How to Select a Safe EB-5 Project

1. 移民局I-924 示范批准

重要性: 当投资者根据 EB-5 计划提交 I-526 移民申请时，美国公民及移民服务局必须确定接受投资的项目是否符合 EB-5 资格并有望创造必要数量的就业机会。项目可以提交 I-924 表格来申请预先批准，称为示范批准。

然而，大多数项目并不寻求示范批准。而是当项目中的第一位 EB-5 投资者提交 I-526 申请时，通常首先由移民局审查项目。大多数项目选择这种方法是因为获得示范批准的成本很高，而且可能需要一年多的时间。

未经示范批准的项目的投资者面临更大的移民风险，因为该项目可能无法获得 EB-5 计划的批准——项目的经济分析可能会被拒绝，项目的结构可能不正确，或者项目可能不符合 EB-5 计划的资格。 获示范批准的项目是在任何投资者提交 EB-5 申请之前由美国公民及移民服务局审查和批准。

I-924 示范批准和 I-924 区域中心认定是不一样的。两者都是使用 I-924 表格申请的，但只有示范批准意味着项目本身已通过移民局审查。

对投资者的好处: 选择获得示范批准项目的投资者在投资时就知道，移民局已经审查了项目文件并确定其符合 EB-5 计划规定，并且用于计算就业创造的经济学方法符合移民局要求。

I-526 申请仅包含两种类型的文件：项目文件和投资者文件。 移民局不需要重新审查项目文件，这意味着投资者不承担项目可能不被移民局批准的风险。对于获得示范批准的项目，美国公民及移民服务局在裁决投资者的 I-526 申请时只会审查个人投资者信息和资金来源文件。示范批准通常会加快 I-526 申请的处理时间，因为美国公民及移民服务局审查的信息显著减少。

要问的问题：

• 该EB-5项目是否已获得示范批准？ 项目发起人应该直接和诚实地回答是或否。如果发起人声称该项目已获得示范批准，请索取一份正式的移民局示范批准函副本。任何有信誉的项目发起人都可以提供这封信，并且会为此感到自豪。

2. 创造足够的 EB-5 就业机会

重要性: 在美国公民及移民服务局批准 EB-5 计划下的项目并接受投资者的 I-526 申请后，该项目必须为每位 EB-5 投资者创造至少 10 个工作岗位，每位投资者才能获得永久绿卡。I-526 批准授予投资者临时绿卡资格，但要使临时的成为永久居民权，投资者必须在临时绿卡两年后提交 I-829 表格。 I-829 申请必须证明投资者的投资已经产生了 EB-5 计划要求的 10 个工作岗位。

对于由区域中心赞助的房地产项目，创造的符合 EB-5 条件的工作岗位数量基于建筑支出和创收，而不是 W-2 员工的人数。用于建设成本的每 100 万美元投资资本或创造的100 万美元新收入，都会分配区域经济乘数。因此，项目创造并分配给 EB-5 投资者的 EB-5 工作岗位的估计数量是使用项目的建设预算和估计收入来计算的。

如果房地产项目处于开发的早期阶段，并且在 EB-5 投资者投资时还没有创造出所有所需的 EB-5 工作岗位，那么投资者将面临更大的移民风险，因为该项目可能缺乏足够的资金，面临延迟支出该资金，或未能按预期创造收入——任何一种情况都可能导致无法创造确保所有 EB-5 投资者获得永久绿卡所需的 EB-5 工作岗位数量。

关于过桥融资的注意事项: 由于与 EB-5 流程相关的漫长等待时间，信誉良好且经验丰富的项目发起人经常在筹集 EB-5 资金的同时为项目使用过桥融资。获得过桥融资是一个积极的指标，表明项目发起人有资金支持项目，而无需筹集全部或任何 EB-5 资金。

这种方法有利于 EB-5 投资者，因为过桥融资创造的所有就业都计入 EB-5 就业岗位要求。通过过桥融资，可以在任何 EB-5 投资者进行投资之前创造部分甚至全部所需的工作岗位。在这种情况下，如果项目也获得了示范批准，EB-5 投资者可以放心，即在进行投资之前，该项目已经创造了所有就业机会并满足了他们永久绿卡的所有要求。

对投资者的好处: 正在建设中并花费大量资金的项目——包括使用过桥融资——已经为潜在的 EB-5 投资者创造了大量的就业机会。此类项目为提前完成项目提供了保障，并确保为 EB-5 投资者创造所需数量的工作岗位，以获得他们的永久绿卡。

