Declaración de Derechos del Inversor EB-5: 10 Derechos que todo inversor EB-5 debería tener

Hablar con un centro regional y hacer preguntas antes de invertir en un proyecto EB-5 es crucial. Tenga cuidado si un centro regional no está dispuesto a hablar con usted o responder sus preguntas por escrito. Las respuestas verbales a sus preguntas son buenas, pero a menos que la respuesta también sea por escrito, será difícil probar lo que dijo el centro regional. Siempre pida al centro regional que proporcione evidencia escrita para respaldar lo que dicen.

Hablar directamente con el centro regional y hacer preguntas puntuales es una parte vital de la realización de su debida diligencia. Al hacer preguntas al centro regional sobre su proyecto, puede aprender lo que necesita saber antes de comprometer sus fondos. Lo más importante es que debe hacer preguntas sobre los siguientes detalles del proyecto:

• potencial de éxito y riesgos
• experiencia del equipo directivo del centro regional
• trayectoria del desarrollador
• cumplimiento legal de las leyes de valores y de EB-5
• proyecciones financieras
• creación de empleos
• estrategia de salida de la inversión EB-5

Como todas las inversiones, las inversiones EB-5 conllevan riesgos. Al hablar con el centro regional, puede comprender mejor los riesgos de invertir en ese proyecto EB-5 específico.

La creación de empleo es uno de los requisitos básicos del programa EB-5, y necesita información actualizada sobre cuántos puestos de trabajo se han creado. Cuando revise los documentos de una oferta, tenga en cuenta que podrían tener más de un año de antigüedad. En ese tiempo, pueden cambiar muchos hechos. En consecuencia, debería solicitar información actualizada sobre el progreso del proyecto y el número de puestos de trabajo que ya ha creado.

También debería preguntar sobre los términos y las condiciones de la estrategia de salida de la inversión EB-5. Necesita saber cuándo y cómo el desarrollador reembolsará la inversión EB-5.

Además, cuando hable con el centro regional, debe preguntar cuántos inversores ya se han suscrito al fondo EB-5 y cuántos espacios aún están abiertos para la inversión. Esto le ayudará a entender cuánto tiempo le queda para tomar su decisión de inversión.

Como inversor, debe tener respuestas claras a todas sus preguntas sobre un proyecto antes de transferir fondos. No se conforme con una inversión EB-5 con un centro regional que no responde. Usted merece que todas sus inquietudes sean abordadas de manera oportuna y exhaustiva.

Una visita al sitio es una forma práctica de informarse y comprometerse más con su inversión. Al ver el sitio del proyecto por sí mismo, puede confirmar que el proyecto es real y está progresando como le ha sido descrito. Además, durante una visita, puede evaluar los riesgos potenciales de forma directa.

Visitar un proyecto le permite evaluar su estado. Durante su visita, verá en qué etapa de desarrollo se encuentra, si cumple los plazos previstos y sus operaciones comerciales. Dicha evaluación puede ayudarlo a comprender el cronograma tanto para la creación de empleo como para el retorno de su dinero.

Visitar el proyecto también le permite evaluar cuán comercializable es. Durante la visita, puede hacerse una idea de la salud económica de la zona, la infraestructura local y otros factores clave que pueden afectar el éxito del proyecto. Además, una visita revelará si el desarrollador está haciendo un trabajo de mala calidad, lo que puede reducir el atractivo del proyecto en el mercado.

Es importante destacar que, al visitar el sitio de un proyecto, puede reunirse con el desarrollador del proyecto y, posiblemente, con miembros del equipo del centro regional. Una visita de este tipo le permite hacer preguntas directamente a las personas más familiarizadas con el proyecto. Como resultado, podrá recopilar información que quizás no encuentre en los documentos del proyecto. Por ejemplo, puede tener una idea de si las personas involucradas en su inversión son profesionales y competentes. También puede conocer el estado actual del proyecto, las cifras de ventas actualizadas y los desafíos a los que se enfrenta el proyecto.

Debe sospechar si un centro regional no está dispuesto a hacer arreglos para que usted visite el sitio del proyecto. Como posible inversor, debería poder ver en qué estaría invirtiendo. La negativa a visitar el sitio del proyecto es una señal de alerta importante: sugiere que el centro regional tiene algo que ocultar.

