Cómo seleccionar un proyecto EB-5 seguro

1. Aprobación de la solicitud del proyecto I-956F por USCIS

Por qué es importante: cuando un inversor presenta una solicitud I-526E para inmigrar según el programa EB-5, el Servicio de Ciudadanía e Inmigración de los Estados Unidos (USCIS) debe determinar si el proyecto que recibe la inversión cumple los requisitos para acogerse al EB-5 y si se espera que cree el número de puestos de trabajo requerido. Los proyectos deben presentar el Formulario I-956F para solicitar la aprobación del USCIS antes de que los inversores puedan presentar sus solicitudes I-526E.

Aunque los inversores pueden presentar sus solicitudes I-526E antes de que se apruebe el formulario I-956F del proyecto, los inversores en proyectos sin la aprobación de dicho formulario se enfrentan a un mayor riesgo de inmigración: el análisis económico del proyecto podría ser rechazado, el proyecto podría estar estructurado incorrectamente o el proyecto podría ser inelegible bajo el programa EB-5. Por otro lado, los proyectos con la aprobación del formulario I-956F ya han sido revisados y aprobados por USCIS.

La aprobación del formulario I-956F y la designación de centro regional, que se solicita mediante el formulario I-956, no son lo mismo. Sólo la aprobación del formulario I-956F significa que el proyecto en sí ha pasado el escrutinio de USCIS. Al mismo tiempo, también es importante que los inversores se aseguren de que el centro regional de un proyecto ha obtenido la designación oficial de USCIS a través del formulario I-956.

Beneficio para el inversor: Los inversores que seleccionan proyectos con aprobación del I-956F saben en el momento de su inversión que USCIS ya ha revisado la documentación y los estados financieros del proyecto y ha determinado que cumple con el programa EB-5 y que la metodología económica utilizada para calcular la creación de trabajos es consistente con los requisitos del USCIS.

La solicitud I-526E sólo contiene dos tipos de documentación: la documentación del proyecto y la documentación del inversor. USCIS no tendrá que volver a revisar la documentación del proyecto, lo que significa que los inversores no corren el riesgo de que el proyecto no sea aprobado por USCIS. Para los proyectos con aprobación I-956F, USCIS sólo revisará la información individual del inversor y la documentación de la fuente de fondos a la hora de adjudicar las peticiones I-526E de los inversores. La aprobación de la I-956F puede agilizar la tramitación de las peticiones I-526E, ya que la información sometida a revisión por USCIS se reduce considerablemente.

Preguntas de diligencia debida que se deben plantear:

• ¿El proyecto EB-5 ya ha presentado y recibido la aprobación de su solicitud I-956F? El patrocinador del proyecto debe ser directo y honesto, respondiendo afirmativa o negativamente. Si el patrocinador afirma que el proyecto cuenta con la aprobación I-956F, solicite una copia de la carta oficial de aprobación de USCIS. Cualquier patrocinador de proyectos con buena reputación puede proporcionar la carta y estará orgulloso de hacerlo.
• ¿El centro regional EB-5 que patrocina el proyecto ya ha presentado y recibido la aprobación de su solicitud I-956? El patrocinador del proyecto debe ser directo y honesto, respondiendo sí o no a ambas preguntas. Si el formulario I-956 ha sido aprobado, el patrocinador del proyecto debe poder proporcionar una copia de la carta de aprobación del formulario I-956 del USCIS.

2. Creación suficiente de empleos EB-5

Por qué es importante: Por qué es importante: después de que USCIS haya aprobado un proyecto según el programa EB-5 y haya aceptado las peticiones I-526E de los inversores, el proyecto debe crear al menos 10 puestos de trabajo por inversor EB-5 para que cada inversor reciba su green card permanente. La aprobación de la I-526E concede al inversor una green card temporal, pero para que la residencia temporal se convierta en permanente, el inversor debe presentar el formulario I-829 dos años después de la aprobación de la I-526E. La solicitud I-829 debe demostrar que la inversión del inversor ha generado 10 puestos de trabajo, tal y como exige el programa EB-5.

