Meu nome é Sam Silverman, sou um dos sócios-gerentes e fundadores da EB5AN. Um de nossos valores fundamentais na EB5AN é a transparência e, neste artigo, tenho o prazer de compartilhar como você pode avaliar se um projeto EB-5 está sendo transparente em suas divulgações de risco.
A experiência me ensinou que os investidores EB-5 muitas vezes não têm conhecimento dos riscos de um investimento se o projeto EB-5 não for transparente em relação a eles. Muitos investidores EB-5 não sabem o que perguntar.
Se você não conhece os riscos de um investimento, você não pode fazer uma escolha informada. Não quero que você fique desinformado.
Neste artigo, você aprenderá os conceitos básicos do risco do projeto EB-5 por meio de uma estrutura fácil de seguir. Essa estrutura ajudará você a identificar projetos EB-5 de alta qualidade que tenham menos risco financeiro e de imigração.
Quero enfatizar que nenhuma estrutura de investimento funcionará 100% do tempo. Cada projeto EB-5 é único e tem vários riscos que devem ser compreendidos.
Mas se você ler este artigo com atenção e seguir suas sugestões simples, você estará em uma posição muito melhor do que a maioria dos investidores EB-5 para reconhecer e avaliar os riscos financeiros e de imigração do projeto.
Este artigo mostrará as perguntas mais importantes a serem feitas aos patrocinadores do projeto e em que consistem as respostas boas e ruins. Você poderá aplicar facilmente essa estrutura de um projeto para outro.
Fundei a EB5AN em 2013 depois de passar um tempo na China durante os primeiros dias do programa EB-5. Vi muitos investimentos EB-5 de alto risco em novos projetos de desenvolvimento imobiliário financiados com sucesso. Os desenvolvedores que levantavam capital EB-5 neste momento estavam desesperados para investir. Eles não podiam levantar capital de investidores imobiliários tradicionais dos EUA devido à natureza de alto risco de seus projetos.
Muitos desses projetos acabaram depois em falência. Os investidores perderam o seu dinheiro. Os projetos não conseguiram criar empregos suficientes, e os investidores EB-5 não conseguiram obter ou manter seus green cards.
Esses projetos fracassaram por muitas razões, algumas das quais abordarei a seguir.
Nos últimos 10 anos, revisei centenas de projetos EB-5 de todo o país. Desenvolvi uma lista de perguntas para ajudar potenciais investidores EB-5 a identificar as questões mais importantes ao avaliar projetos EB-5. Essa lista está disponível para download neste artigo. Nas seções a seguir, fornecerei alguns contextos e instruções sobre como tirar o máximo proveito dessa lista.
Faça o download da Lista de Perguntas de Diligência de Investimento EB-5
Noções básicas de risco de investimento EB-5
Abordagem da EB5AN para proteger os investidores EB-5
Noções básicas das leis de valores mobiliários dos EUA.
- Os investimentos EB-5 têm padrões regulatórios e de conformidade mais baixos
- Os riscos podem ser extremos, desde que sejam comunicados
- É essencial verificar os riscos nos documentos da oferta
Lista de Perguntas de Diligência no Investimento EB-5
Maximize sua segurança financeira e de imigração com a EB5AN
Noções básicas de risco de investimento EB-5
O programa EB-5 exige que os fundos de investimento estejam “em risco” para que um investidor se qualifique para um green card. Isso significa que os investidores EB-5 devem enfrentar o risco financeiro de perder seu investimento.
Nenhum projeto é isento de riscos
Nenhum projeto EB-5 será 100% livre de riscos financeiros e de imigração. No entanto, o nível de risco pode variar entre os projetos EB-5. Mesmo que um projeto atenda a todos os requisitos do programa EB-5, ele pode ser de alto risco. Na verdade, muitos projetos EB-5 carregam níveis de risco muito além daqueles necessários para satisfazer o requisito de risco do programa EB-5.
Centenas de patrocinadores de projetos e centros regionais EB-5 oferecem projetos a investidores. A maioria desses projetos atende aos requisitos de green card do programa EB-5, desde que sigam seu plano de negócios. No entanto, o sucesso do projeto depende de uma ampla gama de fatores, incluindo a estrutura do projeto, o cronograma de construção e o histórico do desenvolvedor.
