Mi nombre es Sam Silverman, soy uno de los socios gerentes y fundadores de EB5AN. Uno de nuestros valores fundamentales en EB5AN es la transparencia, y en este artículo, me complace compartir cómo se puede evaluar si un proyecto EB-5 está siendo transparente en sus declaraciones de riesgos.
La experiencia me ha enseñado que los inversores EB-5 a menudo no son conscientes de los riesgos de una inversión si un proyecto EB-5 no es transparente sobre los mismos. Muchos inversores EB-5 no saben qué preguntas hacer.
Si no conoce los riesgos de una inversión, no puede elegir con conocimiento de causa. No quiero que esté desinformado.
En este artículo, aprenderá los conceptos básicos del riesgo del proyecto EB-5 a través de un marco fácil de seguir. Este marco le ayudará a identificar proyectos EB-5 de alta calidad que tengan menos riesgo financiero y de inmigración.
Quiero insistir en que ningún marco de inversión funcionará el 100% de las veces. Cada proyecto EB-5 es único y tiene varios riesgos que deben ser comprendidos.
Pero si lee cuidadosamente este artículo y sigue sus sencillas sugerencias, estará en una posición mucho mejor que la mayoría de los inversores EB-5 para reconocer y evaluar los riesgos financieros y de inmigración del proyecto.
Este artículo le mostrará las preguntas más importantes que debe hacer a los patrocinadores de un proyecto y en qué consisten las respuestas buenas y las respuestas malas. Podrá aplicar fácilmente este marco de trabajo de un proyecto a otro.
Fundé EB5AN en 2013 después de pasar un tiempo en China durante los primeros días del programa EB-5. Vi muchas inversiones EB-5 de alto riesgo en nuevos proyectos de desarrollo inmobiliario financiadas con éxito. Los desarrolladores que recaudaban capital EB-5 en este momento estaban desesperados por invertir. No podían obtener capital de los inversores inmobiliarios tradicionales con sede en Estados Unidos debido a la naturaleza de alto riesgo de sus proyectos.
Muchos de estos proyectos acabaron posteriormente en quiebra. Los inversores perdieron su dinero. Los proyectos no lograron crear suficientes puestos de trabajo, y los inversores EB-5 no pudieron obtener o mantener sus green cards.
Estos proyectos fracasaron por muchas razones, algunas de las cuales discutiré a continuación.
Durante los últimos 10 años, he revisado cientos de proyectos EB-5 de todo el país. He desarrollado una lista de preguntas para ayudar a los posibles inversores EB-5 a identificar los problemas más importantes al evaluar los proyectos EB-5. Esa lista está disponible para descargar en este artículo. En las secciones que siguen, le proporcionaré algo de contexto e instrucciones sobre cómo aprovechar al máximo esta lista.
Descargue la Lista de preguntas de diligencia en la inversión EB-5
Conceptos básicos del riesgo de inversión EB-5 Risk
El enfoque de EB5AN para proteger a los inversores EB-5
Conceptos básicos de las leyes de valores de EE. UU.
- Las inversiones EB-5 tienen menores estándares regulatorios y de cumplimiento
- Los riesgos pueden ser extremos siempre y cuando se comuniquen
- Es esencial comprobar los riesgos de los documentos de la oferta
Lista de preguntas de diligencia en la inversión EB-5
Maximice su seguridad financiera y de inmigración con EB5AN
Conceptos básicos del riesgo de inversión EB-5
El programa EB-5 requiere que los fondos de inversión estén “en riesgo” para que un inversor califique para una green card. Esto significa que los inversores EB-5 deben afrontar el riesgo financiero de perder su inversión.
Ningún proyecto está exento de riesgos
Ningún proyecto EB-5 estará 100% libre de riesgos financieros y de inmigración. Sin embargo, el nivel de riesgo puede variar entre los proyectos EB-5. Incluso si un proyecto cumple con todos los requisitos del programa EB-5, puede ser de alto riesgo. De hecho, muchos proyectos EB-5 conllevan niveles de riesgo muy superiores a los requeridos para satisfacer el requisito de riesgo del programa EB-5.
