Как выбрать безопасный проект EB-5

1. Запрос на одобрение проекта СГИ США I-956F.

Почему это важно: Когда инвестор подает ходатайство I-526E с целью иммиграции по программе EB-5, Служба гражданства и иммиграции Соединенных Штатов (СГИ США) должна определить, соответствует ли проект, получающий инвестиции, требованиям EB-5 и сможет ли он создать необходимое количество рабочих мест. Проекты должны заполнить форму I-956F , чтобы подать заявку на одобрение СГИ США, прежде чем инвесторы смогут подать ходатайства I-526E.

Несмотря на то, что инвесторы могут подать ходатайства I-526E до того, как будет одобрена заявка проекта I-956F, инвесторы в проекты без одобренной формы I-956F подвержены большему иммиграционному риску — экономический анализ проекта может быть отклонен, проект может быть неправильно структурирован или проект может не соответствовать критериям программы EB-5 по другим причинам. С другой стороны, проекты с одобренной формой I-956F уже были рассмотрены и одобрены СГИ США.

Официальное одобрение формы I-956F и назначение регионального центра, на что подается заявка посредством формы I-956, – это не одно и то же. Только одобрение формы I-956F проекта означает, что сам проект прошел проверку СГИ США. В то же время инвесторам также важно убедиться, что региональный центр проекта получил официальное назначение СГИ США посредством формы I-956.

Выгода для инвесторов: Инвесторы, которые выбирают проекты с одобренной формой I-956F, в момент вложения средств знают, что СГИ США уже рассмотрела документацию и финансовую отчетность проекта и определила, что проект соответствует программе EB-5 и что экономическая методология, используемая для расчета создания рабочих мест, соответствует требованиям СГИ США.

Ходатайство I-526E состоит только из двух типов документации: проектной документации и документов инвестора. СГИ США не нужно будет повторно пересматривать проектную документацию, а это означает, что инвесторы не рискуют, что проект может не быть одобрен СГИ США. Для проектов с одобренной формой I-956F СГИ США будет рассматривать информацию о каждом инвесторе и документацию об источнике финансирования только при рассмотрении ходатайств I-526E инвесторов. Одобрение формы I-956F может ускорить время рассмотрения ходатайства I-526E, поскольку значительно сокращается объем информации, который СГИ США нужно рассмотреть.

Вопросы, которые следует задать при проведении проверки:

• Проект EB-5 уже подал заявку и получил одобрение своей заявки I-956F? Спонсор проекта должен быть открытым и честным, отвечая либо да, либо нет. Если спонсор утверждает, что проект получил одобрение I-956F, убедитесь в этом, запросив копию официального письма об одобрении СГИ США. Любой спонсор проекта с хорошей репутацией может предоставить это письмо, и с радостью это сделает.
• Региональный центр EB-5, спонсирующий проект, уже подал заявку I-956 и она была одобрена? Спонсор проекта должен быть открытым и честным, отвечая либо да, либо нет на оба вопроса. Если форма I-956 была одобрена, спонсор проекта должен смочь предоставить копию письма об одобрении формы I-956 СГИ США.

2. Создание достаточного количества рабочих мест EB-5

Почему это важно: После того, как СГИ США одобрила проект в рамках программы EB-5 и получила ходатайства инвесторов I-526E, проект должен создать не менее 10 рабочих мест на каждого инвестора EB-5, чтобы каждый инвестор получил постоянную грин-карту. После одобрения формы I-526E, инвестор получает временную грин-карту, но для того, чтобы временное проживание стало постоянным, инвестор должен подать форму I-829 через два года после одобрения формы I-526E. Ходатайство I-829 должно показать, что инвестиции инвестора привели к созданию 10 рабочих мест, согласно требованиям программы EB-5.