É importante notar que o USCIS, a agência do governo dos EUA que supervisiona o programa EB-5, se concentra nos requisitos de risco e criação de empregos do programa. O USCIS não está preocupado em saber se ou quando um investidor EB-5 receberá seu capital investido.
Como resultado, os investidores EB-5 devem dedicar seu tempo para revisar vários projetos EB-5. Como os riscos de cada projeto serão diferentes, a avaliação de vários projetos ajuda o investidor a identificar o projeto com maior probabilidade de resultar em uma imigração bem-sucedida e em um retorno sobre seu investimento.
Um relatório recente do Escritório de Responsabilidade Governamental observou que menos de 1% dos investimentos EB-5 foram perdidos devido a fraudes. É um número pequeno. A palavra-chave, no entanto, é “fraude”.
A porcentagem real de investidores EB-5 que perdem fundos é muito maior do que 1%.
Não são muitos os investidores EB-5 que perdem dinheiro devido a fraude ou atividade ilícita de um “mau ator”. Em vez disso, eles investem em projetos EB-5 de alto risco, muitas vezes sem saber. Então, o projeto não funciona bem e você enfrenta problemas financeiros.
Muitas vezes, quando um projeto é um fracasso financeiro, ele também não cria empregos suficientes para os investidores EB-5 para atender ao requisito de criação de empregos do programa EB-5. Dessa forma, o risco financeiro está diretamente ligado ao risco de imigração para os investidores EB-5.
Por que projetos arriscados atraem investidores?
Por que um investidor EB-5 escolheria um projeto com mais risco? Normalmente, esses investidores não sabem quando o risco de um projeto é maior do que o exigido pelo programa EB-5 ou não comparam cuidadosamente diferentes projetos antes de investir.
Para participar do programa EB-5, os investidores devem ser estrangeiros nascidos fora dos Estados Unidos. Alguns investidores EB-5 já podem estar nos Estados Unidos com outros tipos de visto, como H-1B, F-1, E-2, etc. A maioria, no entanto, mora fora dos EUA quando faz o investimento.
Muitos investidores EB-5 têm pouca experiência com os Estados Unidos. Poucos ainda entendem sobre projetos de desenvolvimento imobiliário dos EUA ou as leis de valores mobiliários dos EUA.
Além disso, enquanto os investidores EB-5 contratam advogados de imigração, esses advogados verificam se um projeto atende aos requisitos do EB-5. Em geral, eles não prestam consultoria sobre a viabilidade financeira ou os riscos de investimento de um projeto.
Muitos investidores EB-5 investem grandes somas de dinheiro em um país e em um setor que não conhecem bem e têm de lidar com leis complexas de títulos dos EUA com as quais não estão familiarizados. A maioria dos investidores EB-5 simplesmente não está equipada para tomar boas decisões de investimento EB-5. Como resultado, muitos projetos de desenvolvimento que não conseguem obter financiamento dos mercados público ou privado nos EUA obtêm com sucesso o financiamento EB-5.
Abordagem da EB5AN para proteger os investidores EB-5
Enquanto morava na China em 2011 e 2012, observei projetos levantando capital EB-5 de investidores que simplesmente não entendiam os riscos envolvidos. Muitos investidores perderam seu dinheiro e status de imigração. Eu queria oferecer uma opção melhor, então meu sócio, Mike Schoenfeld, e eu fundamos a EB5AN. Decidimos identificar projetos que precisavam de capital de investimento abaixo do mercado, mas que não dependiam desses fundos para serem bem-sucedidos. Em seguida, estruturamos os investimentos EB-5 para esses projetos com foco na segurança e no sucesso do investidor.
Nossa abordagem funciona. Nossos investidores EB-5 se beneficiaram de nossa abordagem conservadora e transparente para o investimento EB-5. Agora, dez anos depois, criamos uma das maiores plataformas de centros regionais EB-5, com mais de 10 centros regionais atendendo a mais de 30 estados e territórios dos EUA.
