How to Select a Safe EB-5 Project

1. USCIS chấp thuận đơn mẫu I-924

Tầm quan trọng: Khi nhà đầu tư nộp đơn I-526 để nhập cư thông qua Chương trình EB-5, USCIS phải xác định xem dự án nhận đầu tư có đủ điều kiện cho chương trình EB-5 hay không và có dự kiến tạo đủ số việc làm cần thiết hay không. Các dự án có thể nộp Đơn I-924 để xin “chấp thuận trước”, đó được gọi là chấp thuận đơn mẫu.

Tuy nhiên, đa số dự án không được chấp thuận đơn mẫu. Thay vào đó, các dự án thường được USCIS đánh giá ban đầu khi nhà đầu tư EB-5 đầu tiên trong dự án nộp đơn I-526. Hầu hết các dự án chọn cách tiếp cận này bởi vì việc được chấp thuận đơn mẫu rất tốn kém và có thể mất hơn một năm.

Các nhà đầu tư trong dự án không được chấp thuận đơn mẫu phải đối mặt với rủi ro nhập cư lớn hơn vì dự án có thể không được chấp thuận trong chương trình EB-5 — bản phân tích kinh tế của dự án có thể bị từ chối, dự án có thể được cấu trúc không đúng hoặc dự án có thể không đủ điều kiện theo chương trình EB-5. Các dự án được chấp thuận đơn mẫu sẽ được USCIS xem xét và chấp thuận trước khi nhà đầu tư nộp đơn EB-5.

I-924 exemplar approval and I-924 regional center designation are not the same. Both are applied for using Form I-924, but only exemplar approval means that the project itself has passed USCIS scrutiny.

Chấp thuận đơn mẫu I-924 sẽ khác với chấp thuận đơn I-924 dùng để chỉ định Trung tâm Vùng. Cả hai đều được đăng ký bằng cách dùng Biểu mẫu I-924, nhưng chỉ có đơn mẫu được chấp thuận có nghĩa là bản thân dự án đã vượt qua sự xem xét kỹ lưỡng của USCIS.

Lợi ích của nhà đầu tư: Các nhà đầu tư chọn dự án được chấp thuận đơn mẫu đều hiểu rằng, tại thời điểm đầu tư của họ, USCIS đã xem xét tài liệu dự án và xác định rằng dự án tuân thủ Chương trình EB-5 và hiểu rằng phương pháp kinh tế dùng để tính toán việc làm là nhất quán với Yêu cầu của USCIS.

Đơn I-526 chỉ gồm hai loại tài liệu: tài liệu dự án và tài liệu đầu tư. USCIS sẽ không cần xem xét lại tài liệu dự án, nghĩa là các nhà đầu tư không chịu rủi ro rằng dự án không được USCIS chấp thuận. Đối với các dự án được chấp thuận đơn mẫu, USCIS chỉ xem xét thông tin về nhà đầu tư cá nhân và tài liệu chứng minh nguồn vốn trong quá trình xét duyệt đơn I-526 của nhà đầu tư. Việc chấp thuận đơn mẫu thường giúp đơn I-526 có thời gian xử lý nhanh hơn vì lượng thông tin mà USCIS xem xét được giảm đáng kể.

Câu hỏi đặt ra:

• Dự án EB-5 đã được chấp thuận đơn mẫu chưa? Nhà tài trợ dự án phải thẳng thắn và trung thực trả lời “Có” hoặc “Không” Nếu nhà tài trợ tuyên bố dự án đã được chấp thuận đơn mẫu, hãy yêu cầu nhà tài trợ cung cấp một bản sao thư chấp thuận chính thức của USCIS. Bất kỳ nhà tài trợ dự án có uy tín nào cũng có thể cung cấp thư và sẽ tự hào làm như vậy.

2. Tạo đủ công việc EB-5

Tầm quan trọng: Sau khi USCIS đã chấp thuận một dự án theo Chương trình EB-5 và đã chấp thuận đơn I-526 của nhà đầu tư, dự án phải tạo ít nhất 10 việc làm trên mỗi nhà đầu tư EB-5 để nhà đầu tư nhận Thẻ xanh vĩnh viễn. Việc chấp thuận đơn I-526 cho phép nhà đầu tư nhận được Thẻ Xanh tạm thời, nhưng để trạng thái tạm trú trở thành thường trú, nhà đầu tư phải nộp Mẫu đơn I-829 hai năm sau khi Đơn I-526 được chấp thuận. Đơn I-829 phải chứng minh rằng khoản đầu tư của nhà đầu tư đã tạo ra 10 công việc theo yêu cầu của chương trình EB-5.

