如何甄选安全的EB-5项目

1. 移民局I-956F示范批准

重要性：当投资者根据EB-5计划提交I-526E移民申请时，美国公民及移民服务局必须确定接受投资的项目是否符合EB-5资格并有望创造必要数量的就业机会。项目可以提交I-956F表格来申请预先批准，称为示范批准。

尽管投资者可以在项目的I-956F申请获得批准之前提交I-526E申请，但未经示范批准的项目的投资者面临更大的移民风险，因为该项目可能无法获得EB-5计划的批准——项目的经济分析可能会被拒绝，项目的结构可能不正确，或者项目可能不符合EB-5计划的其它资格要求。另一方面，获得I-956F示范批准的项目均已经过USCIS的审查和批准。

I-956F示范批准和I-956区域中心认定是不一样的。只有示范批准才意味着项目本身已通过移民局审查。同时，投资者还必须确保项目的区域中心已通过I-956申请获得了美国移民局的正式指定。

对投资者的好处：选择获得I-956F示范批准项目的投资者在投资时就能知道，移民局已经审查了项目文件和财务报表并确定其符合EB-5计划规定，并且用于计算就业创造的经济学方法符合移民局要求。

I-526E申请仅包含两种类型的文件：项目文件和投资者文件。移民局不需要重新审查项目文件，就意味着投资者无需承担项目可能不被移民局批准的风险。对于获得I-956F示范批准的项目，美国公民及移民服务局在裁决投资者的I-526E申请时只需审查个人投资者信息和资金来源文件。I-956F示范批准通常会加快I-526E申请的处理时间，因为美国公民及移民服务局审查的信息量显著减少。

需要询问的问题：

• 该EB-5项目是否已提交I-956F示范申请并获得了批准？项目发起方应该直接和诚实地回答是或否。如果发起方声称该项目已获得示范批准，请索取一份正式的移民局示范批准函副本。任何有信誉的项目发起方都可以提供这封信函，并且会为此感到自豪。
• 项目的EB-5区域中心是否已提交I-956申请并获得了批准？项目发起方应该直接和诚实地回答是或否。如果I-956表格已获批准，项目发起方应该能够提供USCIS的I-956表格批准函的副本。

2. 创造足够的EB-5就业机会

重要性：在美国公民及移民服务局批准EB-5计划下的项目并接受投资者的I-526E申请后，该项目必须为每位EB-5投资者创造至少10个工作岗位，投资者才能获得永久绿卡。I-526E批准授予投资者临时绿卡资格，但要使临时居留权转换为永久居留权，投资者必须在持有临时绿卡两年后提交I-829表格。I-829申请必须证明投资者的投资已经产生了EB-5计划要求的10个工作岗位。

对于由区域中心发起的房地产项目，大多数符合EB-5资格的工作岗位都是根据建筑支出和创收计算的，而不是根据W-2员工的人数计算的。每花费$100万美元用于建设成本或$100万美元创造新收入的投资资本，都会分配相应的区域经济乘数。因此，项目创造并分配给EB-5投资者的EB-5工作岗位的估计数量是使用项目商业计划书中的建设预算和估计收入来计算的。

如果房地产项目处于开发的早期阶段，并且在EB-5投资者投资时还没有创造出所有所需的EB-5工作岗位，那么投资者将面临更大的移民风险，因为该项目可能缺乏足够的资金、面临支出该笔资金的延迟，或未能按预期创造收入。以上任何一种情况都可能导致项目无法创造确保所有EB-5投资者获得永久绿卡所需的EB-5工作岗位数量。

关于过桥融资的注意事项：由于与EB-5流程相关的漫长等待时间，信誉良好且经验丰富的项目发起人经常在筹集EB-5资金的同时为项目使用过桥融资。获得过桥融资是一个积极的指标，表明项目发起人有资金支持项目，而无需等待筹集齐全部或任何比例的EB-5资金。

这种方法有利于EB-5投资者，因为过桥融资创造的所有就业都计入EB-5就业岗位要求。通过过桥融资，项目可以在任何EB-5投资者进行投资之前创造部分甚至全部所需的工作岗位。在这种情况下，如果项目也获得了I-956F示范批准，EB-5投资者就可以更加放心，即在进行投资之前，该项目就已经创造了所有就业机会并满足了他们获得永久绿卡的所有要求。

对投资者的好处：正在建设中并花费大量资金的项目，包括使用了过桥融资的项目，已经为意向EB-5投资者创造了大量的就业机会。此类项目为提前完成项目提供了保障，并能为EB-5投资者创造所需数量的工作岗位，以使其获得永久绿卡。

