Güvenli Bir EB-5 Proesi Nasıl Seçilir

1. USCIS I-956F Projesi Onay Talebi

Neden önemlidir: Bir yatırımcı EB-5 programı kapsamında göç etmek için I-526E dilekçesi sunduğunda, Amerika Birleşik Devletleri Vatandaşlık ve Göçmenlik Hizmetleri (USCIS), yatırımı alan projenin EB-5’e uygun olup olmadığını belirlemelidir ve gerekli sayıda iş. Yatırımcıların I-526E dilekçelerini gönderebilmesi için projelerin USCIS onayına başvurmak üzere I-956F Formunu doldurması gerekmektedir.

Yatırımcılar I-526E dilekçelerini projenin I-956F başvurusu onaylanmadan önce sunabilseler bile, I-956F onayı olmayan projelerdeki yatırımcılar daha büyük göç riskiyle karşı karşıyadır; projenin ekonomik analizi reddedilebilir, proje uygunsuz şekilde yapılandırılabilir veya proje uygunsuz şekilde yapılandırılabilir ve proje EB-5 programı kapsamında uygun görülmeyebilir. Öte yandan I-956F onayına sahip projeler halihazırda USCIS tarafından incelendi ve onaylandı.

I-956F onayı ile I-956 Formu aracılığıyla başvurulan bölgesel merkez ataması aynı değildir. Yalnızca I-956F proje onayı, projenin USCIS incelemesinden geçtiği anlamına gelir. Aynı zamanda yatırımcıların, projenin bölgesel merkezinin Form I-956 aracılığıyla resmi USCIS unvanını aldığından emin olmaları da önemlidir.

Yatırımcı için avantajı: I-956F onayına sahip projeleri seçen yatırımcılar, yatırımları sırasında USCIS’in proje belgelerini ve mali tablolarını zaten incelediğini ve bunun EB-5 programıyla uyumlu olduğunu ve yaratılan istihdamı hesaplamak için kullanılan ekonomik metodolojinin USCIS gereksinimleri ile tutarlı olduğunu bilirler.

I-526E dilekçesi yalnızca iki tür belge içerir: proje belgeleri ve yatırımcı belgeleri. USCIS’in proje belgelerini yeniden incelemesine gerek kalmayacak, bu da yatırımcıların projenin USCIS tarafından onaylanmama riskini üstlenmeyeceği anlamına geliyor. I-956F onayına sahip projeler için USCIS, yatırımcıların I-526E dilekçelerini karara bağlarken yalnızca bireysel yatırımcı bilgilerini ve fon kaynağı belgelerini inceleyecektir. I-956F onayı, USCIS tarafından incelenmekte olan bilgilerin önemli ölçüde azalması nedeniyle I-526E dilekçeleri için daha hızlı işlem sürelerine neden olabilir.

Sorulması gereken durum tespiti soruları:

• EB-5 projesi halihazırda I-956F için başvuruda bulundu ve onay aldı mı? Bir proje sponsoru doğrudan ve dürüst olmalı ve evet ya da hayır şeklinde yanıt vermelidir. Sponsor, projenin I-956F onayına sahip olduğunu iddia ederse, resmi USCIS onay mektubunun bir kopyasını talep ederek bunu takip edin. Herhangi bir saygın proje sponsoru mektubu sağlayabilir ve bundan gurur duyacaktır.
• Projeye sponsor olan EB-5 bölgesel merkezi, I-956 başvurusu için halihazırda başvuruda bulundu ve onay aldı mı? Bir proje sponsoru doğrudan ve dürüst olmalı ve her iki soruya da evet ya da hayır yanıtı vermelidir. Form I-956 onaylandıysa proje sponsoru USCIS Form I-956 onay mektubunun bir kopyasını sağlayabilmelidir.