Đối với các dự án bất động sản do các trung tâm vùng tài trợ, số lượng việc làm đủ điều kiện theo Chương trình EB-5 được tạo ra dựa trên chi phí xây dựng và hoạt động tạo doanh thu — chứ không dựa trên số lượng nhân viên W-2 riêng lẻ. Hệ số kinh tế khu vực được ấn định cho mỗi 1 triệu đô la vốn đầu tư dùng trong chi phí xây dựng hoặc tạo 1 triệu đô la doanh thu mới. Do đó, số công việc EB-5 dự kiến được dự án tạo ra và ấn định cho nhà đầu tư EB-5 được tính toán bằng ngân sách xây dựng của dự án và doanh thu ước tính.

Nếu dự án bất động sản đang trong giai đoạn phát triển ban đầu và không tạo ra mọi công việc EB-5 cần thiết tại thời điểm đầu tư của nhà đầu tư EB-5, nhà đầu tư phải đối mặt với rủi ro nhập cư lớn hơn vì dự án có thể thiếu vốn, gây chậm trễ cho việc sử dụng vốn hoặc không tạo doanh thu như mong đợi — bất kỳ điều nào nêu trên đều có thể khiến dự án không thể tạo số việc làm EB-5 theo yêu cầu để đảm bảo tất cả nhà đầu tư EB-5 nhận Thẻ Xanh vĩnh viễn.

Lưu ý về tài trợ bắc cầu: Do quy trình EB-5 có thời gian chờ đợi lâu, các nhà tài trợ dự án có uy tín và giàu kinh nghiệm thường sử dụng tài trợ bắc cầu cho các dự án khi kêu gọi vốn đầu tư EB-5. Việc tiếp cận tài trợ bắc cầu là một chỉ báo tích cực thể hiện rằng nhà tài trợ dự án có đủ công cụ tài chính để tài trợ dự án mà không cần huy động tất cả hay bất kỳ vốn đầu tư EB-5 nào.

Cách tiếp cận này mang lại lợi ích cho nhà đầu tư EB-5 vì mọi công việc tạo ra bằng tài trợ bắc cầu đều được tính vào yêu cầu tạo việc làm của chương trình EB-5. Thông qua tài trợ bắc cầu, một số – hoặc thậm chí tất cả – các công việc cần thiết có thể được tạo ra trước khi bất kỳ nhà đầu tư EB-5 nào tiến hành đầu tư. Trong trường hợp đó, nếu dự án cũng được chấp thuận đơn mẫu, nhà đầu tư EB-5 có thể yên tâm rằng dự án đã tạo ra mọi công việc cần thiết và đã đáp ứng mọi yêu cầu dành cho Thẻ Xanh vĩnh viễn của họ ngay cả trước khi họ đầu tư.

Lợi ích của nhà đầu tư: Các dự án đang được xây dựng và đã dùng một lượng vốn đáng kể – bao gồm cả việc sử dụng tài trợ bắc cầu – đã tạo ra nhiều việc làm cho các nhà đầu tư EB-5 tiềm năng. Các dự án này được đảm bảo tiến độ hoàn thành và đảm bảo tạo đủ số công việc cần thiết cho nhà đầu tư EB-5 để họ nhận Thẻ Xanh vĩnh viễn.

Câu hỏi đặt ra:

• Dự án đã bắt đầu xây dựng chưa? Nhà đầu tư nên thận trọng với các dự án chưa khởi công xây dựng. Nhiều nhà phát triển quá phụ thuộc vào vốn đầu tư EB-5 và sẽ không động thổ trước khi đảm bảo các khoản đầu tư này. Trong những trường hợp như vậy, dự án sẽ thất bại nếu không tăng vốn đầu tư EB-5.
• Dự án có tạo đủ công việc cho mọi nhà đầu tư EB-5 không? Các dự án an toàn nhất không những khởi công xây dựng, mà còn tiến hành xây dựng đủ nhiều để tạo ra số công việc cần thiết cho mọi nhà đầu tư EB-5. Các dự án như vậy có khả năng loại bỏ rủi ro nhập cư rất hiệu quả.
• Nếu không tính số công việc được tạo ra từ doanh thu thì số công việc EB-5 cần thiết được tạo ra từ hoạt động xây dựng là bao nhiêu phần trăm? Số công việc EB-5 trong dự án càng phụ thuộc vào chi tiêu xây dựng, thì càng chắc chắn sẽ tạo đủ công việc EB-5. Nếu hoạt động tạo việc làm EB-5 phụ thuộc vào doanh thu tương lai thì rủi ro nhập cư đối với nhà đầu tư EB-5 sẽ cao hơn, bởi vì chi phí xây dựng của dự án phải phù hợp với ngân sách và doanh thu của dự án phải đáp ứng các kỳ vọng nhất định. Doanh thu dự báo thường tính bằng năm và có thể không dự báo hết những thay đổi trên thị trường hoặc các yếu tố phát sinh khác.
• Nếu dự án đã được xây dựng, liệu có đủ vốn để hoàn thành dự án và tạo ra tổng số công việc dự kiến ​​không? Các nhà đầu tư nên cảnh giác với các dự án bị trì hoãn hoặc ” đang xây dựng” trong thời gian dài. Lịch trình xây dựng phù hợp sẽ thay đổi tùy theo loại tài sản, quy mô và địa điểm.

3. Cấu trúc vốn được phân chia đúng cách

Tầm quan trọng: Cấu trúc vốn của dự án được kết hợp từ nhiều nguồn tài chính. Đối với các dự án bất động sản EB-5, cấu trúc vốn thường được chia thành vốn vay cao cấp từ ngân hàng, vốn EB-5 tài trợ dự án thường xếp ở vị trí thứ hai với vai trò là nợ trung gian hoặc vốn cổ phần ưu đãi và tài trợ vốn cổ phần từ nhà phát triển. Khi nhà đầu tư hiểu cách dự án cấu trúc vốn đầu tư và đã được cung cấp bao nhiêu vốn, họ sẽ có cái nhìn sâu sắc về rủi ro tài chính của dự án. Các rủi ro chính thường bao gồm:

• Không thu hút tài trợ từ ngân hàng. Một số dự án có thể chỉ có thư cam kết hoặc thiếu tài trợ ngân hàng vì lý do nào đó. Trong những trường hợp như vậy, nhà đầu tư EB-5 chịu rủi ro rằng ngân hàng sẽ không tài trợ cho dự án. Dự án có thể thất bại nếu không có ngân hàng tài trợ vì nó thường chiếm phần vốn đầu tư lớn trong giao dịch.
• Không có gửi vốn cổ phần của nhà phát triển. Một số nhà phát triển dự án có thể không gửi vốn cổ phần cho đến khi vốn đầu tư EB-5 được huy động và gửi đầy đủ. Điều này có thể cho thấy rằng nhà phát triển đang cảnh giác với các rủi ro của dự án và chỉ nắm bắt cơ hội bằng tiền của người khác hoặc nhà phát triển không có các lựa chọn thay thế và không thể hoàn thành dự án mà không có vốn đầu tư EB-5.
• Vốn cổ phần của nhà phát triển quá ít. Làm việc với các nhà phát triển dự án chỉ đóng góp một số vốn danh nghĩa vào dự án – chẳng hạn như 5% trên tổng chi phí – có thể làm tăng rủi ro nhập cư và rủi ro tài chính cho nhà đầu tư EB-5. Những nhà phát triển như vậy đã không chấp nhận đủ rủi ro để cố gắng giảm thiểu rủi ro tổng thể của dự án. Chúng tôi khuyên quý vị nên tìm các dự án đã nhận ít nhất 10% vốn cổ phần của nhà phát triển.

Lợi ích của nhà đầu tư: Đầu tư vào một dự án có cấu trúc tài chính tốt, được tài trợ một phần hoặc toàn bộ bởi nhà phát triển có uy tín và được vốn hóa cao sẽ làm tăng khả năng nhà đầu tư nhận Thẻ Xanh vĩnh viễn. Nó cũng làm tăng khả năng hoàn trả vốn cho nhà đầu tư vào cuối chu kỳ vay vốn hoặc cuối giai đoạn đầu tư. Các dự án đã hoàn thành sẽ có sẵn các cơ hội rút lui, nhưng đối với các dự án không được hoàn thành đầy đủ hoặc bị đình trệ, nhà đầu tư EB-5 sẽ không có lối thoát thuận lợi.