Для проектов в сфере недвижимости, спонсируемых региональным центром, большинство созданных рабочих мест, отвечающих требованиям EB-5, рассчитываются на основе затрат на строительство и получении дохода, а не на основе количества отдельных сотрудников W-2. Региональные экономические мультипликаторы присваиваются за каждый 1 миллион долларов инвестиционного капитала, потраченного на строительство, или 1 миллион долларов создания новых доходов. Таким образом, большинство расчетных рабочих мест EB-5, созданных в рамках проекта регионального центра и закрепленных за инвесторами EB-5, рассчитываются на основе бюджета на строительство проекта и предполагаемых доходов, указанных в бизнес-плане.

Если проект недвижимости находится на ранних стадиях строительства и на момент совершения инвестиции EB-5 не были созданы все необходимые рабочие места EB-5, инвестор сталкивается с большим иммиграционным риском, поскольку проекту может не хватить средств, могут возникнуть задержки с распределением этого капитала или проект не сможет получить прогнозированный доход. Любое из этих событий может привести к невозможности создания необходимого количества рабочих мест EB-5, чтобы все инвесторы EB-5 получили постоянные грин-карты.

Примечание относительно промежуточного финансирования: Из-за длительного времени ожидания, связанного с процессом EB-5, авторитетные и опытные спонсоры проектов часто используют промежуточное финансирование для проектов в процессе привлечения капитала EB-5. Доступ к промежуточному финансированию – это хороший знак, который свидетельствует о том, что у спонсора проекта есть финансовые средства для финансирования проекта без привлечения всего капитала EB-5 или какой-либо его части.

Такой подход выгоден инвесторам EB-5, поскольку все рабочие места, созданные в результате промежуточного финансирования, учитываются в соответствии с требованиями EB-5. Благодаря промежуточному финансированию некоторые — или даже все — необходимые рабочие места могут быть созданы до того, как инвесторы EB-5 инвестируют какие-либо средства. В таких случаях, если заявка I-956F по проекту была одобрена, инвесторы EB-5 могут быть уверены, что в проекте уже созданы все рабочие места и выполнены все требования для получения постоянных грин-карт еще до осуществления инвестиций.

Выгода для инвесторов: Проекты, которые находятся на стадии строительства и на которые были потрачены значительные суммы капитала, включая использование промежуточного финансирования, уже создали запас рабочих мест для потенциальных инвесторов EB-5. Такие проекты обеспечивают ускоренное завершение проекта и гарантируют, что будет создано необходимое количество рабочих мест для инвесторов EB-5, чтобы получить постоянные грин-карты.

Вопросы, которые следует задать при проведении проверки:

• Началось ли строительство проекта? Инвесторам следует с осторожностью относиться к проектам, которые еще не начали строиться. Бизнес-план многих застройщиков зависит от капитала EB-5, и работы не будут выполняться, пока не будут получены эти инвестиции. В таких случаях, если проекту не удастся привлечь капитал EB-5, проект потерпит неудачу.
• Создано ли достаточное количество рабочих мест для всех инвесторов EB-5 в проекте? Самые безопасные проекты не только начнут строительство, но и будут находиться на достаточном этапе строительства, чтобы создать необходимые рабочие места для всех инвесторов EB-5. Такие проекты смогли эффективно устранить иммиграционный риск.
• Сколько рабочих мест будет создано только за счет строительства, а не за счет создания доходов? Чем больше проект регионального центра зависит только от расходов на строительство для создания рабочих мест EB-5, тем больше вероятность того, что будет создано достаточное количество рабочих мест EB-5. Если создание рабочих мест EB-5 зависит от будущих доходов, иммиграционный риск для инвесторов EB-5 выше, поскольку расходы регионального центра на строительство должны не только соответствовать бюджету проекта, но и доходы проекта также должны соответствовать ожиданиям. Доходы прогнозируются на годы вперед и могут некорректно отражать изменения на рынке или другие факторы.
• Если проект уже находится в стадии строительства, хватит ли средств для завершения проекта и создания общего количества запланированных рабочих мест? Инвесторам следует с осторожностью относиться к проектам региональных центров, сроки завершения которых сдвигаются или находятся «на стадии строительства» в течение длительного периода. Адекватные сроки строительства отличаются в зависимости от типа объекта, его размера и местоположения.