Todos os projetos de centros regionais EB-5 nos quais atuamos como administradores de fundos EB-5 foram bem-sucedidos.
- Cada um desses projetos está concluído ou em andamento.
- Todo o capital EB-5 é reembolsado ou está em situação regular.
- Todos os requisitos de criação de empregos EB-5 são atendidos ou estão no caminho certo.
Somos um dos poucos, se não o único, operadores de centros regionais de grande escala que não perderam nenhum fundo de investimento de centro regional, não tiveram nenhuma negação de projeto do USCIS, não entraram em falência, não entraram em default em um empréstimo, não foram multados pela SEC, nem foram processados por investidores EB-5..
Uma das razões pelas quais nossa abordagem tem sido bem-sucedida é que ela aborda as principais preocupações dos investidores EB-5. A pergunta número um que ouço dos investidores EB-5 é: “Como faço para manter meu investimento seguro e, ao mesmo tempo, garantir que minha família receba o green card?” A resposta é que os investidores devem se familiarizar com as leis de valores mobiliários dos EUA e com o investimento em desenvolvimento imobiliário. Isso pode parecer assustador, por isso criamos este recurso para ajudar a tornar essa tarefa essencial mais fácil.
Na seção a seguir, abordaremos brevemente as leis de valores mobiliários dos EUA no que se refere aos investimentos EB-5. Entender essas leis é vital para entender os riscos envolvidos no investimento EB-5, como esses riscos são divulgados e como evitar riscos desnecessários.
Noções básicas das leis de valores mobiliários dos EUA
Os investimentos EB-5 têm padrões regulatórios e de conformidade mais baixos
As leis de valores mobiliários dos EUA foram feitas para proteger os investidores americanos. Um dos objetivos dessas leis é garantir que os investidores não sejam expostos a investimentos de alto risco. Essas leis são mais relaxadas para investidores credenciados que atendem a certos requisitos de renda e patrimônio líquido..
Os investidores EB-5 são cidadãos estrangeiros, não cidadãos dos EUA. E quase todos os projetos EB-5 exigem que os investidores EB-5 sejam investidores credenciados. Como os investidores EB-5 são investidores estrangeiros credenciados, os projetos EB-5 estão sujeitos a padrões menos rigorosos.
Os riscos podem ser extremos, desde que sejam comunicados
Os investimentos EB-5 são estruturados principalmente como ofertas privadas. Isso significa que eles não são comercializados para o público em geral e não precisam ser registrados sob as leis de valores mobiliários dos EUA. As ofertas privadas só são necessárias para divulgar com precisão aos potenciais investidores os principais riscos do investimento. Isso significa que um projeto EB-5 pode ter uma quantidade ilimitada de risco, desde que todos os riscos sejam comunicados por escrito.
Conforme mencionado acima, os fundos do investidor EB-5 devem estar em risco de perda. No entanto, esse risco não precisa ser alto para que um investidor EB-5 seja admitido no programa.
Este ponto é crucial. Considere dois projetos EB-5 da vida real disponíveis no mercado atualmente:
1. Empréstimo para projeto habitacional EB-5
Este projeto consiste na construção de casas unifamiliares em uma área de crescimento. As atividades de construção estão em andamento há vários anos.
Este projeto foi aprovado por dois credores seniores para empréstimos de construção. Já criou mais de mil empregos EB-5. Mais de US$ 200 milhões já foram gastos em custos de desenvolvimento de projetos e mais de 500 casas já foram vendidas. O projeto já é rentável.
Os fundos EB-5 estão sendo emprestados ao desenvolvedor. Este empréstimo é garantido pela garantia de uma matriz diversificada com centenas de milhões de dólares em ativos. Além disso, o desenvolvedor pagou bilhões de dólares em dívidas e nunca deixou de pagar nenhum empréstimo. Em mais de 25 anos de atuação, o desenvolvedor nunca deixou de concluir um projeto.
2. Empréstimo EB-5 para projeto de aluguel
Este projeto envolve a compra de um terreno para desenvolver um complexo hoteleiro e de apartamentos. O projeto não tem um empréstimo sênior financiado e a construção ainda não começou. Como resultado, poucos ou nenhum emprego qualificado pelo EB-5 foi criado.