2. Yeterli EB-5 İstihdamı Yaratılması

Neden önemli: USCIS, EB-5 programı kapsamında bir projeyi onayladıktan ve yatırımcıların I-526E dilekçelerini kabul ettikten sonra, her yatırımcının daimi Yeşil Kart alabilmesi için projenin EB-5 yatırımcısı başına en az 10 iş yaratması gerekir. I-526E onayı, yatırımcıya geçici bir Yeşil Kart verir, ancak geçici ikametin kalıcı olması için yatırımcının I-526E onayından iki yıl sonra I-829 Formunu doldurması gerekir. I-829 dilekçesi, bir yatırımcının yatırımının EB-5 programının gerektirdiği 10 iş ile sonuçlandığını göstermelidir.

Bölgesel merkez tarafından desteklenen gayrimenkul projeleri için, yaratılan EB-5’e uygun işlerin çoğu, bireysel W-2 çalışanlarının sayısına göre değil, inşaat harcamalarına ve gelir üretimine göre hesaplanır. İnşaat maliyetlerine harcanan her 1 milyon dolarlık yatırım sermayesi veya 1 milyon dolarlık yeni gelir yaratımı için bölgesel ekonomik çarpanlar atanır. Bu nedenle, bölgesel merkez projesi tarafından yaratılan ve EB-5 yatırımcılarına tahsis edilen tahmini EB-5 işlerinin çoğu, iş planında belirtildiği gibi projenin inşaat bütçesi ve tahmini gelirleri kullanılarak hesaplanır.

Bir gayrimenkul projesi geliştirmenin erken aşamalarındaysa ve EB-5 yatırımı sırasında gerekli EB-5 işlerinin tamamını yaratmamışsa, yatırımcı daha büyük göç riskiyle karşı karşıya kalır çünkü proje yeterli sermayeye sahip olmayabilir, gecikmelerle karşı karşıya kalabilir sermayenin harcanması veya beklendiği gibi gelir elde edilememesi; bunların herhangi biri, tüm EB-5 yatırımcılarının kalıcı Yeşil Kartlarını almasını sağlamak için gereken sayıda EB-5 işinin yaratılamaması ile sonuçlanabilir.

Köprü finansmanına ilişkin not: EB-5 süreciyle ilgili uzun bekleme süreleri nedeniyle, saygın ve deneyimli proje sponsorları, EB-5 sermayesini artırırken projeler için sıklıkla köprü finansmanını kullanır. Köprü finansmanına erişim, proje sponsorunun EB-5 sermayesinin tamamını veya herhangi bir kısmını artırmadan projeyi finanse edecek mali araçlara sahip olduğunun olumlu bir göstergesidir.

Bu yaklaşım EB-5 yatırımcılarına fayda sağlar çünkü köprü finansmanı tarafından yaratılan tüm işler EB-5 iş gereksinimi kapsamında sayılır. Köprü finansmanı sayesinde, herhangi bir EB-5 yatırımcısı yatırım yapmadan önce gerekli işlerin bir kısmı, hatta tamamı yaratılabilir. Bu gibi durumlarda, eğer proje I-956F başvurusu için de onay almışsa, EB-5 yatırımcıları, yatırımlarını yapmadan önce bile projenin tüm istihdamı yarattığından ve kalıcı Yeşil Kartlar için tüm gereklilikleri karşıladığından emin olabilirler.

Yatırımcı için avantajı: Yapım aşamasında olan ve köprü finansmanı kullanımı da dahil olmak üzere önemli miktarda sermaye harcanan projeler, potansiyel EB-5 yatırımcıları için halihazırda bir iş havuzu yaratmıştır. Bu tür projeler, projenin ileri düzeyde tamamlanmasının güvenliğini sunar ve EB-5 yatırımcılarının kalıcı Yeşil Kartlarını alabilmeleri için gerekli sayıda iş yaratılmasını sağlar.