Cualquier conflicto de intereses entre el patrocinador, el centro regional y el desarrollador debe ser comunicado. Si existe un conflicto de intereses entre el centro regional de un proyecto y su desarrollador, pero usted no lo sabe, no puede tomar una decisión de inversión informada. Este punto es vital, por lo que siempre debe solicitar una comunicación completa por escrito de la relación entre el centro regional y el desarrollador.

Los conflictos de intereses pueden o no introducir riesgos para una inversión. Por ejemplo, si la misma entidad es propietaria tanto del centro regional como del desarrollador, el centro regional puede actuar en interés del desarrollador en lugar de los de los inversores EB-5. Tal conflicto representaría un gran riesgo financiero y de inmigración para los inversores EB-5. Sin embargo, si un conflicto se maneja adecuadamente, el riesgo para los inversores EB-5 puede ser insignificante. El punto crucial es que cualquier conflicto le debe ser comunicado.

Si el centro regional comunica un conflicto, es posible que la relación sea aceptable o no. El principal problema aquí es la transparencia. Con un conflicto completamente comunicado, puede decidir invertir o puede optar por no hacerlo. Pero la falta de transparencia en este tema presenta un riesgo significativo.

En última instancia, la existencia de conflictos de intereses y la forma en que se gestionan pueden tener un impacto significativo en la viabilidad y el éxito de un proyecto EB-5. Como inversor EB-5, el éxito del proyecto está directamente relacionado con sus resultados financieros y de inmigración. Como resultado, debe asegurarse de preguntar al centro regional sobre cualquier conflicto de intereses que pueda tener. Espere que proporcionen una descripción clara y detallada de su relación con el desarrollador por escrito, que luego puede examinar para ver si encuentra que su relación es aceptable. Si se niegan a proporcionar esta información, es posible que estén ocultando un conflicto, y usted debe tener cuidado.

Es fundamental contratar un abogado de inmigración independiente. Específicamente, usted querrá contratar un abogado que tenga experiencia para representar con éxito a inversores EB-5. Él/Ella brindará una orientación experta sobre los complejos requisitos legales del programa EB-5. Si bien la habilidad y la experiencia son esenciales, también necesita un abogado independiente que no esté afiliado al centro regional.

Al igual que con respecto al desarrollador, si su abogado ha representado al centro regional, esto crea un conflicto de intereses que podría suponer un riesgo para su éxito migratorio. Por el contrario, un abogado que sea independiente del centro regional sirve como una salvaguarda para usted. Puede tener la confianza de que, dado que su abogado es independiente, le brindará asesoramiento legal teniendo en cuenta sus mejores intereses, no los del centro regional. Usted se merece esta tranquilidad mientras navega por el complejo proceso de EB-5 e inmigración.

La representación independiente es vital, ya que su abogado lo ayudará a realizar la debida diligencia sobre la inversión, el centro regional y el proyecto. Un buen abogado de inmigración se asegurará de que la inversión que está considerando cumpla con los requisitos EB-5 y cumpla con todas las leyes y normas de inmigración de los EE. UU. Dicho cumplimiento es esencial para el éxito de su solicitud de visa.

Un abogado independiente representará sus intereses y ayudará a proteger sus derechos. Su abogado no debería tener un interés directo en el centro regional o proyecto. Al igual que con cualquier otro conflicto de intereses, el centro regional debe revelar si su abogado lo ha representado alguna vez. Debe preguntarle a su abogado y al centro regional si están trabajando juntos en alguna capacidad, o si lo han hecho en el pasado. Si están trabajando juntos o lo han hecho en el pasado, debe considerar un proyecto diferente y/o un nuevo consejo. Si el centro regional y/o el abogado se niegan a responder, esta es una señal de alerta importante.