Cientos de patrocinadores de proyectos y centros regionales EB-5 ofrecen proyectos a inversores. La mayoría de estos proyectos cumplen con los requisitos de la green card del programa EB-5 siempre y cuando sigan su plan de negocios. Sin embargo, el éxito del proyecto depende de una amplia gama de factores, incluida la estructura del proyecto, el cronograma de construcción y el historial del desarrollador.
Es importante tener en cuenta que USCIS, la agencia del gobierno de EE. UU. que supervisa el programa EB-5, se enfoca en los requisitos de riesgo y creación de empleo del programa. A USCIS no le preocupa si un inversor EB-5 recibirá su capital invertido o cuándo lo hará.
Como resultado, los inversores EB-5 deben tomarse su tiempo para revisar múltiples proyectos EB-5. Dado que los riesgos de cada proyecto serán diferentes, la evaluación de varios proyectos ayuda a un inversor a identificar el proyecto que tiene más probabilidades de resultar en una inmigración exitosa y un retorno de su inversión.
Un informe reciente de la Oficina de Responsabilidad Gubernamental señaló que menos del 1% de las inversiones EB-5 se perdieron debido al fraude. Se trata de un número pequeño. La palabra clave, sin embargo, es “fraude”.
El porcentaje real de inversores EB-5 que pierden fondos es mucho más alto que el 1%.
No son muchos los inversores EB-5 que pierden dinero debido al fraude o la actividad ilícita de un “mal actor”. En cambio, invierten en proyectos EB-5 de alto riesgo, a menudo sin saberlo. Luego, el proyecto no funciona bien y se enfrenta a problemas financieros.
A menudo, cuando un proyecto es un fracaso financiero, tampoco crea suficientes puestos de trabajo para que los inversores EB-5 cumplan con el requisito de creación de empleos del programa EB-5. De este modo, el riesgo financiero se vincula directamente al riesgo de inmigración para los inversores EB-5.
¿Por qué los proyectos arriesgados atraen a los inversores?
¿Por qué un inversor EB-5 elegiría un proyecto con más riesgo? Por lo general, estos inversores no saben cuándo el riesgo de un proyecto es mayor que el requerido por el programa EB-5 o no comparan cuidadosamente diferentes proyectos antes de invertir.
Para participar en el programa EB-5, los inversores deben ser ciudadanos extranjeros nacidos fuera de los Estados Unidos. Es posible que algunos inversores EB-5 ya estén en los Estados Unidos con otros tipos de visa, como H-1B, F-1, E-2, etc. La mayoría, sin embargo, vive fuera de Estados Unidos cuando hace la inversión.
Muchos inversores EB-5 tienen poca experiencia con los Estados Unidos. Menos aún entienden sobre proyectos de desarrollo inmobiliario de EE. UU. o las leyes de valores de EE. UU.
Además, si bien los inversores EB-5 contratan abogados de inmigración, estos abogados verifican si un proyecto cumple con los requisitos EB-5. Por lo general, no brindan asesoramiento sobre la viabilidad financiera o los riesgos de inversión de un proyecto.
Muchos inversores EB-5 invierten grandes sumas de dinero en un país e industria que no conocen bien, y tienen que lidiar con las complejas leyes de valores de los EE. UU. con las que no están familiarizados. La mayoría de los inversores EB-5 simplemente no están equipados para tomar buenas decisiones de inversión EB-5. Como resultado, muchos proyectos de desarrollo que no pueden obtener financiamiento de los mercados públicos o privados en los EE. UU. obtienen financiamiento EB-5 con éxito.
El enfoque de EB5AN para proteger a los inversores EB-5
Mientras vivía en China en 2011 y 2012, observé cómo los proyectos recaudaban capital EB-5 de inversores que simplemente no entendían los riesgos involucrados. Muchos inversores perdieron su dinero y su estatus migratorio. Quería ofrecer una mejor opción, así que mi socio, Mike Schoenfeld, y yo fundamos EB5AN. Decidimos identificar proyectos que necesitaran capital de inversión inferior al del mercado, pero que no dependieran de esos fondos para tener éxito. Luego estructuramos las inversiones EB-5 para estos proyectos con un enfoque en la seguridad y el éxito de los inversores.
Nuestro enfoque funciona. Nuestros inversores EB-5 se han beneficiado de nuestro enfoque conservador y transparente para la inversión EB-5. Ahora, diez años después, hemos construido una de las plataformas de centros regionales EB-5 más grandes, con más de 10 centros regionales que prestan servicios en más de 30 estados y territorios de los EE. UU.