En el caso de los proyectos inmobiliarios patrocinados por un centro regional, la mayoría de los empleos subvencionables EB-5 creados se calculan en función de los gastos de construcción y la generación de ingresos, y no del número de empleados individuales W-2. Los multiplicadores económicos regionales se asignan por cada millón de dólares de capital de inversión gastado en costos de construcción o por cada millón de dólares de creación de nuevos ingresos. Por lo tanto, la mayoría de los puestos de trabajo EB-5 estimados creados por el proyecto del centro regional y asignados a los inversores EB-5 se calculan utilizando el presupuesto de construcción del proyecto y los ingresos estimados según lo establecido en el plan de negocio.

Si un proyecto inmobiliario se encuentra en las primeras fases de desarrollo y no ha creado todos los puestos de trabajo EB-5 requeridos en el momento de la inversión EB-5, el inversor se enfrenta a un mayor riesgo de inmigración, ya que el proyecto podría carecer de capital suficiente, sufrir retrasos en el gasto de ese capital o no crear los ingresos esperados, lo que podría dar lugar a que no se creara el número de puestos de trabajo EB-5 requeridos para garantizar que todos los inversores EB-5 reciban sus green cards permanentes.

Nota relativa al financiamiento puente: debido a los largos tiempos de espera asociados al proceso EB-5, los patrocinadores de proyectos acreditados y con experiencia suelen recurrir a la financiación puente para los proyectos mientras recaudan el capital EB-5. El acceso a la financiación puente es un indicador positivo de que el patrocinador del proyecto tiene los medios financieros para financiar el proyecto sin recaudar todo o parte del capital EB-5.

Este enfoque beneficia a los inversores EB-5 porque todos los puestos de trabajo creados por la financiación puente cuentan para el requisito de puestos de trabajo EB-5. A través de la financiación puente, algunos -o incluso todos- los puestos de trabajo requeridos pueden crearse antes de que los inversores EB-5 realicen inversiones. En tales casos, si el proyecto también ha recibido la aprobación para su solicitud I-956F, los inversores EB-5 pueden estar seguros de que el proyecto ya ha creado todos los puestos de trabajo y cumplido con todos los requisitos para sus green cards permanentes, incluso antes de hacer sus inversiones.

Beneficio para el inversor: los proyectos que se encuentran en fase de construcción y que han desembolsado importantes cantidades de capital -incluido el uso de financiación puente- ya han creado una reserva de puestos de trabajo para los posibles inversores EB-5. Dichos proyectos ofrecen la seguridad de su finalización anticipada y garantizan que se creará el número de puestos de trabajo necesario para que los inversores EB-5 reciban su green card permanente.

Preguntas de diligencia debida que se deben plantear:

• ¿Ha empezado a construirse el proyecto? Los inversores deben tener cuidado con los proyectos que aún no están en construcción. Muchos desarrolladores utilizan un plan de negocios que depende del capital EB-5 y no iniciarán las obras antes de asegurarse estas inversiones. En tales casos, si el proyecto no consigue reunir el capital EB-5, el proyecto fracasará.
• ¿Se han creado suficientes puestos de trabajo para todos los inversores EB-5 del proyecto? Los proyectos más seguros no sólo habrán iniciado la construcción, sino que habrán avanzado lo suficiente como para crear los puestos de trabajo necesarios para todos los inversores EB-5. Estos proyectos habrán eliminado efectivamente el riesgo de inmigración que suponía el proyecto. Tales proyectos habrán eliminado efectivamente el riesgo de inmigración.
• ¿Cuántos puestos de trabajo provendrán únicamente de la construcción, no de la creación de ingresos? Cuanto más dependa un proyecto de centro regional únicamente del gasto en construcción para la creación de empleos EB-5, mayor será la certeza de que se crearán suficientes empleos EB-5. Si la creación de empleos EB-5 depende de los ingresos futuros, el riesgo de inmigración para los inversores EB-5 es mayor porque no sólo el gasto de construcción del proyecto del centro regional debe ajustarse a su presupuesto, sino que los ingresos del proyecto también deben cumplir con las expectativas. Los ingresos se proyectan a años en el futuro y pueden no tener en cuenta adecuadamente los cambios en el mercado u otros factores.
• Si el proyecto ya está en construcción, ¿se dispone de capital suficiente para completarlo y crear el número total de puestos de trabajo previstos? Los inversores deben desconfiar de los proyectos de centros regionales que sufren retrasos o llevan mucho tiempo “en construcción”. Los plazos de construcción adecuados varían en función del tipo de activo, el tamaño y la ubicación.

