Como selecionar um projeto EB-5 seguro

1. Aprovação da aplicação I-956F pelo USCIS

Por que é importante: quando um investidor apresenta um pedido I-526E para imigrar sob o programa EB-5, os Serviços de Cidadania e Imigração dos EUA (USCIS) devem determinar se o projeto que recebe o investimento se qualifica para o EB-5 e se se espera que ele crie o número necessário de empregos. Os projetos devem apresentar o formulário I-956F para solicitar a aprovação do USCIS antes que os investidores possam apresentar seus pedidos I-526E.

Embora os investidores possam apresentar seus pedidos I-526E antes que o formulário I-956F do projeto seja aprovado, os investidores em projetos sem a aprovação de tal formulário enfrentam um risco maior de imigração: a análise econômica do projeto pode ser rejeitada, o projeto pode ser estruturado incorretamente ou o projeto pode não ser elegível para o programa EB-5. Por outro lado, projetos com a aprovação do formulário I-956F já foram analisados e aprovados pelo USCIS.

A aprovação do formulário I-956F e a designação do centro regional, que é solicitada através do formulário I-956, não são a mesma coisa. Apenas a aprovação do Formulário I-956F significa que o projeto em si passou pelo escrutínio do USCIS. Ao mesmo tempo, também é importante que os investidores garantam que o centro regional de um projeto tenha obtido a designação oficial do USCIS por meio do formulário I-956.

Benefício para o investidor: os investidores que selecionam projetos com aprovação I-956F sabem no momento de seu investimento que o USCIS já revisou a documentação e as demonstrações financeiras do projeto e determinou que ele está em conformidade com o EB-5 e que a metodologia econômica usada para calcular a criação de empregos é consistente com os requisitos do USCIS.

O aplicativo I-526E contém apenas dois tipos de documentação: documentação do projeto e documentação do investidor. O USCIS não precisará revisar novamente a documentação do projeto, o que significa que os investidores não correm o risco de que o projeto não seja aprovado pelo USCIS. Para projetos com aprovação I-956F, o USCIS só analisará as informações individuais do investidor e a documentação da fonte de financiamento no julgamento das petições I-526E dos investidores. A aprovação do I-956F pode agilizar o processamento das petições I-526E, pois as informações enviadas para análise pelo USCIS são significativamente reduzidas.

Perguntas sobre due diligence a serem feitas:

• O projeto EB-5 já apresentou e recebeu a aprovação de sua solicitação I-956F? O patrocinador do projeto deve ser direto e honesto, respondendo sim ou não. Se o patrocinador alegar que o projeto tem aprovação I-956F, solicite uma cópia da carta de aprovação oficial do USCIS. Qualquer patrocinador do projeto em situação regular pode fornecer a carta e terá orgulho de fazê-lo.
• O centro regional EB-5 que patrocina o projeto já apresentou e recebeu a aprovação de sua solicitação I-956? O patrocinador do projeto deve ser direto e honesto, respondendo sim ou não a ambas as perguntas. Se o formulário I-956 tiver sido aprovado, o patrocinador do projeto deve ser capaz de fornecer uma cópia da carta de aprovação do formulário I-956 pelo USCIS.

2. Criação suficiente de empregos EB-5

Por que isso é importante: depois que o USCIS aprovar um projeto no âmbito do programa EB-5 e aceitar as petições I-526E dos investidores, o projeto deverá criar pelo menos 10 empregos por investidor EB-5 para que cada investidor receba seu green card permanente. A aprovação da petição I-526E concede ao investidor um green card temporário, mas para que a residência temporária se torne permanente, o investidor deve preencher o formulário I-829 dois dois anos após a aprovação da petição I-526E. O aplicativo I-829 deve mostrar que o investimento do investidor criou 10 empregos, conforme exigido pelo programa EB-5.

