Como Selecionar o Projeto EB-5 mais Seguro

(1) Aprovação Exemplar I-924 pela USCIS

 Por que é importante: Quando um investidor faz uma petição I-526 para imigrar através do Programa EB-5, a USCIS deve determinar se o projeto que recebe o investimento se qualifica para o EB-5 e se há expectativa de criar o número necessário de empregos. Os projetos podem registrar o Formulário I-924 para solicitar a “pré-aprovação” conhecida como aprovação exemplar. A maioria dos projetos, no entanto, não busca aprovação exemplar. Em vez disso, os projetos geralmente são revisados ​​inicialmente pelo USCIS quando o primeiro investidor EB-5 em um projeto envia sua petição I-526. A maioria dos projetos escolhe essa abordagem porque a obtenção de aprovação exemplar é cara e pode levar mais de um ano. Os investidores em projetos sem aprovação exemplar enfrentam maior risco de imigração porque o projeto pode não ser aprovado para o Programa EB-5 – a análise econômica do projeto pode ser rejeitada, o projeto pode ser incorretamente estruturado ou o projeto pode ser inelegível pelo EB- 5 Programa. Projetos com aprovação exemplar são revisados ​​e aprovados pelo USCIS antes de qualquer investidor apresentar as petições EB-5. É importante observar que a Aprovação Exemplar I-924 e a designação do Centro Regional da I-924 são diferentes; ambos são solicitados usando o Formulário I-924, mas apenas uma Aprovação Exemplar significa que o próprio projeto passou no escrutínio do USCIS.

Benefício para investidores: os investidores que selecionam projetos com aprovação exemplar sabem que, no momento do investimento, a USCIS já revisou a documentação do projeto e determinou que é compatível com o Programa EB-5 e que a metodologia econômica usada para calcular a criação de empregos é consistente com Requisitos da USCIS. A petição I-526 contém apenas dois tipos de documentação: documentação do projeto e documentação do investidor. A USCIS não precisará revisar novamente a documentação do projeto, o que significa que os investidores não correm o risco de que o projeto não seja aprovado pela USCIS. Para projetos com aprovação exemplar, a USCIS analisará apenas as informações de investidores individuais e a documentação da fonte de fundos ao julgar as petições I-526 dos investidores. A aprovação exemplar geralmente resulta em tempos de processamento mais rápidos para petições I-526, porque as informações sob revisão da USCIS são significativamente reduzidas.

Pergunta a ser feita:

• O projeto EB-5 recebeu aprovação de exemplar? O patrocinador do projeto deve ser direto e honesto, respondendo “Sim” ou “Não”. Se o patrocinador alegar que o projeto tem aprovação exemplar, faça o acompanhamento solicitando uma cópia da carta de aprovação exemplar oficial da USCIS. Qualquer patrocinador de projeto respeitável pode fornecer a carta e terá orgulho em fazê-lo.

(2) Criação de Emprego EB-5 Suficiente

 Por que é importante: depois que a USCIS aprovou um projeto no âmbito do Programa EB-5 e aceitou as petições I-526 dos investidores, o projeto deve criar pelo menos 10 empregos por investidor EB-5 para que cada investidor receba seu Green Card permanente. A aprovação da petição I-526 concede ao investidor um Green Card temporário, mas para que a residência temporária se torne permanente, o investidor deve registrar o Formulário I-829 dois anos após a aprovação da I-526. A petição I-829 deve demonstrar que o investimento do investidor resultou em 10 empregos, conforme exigido pelo Programa EB-5. Para projetos imobiliários patrocinados por centros regionais, o número de empregos elegíveis para o EB-5 criados é baseado nas despesas de construção e na geração de receita – não no número de funcionários W-2 individuais. Os multiplicadores econômicos regionais são atribuídos a cada US$ 1 milhão em capital de investimento gasto em custos de construção ou US$ 1 milhão em criação de novas receitas. Portanto, a quantidade estimada de empregos EB-5 criados pelo projeto e atribuídos aos investidores do EB-5 é calculada usando o orçamento de construção do projeto e as receitas estimadas. Se um projeto imobiliário estiver nos estágios iniciais do desenvolvimento e não tiver criado todos os empregos necessários para o EB-5, no momento do investimento do investidor, o investidor enfrentará um maior risco de imigração porque o projeto pode não ter capital suficiente. Atrasos no dispêndio desse capital ou falha na criação de receita conforme o esperado – qualquer um dos quais pode resultar em falha na criação do número de empregos EB-5 necessários para garantir que todos os investidores EB-5 recebam seus Green Cards permanentes.

