Как выбрать безопасный проект EB-5

1. Предварительное одобрение I-924 СГИ США

Почему это важно: когда инвестор подаёт ходатайство I-526, чтобы иммигрировать по программе EB-5, СГИ США должна определить, соответствует ли проект, получающий инвестиции, требованиям для получения визыEB-5 и ожидается ли, что он создаст необходимое количество рабочих мест. Проект может быть подан по форме I-924, чтобы претендовать на «предварительное одобрение».

Однако большинство проектов не претендуют на предварительное одобрение. Вместо этого проекты часто рассматривает СГИ США, когда первый инвестор EB-5 в проекте подаёт своё ходатайство I-526. По большинству проектов выбран этот подход, поскольку получение предварительного одобрения – это дорого и может занять больше года.

Инвесторы в проекты без предварительного одобрения сталкиваются с более высоким риском для иммиграции, потому что проект могут не одобрить для программы EB-5, – экономический анализ проекта могут отклонить, проект может быть неправильно структурирован или не подходить для программы EB-5 по иным причинам. Проекты с предварительным одобрением СГИ США рассматривает и одобряет прежде, чем инвесторы подают ходатайства EB-5. В любом случае необходима подача формы I-924, но только предварительное одобрение значит, что проект прошёл проверку СГИ США.

Выгода инвестора: инвесторы, которые выбирают проекты с предварительным одобрением, на момент инвестирования знают, что СГИ США уже рассмотрела документацию проекта и определила, что он соответствует требованиям для программы EB-5 и что экономическая методология, которая использовалась для расчёта создания рабочих мест, соответствует требованиям СГИ США.

Ходатайство I-526 содержит только два типа документации: проектная документация и инвестиционная документация. СГИ США не нужно будет повторно рассматривать проектную документацию, а это означает, что инвесторы не несут риск того, что проект может не быть одобрен СГИ США. Касательно проектов с предварительным одобрением СГИ США рассмотрит только информацию об индивидуальном инвесторе и документацию об источнике средств при рассмотрении ходатайств I-526 инвесторов. Как правило, предварительное одобрение ускоряет рассмотрение ходатайств I-526, так как количество информации, которую должна рассмотреть СГИ США, значительно уменьшается.

Вопросы, которые следует задать:

• Получил ли проект EB-5 предварительное одобрение? Автор проекта должен быть прямолинейным и честным, отвечая «да» или «нет». Если автор утверждает, что у проекта есть предварительное одобрение, запросите копию официального письма СГИ США о предварительном одобрении. Любой автор проекта с хорошей репутацией может предоставить письмо и сделает это с гордостью.

2. Создание достаточного количества рабочих мест EB-5

Почему это важно: после того, как СГИ США одобрила проект для программы EB-5 и приняла ходатайства I-526 инвесторов, проект должен создать как минимум 10 рабочих мест на одного инвестора EB-5, чтобы каждый инвестор получил постоянную грин-карту. Одобрение ходатайства I-526 обеспечивает инвестору временную грин-карту, но, чтобы разрешение на временное проживание стало постоянным, инвестор должен подать форму I-829 через два года после одобрения ходатайства I-526. Ходатайство I-829 должно продемонстрировать, что вложения инвестора привели к созданию 10 рабочих мест, как этого требует программа EB-5.

Для проектов в сфере недвижимости, которые инициируют региональные центры, количество рабочих мест, которые должны быть созданы для соответствия программе EB-5, основано на расходах на строительство и генерировании доходов, а не на количестве наемных сотрудников (в соответствии с формой W-2). Региональные экономические мультипликаторы предусмотрены для каждого 1 миллиона долларов инвестиционного капитала, потраченного на строительство, или 1 миллиона долларов созданного нового дохода. Следовательно, оценочное количество рабочих мест по EB-5, созданных проектом и относящихся к инвесторам EB-5, рассчитывается с использованием бюджета проекта на строительство и предполагаемых доходов.

Если проект в сфере недвижимости находится на ранних стадиях реализации и не привел к созданию рабочих мест в соответствии с требованиями EB-5 на момент внесения инвестиций инвестора по визе EB-5, инвестор сталкивается с более высоким иммиграционным риском, потому что проекту может не хватить капитала, он может столкнуться с задержками в расходовании этого капитала или ему не удастся создать ожидаемый доход, – любой из этих исходов может привести к невозможности создать то количество рабочих мест по программе EB-5, которое необходимо для того, чтобы все инвесторы EB-5 получили постоянные грин-карты.

Примечание по поводу промежуточного финансирования: из-за длительного времени ожидания, связанного с процессом EB-5, надёжные и опытные авторы проектов часто используют промежуточное финансирование для проектов, занимаясь привлечением капитала EB-5. Доступ к промежуточному финансированию – это положительный показатель того, что у автора проекта есть финансовые средства для финансирования проекта без привлечения всего или части капитала EB-5.