Câu hỏi đặt ra:

• Cấu trúc vốn cho dự án EB-5 là gì? Cấu trúc vốn thường được phản ánh theo tỷ lệ phần trăm và số liệu cố định. Ví dụ, đối với dự án có chi phí 100 triệu đô la, một cấu trúc vốn điển hình có thể có 65% tiền tài trợ cao cấp (65 triệu đô la), 15% tài trợ hạng hai EB-5 (15 triệu đô la) và 20% vốn cổ phần của nhà phát triển (20 triệu đô la). Nói chung, nhà đầu tư EB-5 nên tránh tham gia vào các dự án có hơn 50% vốn đầu tư EB-5 trong cấu trúc vốn và các dự án không sử dụng tiền tài trợ ngân hàng bên thứ ba.
• Khoản vay cao cấp có được đảm bảo hay không và nếu có, số tiền đã được gửi là bao nhiêu? Thư cam kết và thư diễn tả ý định không ràng buộc với nhau. Các nhà đầu tư nên đảm bảo rằng dự án đã ký kết hợp đồng vay vốn cao cấp với một tổ chức tài chính có uy tín. Tùy vào loại tài sản, một số nhà phát triển có thể có mối quan hệ bền vững với người cho vay và chỉ bảo đảm khoản vay trong quá trình sau này nếu họ có bảng cân đối kế toán đầy đủ.
• Vốn cổ phần của nhà phát triển đã được gửi chưa? Nhà đầu tư nên yêu cầu cung cấp một bản sao thư cam kết vốn cổ phần từ nhà phát triển và các bằng chứng khác thể hiện rằng nhà phát triển đã gửi vốn cổ phần đã nêu cho dự án. Nếu mảnh đất đã được mua và dự án đã bắt đầu xây dựng trước khi có đầu tư EB-5, thì đây là dấu hiệu thể hiện rõ rằng vốn cổ phần đã được gửi.
• Vốn cổ phần của nhà phát triển có quá ít không? Nói chung, vốn cổ phần của nhà phát triển chiếm ít hơn 10% cho thấy rằng nhà phát triển không chịu đủ rủi ro để giảm thiểu rủi ro cho dự án.

4. Chiến lược rút lui khả thi

Tầm quan trọng: Chiến lược rút lui của dự án là cách dự án sẽ kiếm tiền sau cùng – cụ thể là, có đủ tiền để trả lại tất cả vốn đầu tư EB-5. Nhiều dự án EB-5 được cấu trúc như các dự án bất động sản bởi vì dự án bất động sản có tài sản cứng như tài sản thế chấp và một chiến lược rút lui tương đối dễ hiểu trong một thị trường nổi tiếng và trưởng thành.

Tuy vốn đầu tư mạo hiểm và đầu tư đầu cơ vào thị trường mới nổi có thể đủ điều kiện cho Chương trình EB-5, nhưng các loại vốn này thường không phù hợp vì có nhiều rủi ro tài chính liên quan đến các khoản đầu tư đó. Đặt cơ may vào các đầu tư mang tính đầu cơ thường dành cho những người theo đuổi lợi nhuận cao, nhưng các khoản đầu tư như vậy không dành cho những nhà đầu tư EB-5 muốn đảm bảo họ nhận được Thẻ xanh và bảo vệ vốn đầu tư trong một khoảng thời gian xác định.

Lợi ích của nhà đầu tư: Một chiến lược rút lui được xác định rõ ràng và khả thi là yếu tố rất quan trọng để hoàn trả vốn cho nhà đầu tư EB-5. Một nhà phát triển có uy tín với thành tích hoàn vốn tốt và khả năng rút lui an toàn sẽ làm tăng khả năng hoàn vốn cho nhà đầu tư EB-5.