Antes de invertir, debe conocer información básica sobre la empresa que recibirá su dinero. Los desarrollos inmobiliarios tienden a depender de inversiones y grandes préstamos sénior para financiar los costos de construcción. Además de la inversión EB-5, necesita saber cómo se financia el proyecto. Aquí es donde entran en juego los estados financieros, ya que estos documentos muestran si la empresa del proyecto tiene los recursos que necesita para completar el proyecto. Como tal, se le debería dar la oportunidad de revisar los estados financieros de la empresa del proyecto y de los garantes de un proyecto de desarrollo inmobiliario antes de transferir sus fondos. Esta debida diligencia básica es estándar para todos los demás tipos de inversiones, y también debería ser la norma para las inversiones EB-5.

Al revisar los documentos financieros, podrá medir la salud financiera y la capacidad operativa de la empresa del proyecto y de los garantes relacionados. El objetivo es comprender cuán probable es que recupere su dinero a tiempo y obtenga ganancias. Además, dado que el éxito financiero de un proyecto tiene un impacto directo en la creación de empleos, también afecta su resultado de inmigración. Revisar los documentos financieros le ayudará a evaluar adecuadamente cuán riesgoso es el proyecto y su potencial de éxito. Sin esta información, no podrá tomar una decisión completamente informada.

La capacidad de la empresa del proyecto para pagar su deuda es fundamental. Esto es especialmente cierto en el caso de los proyectos inmobiliarios, que a menudo implican grandes préstamos. Los estados financieros muestran cuánta deuda tiene una empresa y si puede hacer los pagos a tiempo. En el sector inmobiliario, una gran cantidad de deuda, o apalancamiento, puede mejorar significativamente los rendimientos financieros, pero también aumenta el riesgo. Para ver cuán apalancada está la empresa y evaluar el riesgo involucrado, los inversores deben ver los estados financieros de la empresa.

Los estados financieros también proporcionan información sobre el valor de los activos subyacentes del proyecto. Esta valoración es importante para comprender el valor colateral de la inversión. Además, si la inversión EB-5 está asegurada con una garantía de pago, debe revisar los estados financieros del garante. La solidez de la garantía se basa en el valor del patrimonio neto del garante y en la diversidad de sus activos, por lo que cualquier garantía debe evaluarse en el contexto de esta información.

Además, la calidad de los estados financieros puede mostrar si el proyecto es gestionado profesionalmente. Los estados financieros de baja calidad pueden ser un signo de inexperiencia o problemas contables.

La revisión de los estados financieros también podría revelar si la empresa cumple con las normas financieras. Cualquier incumplimiento por parte de la empresa del proyecto de todas las leyes y normas representa un grave riesgo para los inversores EB-5, ya que podría afectar la situación legal del proyecto.

Si un centro regional no está dispuesto a compartir la documentación financiera relacionada con el proyecto, usted debería tener cautela. El proyecto tendrá que proporcionar estos documentos para obtener financiamiento bancario o inversiones de inversores que no sean EB-5, y debe esperar que el centro regional también los ponga a su disposición. La única razón para retener estos documentos es ocultar información.

El formulario I-956F es un documento crítico utilizado por los centros regionales para solicitar la aprobación de proyectos del USCIS. El formulario debe presentarse antes de que un proyecto pueda recibir fondos de los inversores EB-5. La aprobación de esta solicitud demuestra efectivamente que un proyecto es elegible para la inversión EB-5. Si el formulario I-956F de un proyecto es denegado, también se denegarán las peticiones de inmigrantes de los inversores EB-5. Debido a su importancia, un inversor EB-5 debe tener la oportunidad de revisar el paquete de presentación I-956F para un proyecto antes de invertir. Por lo general, una revisión cuidadosa de esta solicitud requiere la ayuda de un abogado EB-5 con experiencia: aquí, el uso de un profesional ayuda a garantizar que esté completamente informado sobre el proyecto.

La presentación del I-956F se compone de los documentos de oferta para el proyecto EB-5, como el plan de negocios, el memorando de oferta y los acuerdos legales. Al revisar estos documentos con un profesional, puede verificar que lo que le han dicho sobre el proyecto es cierto. Estos documentos explican el modelo de negocio del proyecto y todos los términos de inversión. El memorándum de oferta, en particular, da detalles sobre los riesgos del proyecto. Todas las inversiones conllevan un riesgo, y debería revisar cuidadosamente todos los factores de riesgo.