3. Acumulación de capital adecuadamente estructurada

Por qué es importante: la acumulación de capital de un proyecto de centros regionales son las fuentes combinadas de su financiación. En el caso de los proyectos inmobiliarios EB-5, la acumulación de capital suele dividirse en financiación de préstamo preferente de un banco, financiación de proyecto EB-5 -generalmente en segunda posición como deuda intermedia o capital preferente- y financiación de capital del desarrollador. Comprender cómo está estructurada la acumulación de capital y qué parte de la financiación ya está comprometida ofrece una idea del riesgo económico de un proyecto. Los principales riesgos son los siguientes:

• No se ha obtenido financiación bancaria. Algunos proyectos pueden haber obtenido únicamente una carta de compromiso o carecer de financiación bancaria por otros motivos. En estos casos, los inversores EB-5 corren el riesgo de que el banco no financie el proyecto. Sin financiación bancaria, que a menudo constituye la mayor parte del capital de la operación, es probable que el proyecto fracase.
• El desarrollador no se compromete a aportar capital. Algunos desarrolladores de proyectos pueden no comprometer capital hasta que el capital EB-5 esté totalmente recaudado y comprometido. Esto puede indicar que el desarrollador desconfía de los riesgos del proyecto y sólo se arriesgará con el dinero de otras personas o que el desarrollador no tiene alternativas y no puede completar el proyecto sin capital EB-5.
• El importe del capital es demasiado pequeño. Trabajar con desarrolladores de proyectos que contribuyen sólo con una cantidad nominal de capital a un proyecto – como el 5% del costo total – puede aumentar tanto el riesgo de inmigración como el riesgo financiero para los inversores EB-5. Dichos desarrolladores no han asumido suficiente riesgo para intentar mitigar y reducir el riesgo global del proyecto. Recomendamos buscar proyectos con un mínimo del 10% de capital comprometido del desarrollador.

Beneficio para el inversor: invertir en un proyecto bien estructurado, parcial o totalmente financiado por un desarrollador reputado y bien capitalizado, aumentará la probabilidad de que los inversores reciban sus green cards permanentes. También aumenta la probabilidad de que el capital de los inversores sea reembolsado al final del período de préstamo o inversión. Existen oportunidades de salida para los proyectos terminados, pero los proyectos incompletos o paralizados no tienen salidas favorables para los inversores EB-5.

Preguntas de diligencia debida que se deben plantear:

• ¿Cuál es la acumulación de capital para el proyecto EB-5? La acumulación de capital suele reflejarse tanto en porcentajes como en cifras concretas. Por ejemplo, para un proyecto que cuesta 100 millones de dólares, una acumulación de capital típica puede tener un 65% de financiación principal (65 millones de dólares), un 15% de financiación intermedia EB-5 (15 millones de dólares) y un 20% de capital del desarrollador (20 millones de dólares). En general, los inversores EB-5 deberían evitar proyectos con más de un 50% de financiación EB-5 en la acumulación de capital y proyectos que no utilicen financiación bancaria de terceros.
• ¿Se ha garantizado un préstamo preferente y, en caso afirmativo, a cuánto asciende? Las cartas de compromiso y las cartas de intenciones no son vinculantes. Los inversores deben asegurarse de que se ha firmado un acuerdo de préstamo preferente con una entidad financiera de confianza. Dependiendo de la clase de activo, algunos desarrolladores pueden tener relaciones sólidas con los prestamistas y sólo obtener el préstamo más adelante en el proceso si tienen un balance suficiente.
• ¿El desarrollador se ha comprometido a aportar capital? Los inversores deben solicitar una copia de la carta de compromiso de capital del desarrollador y otras pruebas de que el desarrollador ha comprometido el capital declarado para el proyecto. Si el terreno se ha comprado y la construcción ha comenzado antes de la inversión EB-5, es una señal clara de que el capital se ha comprometido.
• ¿Es demasiado pequeño el importe del capital del desarrollador? Por lo general, los importes de capital del desarrollador inferiores al 10% indican que el desarrollador no ha asumido suficientes riesgos para mitigar el riesgo del proyecto.