Nota sobre o financiamento “bridge financing”: Devido aos longos tempos de espera associados ao processo EB-5, os patrocinadores de projetos respeitáveis e experientes costumam usar o bridge financing para projetos enquanto obtém o capital dos investidores EB-5. O acesso ao financiamento intermediário é um indicador positivo de que o patrocinador do projeto possui os meios financeiros para financiar o projeto sem obter todo ou qualquer capital EB-5. Essa abordagem beneficia os investidores EB-5 porque todos os empregos criados pelo financiamento intermediário contam para o requisito de emprego EB-5. Por meio do financiamento intermediário, alguns – ou mesmo todos – dos empregos necessários podem ser criados antes que qualquer investidor EB-5 faça investimentos. Nesses casos, se o projeto também receber aprovação exemplar, os investidores EB-5 podem ter certeza de que o projeto já criou todos os empregos e atendeu a todos os requisitos para seus Green Cards permanentes, mesmo antes de fazer seus investimentos.

Benefício para o investidor: os projetos que estão em construção e gastaram quantias significativas de capital – incluindo o uso de financiamento intermediário – já criaram um conjunto de empregos para potenciais investidores EB-5. Esses projetos oferecem a segurança da conclusão avançada do projeto e garantem a criação do número necessário de empregos para os investidores EB-5 receberem seus Green Cards permanentes.

Perguntas a serem feitas:

• O projeto começou a construção? Os investidores devem ter cuidado com os projetos que ainda não estão em construção. Muitos desenvolvedores dependem do capital EB-5 e não começam a construção antes de garantir esses investimentos. Nesses casos, se o projeto falhar em obter o capital EB-5, o projeto falhará.
• Foram criados empregos suficientes para todos os investidores EB-5 no projeto? Os projetos mais seguros não terão apenas iniciado a construção, mas serão suficientes para criar os empregos necessários para todos os investidores EB-5. Tais projetos efetivamente eliminaram o risco de imigração.
• Qual a porcentagem dos empregos EB-5 exigidos vem apenas da construção, não da criação de receita? Quanto mais um projeto depender apenas dos gastos com construção para a criação de empregos EB-5, maior a certeza de que um número suficiente de empregos no EB-5 será criado. Se a criação de empregos EB-5 depender de receitas futuras, o risco de imigração para os investidores do EB-5 será maior, porque não apenas os gastos com construção do projeto devem corresponder ao seu orçamento, mas as receitas do projeto devem atender às expectativas. As receitas são projetadas para o futuro e podem não ser adequadamente estimadas ​​por mudanças no mercado ou outros fatores.
• Se o projeto já estiver em construção, há capital suficiente disponível para concluir o projeto e criar o número total de empregos projetados? Os investidores devem ter cuidado com os projetos que estão atrasados ou que estão “em construção” por longos períodos. Os cronogramas de construção adequados variam de acordo com o tipo, tamanho e local do ativo.

(3) Estrutura de Capital Adequadamente Concebida

Por que é importante: a estrutura de capital de um projeto é a combinação das fontes de seu financiamento. Para projetos imobiliários EB-5, a estrutura de capital é geralmente dividida em financiamento através de empréstimos sênior de um banco, financiamento de projetos EB-5, geralmente na segunda posição como dívida mezanino ou patrimônio preferencial e financiamento de capital do desenvolvedor. Compreender como a estrutura de capital está estruturada e quanto do financiamento já está comprometido oferece uma visão do risco financeiro de um projeto. Os principais riscos são os seguintes:

• Nenhum financiamento bancário foi obtido. Certos projetos podem ter apenas uma carta de compromisso garantida ou podem não ter financiamento bancário por outros motivos. Nesses casos, os investidores do EB-5 assumem o risco de o banco não financiar o projeto. Sem financiamento bancário, que geralmente é a maior parte do capital do negócio, o projeto provavelmente falhará.
• Nenhum patrimônio do desenvolvedor está comprometido. Certos desenvolvedores de projetos não podem comprometer capital até que o capital EB-5 seja totalmente obtido e investido. Isso pode indicar que o desenvolvedor é cauteloso com os riscos do projeto e só se arrisca com o dinheiro de outras pessoas ou que o desenvolvedor não tem alternativas e não pode concluir o projeto sem o capital EB-5.
• O valor do patrimônio do desenvolvedor é muito pequeno. Trabalhar com desenvolvedores de projetos que contribuem apenas com uma quantidade nominal de capital para um projeto – como 5% do custo total – pode aumentar o risco de imigração e o risco financeiro para os investidores do EB-5. Esses desenvolvedores não assumiram riscos suficientes para tentar mitigar e reduzir o risco geral do projeto. Recomendamos a busca de projetos com um valor mínimo de 10% do patrimônio do desenvolvedor comprometido.