La presentación I-956 describe la estructura de la inversión. Detallará todas las fuentes de financiación del proyecto, como los préstamos preferentes y el capital de los desarrolladores. Estos documentos también revelarán qué financiamiento tiene prioridad de pago por delante de los fondos EB-5. Esta información es vital, ya que explica su posición en la acumulación de capital y cómo le afecta su posición de reembolso.

El nivel de detalle y transparencia en el paquete de presentación puede revelar la integridad y la ética empresarial del centro regional. Si los documentos en el paquete de presentación I-956F no son completos y claros, debería preocuparse.

La presentación del I-956F también describirá el cronograma esperado y los hitos del proyecto, que son clave para su éxito de inmigración. La presentación también debe explicar qué medidas existen para monitorear y supervisar el uso de sus fondos. Debe saber si la inversión cuenta con la supervisión de terceros, lo cual puede darle confianza en la gestión continua de su dinero.

Revisar el paquete de presentación I-956F le da la oportunidad de detectar señales de alerta. Es posible que, por ejemplo, descubra que el centro regional y su proyecto no cumplen plenamente con el programa EB-5. En cualquier caso, debe solicitar que se revise todo el paquete de presentación del I-956F. Si un centro regional no está dispuesto a darle acceso al mismo, debe tener cuidado.

Debe solicitar al centro regional que le proporcione información detallada sobre los antecedentes tanto del centro regional como del desarrollador. Al revisar esta información, tendrá una mejor idea de si puede confiar sus fondos a estas empresas. Específicamente, sabrá si estas empresas tienen un historial comprobado de éxito del proyecto EB-5 o un historial de fracaso, lo que le ayudará a informarse sobre el riesgo de la inversión.

Si bien el historial de una empresa no garantiza un desempeño futuro similar, sí proporciona información sobre los procesos y el desempeño potencial de la empresa. Los registros del centro regional y del desarrollador indicarán su experiencia y tasa de éxito. ¿Han entregado proyectos EB-5 que cumplen con los requisitos del programa EB-5 en el pasado? ¿Han creado estos proyectos todos los puestos de trabajo necesarios para los inversores EB-5? ¿Han devuelto estos proyectos todos los fondos EB-5 a sus inversores una vez elegibles? Estas son preguntas clave que merece tener respondidas antes de confiar su dinero a un proyecto.

Fundamentalmente, el historial de una empresa muestra cuán bien administra los fondos de inversión y si completa los proyectos según lo propuesto. Por lo tanto, al conocer los antecedentes del centro regional y el desarrollador de un proyecto EB-5, puede tener una mayor confianza sobre si invertir o no. Un centro regional o desarrollador con un buen historial puede presentar menos riesgo para los inversores. Por el contrario, quienes carezcan de un historial de proyectos exitosos, o incluso un historial de fracasos, pueden presentar más riesgo para los inversores. Los registros de estas empresas sugieren si puede confiar en ellas como socios.

Invertir a través de un centro regional con un historial sólido hará que sea más probable que disfrute de un resultado de inmigración exitoso. Los centros regionales con antecedentes de éxito suelen tener un conocimiento profundo del programa EB-5. Estos centros regionales también suelen tener prácticas eficientes y, a menudo, son hábiles en la gestión de las relaciones con los inversores, en particular al proporcionar una comunicación transparente durante todo el período de inversión. Tal conocimiento experto, eficiencia, comunicación y transparencia contribuyen al éxito de inmigración de los inversores EB-5.

Del mismo modo, al invertir en un proyecto en el que el desarrollador tiene un historial de éxito, es más probable que disfrute de un resultado financiero y de inmigración positivo. Los desarrolladores con antecedentes comprobados tienden a completar los proyectos a tiempo, cumplir con sus presupuestos, crear puestos de trabajo y obtener ganancias. Estos desarrolladores entienden sus mercados, por lo que son capaces no solo de planificar sino también de ejecutar sus proyectos de desarrollo inmobiliario. Los proyectos inmobiliarios complejos a menudo plantean una variedad de desafíos para los desarrolladores, y el registro de la experiencia de una empresa puede demostrar que es capaz de superar estos obstáculos y desafíos.