Todos los proyectos EB-5 del centro regional en los que actuamos como fiduciarios de los fondos EB-5 han sido exitosos.
- Cada uno de estos proyectos está terminado o en marcha.
- Todo el capital EB-5 está reembolsado o al día.
- Todos los requisitos de creación de empleo EB-5 se cumplen o van por buen camino.
Somos uno de los pocos, si no el único, operadores de centros regionales a gran escala que no han perdido ningún fondo de inversión de centros regionales, que no han tenido denegaciones de proyectos de USCIS, que se han enfrentado a la bancarrota, que han incumplido un préstamo, que han sido multados por la SEC o que han sido demandados por inversores EB-5.
Una de las razones por las que nuestro enfoque ha tenido éxito es que aborda las principales preocupaciones de los inversores EB-5. La pregunta número uno que escucho de los inversores EB-5 es: “¿Cómo mantengo mi inversión segura y ¿Cómo mantengo mi inversión segura y al mismo tiempo me aseguro de que mi familia obtenga green cards?” La respuesta es que los inversores deben familiarizarse con las leyes de valores de EE. UU. y la inversión en desarrollo inmobiliario. Esto puede sonar desalentador, por lo que hemos creado este recurso, para ayudar a facilitar esta tarea esencial.
En la siguiente sección, cubriremos brevemente las leyes de valores de los EE. UU. en relación con las inversiones EB-5. Comprender estas leyes es vital para comprender los riesgos que conlleva la inversión EB-5, cómo se divulgan estos riesgos y cómo evitar riesgos innecesarios.
Conceptos básicos de las leyes de valores de EE. UU.
Las inversiones EB-5 tienen menores estándares regulatorios y de cumplimiento
Las leyes de valores de EE. UU. se hicieron para proteger a los inversores estadounidenses. Uno de los objetivos de estas leyes es garantizar que los inversores no estén expuestos a inversiones de alto riesgo. Estas leyes son más relajadas para los inversores acreditados que cumplen con ciertos requisitos de ingresos y patrimonio neto.
Los inversores EB-5 son ciudadanos extranjeros, no ciudadanos estadounidenses. Y casi todos los proyectos EB-5 requieren que los inversores EB-5 sean inversores acreditados. Debido a que los inversores EB-5 son inversores extranjeros acreditados, los proyectos EB-5 están sujetos a estándares menos estrictos.
Los riesgos pueden ser extremos siempre y cuando se comuniquen
Las inversiones EB-5 están estructuradas principalmente como ofertas privadas. Esto significa que no se comercializan al público en general y no necesitan registrarse según las leyes de valores de EE. UU. Las ofertas privadas solo están obligadas a revelar con precisión a los inversores potenciales los riesgos clave de la inversión. Esto significa que un proyecto EB-5 puede tener una cantidad ilimitada de riesgo siempre y cuando todos los riesgos sean comunicados por escrito.
Como ya se mencionó, los fondos de inversores EB-5 deben estar en riesgo de pérdida. Sin embargo, no es necesario que ese riesgo sea elevado para que un inversor EB-5 pueda ser admitido en el programa.
Este punto es crucial. Considere dos proyectos EB-5 de la vida real disponibles en el mercado hoy en día:
1. Préstamo EB-5 para proyecto de viviendas
Este proyecto consiste en la construcción de viviendas unifamiliares en una zona en crecimiento. Las actividades de construcción han estado en curso durante varios años.
Este proyecto ha sido aprobado por dos prestamistas sénior para préstamos de construcción. Ya ha creado más de mil empleos EB-5. Ya se han gastado más de 200 millones de dólares en costos de desarrollo de proyectos y ya se han vendido más de 500 viviendas. El proyecto ya es rentable.
Los fondos EB-5 están siendo prestados al desarrollador. Este préstamo está garantizado por la garantía de una empresa matriz diversificada con cientos de millones de dólares en activos. Además, el desarrollador ha pagado miles de millones de dólares en deudas y nunca ha dejado de pagar ningún préstamo. En más de 25 años de operación, el desarrollador nunca ha dejado de completar un proyecto.