Para projetos imobiliários patrocinados por um centro regional, a maioria dos empregos elegíveis para EB-5 criados é calculada com base nas despesas de construção e geração de renda, em vez do número de funcionários individuais W-2. Os multiplicadores econômicos regionais são alocados para cada US$ 1 milhão de capital de investimento gasto em custos de construção ou para cada US$ 1 milhão de criação de novas receitas. Portanto, a maioria dos empregos EB-5 estimados criados pelo projeto do centro regional e alocados aos investidores EB-5 são calculados usando o orçamento de construção do projeto e a receita estimada, conforme estabelecido no plano de negócios.

Se um projeto imobiliário estiver nos estágios iniciais de desenvolvimento e não tiver criado todos os empregos EB-5 necessários no momento do investimento EB-5, o investidor enfrentará um risco maior de imigração, pois o projeto pode não ter capital suficiente, sofrer atrasos no gasto desse capital ou não conseguir criar a receita esperada, o que poderia resultar em uma falha na criação do número de empregos EB-5 necessários para garantir que todos os investidores EB-5 recebam seus green cards permanentes.

Nota sobre o financiamento-ponte: devido aos longos tempos de espera associados ao processo EB-5, patrocinadores de projetos credenciados e experientes geralmente recorrem ao financiamento-ponte para projetos enquanto levantam capital EB-5. O acesso ao financiamento-ponte é um indicador positivo de que o patrocinador do projeto tem os meios financeiros para financiar o projeto sem levantar todo ou parte do capital EB-5.

Essa abordagem beneficia os investidores EB-5 porque todos os empregos criados pelo financiamento-ponte contam para o requisito de empregos EB-5. Por meio do financiamento-ponte, alguns – ou mesmo todos – dos empregos necessários podem ser criados antes que os investidores EB-5 façam investimentos. Nesses casos, se o projeto também recebeu aprovação para sua aplicação I-956F, os investidores EB-5 podem ter certeza de que o projeto já criou todos os empregos e cumpriu todos os requisitos para seus green cards permanentes, mesmo antes de fazer seus investimentos.

Benefício para o investidor: os projetos que estão em construção e desembolsaram quantias significativas de capital – incluindo o uso de financiamento-ponte – já criaram um pool de empregos para potenciais investidores EB-5. Tais projetos oferecem a garantia de conclusão antecipada e garantem que o número de empregos necessários para que os investidores EB-5 recebam seu green card permanente será criado.

Perguntas sobre due diligence a serem feitas:

• A construção do projeto já começou? Os investidores devem desconfiar de projetos que ainda não estão em construção. Muitos desenvolvedores usam um plano de negócios que depende do capital EB-5 e não abrirá caminho antes de garantir esses investimentos. Nesses casos, se o projeto não conseguir levantar capital EB-5, o projeto falhará.
• Foram criados empregos suficientes para todos os investidores EB-5 no projeto? Os projetos mais seguros não apenas terão começado a construção, mas terão progredido o suficiente para criar os empregos necessários para todos os investidores EB-5. Estes projetos terão efetivamente eliminado o risco de imigração representado pelo projeto.
• Quantos empregos virão apenas da construção civil, e não da geração de renda? Quanto mais um projeto de centro regional depender exclusivamente dos gastos de construção para a criação de empregos EB-5, maior será a certeza de que empregos EB-5 suficientes serão criados. Se a criação de empregos EB-5 depende da renda futura, o risco de imigração para os investidores EB-5 é maior porque não apenas as despesas de construção do projeto do centro regional precisa caber dentro do seu orçamento, mas a receita do projeto também deve atender às expectativas. As receitas são projetadas para o futuro e podem não levar em conta adequadamente as mudanças no mercado ou outros fatores.
• Se o projeto já estiver em construção, existe capital suficiente para o concluir e criar o número total de postos de trabalho previstos? Os investidores devem desconfiar de projetos de centros regionais que estão atrasados ou estão “em construção” há muito tempo. Os prazos de construção adequados variam dependendo do tipo de ativo, tamanho e localização.