Para asegurarse de estar completamente informado, debería solicitar un registro completo de los proyectos que un centro regional ha patrocinado y que un desarrollador ha realizado. Debería preguntar sobre cualquier proyecto fallido, problemas con la devolución de inversiones a antiguos inversores, impagos de préstamos, etc., y obtener respuestas por escrito. Los registros de estas empresas comprenden la información clave que necesita, y no debe esperar nada menos que una transparencia total por parte del centro regional y del desarrollador. Si tienen algo que ocultar, debería buscar un proyecto en otro lugar.

La Comisión de Bolsa y Valores de EE. UU. (SECComisión de Bolsa y Valores de EE. UU. (SEC, por sus siglas en inglés) litiga activamente contra las partes que violan las leyes y normas. Dado que su inversión EB-5 estará vinculada al centro regional, sería bueno verificar la integridad del centro regional. Para protegerse de posibles fraudes o mala administración, antes de invertir en un proyecto EB-5, debería revisar cualquier queja o litigio de la SEC contra un centro regional o cualquiera de sus proyectos subyacentes.

A continuación, se muestran algunos ejemplos de infracciones:

• malversación de fondos
• omisión de hechos relevantes
• hacer declaraciones falsas o engañosas sobre el desempeño de un negocio
• hacer declaraciones falsas o engañosas sobre el uso de los fondos EB-5

La SEC tiene como objetivo proteger a los inversores EB-5 mediante la normativa de los negocios EB-5 y la adopción de medidas para disuadir el fraude futuro. En última instancia, las protecciones de la SEC deberían aumentar la confianza de los inversores en el programa EB-5. Pero hay que investigar un centro regional para beneficiarse de estas protecciones.

Como parte de su diligencia debida, debería solicitar al centro regional que comunique, por escrito, cualquier queja o litigio pasado, pendiente o amenazado. Si el centro regional no está dispuesto a responder por escrito, esto representa un problema, ya que se trata de información vital que usted tiene derecho a conocer antes de invertir.

Debería esperar al menos informes trimestrales del centro regional. Estos informes sobre el proyecto le proporcionan la supervisión necesaria de su inversión. En particular, las actualizaciones periódicas sobre el estado del proyecto le ayudan a asegurarle que su dinero está seguro y que está creando suficientes puestos de trabajo para cumplir con los requisitos del proceso de solicitud de visa EB-5.

Los informes financieros permiten a los inversores verificar que sus fondos se están utilizando según lo previsto. Debería tener actualizaciones periódicas que muestren que el presupuesto se está gastando de acuerdo con el plan de negocios del proyecto. Este es un requisito central del programa EB-5.

Si bien no existe una forma infalible de prevenir todos los fraudes, los informes periódicos sirven como un elemento disuasorio importante para el fraude y la mala administración. Al revisar regularmente los informes del proyecto, puede detectar posibles problemas con anticipación, lo que le da tiempo para tomar medidas.

Debería esperar informes periódicos del centro regional. Si no está dispuesto a proporcionar al menos informes trimestrales, es posible que desee considerar diferentes proyectos.

Debería tener la oportunidad de revisar los documentos financieros que ilustran el flujo de sus fondos de inversión desde la cuenta de depósito en garantía hasta la cuenta operativa del fondo de inversión EB-5, y luego a la empresa del proyecto. Sus fondos deben ser rastreados para garantizar que el dinero se invierta de acuerdo con el programa de visas EB-5.

El programa EB-5 tiene reglas estrictas con respecto a la cantidad que debe invertir y el mantenimiento de esa inversión. Cuando llegue el momento de eliminar las condiciones de su green card, deberá proporcionar documentación de que su inversión se ha realizado y sostenido. Los registros financieros sirven como parte de esta documentación al demostrar que se cumplió con el monto de inversión requerido, estaba en riesgo y fue utilizado por el proyecto para crear los puestos de trabajo requeridos.

Al igual que con los informes cualitativos relacionados con el proyecto, el acceso a los registros financieros aplicables le permite detectar cualquier discrepancia o irregularidad en el manejo de su inversión. Tales problemas podrían indicar fraude o mala administración.