2. Préstamo EB-5 para proyecto de alquiler
Este proyecto contempla la compra de terrenos para desarrollar un complejo hotelero y de apartamentos. El proyecto no cuenta con un préstamo sénior financiado y no ha comenzado a construirse. Como resultado, se han creado pocos puestos de trabajo aptos para el EB-5, si es que se ha creado alguno.
El éxito de este proyecto está ligado a los futuros pagos de alquiler. Las tarifas de alquiler se proyectan de dos a tres años en el futuro, y es posible que esas tarifas no sean factibles cuando las unidades finalmente estén disponibles para alquilar.
El desarrollador no tiene antecedentes de reembolso de un préstamo EB-5, el cual no está garantizado con ningún aval. Para reembolsar el préstamo EB-5, el desarrollador tendrá que refinanciar con éxito su préstamo de construcción. En ese momento, es posible que el financiamiento no esté disponible a una tasa de interés asequible o que no esté disponible en absoluto.
Además, todas las partes involucradas en la transacción están relacionadas, lo cual crea conflictos de interés que agregan riesgo a la inversión.
Ambos proyectos cumplen con el requisito de riesgo del programa EB-5. Sin embargo, el proyecto de alquiler es mucho más arriesgado. Ese proyecto puede tener éxito con el tiempo, pero el proyecto de viviendas está mostrando éxito en este momento. El proyecto de alquiler no ofrece protección a los inversores, mientras que el préstamo del proyecto de viviendas tiene una garantía de reembolso. El desarrollador del proyecto de alquiler no tiene antecedentes. El desarrollador del proyecto de viviendas tiene un largo historial de éxito.
Es esencial comprobar los riesgos de los documentos de la oferta
Seleccionar un proyecto EB-5 de bajo riesgo puede ser difícil. ¿Cómo se puede saber si un proyecto es de alto riesgo como el proyecto de alquiler del ejemplo anterior?
Para conocer los detalles clave del proyecto, como el estado de la construcción y el financiamiento que existe actualmente, usted deberá hacer muchas preguntas. En última instancia, la información que necesita saber debería estar en los documentos de la oferta.
En muchos casos, lo que falta en los documentos de la oferta es incluso más importante que lo que hay en ellos. Tener una lista de preguntas antes de comenzar a revisar los materiales de oferta de un proyecto es de vital importancia. Con dicha lista, puede ver qué problemas no se abordan en los documentos de la oferta sobre los que debe preguntar a los patrocinadores del proyecto.
Un vendedor de proyectos EB-5 se apresurará a contarle todos los detalles positivos de un proyecto. Es posible que le digan verbalmente que un proyecto tiene un préstamo sénior y que el desarrollador es financieramente sólido.
Según las leyes de valores de EE. UU., solo importan realmente los detalles del proyecto y las comunicaciones escritas en los documentos de la oferta del proyecto. Si le dicen algo sobre un proyecto pero no está escrito en los documentos de oferta ni se lo ha facilitado por escrito el patrocinador del proyecto EB-5, entonces debe considerarlo no verificado y falso. Al tomar decisiones de inversión, no confíe en ninguna información que reciba que no esté por escrito.
Antes de tomar una decisión, revise cuidadosamente el conjunto completo de documentos de la oferta. Reserve tiempo para leer cada comunicación. Incluso si no es un experto en inversiones, este será un tiempo bien empleado.
A continuación, se presentan tres ejemplos de situaciones que vemos a menudo.
Ejemplo 1: Riesgo de Préstamo Sénior
Un vendedor de un proyecto EB-5 podría decirle que un proyecto ha asegurado un préstamo sénior. Sin embargo, los documentos de la oferta pueden revelar que uno de los riesgos del proyecto es la obtención de este préstamo.
Los documentos de la oferta podrían decir algo así:
“Riesgo de Desarrollo: el proyecto aún no ha obtenido un compromiso de un prestamista sénior y, sin dicho compromiso, es posible que el proyecto no tenga fondos suficientes para completarse con éxito”.
En términos simples, esto significa que el proyecto aún no tiene un préstamo sénior. Si el proyecto no logra obtener este préstamo, es probable que no se construya. Como resultado, es posible que los inversores EB-5 en el proyecto no califiquen para sus green cards permanentes porque el proyecto no creará suficientes puestos de trabajo. Los inversores EB-5 también pueden perder parte o la totalidad de sus inversiones.