要问的问题：

• 项目是否已开始建设？ 投资者应谨慎对待尚未在建的项目。许多开发商依赖 EB-5 资金，在获得这些投资之前不会动工。在这种情况下，如果项目未能筹集到 EB-5 资金，该项目将失败。
• 是否为项目中的所有EB-5 投资者创造了足够的就业机会？ 最安全的项目不仅已经开工建设，而且建设过程也已进行足够深入为所有 EB-5 投资者创造了所需的就业机会。这些项目有效地消除了移民风险。
• EB-5 要求的就业有多少来自建设，而不是来自创收？ 一个项目越依赖建筑支出来创造 EB-5 就业机会，就越有把握创造足够的 EB-5 就业机会。如果 EB-5 就业机会的创造取决于未来的收入，那么 EB-5 投资者面临的移民风险就更高，因为不仅项目的建设支出必须与其预算相匹配，而且项目的收入也必须符合预期。收入的估计要看未来数年，可能无法充分考虑市场变化或其他因素。
• 如果项目已经在建设中，是否有足够的资金来完成项目并创造预计的就业总数？ 投资者应警惕延迟或长期“在建”的项目。适当的建设时间表因资产类型、规模和位置而异。

3. 合理架构的资本结构

重要性: 项目的资本结构是其融资的综合来源。对于 EB-5 房地产项目，资本结构通常分为来自银行的高级贷款融资、通常处于夹层债务或优先股权的第二位的EB-5 项目融资，以及来自开发商的股权融资。了解资本结构的架构以及已经投入了多少资金，可以深入了解项目的财务风险。主要风险如下：

• 未提取银行融资。 某些项目可能只获得了承诺函，或者可能由于其他原因缺乏银行融资。在这种情况下，EB-5 投资者承担银行不会为项目提供资金的风险。如果没有银行融资（通常是交易的大部分资金），该项目很可能会失败。
• 不承诺开发商股权投资。 某些项目开发商可能不在 EB-5 资金完全筹集并承诺之前承诺股权投资。这可能表明开发商对项目风险持谨慎态度，只会拿别人的钱冒险，或者开发商没有其他选择，没有EB-5资金就无法完成项目。
• 开发商股权投资金额太小。 与仅向项目贡献名义资本（例如总成本的 5%）的项目开发商合作可能会增加 EB-5 投资者的移民风险和财务风险。这些开发商没有承担足够的风险来试图减轻和降低项目的整体风险。我们建议寻找具有至少 10%承诺开发商股权的项目。

对投资者的好处: 投资由信誉良好且资本充足的开发商提供部分或全部资金的结构合理的项目将增加投资者获得永久绿卡的可能性。它还增加了投资者资本最终在贷款或投资期结束时得到偿还的可能性。已完成的项目有退出机会，但未完成或停滞的项目没有对 EB-5 投资者有利的退出机会。

要问的问题:

• 该EB-5 项目的资本结构是怎样的？资本结构通常反映在百分比和确切数据中。例如，对于一个耗资 1 亿美元的项目，典型的资本结构可能有 65% 的高级融资（6500 万美元）、15% 的 EB-5 夹层融资（1500 万美元）和 20% 的开发商股权（2000 万美元）。一般来说，EB-5投资者应强烈避免资本结构中EB-5融资超过50%的项目和不使用第三方银行融资的项目。
• 是否已获得高级贷款，如果有，已提取多少？承诺书和意向书不具有约束力。投资者应确保已与信誉良好的金融机构签订了高级贷款协议。根据资产类别，一些开发商可能与贷款方建立了牢固的关系，并且只有在他们拥有足够好的资产负债表的情况下才能在流程后期获得贷款。
• 是否已承诺开发商股权？投资者应向开发商索取股权承诺函副本及其他证明开发商已向项目承诺股权的证据。如果在 EB-5 投资之前购买土地并开始建设，这是一个强烈的股权承诺信号。
• 开发商股权金额是否太小？通常，开发商股权金额低于 10% 表明开发商没有承担足够的风险来降低项目风险。

4. 可行的退出策略

重要性: 项目的退出策略是项目最终将如何赚钱——特别是，足够的钱来偿还所有 EB-5 投资资本。许多 EB-5 项目被构造为房地产项目，因为房地产项目有硬资产作为抵押品，并且在广为人知且成熟的市场中具有相对易于理解的退出策略。

虽然新兴、风险投资和投机投资可能符合 EB-5 计划的条件，但它们通常不适合，因为与此类投资相关的财务风险更大。投机性投资对那些追求高回报的人来说是有意义的，但对于希望确保自己获得绿卡并在规定的时间段内保障其资本回报的 EB-5 投资者来说，这种投资没有意义。

对投资者的好处: 明确且可行的退出策略对于 EB-5 投资者的资本返还至关重要。具有还款和退出记录的信誉良好的开发商会增加 EB-5 投资者的投资资金最终获得返还的可能性。

要问的问题:

• 该EB-5 项目和EB-5 投资者的退出策略是什么？ 房地产项目通常采用两种主要的退出策略：出售项目或在运营稳定后为资产再融资。在第一种情况下，投资者需要确定已完成项目出售的可能性、时间和价格。对于再融资，投资者需要确定项目运营良好并产生足够价值的可能性。
• 如果退出策略是单位销售，那么第三方评估的项目完成后的销售价值是多少？ 信誉良好的项目发起人会对计划在完成后出售的项目进行第三方评估。
• 此外，在售出单位后，资金的重新部署计划是什么？ EB-5资金的重新部署是一个重要的话题，尤其是现在，由于签证倒退导致的等待时间很长，因此制定明确的计划对于确保绿卡安全至关重要。
• 如果退出策略来自运营再融资，预计收入和成本是多少？ 有信誉的项目开发商有得到第三方评估和数据支持的关于预期收入和成本的财务预测和模拟财务信息。
• 开发商或项目发起人过去是否曾出售或再融资过类似项目，这些过去的项目是否达到了预期的财务目标？ 有信誉的项目开发商在过去已成功地执行了类似的项目，并在销售价格或退出策略假设方面达到或超过了保守的财务假设。

5. 保证和保护

重要性：结构良好的项目通常为限制移民和金融风险的投资者提供某些保证和保护。以下是一些常见的保证和保护：

• I-526 退款保证确保如果EB-5 投资者的I-526 申请被拒绝，他们的EB-5 投资将被退还。如果没有这种保证，拒绝可能意味着投资者的资金在很长一段时间内仍被投资，没有绿卡福利，也很少或没有回报。 I-526 退款保证应来自实力雄厚、资本充足的实体，这有助于确保投资者在 I-526 被拒绝的情况下能够迅速收回其资金。
• 完工保证确保开发商将资助任何超出预算金额的项目成本。获得高级银行融资的开发商应始终拥有此类担保。没有它，任何超出预算的成本都可能导致项目延迟或不能完工。
• 还款期限确保在规定的时间范围内还款。项目通常有贷款期限，但它们可能允许长期甚至无限期延期。他们也可能有股权转换选项。在这种情况下，即使在投资者获得永久绿卡之后，项目发起人也可以继续投资 EB-5 资金。架构良好的项目通常要求在 EB-5 投资者获得永久绿卡后的一定期限内偿还，或者更好的是，一旦每个投资者提交了他或她的 I-829 申请。

对投资者的好处：保证和保护都是为了投资者的利益。他们的缺席可能会引起担忧或表明高移民或金融风险。

要问的问题：

• 如果I-526 申请被拒绝，项目是否会全额退还EB-5 投资者资金？ 有实力的 EB-5 项目有一个明确的计划，以在 I-526 申请被拒绝的情况下偿还投资者。
• 项目是否有完工保证？ 完工保证减少了就业创造和财务风险，因为一个完全建成的项目的价值大大高于一个部分完成的项目，如果项目完成建设，所有的建筑就业岗位都将被创造出来。
• 还款期限是多长？ 好的 EB-5 项目具有明确定义的投资期限，给项目开发商延长或延迟偿还 EB-5 投资者资本最小的灵活性。
• 贷款期限是多长？ 贷款期限应明确界定，并符合美国公民及移民服务局对保持 EB5 投资资本风险的要求。
• 是否有任何选择或能力在未经EB-5 投资者同意的情况下将贷款转换为股权？ 一些项目有这种类型的贷款转换选项，这可能会误导潜在的 EB-5 投资者。投资者应谨慎并确认是否存在此类转换选项。
• 项目还提供哪些其他保证或保护？ 强大的项目为 EB-5 投资者提供多重担保和其他类似保护，以降低移民和财务风险。

关于本金偿还保证的说明: 某些项目可能会保证EB-5投资者的投资本金偿还。此类保证可能会导致美国公民及移民服务局加强审查甚至拒绝，因为此类保证与 EB-5 计划的“风险”要求直接冲突。 EB-5 投资者应仔细检查此类还款保证的措辞以及它们是否可能被美国公民及移民服务局接受。一般来说，我们不建议投资有还款保证的项目。

关于使用房地产资产偿还 EB-5 资本的注意事项： 某些项目可能会通过向投资者提供房屋或公寓单位来偿还投资者。同样，美国公民及移民服务局通常反对这种类型的还款，因为它与该计划的风险要求相冲突。虽然此类项目过去可能通过巧妙的结构而获得批准，从而绕过了移民局的审查，但移民局现在更加警惕地在打击此类以绿卡换房地产的方案。

此外，在许多情况下，EB-5 投资者获得的任何房屋或公寓的实际价值可能低于其投资资本，这意味着此类投资者可能会冒为获得绿卡而接受价值低于原始投资金额的资产的风险。我们不建议投资承诺将房地产资产作为 EB-5 还款的项目。