Sorulması gereken durum tespiti soruları:

• Proje inşaatı başladı mı? Yatırımcıların henüz inşaatı başlamamış projelere karşı dikkatli olması gerekiyor. Pek çok geliştirici EB-5 sermayesine bağlı bir iş planı kullanıyor ve bu yatırımları güvence altına almadan ilk adımı atmaz. Bu gibi durumlarda, eğer proje EB-5 sermayesini artıramazsa proje başarısız olacaktır.
• Projedeki tüm EB-5 yatırımcıları için yeterli iş yaratıldı mı? En güvenli projeler sadece inşaata başlamakla kalmaz, aynı zamanda tüm EB-5 yatırımcıları için gerekli istihdamı yaratacak kadar inşaat aşamasında da ilerlemiş olur. Bu tür projeler göçmenlik riskini etkili bir şekilde ortadan kaldırır.
• Gelir yaratmadan değil, yalnızca inşaattan kaç istihdam sağlanacak? Bir bölgesel merkez projesi, EB-5’te istihdam yaratmak için yalnızca inşaat harcamalarına ne kadar bağlıysa, yeterli EB-5’te iş yaratılacağına dair kesinlik de o kadar artar. EB-5 istihdam yaratılması gelecekte sağlanacak gelirlere bağlıysa, EB-5 yatırımcıları için göçmenlik riski daha yüksektir çünkü bölgesel merkez projesinin inşaat harcamalarının bütçesine uygun olmasının yanı sıra projenin gelirlerinin de beklentileri karşılaması gerekir. Gelirler gelecek yıllara yansıtılır ve piyasadaki veya diğer faktörlerdeki değişiklikleri yeterince hesaba katmayabilir.
• Proje halihazırda yapım aşamasındaysa, projeyi tamamlamak ve öngörülen toplam istihdam sayısını yaratmak için yeterli sermaye mevcut mu? Yatırımcılar, geciken veya uzun süredir inşaat halinde olan bölgesel merkez projelerine karşı dikkatli olmalı. Uygun inşaat zaman çizelgeleri varlık türüne, boyutuna ve konumuna göre değişir.

3. Düzgün Yapılandırılmış Sermaye Yapısı

Neden önemli: Bir bölgesel merkez projesinin sermaye yapısı, finansmanının birleşik kaynaklarıdır. EB-5 gayrimenkul projeleri için sermaye yapısı genellikle bir bankadan sağlanan imtiyazlı kredi finansmanı, EB-5 proje finansmanı (genellikle teminatlı borç veya imtiyazlı özsermaye olarak ikinci sırada yer alır) ve geliştiriciden alınan özsermaye finansmanına bölünür. Sermaye yığınının nasıl yapılandırıldığını ve finansmanın ne kadarının halihazırda tahsis edildiğini anlamak, bir projenin ekonomik riskine dair fikir verir. Başlıca riskler aşağıdaki gibidir:

• Banka finansmanı kullanılmamıştır. Bazı projeler yalnızca taahhüt mektubu almış olabilir veya başka nedenlerden dolayı banka finansmanı sağlanamayabilir. Bu gibi durumlarda EB-5 yatırımcıları bankanın projeyi finanse edememe riskini taşır. Genellikle anlaşmanın sermayesinin büyük kısmını oluşturan banka finansmanı olmadan proje muhtemelen başarısız olacaktır.
• Hiçbir geliştirici sermayesi taahhüt edilmez. Bazı proje geliştiricileri, EB-5 sermayesi tamamen artırılıp taahhüt edilene kadar özsermaye taahhüdünde bulunamaz. Bu, geliştiricinin proje risklerine karşı dikkatli olduğunu ve yalnızca başkalarının parasıyla riske gireceğini veya geliştiricinin alternatifinin olmadığını ve EB-5 sermayesi olmadan projeyi tamamlayamayacağını gösterebilir.
• Geliştirici özsermaye tutarı çok küçüktür. Bir projeye yalnızca nominal miktarda (toplam maliyetin %5’i gibi) sermaye katkısı yapan proje geliştiricilerle çalışmak, EB-5 yatırımcıları için hem göç riskini hem de mali riski artırabilir. Bu tür geliştiriciler, projenin genel riskini hafifletmek ve azaltmak için yeterli riski üstlenmediler. En az %10 oranında geliştirici özsermayesine sahip projeler aramanızı öneririz.