需要询问的问题：

• 项目是否已开始建设？投资者应谨慎对待尚未在建的项目。许多开发商的商业计划十分依赖EB-5资金，在获得这些投资之前不会动工。在这种情况下，如果未能筹集到EB-5资金，项目就会面临失败。
• 是否为项目中的所有EB-5投资者创造了足够的就业机会？最安全的项目不仅已经开工建设，而且建设进程也已足够深入，为所有EB-5投资者创造了所需的就业机会。这些项目能有效地消除移民风险。
• 创造出的工作岗位中有多少来自建设，而不是来自创收？一个项目越依赖建筑支出来创造EB-5工作岗位，就越有把握创造足够的EB-5工作岗位数量。如果EB-5工作岗位的创造取决于未来的收入，那么EB-5投资者面临的移民风险就更高，因为不仅项目的建设支出必须与其预算相匹配，而且项目的收入也必须符合预期。收入的估计要看未来数年，预测数据可能无法充分考虑市场变化或其他因素。
• 如果项目已经在建设中，是否有足够的资金来完成项目并创造预计的工作岗位总数？投资者应警惕面临延迟或长期“在建”的项目。合理的建设时间表因资产类型、规模和位置而异。

3. 合理架构的资本结构

重要性：区域中心项目的资本结构是其融资的综合来源。对于EB-5房地产项目，资本结构通常分为来自银行的高级贷款融资、一般处于夹层债务或优先股权的第二位的EB-5项目融资，以及来自开发商的股权融资。了解资本结构的架构以及已经投入了多少资金，可以帮助投资者深入了解项目的财务风险。这方面的主要风险如下：

• 未取得银行融资。某些项目可能只获得了承诺函，或者可能由于其他原因缺乏银行融资。在这种情况下，EB-5投资者将承担银行不会为项目提供资金的风险。如果没有银行融资（通常是交易的大部分资金），该项目很可能会失败。
• 开发商未作出股权投资承诺。某些项目开发商可能在EB-5资金完全筹集并投入之前不会对项目进行自己的股权投资。这可能表明开发商对项目风险持谨慎态度，只愿意拿别人的钱冒险，或者开发商没有其他选择，没有EB-5资金就无法完成项目。
• 开发商股权投资金额太小。与仅象征性地对项目进行资本出资（例如仅占总成本的5%）的项目开发商合作可能会增加EB-5投资者的移民风险和财务风险。这些开发商没有承担足够的风险，因此减轻和降低项目的整体风险的意愿可能相对欠缺。我们建议寻找开发商股权至少站项目总成本10%的项目。

对投资者的好处：投资由信誉良好且资本充足的开发商发售的，结构合理且由开发商提供部分或全部资金的项目将增加投资者获得永久绿卡的可能性。它还增加了投资者资本最终在贷款或投资期结束时得到偿还的可能性。已完成的项目有退出机会，但未完成或停滞不前的项目没有对EB-5投资者有利的退出机会。

需要询问的问题：

• 该EB-5项目的资本结构是怎样的？资本结构通常反映在百分比和确切数据中。例如，对于一个耗资$1亿美元的项目，典型的资本结构可能是65%的高级融资（$6500万美元）、15%的EB-5夹层融资（$1500万美元）和20%的开发商股权（$2000万美元）。一般来说，EB-5投资者应积极避免资本结构中EB-5融资超过50%的项目和不使用第三方银行融资的项目。
• 是否已获得高级贷款，如果有，已投入多少？承诺函和意向书不具有约束力。投资者应确保项目已与信誉良好的金融机构签订了高级贷款协议。根据资产类别，一些开发商可能与贷款方建立了牢固的关系，并且只有在他们拥有足够好的资产负债表的情况下才能在流程后期获得贷款。
• 是否已承诺开发商股权？投资者应向开发商索取股权承诺函副本及其他证明开发商已向项目承诺股权的证据。如果在EB-5投资之前购买土地并开始建设，这是一个强烈的股权承诺信号。
• 开发商股权金额是否太小？通常，开发商股权金额低于10%表明开发商没有承担足够的风险来降低项目风险。

4. 可行的退出策略

重要性：项目的退出策略反映了项目最终将如何赚钱——特别是，如何获得足够的盈利来偿还所有EB-5投资资本。许多EB-5项目被构造为房地产项目，因为房地产项目有硬资产作为抵押品，并且在广为人知且成熟的市场中具有相对易于理解的退出策略。

虽然新兴、风险投资和投机投资可能符合EB-5计划的条件，但它们通常不适合作为EB-5项目，因为与此类投资相关的财务风险更大。投机性投资对那些追求高回报的人来说是有意义的，但对于希望确保自己获得绿卡并在一定的时间段内保障其资本回报的EB-5投资者来说，这种投资没有意义。

对投资者的好处：明确且可行的退出策略对于EB-5投资者的资本返还至关重要。具有完美还款和退出记录且信誉良好的开发商会增加EB-5投资者的投资资金最终获得返还的可能性。区域中心的往绩记录也可以很好地反映出其偿还投资者的承诺水平。

