganha durante um período específico menos os seus custos. As receitas aumentarão e diminuirão ao longo do ciclo de vida de um projeto. Por exemplo, durante os primeiros anos de um projeto de desenvolvimento, as receitas são baixas e os custos iniciais são altos. As unidades residenciais são então concluídas e podem ser vendidas aos compradores, gerando receita de vendas.
Para os investidores EB-5, as demonstrações de resultados são importantes de duas maneiras principais. Em primeiro lugar, a criação de emprego é geralmente medida pela quantidade de dinheiro gasto. Se uma demonstração de resultados não mostrar despesas, isso significa que o projeto não está criando empregos. Em segundo lugar, o sucesso do projeto depende da receita. Se um projeto está apenas começando, a receita pode não existir ainda, e isso pode ser normal. Se um projeto está em um estágio avançado de seu desenvolvimento e não há receita, pode ser um sinal de problema.
Pergunta-chave: Quanto dinheiro o projeto está gastando e quanto ele está ganhando?
Melhor resposta: A empresa está gastando dinheiro, mas suas receitas excedem seus custos. O projeto já é rentável.
Pior resposta: A empresa tem poucos gastos e nenhuma receita ou, no final do desenvolvimento do projeto, os gastos da empresa ainda excedem em muito suas receitas.
Certifique-se de entender as demonstrações financeiras de um projeto antes de investir
Não invista sem ter uma boa compreensão da situação financeira de um projeto. Assim como verificar o medidor de combustível do seu carro antes de uma longa viagem, você deve saber que o projeto é financeiramente sólido antes de confiar seu dinheiro a ele.
Se você estiver revisando as demonstrações financeiras de um projeto, dedique o tempo necessário para entender o que elas significam. Se você está com problemas para descobrir se o projeto está com boa saúde financeira, contrate alguém para ajudá-lo. Encontre um contador ou consultor de investimentos que seja independente da empresa do projeto e obtenha sua opinião sobre o projeto.
Os centros regionais são obrigados a fornecer demonstrações financeiras mediante solicitação
Para ter uma visão clara da saúde financeira de uma empresa, você precisa ter acesso às suas demonstrações financeiras.
Se você estiver interessado em um projeto EB-5 e solicitar informações, mas o centro regional não compartilhar nenhuma demonstração financeira você deve solicitá-las. Se eles se recusarem a fornecê-las, evite esse projeto. Você não deve investir em um projeto se não souber a condição financeira da empresa do projeto EB-5 e de qualquer outra empresa que garanta separadamente o reembolso dos fundos EB-5..
Os balanços patrimoniais da empresa do projeto e, se aplicável, do garantidor do empréstimo são, de longe, os demonstrativos financeiros mais importantes para os investidores do EB-5. Esses documentos são fundamentais para avaliar a probabilidade de uma empresa terminar seu projeto e pagar o empréstimo EB-5.
Embora menos importante do que o balanço de uma empresa, suas demonstrações de resultados fornecerão dados valiosos sobre os benefícios do projeto.
Na EB5AN, estamos comprometidos em fornecer aos investidores EB-5 todas as informações necessárias para tomar uma boa decisão. Se você está interessado em um dos nossos melhores projetos de baixo risco, entre em contato conosco. Teremos o maior prazer em compartilhar com você as demonstrações financeiras de nossos projetos.
Se você tiver alguma dúvida ou quiser saber mais sobre nossos projetos, marque uma ligação gratuita.