Yatırımcı için avantajı: Kısmen veya tamamen saygın ve sermayesi yüksek bir geliştirici tarafından finanse edilen, düzgün yapılandırılmış bir projeye yatırım yapmak, yatırımcıların daimi Yeşil Kartlarını alma olasılığını artıracaktır. Ayrıca yatırımcıların sermayesinin kredi veya yatırım döneminin sonunda geri ödenme olasılığını da artırır. Tamamlanmış projeler için çıkış fırsatları mevcut ancak tamamlanmamış veya durmuş projeler EB-5 yatırımcıları için uygun çıkışlara sahip değildir.

Sorulması gereken durum tespiti soruları:

• EB-5 projesinin sermaye yapısı nedir? Sermaye yığını genellikle hem yüzdelere hem de sabit sayılara yansıtılır. Örneğin, maliyeti 100 milyon ABD Doları olan bir proje için, tipik bir sermaye yığınının %65’i üst düzey finansman (65 milyon ABD Doları), %15’i EB-5 asma finansmanı (15 milyon ABD Doları) ve %20’si geliştirici sermayesine (20 milyon ABD Doları) sahip olabilir. Genel olarak EB-5 yatırımcıları, sermaye yığınında %50’den fazla EB-5 finansmanı bulunan projelerden ve üçüncü taraf banka finansmanı kullanmayan projelerden şiddetle kaçınmalıdır.
• Bir imtiyazlı kredi anlaşması yapıldı mı ve eğer yapıldıysa ne kadarı çekildi? Taahhüt mektupları ve niyet mektupları bağlayıcı değildir. Yatırımcılar saygın bir finans kurumuyla üst düzey bir kredi sözleşmesi imzalandığından emin olmalıdır. Varlık sınıfına bağlı olarak, bazı geliştiricilerin borç verenlerle güçlü ilişkileri olabilir ve krediyi yalnızca yeterli bir bilançoya sahip olmaları durumunda sürecin ilerleyen aşamalarında güvence altına alabilirler.
• Geliştirici sermayesi taahhüt edildi mi? Yatırımcılar, geliştiriciden özsermaye taahhüt mektubunun bir kopyasını ve geliştiricinin belirtilen özsermayeyi projeye taahhüt ettiğine dair diğer kanıtları talep etmelidir. EB-5 yatırımından önce arazi satın alınmış ve inşaat başlamışsa bu, özsermayenin taahhüt edildiğine dair güçlü bir sinyaldir.
• Geliştirici özsermayesi miktarı çok mu küçük? Genel olarak %10’un altındaki geliştirici özsermayesi tutarları, geliştiricinin proje riskini azaltmak için yeterli riske girmediğini gösterir.

4. Uygun Çıkış Strateisi

Neden önemli: Bir projenin çıkış stratejisi, projenin sonuçta nasıl para kazanacağı, özellikle de EB-5 yatırım sermayesinin tamamını geri ödemeye yetecek kadar para kazanacağıdır. Pek çok EB-5 projesi gayrimenkul projesi olarak yapılandırılmıştır çünkü gayrimenkul projeleri teminat olarak sağlam varlıklara sahiptir ve iyi bilinen ve olgun bir pazarda nispeten anlaşılması kolay bir çıkış stratejisine sahiptir.

Gelişmekte olan risk sermayesi ve spekülatif yatırımlar EB-5 programına uygun olsa da, bu tür yatırımlarla ilişkili daha büyük mali risk nedeniyle genellikle uygun değildirler. Spekülatif yatırımlar üzerinden kumar oynamak, yüksek getiri peşinde olanlar için mantıklıdır ancak bu tür yatırımlar, Yeşil Kart almayı garanti altına almak ve belirli bir süre içinde sermayelerinin geri dönüşünü güvence altına almak isteyen EB-5 yatırımcıları için mantıklı değildir.

Yatırımcı için avantajı: Açıkça tanımlanmış ve uygulanabilir bir çıkış stratejisi, EB-5 yatırımcısının sermayesinin geri dönüşü açısından kritik öneme sahiptir. Geri ödeme ve çıkış geçmişine sahip saygın bir geliştirici, EB-5 yatırım sermayesinin sonuçta yatırımcıya iade edilme olasılığını artırır. Bir bölgesel merkezin geçmiş performansı aynı zamanda yatırımcılara geri ödeme yapma konusundaki kararlılığını da göstermelidir.