Данный подход выгоден для инвесторов EB-5, потому что все рабочие места, созданные посредством промежуточного финансирования, учитываются в целях выполнения требований EB-5 по рабочим местам. Посредством промежуточного финансирования могут быть созданы некоторые или даже все необходимые рабочие места, прежде чем инвесторы EB-5 внесут средства. В таких случаях, если проект также получит предварительное одобрение, то инвесторы EB-5 могут быть уверены, что проект уже создал все рабочие места и выполнил все требования для постоянных грин-карт, даже перед тем, как делать инвестиции.

Выгода инвестора: проекты, которые находятся на стадии строительства и на которые был потрачен значительный объём капитала, включая использование промежуточного финансирования, уже создали определённое количество рабочих мест для потенциальных инвесторов EB-5. Такие проекты дают гарантию скорого завершения проекта и гарантируют, что требуемое количество рабочих мест будет создано, чтобы инвесторы EB-5 получили постоянные грин-карты.

Вопросы, которые следует задать:

• Началось ли строительство по проекту? Инвесторы должны быть осторожны в отношении проектов, которые находятся ещё на стадии строительства. Многие застройщики зависят от капитала EB-5 и не начнут работу до обеспечения этих инвестиций. В таких случаях, если проект не сможет привлечь капитал EB-5, то он будет провальным.
• Достаточно ли создано рабочих мест для всех инвесторов по визе EB-5 в проекте? Самые безопасные проекты не только начнут строительство, но и продвинутся в нём достаточно, чтобы создать требуемые рабочие места для всех инвесторов по визе EB-5. Для таких проектов иммиграционный риск эффективно устранён.
• Какой процент требуемых рабочих мест по программе EB-5 обусловлен только строительством, а не созданием доходов? Чем больше проект зависит от расходов на строительство, создающих рабочие места по программе EB-5, тем выше уверенность в том, что будет создано достаточно рабочих мест по программе EB-5. Если создание рабочих мест по программе EB-5 зависит от будущих доходов, то иммиграционный риск для инвесторов по программе EB-5 выше, потому что расходы на строительство проекта должны соответствовать бюджету, а также доходы проекта должны соответствовать ожиданиям. Доходы прогнозируются на годы вперёд и могут неверно учитывать изменения на рынке или другие факторы.
• Если проект уже на стадии строительства, достаточно ли капитала для завершения проекта и создания прогнозируемого количества рабочих мест? Инвесторам следует остерегаться проектов, которые затягиваются или долгое время находились «на стадии строительства». Приемлемые сроки строительства отличаются в зависимости от типа актива, его размера и местоположения.

3. Надлежащим образом структурированный стек капитала

Почему это важно: стек капитала проекта – это все источники его финансирования, вместе взятые. Для проектов EB-5 в сфере недвижимости стек капитала обычно делится на банковский кредит со старшим приоритетом, проектное финансирование EB-5, обычно находящееся на втором месте, в форме мезонинного долга или привилегированного капитала, и долевое финансирование от застройщика. Понимание того, как структурирован стек капитала и какая доля финансирования уже вложена, даёт представление о финансовом риске проекта. Основные риски:

• Не было привлечено банковское финансирование. Определённые проекты могут быть обеспечены письмом-обязательством или не привлекали банковское финансирование по другим причинам. В таких случаях инвесторы по визе EB-5 несут риск того, что банк не будет финансировать проект. Без банковского финансирования, которое часто является большей частью капитала, проект, скорее всего, будет провальным.
• Не внесена доля застройщика. Определённые застройщики проектов не вносят свою долю до того, как будет полностью привлечён капитал по программе EB-5. Это может означать, что застройщика настораживают риски проекта и он рискнёт только вместе с деньгами других людей, или что у застройщика нет альтернатив и он не может завершить проект без капитала EB-5.
• Сумма доли застройщика слишком маленькая. Работа с застройщиками проектов, которые вносят лишь номинальный объём капитала в проект, — например, 5% от общей стоимости, — может повысить как иммиграционный риск, так и финансовый риск для инвесторов EB-5. Такие застройщики не взяли на себя достаточную долю риска, чтобы попытаться уменьшить общий риск проекта. Мы рекомендуем искать проекты с внесённой долей застройщика в размере как минимум 10%.