需要询问的问题：

• 该EB-5项目和EB-5投资者的退出策略是什么？房地产项目通常采用两种主要的退出策略：出售项目或在运营稳定后为资产再融资。在第一种情况下，投资者需要确定已完成项目出售的可能性、时间和价格。对于再融资，投资者需要确定项目运营良好并产生足够价值的可能性。
• 如果退出策略是房屋单元的销售，那么第三方评估的项目完成后的销售价值是多少？信誉良好的项目发起人会对计划在完成后出售的项目进行第三方评估。
• 此外，在售出单位后，资金的重新部署计划是什么？EB-5资金的重新部署是一个重要的话题，制定明确的计划对于确保绿卡安全至关重要。
• 如果退出策略来自运营再融资，预计收入和成本是多少？有信誉的项目开发商有得到第三方评估和数据支持的关于预期收入和成本的财务预测和模拟财务信息。
• 开发商或项目发起人过去是否曾出售或再融资过类似项目，这些过往的项目是否达到了预期的财务目标？有信誉的项目开发商在过去已成功地执行了类似的项目，并在销售价格或退出策略假设方面达到或超过了保守的财务假设。

5. 担保和保障

重要性：作为EB5尽职调查流程的一部分，投资者应寻找结构良好的项目。结构良好的项目通常在限制移民和金融风险的方面为投资者提供某些担保和保障。以下是一些常见的担保和保障：

• I-526E被拒还款担保确保如果EB-5投资者的I-526E申请被拒绝，他们的EB-5投资将被退还。如果没有这一担保，申请被拒的投资者的资金可能在很长一段时间内仍将处于投资状态，没有绿卡福利，也很少或没有回报。I-526E被拒还款担保应来自实力雄厚、资本充足的实体，这有助于确保投资者在I-526E被拒绝的情况下能够迅速收回其资金。
• 完工担保确保开发商将资助任何超出预算金额的项目成本。获得高级银行融资的开发商应始终拥有此类担保。没有它，任何超出预算的成本都可能导致项目延迟或不能完工。
• 还款期限确保在规定的时间范围内还款。项目通常设定贷款期限，但这一期限可能允许长期甚至无限期延期。它们也可能有股权转换选项。在这种情况下，即使在投资者获得永久绿卡之后，项目发起方也可以继续持有EB-5资金。架构良好的项目通常要求在EB-5投资者获得永久绿卡后的一定期限内偿还，或者更好的是，在投资者提交了其I-829申请后即可还款。

对投资者的好处：担保和保障都是为了保护投资者的利益。如果没有这些保障，可能意味着项目的移民或金融风险较高。

需要询问的问题：

• 如果I-526E申请被拒绝，项目是否会全额退还EB-5投资者资金？有实力的EB-5项目有一个明确的计划，以在I-526E申请被拒绝的情况下偿还投资者。
• 项目是否有完工担保？完工担保降低了工作岗位创造和财务风险，因为一个完全建成的项目的价值大大高于一个未完工的项目，如果项目完成建设，所有的建筑就业岗位都将被创造出来。
• 还款期限是多长？好的EB-5项目具有明确定义的投资期限，给项目开发商延长或延迟偿还EB-5投资者资本最小的灵活性。
• 贷款期限是多长？贷款期限应明确界定，并符合美国公民及移民服务局对保持EB-5投资资本风险的要求。
• 是否有任何选择或能力在未经EB-5投资者同意的情况下将贷款转换为股权？一些项目有这种类型的贷款转换选项，这可能会误导潜在的EB-5投资者。投资者应谨慎并确认是否存在此类转换选项。
• 项目还提供哪些其他担保或保障？有实力的项目为EB-5投资者提供多重担保和其他类似保护，以降低移民和财务风险。

关于本金偿还担保的说明：某些项目可能会保证EB-5投资者的投资本金偿还。此类担保可能会导致美国公民及移民服务局对申请更加严格的审查甚至拒绝申请，因为此类保证与EB-5计划的“风险”要求直接冲突。EB-5投资者应仔细检查此类还款担保的措辞以及它们是否可能被美国公民及移民服务局接受。一般来说，我们不建议投资有还款担保的项目。

关于使用房地产资产偿还EB-5资本的注意事项：某些项目可能会通过向投资者提供房屋或公寓单位来偿还投资者。同样，美国公民及移民服务局通常反对这种类型的还款，因为它与该计划的风险要求相冲突。虽然此类项目过去可能通过巧妙的架构而获得批准，绕过了移民局的审查，但移民局现在更加严格地在收紧此类以绿卡换房地产的方案的可能性。我们不建议投资承诺将房地产资产作为EB-5资本偿还的项目。