3. Правильно структурированный капитал

Почему это важно: Капитал проекта региональных центров — это совокупные источники его финансирования. Для проектов в сфере недвижимости EB-5 капитал обычно делится на основной кредит от банка, финансирование проекта EB-5 обычно на втором месте в виде мезонинного долга или привилегированного акционерного капитала, и долевое финансирование от застройщика. Понимание того, как структурирован капитал, и какая часть финансирования уже выделена, дает представление об экономических рисках проекта. Основные риски в следующем:

• Не привлекалось финансирование от банка. Некоторые проекты, возможно, получили только письмо-обязательство или не получили финансирование от банка по другим причинам. В таких случаях инвесторы EB-5 рискуют, если банк не будет финансировать проект. Без банковского финансирования, которое часто составляет большую часть капитала для сделки, проект, скорее всего, потерпит неудачу.
• Застройщик не участвует в капитале. Некоторые застройщики могут не привлекать капитал для проектов до тех пор, пока капитал EB-5 не будет полностью привлечен и вложен. Это может говорить о том, что застройщик опасается рисков проекта и будет рисковать только чужими деньгами, или о том, что у застройщика нет других вариантов и он не сможет завершить проект без капитала EB-5.
• Сумма собственного капитала застройщика слишком мала. Сотрудничество с застройщиками, которые вкладывают в проект лишь номинальную сумму капитала — например, 5% от общей стоимости, — может увеличить как иммиграционный, так и финансовый риск для инвесторов EB-5. Такие застройщики не взяли на себя достаточный риск, чтобы попытаться смягчить и снизить общий риск проекта. Мы рекомендуем искать проекты, в которые застройщик вложил не менее 10% капитала.

Выгода для инвестора: Инвестирование в правильно структурированный проект, который частично или полностью финансируется застройщиком с хорошей репутацией и достаточным объемом капитала, увеличит вероятность того, что инвесторы получат постоянные грин-карты. Это также увеличивает вероятность того, что капитал инвесторов будет выплачен, когда будет окончен срок кредита или инвестирования. Для завершенных проектов предусмотрены возможности выхода, но в незавершенных или приостановленных проектах нет выгодных условий выхода для инвесторов EB-5.

Вопросы, которые следует задать при проведении проверки:

• Каков объем капитала для проекта EB-5? Объем капитала обычно отображается как в процентах, так и в цифрах. Например, проект стоимостью 100 миллионов долларов может включать 65% основного финансирования (65 миллионов долларов), 15% мезонинного финансирования EB-5 (15 миллионов долларов) и 20% собственного капитала застройщика (20 миллионов долларов). В целом, инвесторам EB-5 следует избегать проектов, объем капитала которых половину состоит из финансирования EB-5, а также проектов, которые не используют стороннее банковское финансирование.
• Обеспечен ли основной кредит, и если да, то какая сумма была привлечена? Письма-обязательства и письма о намерениях — это не обязательства. Инвесторы должны убедиться в том, что договор о получении основного кредита был заключен с авторитетным финансовым учреждением. В зависимости от класса активов, некоторые застройщики могут тесно сотрудничать с кредиторами и заключить договор о получении кредита только на более позднем этапе процесса, если у них достаточно средств.
• Был ли привлечен капитал застройщика? Инвесторам стоит запросить копию письма о долевом участии от застройщика и другие доказательства того, что застройщик вложил в проект заявленный капитал. Если земля была куплена и строительство началось до инвестирования в EB-5, это хороший сигнал о вложении капитала.
• Достаточный ли размер собственного капитала застройщика? Как правило, размер собственного капитала застройщика менее 10% означает, что застройщик не достаточного рискует для снижения рисков проекта.