Выгода инвестора: инвестиции в надлежащим образом структурированный проект, который частично или полностью финансируется надёжным застройщиком с хорошим капиталом, повысят вероятность того, что инвесторы получат постоянные грин-карты. Это также повысит вероятность того, что капитал инвесторов окупится в конце кредитного или инвестиционного периода. Существует возможность выхода из завершённых проектов, но для незавершённых или замороженных проектов нет выгодных для инвесторов EB-5 вариантов выхода.
Вопросы, которые следует задать:

• Каков стек капитала для проекта EB-5? Как правило, стек капитала выражается как в процентах, так и в конкретных цифрах. Например, для проекта, который стоит 100 миллионов долларов, типичный стек капитала может включать 65% финансирования старшего приоритета (65 миллионов долларов), 15% мезонинного долга по EB-5 (15 миллионов долларов) и 20% доли застройщика (20 миллионов долларов). В целом, инвесторам EB-5 стоит всячески избегать проектов с более чем 50% финансирования по EB-5 в стеке капитала и проектов, которые не используют финансирование сторонних банков.
• Обеспечен ли кредит старшего приоритета и, если да, сколько денег уже было выдано? Письма-обязательства и письма о намерениях не являются юридически обязывающими. Инвесторам следует убедиться, что договор о кредите старшего приоритета заключён с надёжным финансовым учреждением. В зависимости от класса актива, у некоторых застройщиков могут быть прочные отношения с кредиторами и получить кредит только на более поздних этапах процесса, если у них достаточно средств на балансе.
• Внесена ли доля застройщика? Инвесторам следует запросить у застройщика копию письма-обязательства по долевому финансированию и другие доказательства того, что застройщик внёс указанную долю в проект. Если земля была куплена и строительство началось до внесения инвестиций EB-5, – это верный признак того, что доля внесена.
• Не является ли сумма доли застройщика слишком маленькой? Обычно, если сумма доли застройщика составляет менее 10%, это означает, что застройщик не взял на себя достаточно риска, чтобы попытаться уменьшить общий риск проекта.

4. Реалистичная стратегия выхода из проекта

Почему это важно: Стратегия выхода из проекта – это то, как проект в конечном итоге будет приносить деньги, а именно достаточно денег для возврата всего инвестиционного капитала EB-5. Многие проекты EB-5 структурированы как проекты в сфере недвижимости, потому что у проектов в сфере недвижимости есть относительно простая для понимания стратегия выхода на хорошо известном и зрелом рынке и твёрдые активы в качестве залога.

Несмотря на то, что венчурный капитал и спекулятивные инвестиции могут соответствовать требованиям программы EB-5, они, как правило, – не очень подходящий вариант из-за более высокого финансового риска, связанного с такими инвестициями. Делать ставку на спекулятивные инвестиции имеет смысл для тех, кто пытается получить высокую прибыль, но такие инвестиции не являются рациональными для инвесторов EB-5, которые хотят получить грин-карты и гарантированно вернуть капитал в течение определённого периода времени.

Выгода инвестора: чётко определённая и реалистичная стратегия выхода имеет решающее значение для возврата капитала инвестора EB-5. Надёжный застройщик с большим опытом возврата средств и выхода из проектов повышает вероятность того, что инвестиционный капитал инвестора EB-5 в конечном итоге будет возвращён.

Вопросы, которые следует задать:

• Какова стратегия выхода для проекта EB-5 и инвесторов по визе EB-5? В проектах в сфере недвижимости обычно используются два основных типа стратегий для выхода: продажа проекта или рефинансирование проекта после стабилизации деятельности. В первом случае инвесторам нужно определить вероятность, сроки и цену на завершённый проект для продажи. Для рефинансирования инвесторам нужно определить вероятность того, что проект будет эффективно функционировать и генерировать достаточно денег.
• Если стратегия выхода основана на продаже объектов, какая стоимость продажи проекта по его завершении, оценённая третьими лицами? Авторы проектов с хорошей репутацией получают оценку третьими лицами проектов, предназначенных для продажи по их завершении.
• Какой план по перераспределению капитала после продажи объектов? Перераспределение капитала EB-5 – это важная тема, особенно сейчас, из-за длительного времени ожидания по причине того, что даты отсечки, определяющие доступность визы, сдвигаются назад, а не вперед, поэтому наличие чёткого плана очень важно для обеспечения надёжности получения грин-карт.
• Если стратегия выхода основана на доходах от операций, какие прогнозируемые доходы и расходы? У надёжных застройщиков проектов есть финансовые прогнозы по ожидаемым доходам и расходам, которые подкреплены данными и оценками третьих лиц.
• Продавал ли ранее застройщик или автор проекта подобные проекты или рефинансировал ли он их, а также достигли ли эти проекты прогнозируемых целевых финансовых показателей? Надёжные застройщики проектов успешно выполняли подобные проекты в прошлом с консервативными финансовыми допущениями, которые либо подтвердились, либо были превышены, если говорить о цене продажи или допущениях относительно стратегии выхода.