O sucesso deste projeto está vinculado a futuros pagamentos de aluguel. As taxas de aluguel são projetadas para dois ou três anos no futuro, e essas taxas podem não ser viáveis quando as unidades estiverem finalmente disponíveis para aluguel.
O desenvolvedor não tem histórico de pagar um empréstimo EB-5, que não é garantido por nenhuma garantia. Para pagar o empréstimo EB-5, o desenvolvedor terá que refinanciar com sucesso seu empréstimo de construção. Nesse momento, o financiamento pode não estar disponível a uma taxa de juros acessível ou pode não estar disponível.
Além disso, todas as partes envolvidas na transação estão relacionadas, o que gera conflitos de interesse que agregam risco ao investimento.
Ambos os projetos atendem ao requisito de risco do programa EB-5. No entanto, o projeto de aluguel é muito mais arriscado. Esse projeto pode ser bem-sucedido ao longo do tempo, mas o projeto habitacional está mostrando sucesso agora. O projeto de aluguel não oferece proteção aos investidores, enquanto o empréstimo do projeto habitacional tem garantia de reembolso. O desenvolvedor do projeto de aluguel não tem antecedentes. O desenvolvedor do projeto habitacional tem um longo histórico de sucesso.
É essencial verificar os riscos dos documentos da oferta
Selecionar um projeto EB-5 de baixo risco pode ser difícil. Como saber se um projeto é de alto risco como o exemplo de aluguel no exemplo acima?
Para conhecer os principais detalhes do projeto, como o status da construção e o financiamento que existe atualmente, você precisará fazer muitas perguntas. Em última análise, as informações que você precisa saber devem estar nos documentos da oferta.
Em muitos casos, o que está faltando nos documentos da oferta é ainda mais importante do que o que está neles. Ter uma lista de perguntas antes de começar a revisar os materiais de licitação de um projeto é de vital importância. Com essa lista, você pode ver quais questões não foram abordadas nos documentos de oferta e sobre as quais você deve perguntar aos patrocinadores do projeto.
Um vendedor de projetos EB-5 será rápido em lhe contar todos os detalhes positivos de um projeto. Você pode ser informado verbalmente que um projeto tem um empréstimo sênior e que o desenvolvedor é financeiramente sólido.
De acordo com as leis de valores mobiliários dos EUA, apenas os detalhes do projeto e as comunicações escritas nos documentos da oferta do projeto realmente importam. Se lhe disserem algo sobre um projeto, mas isso não estiver escrito nos documentos da proposta ou não lhe for fornecido por escrito pelo patrocinador do projeto EB-5, você deve considerar que isso não foi verificado e é falso. Ao tomar decisões de investimento, não confie em nenhuma informação que você receba que não esteja por escrito.
Antes de tomar uma decisão, analise cuidadosamente o conjunto completo de documentos da oferta. Reserve um tempo para ler cada comunicação. Mesmo que você não seja um especialista em investimentos, esse será um tempo bem gasto.
Abaixo estão três exemplos de situações que vemos com frequência.
Exemplo 1: Risco de Empréstimo Sênior
Um vendedor de projetos EB-5 pode lhe dizer que um projeto garantiu um empréstimo sênior. No entanto, os documentos da oferta podem revelar que um dos riscos do projeto é a obtenção desse empréstimo.
Os documentos da oferta podem ser mais ou menos assim:
“Risco de desenvolvimento: o projeto ainda não obteve um compromisso de um credor sênior e, sem esse compromisso, o projeto pode não ter fundos suficientes para ser concluído com êxito.
Em termos simples, isso significa que o projeto ainda não tem um empréstimo sênior. Se o projeto não conseguir obter esse empréstimo, é provável que não seja construído. Como resultado, os investidores EB-5 no projeto podem não se qualificar para green cards permanentes porque o projeto não criará empregos suficientes. Os investidores EB-5 também podem perder alguns ou todos os seus investimentos.