Hasta hace poco, Estados Unidos se encontraba en un entorno de tipos de interés bajos. Los desarrolladores inmobiliarios han tenido fácil acceso a préstamos bancarios. A medida que suben los tipos de interés y se restringen los mercados de crédito, incluso los desarrolladores experimentados tienen dificultades para conseguir préstamos para la construcción. La refinanciación de préstamos una vez finalizada la construcción también se ha vuelto más difícil y cara. Como resultado, ha cambiado el perfil de riesgo de las transacciones EB-5. Los tipos de proyectos EB-5 que tienen más probabilidades de lograr los objetivos de los inversores EB-5 también han cambiado.
Si un vendedor EB-5 afirma que el préstamo para un proyecto ha sido firmado y financiado por un banco, pero no le muestra una copia del acuerdo de préstamo y los estados de cuenta bancarios, tenga cuidado. Esta es una gran señal de alerta.
El vendedor puede decir: “Lo sentimos, no podemos compartir eso con usted”. Este tipo de respuesta sugiere que es probable que estén ocultando algo. El contrato de préstamo y los extractos bancarios son documentos clave para los inversores y pueden ser facilitados. Estos documentos permiten a los inversores potenciales evaluar la viabilidad y credibilidad de la inversión. Debería poder consultar estos documentos antes de tomar la decisión de invertir o no.
Ejemplo 2: Riesgo de reembolso
Los documentos de oferta de un proyecto pueden indicar que la entidad que promete reembolsar los fondos EB-5 puede no estar en condiciones de hacerlo en determinadas circunstancias.
La información que figure en los documentos de la oferta será similar a la siguiente:
“Estrategia de salida: el pago exitoso del préstamo EB-5 depende únicamente del flujo de efectivo futuro de las operaciones de hoteles y apartamentos y/o un evento de liquidez exitoso que produzca suficientes ingresos netos para pagar el saldo pendiente del préstamo EB-5. Si el proyecto no puede obtener suficientes flujos de efectivo o experimenta un evento de liquidez, los inversores EB-5 pueden enfrentar una pérdida de parte o la totalidad de su capital de inversión”.
En términos simples, esto significa que el proyecto de hotel o apartamento puede no ganar suficiente dinero una vez abierto. El proyecto tiene que pagar sus costos de explotación, que incluyen pagos de intereses que probablemente serán más elevados de lo previsto. En este escenario, es probable que el préstamo EB-5 entre en default. Si eso sucede, los inversores EB-5 pueden perder parte o la totalidad de su capital de inversión.
Este riesgo es extremadamente común en proyectos hoteleros o multifamiliares. Estos tipos de proyectos no suelen contar con garantías de reembolso de empresas garantes independientes y distintas de la empresa desarrolladora del proyecto. Debe tener cuidado con este tipo de proyectos, ya que son mucho más arriesgados desde el punto de vista financiero.
Ejemplo 3: Riesgo del desarrollador
Un vendedor de un proyecto EB-5 puede decirle que el desarrollador es financieramente fuerte. Es posible que intenten asegurarle que sus fondos de inversión están seguros y que seguramente se le pagará. Sabiendo que no debe confiar en información no verificada, solicite consultar los estados financieros de la empresa de desarrollo del proyecto y de cualquier empresa garante independiente.
El vendedor puede negarse a facilitar esta información y poner todo tipo de excusas para no compartirla. No caiga en la trampa. Estos documentos se pueden compartir legalmente, y EB5AN los pone a disposición a posibles inversores EB-5. Sin esta información, no podrá medir la solidez financiera de estas empresas. Como resultado, no podrá evaluar con precisión el riesgo financiero de invertir en este proyecto. Debería evitar proyectos en los que se desconozca por completo el nivel de riesgo.
Por otra parte, si el vendedor le facilita los estados financieros que solicita, revíselos detenidamente. Si revelan que la empresa de desarrollo del proyecto o el garante no es tan fuerte financieramente como se sugiere, debería evitar invertir en este proyecto.
Lista de preguntas de diligencia en la inversión EB-5
Elegir un proyecto EB-5 es una decisión de inversión importante. Encontrar el proyecto adecuado puede parecer desalentador.