5. Гарантии и меры защиты

Почему это важно: хорошо структурированные проекты включают определённые гарантии и меры защиты для инвесторов. Такие гарантии снижают иммиграционный и финансовый риски. Ниже приведены некоторые общие гарантии и меры защиты:

• Гарантия возврата инвестиций по I-526 предусматривает, что если ходатайство I-526 инвестора по визе EB-5 отклонят, то его инвестиции EB-5 будут возвращены. Без этой гарантии отклонение может означать, что капитал инвестора остаётся вложенным в течение длительного периода без грин-карты и с небольшим или нулевым доходом. Гарантию возврата инвестиций по I-526 должна дать организация с достаточным капиталом, так как это даёт уверенность в том, что инвестор сможет незамедлительно получить обратно свой капитал в случае отклонения ходатайства I-526.
• Гарантия завершения предусматривает, что застройщик покроет любые расходы по проекту сверх расходов, предусмотренных бюджетом. У застройщиков, которые обеспечивают банковское финансирование со старшим приоритетом, всегда должен быть этот тип гарантии. Без неё любое превышение бюджета может привести к задержкам или не завершению проекта.
• Сроки возврата кредита гарантируют погашение кредита в установленные сроки. Как правило, у проектов есть срок кредитования, но они могут предусматривать продление на длительный или даже неопределённый срок. У них также могут быть варианты конвертации долга в капитал. В таких случаях автор проекта может оставить капитал EB-5 вложенным даже после того, как инвесторы получат постоянные грин-карты. Хорошо структурированные проекты обычно требуют возврат в течение определённого периода, как только инвестор EB-5 получил постоянную грин-карту или, что ещё лучше, как только каждый инвестор подал ходатайство I-829.

Выгода инвестора: гарантии и меры защиты предназначены для выгоды инвестора. Их отсутствие может вызвать обеспокоенность или указывать на высокие иммиграционный и финансовый риски.

Вопросы, которые следует задать:

• Полностью ли проект возвращает капитал инвестора по визе EB-5, если ходатайство I-526 отклонили? У эффективных проектов EB-5 есть чёткий план возврата средств инвесторам в случае отклонения ходатайства I-526.
• Есть ли у проекта гарантия завершения? Гарантия завершения снижает риск касательно создания рабочих мест и финансовый риск, так как полностью построенный проект стоит существенно больше, чем частично выполненный проект, и все рабочие места в строительстве будут созданы, если проект завершит строительство.
• Какие сроки возврата? У надежных проектов EB-5 есть четко определенный срок инвестирования с минимальной гибкостью для застройщика по продлению или отсрочке возврата капитала инвесторов EB-5.
• Каков срок кредитования? Срок кредитования должен быть чётко определён и отвечать требованиям СГИ США по подверженности инвестиционного капитала EB-5 риску.
• Есть ли вариант или возможность того, что кредит может быть конвертирован в капитал без согласия инвестора EB-5? У некоторых проектов есть этот вариант конвертации кредита, который может вводить в заблуждение потенциальных инвесторов EB-5. Инвесторам стоит остерегаться этого и проверить, есть ли этот вариант конвертации.
• Какие ещё гарантии или меры защиты предлагает проект? Эффективные проекты предлагают множество гарантий и других подобных мер защиты для инвесторов EB-5, чтобы снизить как иммиграционный, так и финансовый риски.

Примечание относительно гарантий возврата основной суммы инвестиций: определённые проекты могут гарантировать возврат основной суммы инвестиций инвесторов по визе EB-5. Такие гарантии, скорее всего, приведут к более тщательной проверке проектов от СГИ США и даже их отклонению, поскольку такие гарантии находятся в прямом противоречии с требованием программы EB-5 касательно риска. Инвесторам EB-5 следует внимательно изучить то, как сформулированы такие гарантии возврата, и вероятность того, что СГИ США их примет. Обычно мы не рекомендуем инвестировать в проекты с гарантиями возврата.

Примечание относительно возврата капитала по программе EB-5 в виде недвижимого актива: определённые проекты могут возвращать средства инвесторам в виде домом или кондоминиумов. Опять же, обычно СГИ США против такого типа возврата, поскольку он конфликтует с требованием программы по риску. Несмотря на то, что раньше такие проекты могли быть одобрены благодаря хорошо продуманному структурированию, которое позволило им пройти проверку СГИ США, теперь СГИ США намного бдительнее относительно таких схем «грин-карта за недвижимость».

Кроме того, во многих случаях фактическая стоимость любого дома или кондоминиума, который получает инвестор EB-5, может быть меньше, чем его инвестиционный капитал, а это означает, что эти инвесторы рискуют получением грин-карты ради актива, стоимость которого меньше, чем сумма первоначальных инвестиций. Мы не рекомендуем инвестировать в проекты, которые обещают недвижимый актив в качестве возврата капитала EB-5.