Câu hỏi đặt ra:

• Chiến lược rút lui dành cho dự án và nhà đầu tư EB-5 là gì? Các dự án bất động sản thường sử dụng hai loại chiến lược rút lui chính: bán dự án hoặc tái tài trợ tài sản sau khi ổn định các hoạt động điều hành. Trong trường hợp đầu tiên, nhà đầu tư cần xác định khả năng, thời gian và giá trị của dự án sẽ bán sau khi hoàn thành. Để tái tài trợ, nhà đầu tư cần xác định khả năng dự án hoạt động tốt trong tương lai và tạo ra đủ giá trị.
• Nếu chiến lược rút lui xuất phát từ việc bán đơn vị căn hộ, giá trị bán dự án sau khi hoàn thành được thẩm định bởi bên thứ ba là gì? Các nhà tài trợ dự án uy tín nhận đánh giá của bên thứ ba cho các dự án dự định bán sau khi hoàn thành.
• Ngoài ra, kế hoạch tái triển khai vốn sau khi bán dự án là gì? Việc tái triển khai vốn EB-5 là chủ đề quan trọng, nhất là trong thời điểm hiện nay, vì thời gian chờ đợi lâu do vượt hạn mức visa, vì vậy việc có kế hoạch rõ ràng là điều rất quan trọng để đảm bảo nhận thẻ xanh thành công.
• Nếu chiến lược rút lui xuất phát từ việc tái cấp vốn từ quá trình hoạt động thì doanh thu và chi phí dự kiến là bao nhiêu? Các nhà phát triển dự án uy tín có dự báo tài chính và báo cáo tài chính dự kiến về doanh thu, chi phí và được hỗ trợ bởi các đánh giá và dữ liệu của bên thứ ba.
• Nhà phát triển hoặc nhà tài trợ dự án có bán hoặc tái tài trợ các dự án tương tự trong quá khứ và các dự án trước đây có đáp ứng mục tiêu tài chính dự kiến của họ không? Các nhà phát triển dự án uy tín đã thực hiện thành công các dự án tương tự trong quá khứ bằng các giả định tài chính thận trọng đã đạt hoặc vượt xa giá bán hoặc các giả định về chiến lược rút lui.

5. Bảo đảm và Bảo vệ

Tầm quan trọng: Các dự án được cấu trúc tốt thường có các bảo đảm và bảo vệ nhất định cho nhà đầu tư nhằm hạn chế rủi ro nhập cư và rủi ro tài chính. Sau đây là một số bảo đảm và bảo vệ phổ biến:

• Cam kết hoàn tiền cho đơn I-526 đảm bảo rằng nếu đơn I-526 của nhà đầu tư EB-5 bị từ chối, họ sẽ được hoàn tiền. Nếu không có bảo đảm này, thì khi nhà đầu tư bị từ chối đơn, tiền vốn của họ vẫn được đầu tư trong một thời gian dài mà không có lợi ích được cấp Thẻ Xanh và nhận tiền lãi rất ít hoặc không có lãi. Khoản hoàn tiền cho đơn I-526 phải xuất phát từ một tổ chức vững mạnh và có vốn hóa tốt, giúp đảm bảo rằng nhà đầu tư có thể nhận lại vốn ngay trong trường hợp bị từ chối đơn I-526
• Đảm bảo hoàn thành chắc chắn rằng nhà phát triển sẽ tài trợ cho bất kỳ chi phí dự án nào vượt quá mức ngân sách. Nhà phát triển đảm bảo rằng vốn tài trợ cao cấp từ ngân hàng luôn có loại hình bảo đảm này. Không có nó, bất kỳ chi phí nào vượt ngân sách đều có thể khiến dự án bị trì hoãn hoặc không thể hoàn thành.
• Các điều khoản hoàn tiền đảm bảo hoàn vốn trong khung thời gian đã định. Các dự án thường có các điều khoản vay, nhưng chúng có thể được phép gia hạn trong thời gian dài, hoặc thậm chí vô thời hạn. Các dự án cũng có thể có các tùy chọn chuyển đổi vốn cổ phần. Trong những trường hợp như vậy, nhà tài trợ dự án có thể giữ vốn đầu tư EB-5 ngay cả khi nhà đầu tư đã nhận được Thẻ Xanh vĩnh viễn. Các dự án có cấu trúc tốt thường quy định trả nợ trong một khoảng thời gian nhất định sau khi nhà đầu tư EB-5 đã nhận được Thẻ Xanh vĩnh viễn hoặc, thậm chí tốt hơn, ngay sau khi mỗi nhà đầu tư nộp đơn I-829

Lợi ích của nhà đầu tư: Các bảo đảm và bảo vệ đều là vì lợi ích của nhà đầu tư. Việc thiếu những yếu tố này có thể làm tăng mối lo ngại hoặc thể hiện rủi ro nhập cư hoặc rủi ro tài chính cao.