4. Реальная стратегия выхода

Почему это важно: Стратегия выхода из проекта заключается в том, как проект в конечном итоге заработает деньги — в частности, достаточно ли будет денег, чтобы окупить весь инвестиционный капитал EB-5. Многие проекты EB-5 структурированы как проекты в сфере недвижимости, поскольку проекты в сфере недвижимости обеспечены твердыми активами и у них относительно простая стратегия выхода на хорошо известный и развитый рынок.

В то время как развивающийся, венчурный капитал и спекулятивные инвестиции могут соответствовать требованиям программы EB-5, они, как правило, не подходят для этого из-за большего финансового риска, связанного с такими инвестициями. Выбор спекулятивных инвестиций подходит тем, кто стремится получить высокую доходность, но такие инвестиции не подходят для инвесторов EB-5, которые хотят наверняка получить грин-карту и возврат своего капитала в течение определенного периода времени.

Выгода инвестора: Четко определенная и осуществимая стратегия завершения проекта очень важна для возврата капитала инвестора EB-5. Сотрудничество с уважаемым застройщиком с историей погашения кредитов и завершения проектов увеличивает вероятность того, что инвестиционный капитал EB-5 в конечном итоге будет возвращен инвестору. Кроме того, отчеты регионального центра также должны свидетельствовать о том, что он возвращал средства инвесторам.

Вопросы, которые следует задать при проведении проверки:

• Какая стратегия завершения проекта EB-5 и для выхода инвесторов EB-5 из проектов? В проектах недвижимости обычно используются два основных типа стратегий выхода: продажа проекта или рефинансирование актива после стабилизации операций. В первом случае инвесторам необходимо определить вероятность, сроки и цену продажи готового проекта. Для рефинансирования инвесторам нужно определить вероятность того, что проектом будут разумно управлять и он будет генерировать достаточную прибыль.
• Если стратегия выхода заключается в продажах квартир, то какая стоимость продаж проекта по завершении согласно оценке третьей стороны? Спонсоры проектов с хорошей репутацией привлекают третьи стороны для оценки проектов, предназначенных для продажи по завершении.
• К тому же, какой план перераспределения капитала после продажи квартир? Перераспределение инвестиционных средств — это важная тема проверки EB-5, и наличие четкого плана критически важно для получения грин-карты.
• Если стратегия завершения проекта заключается в рефинансировании посредством операционной деятельности, каковы прогнозируемые доходы и расходы? У застройщиков проектов с хорошей репутацией есть финансовые ожидания и прогнозы касательно ожидаемых доходов и затрат, которые подкреплены оценками и данными сторонних организаций.
• Продавал ли застройщик или спонсор проекта ранее аналогичные проекты или рефинансировал их в прошлом, и достигли ли эти прошлые проекты ожидаемых финансовых показателей? Застройщики проектов с хорошей репутацией успешно реализовывали аналогичные проекты в прошлом с консервативными финансовыми прогнозами, которые либо были реализованы, либо перевыполнены в отношении цены продажи или предположений о стратегии выхода.

5. Гарантии и защита

Почему это важно: В рамках проведения проверки EB-5 инвесторам следует искать хорошо структурированные проекты , которые, как правило, дают определенные гарантии и средства защиты для инвесторов, что ограничивает иммиграционные и финансовые риски. Ниже приведены некоторые распространенные гарантии и средства защиты:

• Гарантия возврата средств I-526E означает, что в случае отклонения ходатайства I-526E инвестора EB-5, его вклад EB-5 будет возвращен. Без этой гарантии в случае отказа капитал инвестора может остаться инвестированным в течение длительного периода без каких-либо льгот для получения грин-карты и с неполным возвратом либо без возврата. Гарантия возврата средств по I-526E должна быть предоставлена финансово устойчивой организацией с хорошей капитализацией, которая помогает гарантировать, что в случае отказа по форме I-526E инвестор сможет быстро получить возврат своего капитала.
• Гарантия завершения строительства гарантирует, что застройщик покроет любые расходы по проекту, превышающие заложенную в бюджете сумму. У застройщиков, которые получают финансирование от ведущих банков, всегда должны быть подобные гарантии. Без этого любые расходы, превышающие бюджет, могут повлечь задержки или невозможность завершить проект.
• Условия погашениягарантируют погашение в указанные сроки. Обычно у проектов есть условия кредитования, и по этим условиям может быть допустимо продление на длительный период или даже на неопределенный срок. Кроме того, у них могут быть варианты для конвертации акций. В таких случаях спонсор проекта может оставить капитал EB-5 вложенным в проект даже после того, как инвесторы получат постоянные грин-карты. Для хорошо структурированных проектов обычно нужно выполнить возврат капитала в течение определенного периода, как только инвестор EB-5 получит постоянную грин-карту или, что еще лучше, как только каждый инвестор подаст ходатайство I-829.

Выгода инвестора: все гарантии и защита служат для защиты инвестора. Их отсутствие может вызвать подозрение или указывать на высокие иммиграционные или финансовые риски.

Вопросы, которые следует задать при проведении проверки:

• Вернут ли инвестору EB-5 средства, вложенные в проект, если ходатайство I-526E будет отклонено? У финансово сильных проектов EB-5 есть четкий план возврата средств инвесторам в случае отклонения ходатайства I-526E.
• Есть ли у проекта гарантия завершения? Гарантия завершения снижает финансовые риски и риск невозможности создания рабочих мест, поскольку готовый проект стоит значительно дороже, чем частично завершенный проект, и все рабочие места будут созданы, если строительство проекта будет завершено.
• Какие условия погашения кредита? У надежных проектов EB-5 есть четко определенный срок инвестирования с минимальной возможностью для застройщика продлить или затянуть сроки возврата капитала инвестора EB-5.
• Какой срок кредитования? Срок кредитования должен быть четко определен и соответствовать требованиям СГИ США, чтобы инвестиция EB-5 была сопряжена с риском.
• Существует ли возможность конвертации кредита в капитал без согласия инвестора EB-5? В некоторых проектах есть такая возможность конвертации кредита, что может ввести в заблуждение потенциальных инвесторов EB-5. Инвесторам следует быть осторожными и проверить наличие такого варианта конвертации.
• Какие еще гарантии или меры защиты предлагает проект? Надежные проекты предлагают множество гарантий и другие аналогичные меры защиты инвесторам категории EB-5 для снижения как иммиграционных, так и финансовых рисков.

Примечание касательно гарантий возврата основной суммы займа: Некоторые проекты могут гарантировать инвесторам EB-5 возврат основной суммы инвестиций. Такие гарантии, вероятно, приведут к усилению контроля со стороны СГИ США и даже к отказам, поскольку они противоречат требованиям программы EB-5 об “уровне риска”. Инвесторам следует провести тщательный аудит проекта EB-5, чтобы определить, как конкретно сформулированы данные гарантии погашения и с какой вероятностью их примет СГИ США. Обычно мы не рекомендуем вкладывать средства в проекты с гарантиями возврата средств.

Примечание относительно возврата капитала EB-5 в виде объекта недвижимости: Некоторые проекты могут возвращать средства инвесторам в виде домов или кондоминиумов. Опять же, обычно СГИ США против такого вида погашения, поскольку это противоречит требованиям программы касаемо повышенного риска. Хотя ранее подобные проекты могли быть одобрены благодаря продуманной структуре, которая скрывала некие нюансы от СГИ США, сейчас СГИ США гораздо тщательнее борется с подобными схемами получения грин-карт в обмен на недвижимость. Мы не рекомендуем инвестировать в проекты, которые обещают вернуть инвестиции инвесторам EB-5 в виде объектов недвижимости.