3. Acumulação de capital devidamente estruturada

Por que é importante: a acumulação de capital de um projeto de centro regional são as fontes combinadas de seu financiamento. No caso de projetos imobiliários EB-5, a acumulação de capital é normalmente dividida em financiamento de empréstimo preferencial de um banco, financiamento de projeto EB-5 – geralmente em segundo lugar como dívida intermediária ou capital preferencial– e financiamento de capital próprio do desenvolvedor. Entender como a acumulação de capital está estruturada e quanto do financiamento já está comprometido oferece uma visão sobre o risco econômico de um projeto. Os principais riscos são os seguintes:

• Nenhum financiamento bancário foi obtido. Alguns projetos podem ter obtido apenas uma carta de compromisso ou carecer de financiamento bancário por outros motivos. Nesses casos, os investidores EB-5 correm o risco de que o banco não financie o projeto. Sem financiamento bancário, que muitas vezes compõe a maior parte do capital da operação, o projeto tem chances de fracassar.
• O desenvolvedor não se compromete a fornecer capital. Alguns desenvolvedores de projetos podem não comprometer capital até que o capital EB-5 seja totalmente levantado e comprometido. Isso pode indicar que o desenvolvedor está cauteloso com os riscos do projeto e só se arriscará com o dinheiro de outras pessoas ou que o desenvolvedor não tem alternativas e não pode concluir o projeto sem capital EB-5.
• A quantidade de capital é muito pequena. Trabalhar com desenvolvedores de projetos que contribuem apenas com uma quantidade nominal de capital para um projeto – como 5% do custo total – pode aumentar o risco de imigração e o risco financeiro para os investidores EB-5. Esses desenvolvedores não assumiram riscos suficientes para tentar mitigar e reduzir o risco geral do projeto. Recomendamos procurar projetos com um mínimo de 10% de capital comprometido do desenvolvedor.

Benefício para o investidor: investir em um projeto bem estruturado, parcial ou totalmente financiado por um desenvolvedor respeitável e bem capitalizado, aumentará a probabilidade de que os investidores recebam seus green cards permanentes. Também aumenta a probabilidade de o capital dos investidores seja reembolsado no final do período de empréstimo ou investimento. Existem oportunidades de saída para projetos concluídos, mas projetos incompletos ou paralisados não têm resultados favoráveis para os investidores EB-5.

Perguntas sobre due diligence a serem feitas:

• Qual é a acumulação de capital para o projeto EB-5? A acumulação de capital é geralmente refletida tanto em porcentagens quanto em números concretos. Por exemplo, para um projeto que custa US$ 100 milhões, um aumento de capital típico pode ter 65% de financiamento principal (US$ 65 milhões), 15% de financiamento provisório EB-5 (US$ 15 milhões) e 20% de capital do desenvolvedor (US$ 20 milhões). Em geral, os investidores EB-5 devem evitar projetos com mais de 50% de financiamento EB-5 em acumulação de capital e projetos que não usam financiamento bancário de terceiros.
• Algum empréstimo sênior foi garantido e, em caso afirmativo, qual o valor? As cartas de compromisso e as cartas de intenção não são vinculativas. Os investidores devem assegurar que foi assinado um contrato de empréstimo preferencial com uma instituição financeira de confiança. Dependendo da classe de ativos, alguns desenvolvedores podem ter relacionamentos fortes com credores e só obter o empréstimo mais tarde no processo se tiverem um saldo suficiente.
• O desenvolvedor comprometeu capital? Os investidores devem solicitar uma cópia da carta de compromisso de capital do desenvolvedor e outras evidências de que o desenvolvedor comprometeu o capital declarado para o projeto. Se o terreno foi comprado e a construção começou antes do investimento EB-5, é um sinal claro de que o capital foi comprometido.
• O valor do capital do desenvolvedor é muito pequeno? Normalmente, valores de capital do desenvolvedor inferiores a 10% indicam que o desenvolvedor não assumiu risco suficiente para mitigar o risco do projeto.