Câu hỏi đặt ra:

• Dự án có hoàn trả đầy đủ vốn đầu tư EB-5 nếu đơn I-526 bị từ chối không? Các dự án EB-5 mạnh có kế hoạch rõ ràng để hoàn vốn cho nhà đầu tư trong trường hợp họ bị từ chối đơn I-526.
• Dự án có đảm bảo hoàn thành không? Việc bảo đảm hoàn thành dự án giúp giảm rủi ro tài chính và rủi ro không tạo đủ việc làm vì dự án được xây dựng hoàn chỉnh sẽ đáng giá hơn dự án được xây dựng một phần và mọi công việc xây dựng sẽ được tạo ra nếu dự án hoàn thành xây dựng.
• Các điều khoản hoàn vốn là gì? Các dự án EB-5 mạnh có điều khoản đầu tư được xác định rõ ràng với sự linh hoạt tối thiểu để nhà phát triển dự án mở rộng/trì hoãn việc hoàn trả vốn đầu tư EB-5.
• Điều khoản cho vay là gì? Điều khoản cho vay cần được xác định rõ ràng và đáp ứng các yêu cầu của USCIS để duy trì vốn đầu tư EB-5 ở tình trạng có rủi ro.
• Có bất kỳ lựa chọn hoặc khả năng nào khiến vốn vay được chuyển đổi thành vốn cổ phần mà không có sự đồng ý của nhà đầu tư EB-5? Một số dự án có tùy chọn chuyển đổi vốn vay này có thể gây hiểu lầm cho nhà đầu tư EB-5 tiềm năng. Nhà đầu tư nên thận trọng và xác nhận hình thức chuyển đổi mà dự án đang cung cấp.
• Dự án có phương pháp bảo đảm hoặc bảo vệ nào khác? Các dự án mạnh cung cấp nhiều bảo đảm và bảo vệ tương tự khác cho nhà đầu tư EB-5 để giảm rủi ro nhập cư và rủi ro tài chính.

Lưu ý về các đảm bảo hoàn trả nợ gốc: Một số dự án cụ thể có thể đảm bảo hoàn trả vốn đầu tư của nhà đầu tư EB-5. Những đảm bảo như vậy làm gia tăng sự giám sát từ USCIS và thậm chí bị từ chối vì các đảm bảo đó xung đột trực tiếp với yêu cầu “có rủi ro” của Chương trình EB-5. Nhà đầu tư EB-5 nên cẩn thận kiểm tra xem các khoản bảo đảm hoàn vốn được trình bày như thế nào và liệu chúng có thể được USCIS chấp thuận hay không. Nói chung, chúng tôi không khuyến khích đầu tư vào các dự án có đảm bảo hoàn vốn.

Lưu ý về việc hoàn trả vốn EB-5 với tài sản bất động sản: Một số dự án có thể hoàn trả cho nhà đầu tư bằng cách cung cấp cho họ nhà ở hoặc căn hộ chung cư. Một lần nữa, USCIS thường ít chấp thuận các loại hình trả nợ này vì nó xung đột với các yêu cầu có rủi ro của chương trình. Tuy các dự án như vậy có thể đã được chấp thuận trong quá khứ nhờ cách cấu trúc dự án thông minh vượt qua sự giám sát nghiêm ngặt của USCIS, nhưng USCIS hiện nay đã thận trọng hơn nhiều khi xem xét các kế hoạch bất-động-sản-để-nhận-thẻ-xanh.

Ngoài ra, trong nhiều trường hợp, giá trị thực tế của nhà ở hoặc căn hộ chung cư mà nhà đầu tư EB-5 nhận được có thể ít hơn vốn đầu tư của mình, nghĩa là nhà đầu tư có rủi ro nhận Thẻ xanh với một tài sản có giá trị nhỏ hơn số tiền đầu tư ban đầu. Chúng tôi không khuyến khích đầu tư vào các dự án hứa hẹn hoàn trả vốn EB-5 bằng tài sản bất động sản.