4. Estrategia de salida fiable

Por qué es importante: la estrategia de salida de un proyecto es la forma en que el proyecto acabará ganando dinero, es decir, dinero suficiente para devolver todo el capital invertido en el EB-5. Muchos proyectos EB-5 se estructuran como proyectos inmobiliarios porque los proyectos inmobiliarios tienen activos duros como garantía y una estrategia de salida relativamente fácil de entender en un mercado bien conocido y maduro.

Aunque las inversiones emergentes, de capital riesgo y especulativas pueden cumplir los requisitos del programa EB-5, normalmente no son una buena opción debido al mayor riesgo financiero asociado a dichas inversiones. Apostar por inversiones especulativas tiene sentido para quienes persiguen un alto rendimiento, pero tales inversiones no tienen sentido para los inversores EB-5 que quieren asegurarse la obtención de la green card y salvaguardar el rendimiento de su capital en un plazo de tiempo definido.

Beneficio para el inversor: una estrategia de salida claramente definida y viable es fundamental para la devolución del capital del inversor EB-5. Un desarrollador reputado con un historial de reembolsos y salidas aumenta la probabilidad de que el capital de inversión EB-5 se devuelva finalmente al inversor. El historial de un centro regional también debe indicar su compromiso de reembolsar a los inversores.

Preguntas de diligencia debida que se deben plantear:

• ¿Cuál es la estrategia de salida para el proyecto EB-5 y los inversores EB-5? Los proyectos inmobiliarios suelen emplear dos tipos principales de estrategias de salida: vender el proyecto o refinanciar el activo una vez estabilizadas las operaciones. En el primer caso, los inversores necesitan determinar la probabilidad, el calendario y el precio de venta del proyecto terminado. Para una refinanciación, los inversores necesitan determinar la probabilidad de que el proyecto funcione bien y genere suficiente valor.
• Si la estrategia de salida es la venta de unidades, ¿cuál es el valor de venta tasado por terceros para el proyecto una vez finalizado? Los desarrolladores de proyectos reputados obtienen tasaciones de terceros para los proyectos destinados a la venta una vez finalizados.
• Además, ¿cuál es el plan para redistribuir el capital tras la venta de las unidades? La redistribución de los fondos de inversión es un tema importante para la diligencia EB5, y tener un plan claro es fundamental para garantizar la seguridad de la green card.
• Si la estrategia de salida es de refinanciación de las operaciones, ¿cuáles son los ingresos y costes previstos? Los desarrolladores de proyectos reputados tienen proyecciones financieras y proformas relativas a los ingresos y costos previstos que están respaldadas por tasaciones y datos de terceros.
• ¿Ha vendido o refinanciado el desarrollador o patrocinador del proyecto proyectos similares en el pasado y han alcanzado estos proyectos sus objetivos financieros previstos? Los desarrolladores de proyectos de renombre han ejecutado con éxito proyectos similares en el pasado con hipótesis financieras conservadoras que se cumplieron o bien superaron en cuanto al precio de venta o las hipótesis de estrategia de salida.

5. Garantías y protecciones

Por qué es importante: Como parte del proceso de diligencia EB5, los inversores deben buscar proyectos bien estructurados que suelen presentar ciertas garantías y protecciones para los inversores que limitan la inmigración y el riesgo financiero. A continuación, se enumeran algunas garantías y protecciones comunes:

• Una garantía de reembolso I-526E asegura que si la solicitud I-526E de un inversor EB-5 es denegada, su inversión EB-5 será reembolsada. Sin esta garantía, una denegación podría significar que el capital de un inversor permanezca invertido durante un período prolongado sin ningún beneficio de green card y poco o ningún rendimiento. Una garantía de reembolso I-526E debe ser de una entidad fuerte y bien capitalizada, lo que ayuda a asegurar que un inversor será capaz de recibir su capital de regreso rápidamente en el caso de una denegación de la solicitud I-526E.
• Una garantía de terminación asegura que el desarrollador financiará cualquier costo del proyecto que supere la cantidad presupuestada. Los desarrolladores que obtengan financiación bancaria preferente deben contar siempre con este tipo de garantía. Sin ella, cualquier costo por encima del presupuesto podría dar lugar a un proyecto retrasado o incompleto.
• Los plazos de amortización garantizan el reembolso en un plazo determinado. Los proyectos suelen tener plazos de préstamo, pero pueden permitir prórrogas durante largos periodos, o incluso indefinidamente. También pueden tener opciones de conversión en capital. En estos casos, el patrocinador del proyecto puede mantener el capital EB-5 invertido incluso después de que los inversores hayan recibido la green card permanente. Los proyectos bien estructurados suelen requerir el reembolso en un plazo determinado una vez que el inversor EB-5 ha recibido su green card permanente o, mejor aún, una vez que cada inversor ha presentado su solicitud I-829.

Beneficio para el inversor: las garantías y protecciones benefician al inversor. Su ausencia puede suscitar inquietud o indicar alto riesgo financiero o de inmigración.

Preguntas de diligencia debida que se deben plantear:

• ¿Reembolsa el proyecto íntegramente el capital de los inversores EB-5 si se deniega una solicitud I-526E? Los proyectos EB-5 sólidos tienen un plan claro para reembolsar a los inversores en caso de denegación de la solicitud I-526E.
• ¿Tiene el proyecto una garantía de terminación? Una garantía de finalización reduce la creación de empleo y el riesgo financiero, ya que un proyecto totalmente construido vale mucho más que un proyecto parcialmente terminado y todos los puestos de trabajo de la construcción se crearán si el proyecto finaliza la construcción.
• ¿Cuáles son los plazos de reembolso? Los proyectos EB-5 sólidos tienen un plazo de inversión claramente definido con una flexibilidad mínima para que el desarrollador del proyecto amplíe o retrase el reembolso del capital de los inversores EB-5.
• ¿Cuál es el plazo del préstamo? El plazo del préstamo debe estar claramente definido y cumplir los requisitos de USCIS para mantener el capital de inversión EB5 en riesgo.
• ¿Existe alguna opción o posibilidad de que el préstamo se convierta en capital sin el consentimiento del inversor EB-5? Algunos proyectos tienen este tipo de opción de conversión del préstamo, que puede ser muy engañosa para los posibles inversores EB-5. Los inversores deben tener cuidado y confirmar si existe este tipo de opción de conversión. Los inversores deben ser cautelosos y confirmar si existe este tipo de opción de conversión.
• ¿Qué otras garantías o protecciones ofrece el proyecto? Los proyectos sólidos ofrecen múltiples garantías y otras protecciones similares a los inversores EB-5 para reducir tanto el riesgo de inmigración como el financiero.

Nota relativa a las garantías de reembolso del capital: ciertos proyectos pueden garantizar el reembolso del capital de la inversión de los inversores EB-5. Es probable que tales garantías den lugar a un mayor escrutinio por parte de USCIS e incluso a denegaciones, ya que dichas garantías entran en conflicto directo con el requisito “en riesgo” del programa EB-5. Los inversores deben llevar a cabo una cuidadosa diligencia EB5 para determinar cómo están redactadas estas garantías de reembolso y si es probable que sean aceptadas por USCIS. En general, no recomendamos invertir en proyectos con garantías de reembolso.

Nota relativa al reembolso de capital EB-5 con un activo inmobiliario: algunos proyectos pueden reembolsar a los inversores dándoles casas o unidades de condominio. Una vez más, USCIS está generalmente en contra de este tipo de reembolso, ya que entra en conflicto con los requisitos “en riesgo” del programa. Aunque en el pasado este tipo de proyectos podían ser aprobados mediante una estructuración inteligente que escapaba al escrutinio de USCIS, este organismo está ahora mucho más atento a la hora de rechazar este tipo de esquemas de “green card por bienes inmuebles”. No recomendamos invertir en proyectos que prometen un activo inmobiliario como reembolso de capital EB-5.