4. Estratégia de saída confiável

Por que é importante: A estratégia de saída de um projeto é a maneira pela qual o projeto acabará ganhando dinheiro, ou seja, dinheiro suficiente para reembolsar todo o capital investido no EB-5. Muitos projetos EB-5 são estruturados como projetos imobiliários porque os projetos imobiliários têm ativos duros como garantia e uma estratégia de saída que é relativamente fácil de entender em um mercado conhecido e maduro.

Embora os investimentos emergentes, de capital de risco e especulativos possam atender aos requisitos do programa EB-5, eles normalmente não são uma boa opção devido ao aumento do risco financeiro associado a esses investimentos. Apostar em investimentos especulativos pode ser útil para aqueles que buscam altos retornos, mas esses investimentos não fazem sentido para os investidores EB-5 que desejam obter um green card e garantir o retorno de seu capital em um prazo definido.

Benefício para o investidor: uma estratégia de saída claramente definida e viável é fundamental para o retorno do capital do investidor EB-5. Um desenvolvedor respeitável com um histórico de resgates e saídas aumenta a probabilidade de que o capital de investimento EB-5 seja finalmente devolvido ao investidor. O histórico de um centro regional também deve indicar seu compromisso com o retorno dos investidores.

Perguntas sobre due diligence a serem feitas:

• Qual é a estratégia de saída para o projeto EB-5 e os investidores EB-5? Os projetos imobiliários normalmente empregam dois tipos principais de estratégias de saída: vender o projeto ou refinanciar o ativo assim que as operações forem estabilizadas. No primeiro caso, os investidores precisam determinar a probabilidade, o cronograma e o preço de venda do projeto concluído. Para um refinanciamento, os investidores precisam determinar a probabilidade de que o projeto tenha um bom desempenho e gere valor suficiente.
• Se a estratégia de saída for a venda de unidades, qual é o valor de venda do projeto avaliado por terceiros após a conclusão? ROs desenvolvedores de projetos respeitáveis obtêm avaliações de terceiros para projetos destinados à venda após a conclusão.
• Além disso, qual é o plano de redistribuição do capital após a venda das unidades? A redistribuição de fundos mútuos é um tópico importante para a diligência EB5, e ter um plano claro é fundamental para garantir a segurança do green card.
• Se a estratégia de saída é refinanciar operações, quais são as receitas e custos esperados? Os desenvolvedores de projetos de boa reputação têm projeções financeiras e proformas referentes às receitas e aos custos esperados que são apoiados por avaliações e dados de terceiros.
• O desenvolvedor ou patrocinador do projeto vendeu ou refinanciou projetos semelhantes no passado e esses projetos atingiram os objetivos financeiros pretendidos? Desenvolvedores de projetos respeitáveis implementaram com sucesso projetos semelhantes no passado com premissas financeiras conservadoras que foram atingidos ou excedidos em termos de preço de venda ou premissas de estratégia de saída.

5. Garantias e proteções

Por que é importante: Como parte do processo de due diligence EB5, os investidores devem procurar projetos bem estruturados que normalmente apresentam certas garantias e proteções para investidores que limitam a imigração e o risco financeiro. Algumas garantias e proteções comuns estão listadas abaixo:

• Uma garantia de reembolso I-526E garante que, se o pedido I-526E de um investidor EB-5 for negado, seu investimento EB-5 será reembolsado. Sem essa garantia, uma negativa poderia significar que o capital de um investidor permaneceria investido por um longo período sem benefícios do green card e com pouco ou nenhum retorno. A garantia de reembolso do I-526E deve provir de uma entidade sólida e bem capitalizada, o que ajuda a garantir que o investidor poderá receber seu capital de volta rapidamente no caso de negação de solicitação do I-526E.
• Uma garantia de conclusão garante que o desenvolvedor financiará todos os custos do projeto que excederem o valor orçado. Os desenvolvedores que obtêm financiamento bancário preferencial devem sempre ter esse tipo de garantia. Sem ele, qualquer custo acima do orçamento poderia resultar em um projeto atrasado ou incompleto.
• Os termos de amortização garantem o pagamento em um determinado período de tempo. Os projetos normalmente têm prazos de empréstimo, mas podem permitir prorrogações por longos períodos, ou mesmo indefinidamente. Eles também podem ter opções de conversão em ações. Nesses casos, o patrocinador do projeto pode manter o capital EB-5 investido mesmo após os investidores terem recebido o green card permanente. Projetos bem estruturados normalmente exigem reembolso dentro de um determinado período de tempo, uma vez que o investidor EB-5 tenha recebido seu green card permanente ou, melhor ainda, uma vez que cada investidor tenha apresentado seu pedido I-829.

Benefício para o investidor: garantias e proteções beneficiam o investidor. Sua ausência pode levantar preocupações ou indicar alto risco financeiro ou de imigração..

Perguntas sobre due diligence a serem feitas:

• O projeto reembolsa totalmente o capital dos investidores EB-5 se um pedido I-526E for negado? Projetos EB-5 fortes têm um plano claro para reembolsar os investidores no caso de uma negação do pedido I-526E.
• O projeto tem garantia de conclusão? Uma garantia de conclusão reduz a criação de empregos e o risco financeiro, pois um projeto totalmente construído vale muito mais do que um projeto parcialmente concluído e todos os empregos de construção serão criados se o projeto concluir a construção.
• Quais são os prazos de reembolso? Projetos EB-5 robustos têm um cronograma de investimento claramente definido com flexibilidade mínima para o desenvolvedor do projeto estender ou atrasar o reembolso do capital dos investidores EB-5.
• Qual é o prazo do empréstimo? O prazo do empréstimo deve ser claramente definido e atender aos requisitos do USCIS para manter o capital de investimento EB5 em risco.
• Existe alguma opção ou possibilidade de o empréstimo ser convertido em capital próprio sem o consentimento do investidor EB-5? Alguns projetos têm esse tipo de opção de conversão de empréstimo, o que pode ser muito enganoso para potenciais investidores EB-5. Os investidores devem ter cuidado e confirmar se esse tipo de opção de conversão existe. Os investidores devem ser cautelosos e confirmar se esse tipo de opção de conversão existe.
• Que outras garantias ou proteções o projeto oferece? Projetos fortes oferecem múltiplas garantias e outras proteções semelhantes aos investidores EB-5 para reduzir o risco migratório e financeiro.

Nota sobre garantias de reembolso de capital: certos projetos podem garantir o reembolso do capital do investimento dos investidores EB-5. Tais garantias provavelmente resultarão em maior escrutínio pelo USCIS e até mesmo negações, já que tais garantias entram em conflito direto com o requisito “em risco” do programa EB-5. Os investidores devem conduzir uma cuidadosa due diligence EB5 para determinar como essas garantias de reembolso são formuladas e se elas provavelmente serão aceitas pelo USCIS. Em geral, não recomendamos investir em projetos com garantias de reembolso.

Nota sobre o reembolso de capital EB-5 com um ativo imobiliário: alguns projetos podem reembolsar os investidores dando-lhes casas ou unidades de condomínio. Novamente, o USCIS é geralmente contra esse tipo de reembolso, pois entra em conflito com os requisitos “em risco” do programa. Embora no passado este tipo de projetos pudesse ser aprovado através de uma estruturação inteligente que escapasse ao escrutínio do USCIS, este organismo está agora muito mais vigilante quando se trata de rejeitar este tipo de esquemas de “green card para o imobiliário”. Não recomendamos investir em projetos que prometem um ativo imobiliário como um reembolso de capital EB-5.