Benefício para o investidor: investir em um projeto adequadamente estruturado que seja parcial ou totalmente financiado por um desenvolvedor respeitável e bem capitalizado aumentará a probabilidade dos investidores receberem seus Green Cards permanentes. Também aumenta a probabilidade do capital dos investidores ser reembolsado no final do período do empréstimo ou investimento. As oportunidades de saída estão disponíveis para projetos concluídos, mas projetos incompletos ou paralisados não têm saídas favoráveis para os investidores do EB-5.

Perguntas a serem feitas:

• Qual é a estrutura de capital para o projeto EB-5? A estrutura de capital normalmente se reflete em porcentagens e em números concretos. Por exemplo, para um projeto que custa US$ 100 milhões, uma estrutura de capital típica pode ter 65% de financiamento sênior (US$ 65 milhões), 15% de financiamento EB-5 mezanino (US$ 15 milhões) e 20% de patrimônio do desenvolvedor (US$ 20 milhões). Em geral, os investidores EB-5 devem evitar fortemente projetos com mais de 50% de financiamento EB-5 na estrutura de capital e projetos que não utilizam financiamento bancário de terceiros.
• Foi garantido um empréstimo sênior e, em caso afirmativo, quanto foi depositado? Esteja ciente de que cartas de compromisso e cartas de intenção não são vinculativas. Os investidores devem garantir que um contrato de empréstimo sênior tenha sido executado com uma instituição financeira respeitável. Dependendo da classe do ativo, alguns desenvolvedores podem ter um forte relacionamento com os credores e somente garantir o empréstimo posteriormente no processo, se tiverem um balanço suficiente.
• O patrimônio do desenvolvedor foi comprometido? Os investidores devem solicitar uma cópia da carta de comprometimento do patrimônio do desenvolvedor e outras evidências de que o desenvolvedor comprometeu o patrimônio declarado no projeto. Se o terreno for comprado e a construção tiver sido iniciada antes do investimento EB-5, esse é um forte sinal de comprometimento.
• O valor do patrimônio do desenvolvedor é muito pequeno? Geralmente, valores de patrimônio do desenvolvedor inferiores a 10% indicam que o desenvolvedor não incorreu em risco suficiente para mitigar o risco do projeto.

(4) Estratégia de Saída Viável

Por que importa: A estratégia de saída de um projeto é como o projeto efetivamente gerará dinheiro – especificamente, dinheiro o suficiente para pagar todo o capital de investimento EB-5. Muitos projetos EB-5 são estruturados como projetos imobiliários porque os projetos imobiliários têm ativos como garantia e uma estratégia de saída relativamente fácil de entender em um mercado bem conhecido e maduro. Embora os investimentos emergentes, de capital de risco e especulativos possam se qualificar para o Programa EB-5, eles normalmente não são adequados por causa do maior risco financeiro associado a esses investimentos. Apostar em investimentos especulativos faz sentido para quem busca um alto retorno, mas esses investimentos não fazem sentido para os investidores do EB-5 que desejam garantir que eles obtenham Green Cards e salvaguardar o retorno de seu capital em um período de tempo definido.

Benefício para o investidor: uma estratégia de saída claramente definida e viável é fundamental para o retorno do capital do investidor EB-5. Um desenvolvedor respeitável com um histórico de reembolsos e saídas aumenta a probabilidade do capital de investimento do investidor EB-5 ser devolvido.

Perguntas a serem feitas:

• Qual é a estratégia de saída para o projeto EB-5 e para os investidores EB-5? Projetos imobiliários geralmente empregam dois tipos principais de estratégias de saída: vender o projeto ou refinanciar o ativo após a estabilização das operações. No primeiro caso, os investidores precisam determinar a probabilidade, o momento e o preço da venda do projeto concluído. Para um refinanciamento, os investidores precisam determinar a probabilidade do projeto ser bem operado e gerar valor suficiente.
• Se a estratégia de saída for de vendas unitárias, qual é o valor das vendas, avaliado por terceiros, para o projeto após a conclusão? Patrocinadores de projetos respeitáveis obtêm avaliações de terceiros para projetos destinados à venda após a conclusão.
• Além disso, qual é o plano para realocação do capital após a venda das unidades? A realocação (redeployment) é um tópico importante, especialmente agora, fruto dos longos tempos de espera devido ao retrocesso do visto, portanto, ter um plano claro é essencial para garantir a segurança do Green Card.
• Se a estratégia de saída é por refinanciamento das operações, quais são as receitas e os custos projetados? Os desenvolvedores de projetos respeitáveis têm projeções financeiras com relação às receitas e custos esperados, que são apoiados por avaliações e dados de terceiros.
• O desenvolvedor ou o patrocinador do projeto já havia vendido ou refinanciado projetos semelhantes no passado e esses projetos anteriores atingiram suas metas financeiras previstas? Desenvolvedores de projetos respeitáveis executaram com êxito projetos semelhantes no passado com premissas financeiras conservadoras que foram atendidas ou excedidas em termos de preço de venda ou premissas da estratégia de saída.