Sorulması gereken durum tespiti soruları:

• EB-5 projesi ve EB-5 yatırımcıları için çıkış stratejisi nedir? Gayrimenkul projeleri genellikle iki temel çıkış stratejisi kullanır: projeyi satmak veya operasyonlar istikrara kavuştuktan sonra varlığın kredisini yeniden yapılandırmak. Proe satışı durumunda yatırımcıların tamamlanan projenin satış olasılığını, zamanlamasını ve fiyatını belirlemesi gerekir. Kredi yeniden yapılandırma için yatırımcıların projenin iyi işletilmesi ve yeterli değer üretmesi olasılığını belirlemeleri gerekir.
• Çıkış stratejisi birim satışlardan oluşuyorsa, projenin tamamlanmasının ardından üçüncü tarafça değerlendirilen satış değeri nedir? Saygın proje sponsorları, tamamlandıktan sonra satışa sunulması amaçlanan projeler için üçüncü taraf değerlendirmeleri alır.
• Birim satış sonrasında sermayenin yeniden dağıtılmasına ilişkin plan nedir? Yatırım fonlarının yeniden dağıtımı EB5 incelemesi açısından önemli bir konudur ve net bir planın uygulamaya konması, Yeşil Kart güvenliğinin sağlanması açısından kritik öneme sahiptir.
• Çıkış stratejisi operasyonlardan yeniden finansman sağlamaksa, öngörülen gelirler ve maliyetler nelerdir? Saygın proje geliştiricilerin, beklenen gelirler ve maliyetlerle ilgili, üçüncü taraf değerlendirmeleri ve verileriyle desteklenen mali tahminleri ve proformaları vardır.
• Geliştirici veya proje sponsoru geçmişte benzer projeleri sattı mı veya krediyi yeniden yapılandırdı mı ve bu geçmiş projeler beklenen mali hedeflerine ulaştı mı? Saygın proje geliştiricileri geçmişte benzer projeleri, satış fiyatı veya çıkış stratejisi varsayımları açısından karşılanan veya aşılan ihtiyatlı mali varsayımlarla başarıyla yürütmüştür.

5. Garantiler ve Korumalar

Neden önemli: EB5 durum tespiti sürecinin bir parçası olarak yatırımcılar, göçmenlik riski ve finansal riski sınırlayan, genellikle yatırımcılar için belirli garantiler ve korumalar sunan, iyi yapılandırılmış projeler aramalıdır. Aşağıda bazı genel garantiler ve korumalar yer almaktadır:

• I-526E para iade garantisi, bir EB-5 yatırımcısının I-526E dilekçesinin reddedilmesi durumunda EB-5 yatırımının iade edilmesini sağlar. Bu garanti olmadan, ret, yatırımcının sermayesinin uzun bir süre boyunca Yeşil Kart avantajı olmadan ve çok az getirisi veya hiç getirisi olmadan yatırımda kalması anlamına gelebilir. I-526E geri ödeme garantisi, I-526E’nin reddedilmesi durumunda yatırımcının sermayesini derhal geri alabilmesini sağlamaya yardımcı olan güçlü, iyi sermayelendirilmiş bir kuruluştan alınmalıdır.
• Proe tamamlama garantisi, geliştiricinin bütçelenen tutarı aşan her türlü proje maliyetini finanse etmesini sağlar. Üst düzey banka finansmanı sağlayan geliştiricilerin her zaman bu tür bir garantiye sahip olması gerekir. Bu olmadan, bütçeyi aşan herhangi bir maliyet projenin gecikmesine veya tamamlanmamasına neden olabilir.
• Geri ödeme koşulları, geri ödemenin belirli bir zaman dilimi içerisinde yapılmasını sağlar. Projelerin genellikle kredi koşulları vardır, ancak uzun süreler boyunca, hatta süresiz olarak uzatmalara izin verilebilir. Ayrıca özsermaye dönüştürme seçeneklerine de sahip olabilirler. Bu gibi durumlarda proje sponsoru, yatırımcılar daimi Yeşil Kart aldıktan sonra bile EB-5 sermayesini yatırıma devam ettirebilir. İyi yapılandırılmış projeler genellikle, bir EB-5 yatırımcısı kalıcı Yeşil Kartını aldığında veya daha da iyisi, her yatırımcı I-829 başvurusunu yaptıktan sonra belirli bir süre içinde geri ödeme gerektirir.