He elaborado una lista de preguntas de diligencia en la inversión EB-5 para ayudar a los posibles inversores EB-5 como usted a filtrar proyectos riesgosos. Debería poder invertir en un proyecto con la confianza de que lo calificará para una green card y que recuperará su dinero. Esta lista de preguntas le ayudará a hacerlo.
Descargue la Lista de Preguntas de Diligencia en la inversión EB-5
Este documento ofrece una sencilla lista de preguntas que puede enviar al patrocinador de un proyecto. Si un proyecto EB-5 responde con franqueza por escrito y con los documentos justificativos pertinentes, las respuestas que reciba le ayudarán a evaluar el grado de riesgo migratorio y financiero de un proyecto.
Pero, por favor, no se conforme con el primer proyecto que investigue. No sabrá realmente cuán arriesgado es un proyecto hasta que lo compare con otros proyectos. Estas preguntas le ayudarán a entender cómo funcionan las inversiones EB-5 y le permitirán comparar proyectos para encontrar la opción de menor riesgo.
Tenga en cuenta que algunos patrocinadores de proyectos EB-5 pueden dudar en responder todas las preguntas por completo. Esto en sí mismo puede ser una señal de alerta. Las respuestas honestas y detalladas por escrito sugieren que un proyecto no tiene nada que ocultar.
La lista de preguntas de diligencia en la inversión EB-5 proporciona un buen marco de partida para ayudarlo a comprender qué características de un proyecto EB-5 son importantes. Pero la lista de preguntas no sirve de nada si no sabe interpretar las respuestas que recibe. Tómese su tiempo mientras revisa esta sección. Marque esta página y vuelva a ella mientras examina diferentes proyectos.
Debajo de cada categoría a continuación, encontrará una serie de preguntas y luego algunas posibles respuestas. La “mejor respuesta” significa bajo riesgo en esa categoría, mientras que la “peor respuesta” significa alto riesgo. Es probable que las respuestas que reciba de un proyecto se encuentren en algún lugar entre “mejor” y “peor”.
Preguntas sobre el Desarrollador del Proyecto:
Preguntas sobre la inversión EB-5:
Preguntas sobre la viabilidad del proyecto:
Preguntas sobre el financiamiento de proyectos:
Preguntas sobre conflictos de interés:
Maximice su seguridad financiera y de inmigración con EB5AN
Como inversor EB-5, debe tener cuidado al elegir un proyecto en el cual invertir. Cada proyecto tiene riesgos financieros y de inmigración, pero algunos proyectos son mucho más riesgosos que otros. Espero que con el contexto proporcionado por este artículo y la lista descargable de preguntas, encuentre un proyecto de bajo riesgo adecuado para usted.
Le aconsejo que busque proyectos desarrollados por desarrolladores experimentados. Deben ser transparentes y proporcionarle respuestas a todas sus preguntas. Deben tener unas finanzas sólidas y una viabilidad económica demostrada. Su éxito no debe depender únicamente de los futuros ingresos previstos.
Al utilizar la información de este artículo y analizar cuidadosamente más de un proyecto, puede invertir con mayor confianza. No puede eliminar todos los riesgos, pero puede tomar medidas simples para mejorar sus posibilidades de inmigrar con éxito y recuperar su dinero.
Como empresa, EB5AN ha pasado una década promoviendo la transparencia y proporcionando información gratuita sobre EB-5. Nuestro sitio web tiene contenido detallado y hemos publicado cientos de videos informativos en nuestro canal de YouTube. Hemos llevado a cabo numerosos seminarios web con expertos de toda la industria EB-5 para brindar a los inversores como usted toda la información que necesita para tomar decisiones informadas.
En EB5AN, estructuramos proyectos de inversión EB-5 para cumplir con nuestros estrictos criterios de riesgos financiero y de inmigración. Nuestro equipo está formado por profesionales inmobiliarios y financieros con gran experiencia. Sabemos cómo diligenciar cuidadosamente los proyectos de desarrollo inmobiliario para eliminar riesgos innecesarios. Nuestro enfoque es encontrar inversiones EB-5 de la más alta calidad para ayudar a nuestros inversores EB-5 a obtener sus green cards y un retorno oportuno de su dinero.
Para obtener más información sobre cómo podemos ayudarlo a obtener con éxito una green card a través de la inversión EB-5, agende una consulta gratuita.