(5) Garantias e Proteções

 Por que importa: Projetos bem estruturados geralmente apresentam certas garantias e proteções para investidores que limitam os riscos de imigração e financeiro. A seguir estão algumas garantias e proteções comuns:

• Uma garantia de reembolso I-526 garante que, se a petição I-526 de um investidor EB-5 for negada, seu dinheiro será reembolsado. Sem essa garantia, uma negação pode significar que o capital de um investidor permanece investido por um período prolongado, sem benefício do Green Card e pouco ou nenhum retorno. Uma garantia de reembolso I-526 deve ser de uma entidade forte e bem capitalizada, o que ajuda a garantir que um investidor possa receber seu capital imediatamente no caso de uma negação da I-526.
• Uma garantia de conclusão garante que o desenvolvedor financiará quaisquer custos do projeto além do valor orçado. Os desenvolvedores que garantem financiamento bancário sênior devem sempre ter esse tipo de garantia. Sem ele, quaisquer custos acima do orçamento podem resultar em um projeto atrasado ou incompleto.
• Os termos de reembolso garantem o pagamento dentro de um prazo definido. Os projetos normalmente têm condições de empréstimo, mas podem permitir extensões por longos períodos ou mesmo indefinidamente. Eles também podem ter opções de conversão em equity. Nesses casos, o patrocinador do projeto poderá manter o capital EB-5 investido, mesmo após os investidores receberem green cards permanentes. Projetos bem estruturados geralmente requerem reembolso dentro de um determinado período, uma vez que um investidor EB-5 tenha recebido seu Green Card permanente ou, melhor ainda, uma vez que cada investidor tenha apresentado sua petição I-829.

Benefício para o investidor: Garantias e proteções são todas para benefício do investidor. Sua ausência pode suscitar preocupações ou indicar alto risco de imigração ou financeiro.

Perguntas a serem feitas:

• O projeto reembolsa totalmente o capital do investidor EB-5 se uma petição I-526 for negada? Projetos EB-5 fortes têm um plano claro de devolver o investimento aos investidores no caso de uma recusa da petição I-526.
• O projeto tem uma garantia de conclusão? Uma garantia de conclusão reduz os riscos de criação de emprego e financeiro, pois um projeto totalmente construído vale substancialmente mais do que um projeto parcialmente concluído e todos os novos empregos de construção serão gerados com a completude do projeto.
• Quais são as condições de pagamento? Fortes Projetos EB-5 têm um termo de investimento claramente definido, com flexibilidade mínima para o desenvolvedor do projeto estender / atrasar o reembolso do capital do investidor no EB-5.
• Qual é o prazo do empréstimo? O prazo do empréstimo deve ser claramente definido e atender aos requisitos da USCIS para manter em risco o capital de investimento EB-5.
• Existe alguma opção ou capacidade para o empréstimo ser convertido em equity sem o consentimento do investidor EB-5? Alguns projetos têm esse tipo de opção de conversão do empréstimo, o que pode ser altamente enganador para possíveis investidores em EB-5. Os investidores devem ser cautelosos e confirmar se esse tipo de opção de conversão está presente.
• Que outras garantias ou proteções o projeto oferece? Projetos sólidos oferecem várias garantias e outras proteções semelhantes para os investidores do EB-5, a fim de reduzir o risco financeiro e de imigração.

Nota sobre as garantias de pagamento do principal: Certos projetos podem garantir o pagamento do principal de investimento dos investidores EB-5. É provável que essas garantias resultem em maior escrutínio da USCIS e até negações, porque estão em conflito direto com o requisito ”em risco” do Programa EB-5. Os investidores EB-5 devem examinar cuidadosamente como essas garantias de pagamento são formuladas e se elas provavelmente serão aceitas pela USCIS. Geralmente, não recomendamos investir em projetos com garantias de pagamento.

Nota sobre o reembolso de capital EB-5 com um ativo imobiliário: Certos projetos podem reembolsar os investidores, dando-lhes casas ou unidades de condomínio. Mais uma vez, a USCIS geralmente é contra esse tipo de reembolso porque entra em conflito com os requisitos de risco do programa. Embora esses projetos possam ter sido aprovados no passado por meio de uma estrutura inteligente que escapou ao escrutínio da USCIS, a USCIS está agora muito mais vigilante em derrubar esses esquemas de Green-Card-for-real-estate. Além disso, em muitos casos, o valor real de qualquer casa ou condomínio que o investidor EB-5 recebe pode ser menor que seu capital de investimento, o que significa que esse investidor corre o risco de obter um Green Card para um ativo que vale menos que o valor original do investimento. Não recomendamos investir em projetos que prometam um ativo imobiliário como reembolso do capital EB-5.