Yatırımcı için avantajı: Garantiler ve korumaların tümü yatırımcı yararınadır. Bunların olmaması endişelere yol açabilir veya yüksek göçmenlik riski veya finansal riske işaret edebilir.

Sorulması gereken durum tespiti soruları:

• I-526E dilekçesinin reddedilmesi durumunda proje EB-5 yatırımcı sermayesinin tamamını iade ediyor mu? Güçlü EB-5 projelerinin, I-526E dilekçesinin reddedilmesi durumunda yatırımcılara geri ödeme yapma konusunda net bir planı vardır.
• Projenin tamamlanma garantisi var mı? Tamamen inşa edilmiş bir proje, kısmen tamamlanmış bir projeden çok daha değerli olduğundan ve projenin inşaatı tamamlaması durumunda tüm inşaat işleri yaratılacağından, tamamlama garantisi, istihdam yaratmayı ve mali riski azaltır.
• Geri ödeme koşulları nelerdir? Güçlü EB-5 projeleri, proje geliştiricisinin EB-5 yatırımcı sermayesinin geri ödemesini uzatması veya geciktirmesi için minimum esneklikle birlikte açıkça tanımlanmış bir yatırım vadesine sahiptir.
• Kredinin vadesi nedir? EB5 yatırım sermayesini risk altında tutmak için kredi vadesi açıkça tanımlanmalı ve USCIS gerekliliklerini karşılamalıdır.
• EB-5 yatırımcısının izni olmadan kredinin özkaynağa dönüştürülmesine ilişkin herhangi bir seçenek veya imkan var mı? Bazı projelerde, potansiyel EB-5 yatırımcıları için oldukça yanıltıcı olabilecek bu tür bir kredi dönüştürme seçeneği bulunmaktadır. Yatırımcılar dikkatli olmalı ve bu tür bir dönüşüm seçeneğinin mevcut olup olmadığını teyit etmelidir.
• Proje başka hangi garantileri veya korumaları sunuyor? Güçlü projeler, EB-5 yatırımcılarına hem göçü hem de finansal riski azaltmak için birden fazla garanti ve diğer benzer korumalar sunar.

Anapara geri ödeme garantilerine ilişkin not: Bazı projeler EB-5 yatırımcılarının yatırım anaparasının geri ödenmesini garanti edebilir. Bu tür garantiler USCIS’in daha fazla inceleme yapmasına ve hatta reddedilmesine neden olabilir çünkü bu tür garantiler EB-5 programının “risk altında” olması gerekliliğiyle doğrudan çelişmektedir. Yatırımcılar, bu tür geri ödeme garantilerinin nasıl ifade edildiğini ve bunların USCIS tarafından kabul edilip edilmeyeceğini belirlemek için dikkatli bir EB5 araştırması yapmalıdır. Genel olarak geri ödeme garantisi olan projelere yatırım yapılmasını önermiyoruz.

Gayrimenkul varlığıyla EB-5 sermaye geri ödemesine ilişkin not: Bazı projeler, yatırımcılara ev veya apartman birimleri vererek geri ödeme yapabilir. Bir kez daha USCIS bu tür geri ödemelere genel olarak karşı çıkıyor çünkü bu, programın risk altındaki gereksinimleriyle çelişiyor. Bu tür projeler geçmişte USCIS incelemesinden kaçan akıllı yapılanma yoluyla onaylanmış olsa da, USCIS artık bu tür gayrimenkul için Yeşil Kart planlarını ortadan kaldırma konusunda çok daha ihtiyatlı. EB-5 sermaye geri ödemesi olarak gayrimenkul varlığı vaat eden projelere yatırım yapmanızı önermiyoruz.