Até recentemente, os Estados Unidos estavam em um ambiente de baixas taxas de juros. Os desenvolvedores têm tido acesso fácil a empréstimos bancários. Com o aumento das taxas de juros e o aperto dos mercados de crédito, até mesmo desenvolvedores experientes estão encontrando dificuldades para obter empréstimos para construção. O refinanciamento de empréstimos após a conclusão da construção também se tornou mais difícil e caro. Como resultado, o perfil de risco das transações EB-5 mudou. Os tipos de projetos EB-5 que são mais propensos a atingir os objetivos dos investidores EB-5 também mudaram.
Se um vendedor de EB-5 alegar que um empréstimo para um projeto foi assinado e financiado por um banco, mas não lhe mostrar uma cópia do contrato de empréstimo e dos extratos bancários, tome cuidado. Esse é um grande sinal de alerta.
O vendedor poderia dizer: “Desculpe, não podemos compartilhar isso com você.” Esse tipo de resposta sugere que é provável que eles estejam escondendo algo. O contrato de empréstimo e os extratos bancários são documentos fundamentais para os investidores e podem ser fornecidos. Esses documentos permitem que potenciais investidores avaliem a viabilidade e a credibilidade do investimento. Você deve ser capaz de consultar esses documentos antes de tomar a decisão de investir ou não.
Exemplo 2: Risco de reembolso
Os documentos de oferta de um projeto podem indicar que a entidade que promete reembolsar os fundos EB-5 pode não ser capaz de fazê-lo em determinadas circunstâncias.
As informações contidas nos documentos da proposta devem ser semelhantes às seguintes:
“Estratégia de saída: o pagamento bem-sucedido do empréstimo EB-5 depende exclusivamente do fluxo de caixa futuro das operações do hotel e dos apartamentos e/ou de um evento de liquidez bem-sucedido que produza renda líquida suficiente para pagar o saldo pendente do empréstimo EB-5. Se o projeto não conseguir obter fluxos de caixa suficientes ou passar por um evento de liquidez, os investidores EB-5 poderão perder parte ou todo o seu capital de investimento”.
Em termos simples, isso significa que o projeto do hotel ou apartamento pode não gerar dinheiro suficiente após sua abertura. O projeto precisa pagar seus custos operacionais, que incluem pagamentos de juros que provavelmente serão maiores do que o esperado. Nesse cenário, é provável que o empréstimo EB-5 fique inadimplente. Se isso acontecer, os investidores EB-5 podem perder parte ou todo o seu capital de investimento.
Esse risco é extremamente comum em empreendimentos hoteleiros ou multifamiliares. Esses tipos de projetos não costumam ter garantias de reembolso de empresas garantidoras que sejam independentes e distintas do desenvolvedor do projeto. É preciso ter cuidado com esses tipos de projetos, pois são muito mais arriscados do ponto de vista financeiro.
Exemplo 3: Risco do desenvolvedor
Um vendedor de um projeto EB-5 pode dizer que o desenvolvedor é financeiramente forte. Eles podem tentar lhe assegurar que seus fundos de investimento estão seguros e que você certamente será pago. Sabendo que você não deve confiar em informações não verificadas, peça para consultar as demonstrações financeiras da empresa desenvolvedora do projeto e de qualquer empresa garantidora independente.
O vendedor pode se recusar a fornecer essas informações e fazer todos os tipos de desculpas para não compartilhá-las. Não caia na armadilha. Esses documentos podem ser compartilhados legalmente, e a EB5AN os disponibiliza para potenciais investidores EB-5. Sem essas informações, não será possível mensurar a solidez financeira dessas empresas. Como resultado, você não será capaz de avaliar com precisão o risco financeiro de investir neste projeto. Você deve evitar projetos onde o nível de risco seja completamente desconhecido.
Por outro lado, se o vendedor fornecer as demonstrações financeiras solicitadas, revise-as cuidadosamente. Se elas revelarem que a empresa de desenvolvimento do projeto ou o fiador não é tão forte financeiramente quanto sugerido, você deve evitar investir nesse projeto.
Lista de Perguntas de Diligência no Investimento EB-5
Escolher um projeto EB-5 é uma decisão de investimento importante. Encontrar o projeto certo pode parecer assustador.
Compilei uma lista de perguntas de diligência no investimento EB-5 para ajudar os investidores EB-5 em potencial, como você, a filtrar projetos arriscados. Você deve ser capaz de investir em um projeto com a confiança de que ele irá qualificá-lo para um green card e que você receberá seu dinheiro de volta. Esta lista de perguntas irá ajudá-lo a fazer exatamente isso.
Faça o download da Lista de Perguntas sobre Diligência no Investimento EB-5
Este documento fornece uma lista simples de perguntas que você pode enviar a um patrocinador do projeto. Se um projeto EB-5 responder com sinceridade, por escrito e com documentos de apoio relevantes, as respostas que você receber o ajudarão a avaliar o grau de imigração e o risco financeiro de um projeto.
Mas, por favor, não se contente com o primeiro projeto que você investiga. Você realmente não saberá o quão arriscado um projeto é até compará-lo com outros projetos. Essas perguntas ajudarão você a entender como os investimentos EB-5 funcionam e permitirão que você compare projetos para encontrar a opção de menor risco.
Observe que alguns patrocinadores de projetos EB-5 podem hesitar em responder completamente a todas as perguntas. Isso, por si só, pode ser um sinal de alerta. Respostas escritas honestas e detalhadas sugerem que um projeto não tem nada a esconder.
A lista de perguntas de due diligence de investimento EB-5 fornece uma boa estrutura inicial para ajudá-lo a entender quais características de um projeto EB-5 são importantes. Mas a lista de perguntas é inútil se você não souber interpretar as respostas que recebe. Por favor, tome seu tempo enquanto revisa esta seção. Marque esta página como favorita e volte a ela quando estiver analisando diferentes projetos.
Em cada categoria abaixo, você encontrará uma série de perguntas e, em seguida, algumas respostas possíveis. “Melhor resposta” significa baixo risco nessa categoria, enquanto “Pior resposta” significa alto risco. As respostas que você recebe de um projeto provavelmente estarão em algum lugar entre “melhor” e “pior”.
Perguntas sobre o desenvolvedor do projeto:
Perguntas sobre investimento EB-5:
Perguntas sobre a viabilidade do projeto:
Perguntas sobre o financiamento do projeto:
Perguntas sobre conflitos de interesse:
Maximize sua segurança financeira e de imigração com a EB5AN
Como um investidor EB-5, você precisa ter cuidado ao escolher um projeto para investir. Todo projeto tem riscos financeiros e de imigração, mas alguns projetos são muito mais arriscados do que outros. Espero que, com o contexto fornecido por este artigo e a lista de perguntas para download, você encontre um projeto de baixo risco ideal para você.
Eu sugiro que você procure projetos desenvolvidos por desenvolvedores experientes. Eles devem ser transparentes e fornecer respostas para todas as suas perguntas. Devem ter finanças sólidas e viabilidade económica comprovada. Seu sucesso não deve depender apenas das receitas futuras esperadas.
Usando as informações deste artigo e analisando cuidadosamente mais de um projeto, você pode investir com mais confiança. Não é possível eliminar todos os riscos, mas você pode tomar medidas simples para aumentar suas chances de imigrar com sucesso e recuperar seu dinheiro.
Como empresa, a EB5AN passou uma década promovendo a transparência e fornecendo informações gratuitas sobre o EB-5. Nosso site tem conteúdo detalhado e postamos centenas de vídeos informativos em nosso canal de YouTube. Realizamos vários webinars com especialistas de todo o setor do EB-5 para fornecer aos investidores, como você, todas as informações necessárias para tomar decisões informadas.
Na EB5AN, elaboramos projetos de investimento EB-5 para atender aos nossos rigorosos critérios de risco financeiro e de imigração. Nossa equipe é formada por profissionais imobiliários e financeiros altamente experientes. Sabemos como realizar cuidadosamente projetos de desenvolvimento imobiliário para eliminar riscos desnecessários. Nosso foco é encontrar investimentos EB-5 da mais alta qualidade para ajudar nossos investidores EB-5 a obter seus green cards e um retorno oportuno de seu dinheiro.
Para saber mais sobre como podemos ajudá-lo a obter com sucesso um green card por meio do investimento EB-5, marque uma consulta gratuita.
