Consulte estos 4 factores clave para evitar perder dinero en una inversión EB-5

Los inversores EB-5 se preocupan principalmente por obtener sus green cards. Por supuesto, los inversores también quieren recuperar su dinero, y también es deseable obtener un rendimiento de su inversión. Pero inmigrar con éxito es la única razón para elegir una inversión EB-5 en lugar de otro tipo de inversión.

Como resultado, en EB5AN, estructuramos nuestros proyectos con el éxito de la inmigración a la vanguardia de nuestra planificación. Esto significa que tendemos a ofrecer proyectos en los que la creación de empleo ya está ocurriendo o está completa.

Si bien nuestra primera prioridad en la estructuración de nuestros proyectos es la seguridad de la inmigración, el éxito financiero está en segundo lugar. Para algunos inversores EB-5, perder USD 800.000 sería solo un revés menor, pero para la mayoría de los inversores EB-5, tal pérdida sería catastrófica. Usted merece un proyecto en el que su dinero esté lo más seguro posible.

Crucialmente, estos dos factores: la seguridad financiera y de inmigración tienden a ir de la mano. Es probable que un proyecto que tenga éxito financiero resulte en la creación de empleo necesaria para que usted obtenga su green card.

En este artículo, examinaremos los cuatro elementos principales de diligencia que debe considerar para evitar perder su inversión EB-5. En primer lugar, analizaremos el factor más importante para la seguridad financiera: la calidad del prestatario. Luego, consideraremos cómo los costos de financiamiento pueden indicar el nivel de riesgo de un proyecto. Después, hablaremos de lo vital que es la independencia para evitar conflictos de intereses innecesarios. Y, por último, veremos cómo la rentabilidad puede indicar la salud financiera de un proyecto.

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Calidad del prestatario

La mayoría de los proyectos EB-5 están estructurados como préstamos. Esto significa que el dinero de los inversores EB-5 será prestado por el fondo de inversión al prestatario, la empresa que está desarrollando el proyecto. La pregunta clave es si el prestatario podrá o no pagar este préstamo cuando éste venza.

Para determinar la calidad del prestatario, debe observar el historial del prestatario. ¿Cuántos proyectos ha completado con éxito el prestatario? ¿Cuánta experiencia tiene en la realización de proyectos como el proyecto EB-5? ¿Cuánto dinero ha pedido prestado la empresa en total? ¿Tiene un historial de pedir prestado y pagar fondos a tiempo? ¿Alguna vez ha dejado de pagar un préstamo? ¿Qué activos, si los hubiere, está utilizando el prestatario para garantizar el préstamo?

Es esencial encontrar un prestatario con un historial comprobado.

Experiencia en desarrollo de proyectos

Una de las formas más rápidas de medir la calidad del prestatario es observar su experiencia. ¿Cuántos proyectos similares ha completado el prestatario? Si bien el éxito pasado no garantiza el éxito futuro, un historial comprobado sugiere que la empresa sabe cómo planificar y ejecutar sus proyectos.

Debe observar el historial de la empresa de desarrollo para asegurarse de que haya completado con éxito proyectos similares en el pasado. Si la empresa es nueva, fíjese en el historial de las personas que la gestionan. Cuantos más proyectos similares hayan completado con éxito el prestatario, mejor.

Historial de préstamos y reembolsos

Otra forma de evaluar la calidad del prestatario es observar la cantidad de dinero que una empresa ha pedido prestado y reembolsado. El historial de pago de préstamos de una empresa indica la probabilidad de que se pague su inversión.

Por ejemplo, si una empresa nunca ha pedido un préstamo o ha devuelto dinero, el riesgo de invertir en esta empresa es mayor porque no tiene un historial que pueda ser considerado. En otras palabras, no tiene evidencia de que pagará el préstamo a tiempo. Si, por otro lado, una empresa ha pedido prestados miles de millones de dólares y ha pagado cada centavo a tiempo, tiene amplia evidencia de que pagará sus deudas. Invertir en una empresa como esta última suele ser de menor riesgo.

Debe estar atento específicamente a las quiebras anteriores, ejecuciones hipotecarias u otros problemas similares. Asegúrese de investigar tanto a la empresa como a las personas que la administran.

Valor y diversidad de activos para la garantía de préstamos

Para las ofertas de préstamos EB-5, cuanto más fuerte sea la garantía del préstamo, mayor será la calidad del prestatario. Un prestatario de baja calidad ofrecerá una seguridad mínima del préstamo. Algunos centros regionales y proyectos EB-5 pueden afirmar que los préstamos EB-5 no se pueden garantizar, pero esto no es cierto. El programa EB-5 permite préstamos garantizados, y los mejores préstamos EB-5 están garantizados.

Pero no todas las garantías de préstamos EB-5 son iguales.

Algunos proyectos pueden ofrecer una prenda de participaciones en el capital de la empresa del proyecto. Si bien una promesa de capital es mejor que nada, puede proporcionar una protección limitada para los inversores EB-5. Otros proyectos pueden ofrecer una hipoteca sobre la propiedad que se está desarrollando como garantía de préstamo. Una hipoteca reduce el riesgo del inversor EB-5 porque el prestamista puede tomar posesión de la propiedad en caso de incumplimiento del préstamo.

Los mejores proyectos, sin embargo, tienen garantías de reembolso de préstamos de garantes bien capitalizados con activos diversificados. Un garante bien capitalizado es aquel que tiene un patrimonio neto más que suficiente para cubrir todo el saldo del préstamo. Un garante con activos diversificados es aquel que tiene más de un tipo de activo utilizado como garantía para el préstamo. En esencia, cuanta más diversidad neta de capital y activos, mejor.

Trayectoria del proyecto específico

La calidad del prestatario también dependerá de una serie de detalles del proyecto.

¿Cuáles son las fuentes de financiación del proyecto? Si el proyecto no está siendo financiado por un banco o un inversor institucional, esto puede indicar que el proyecto no es solvente y es de mayor riesgo.

¿Está todo el financiamiento en su lugar? Si no es así, hay que tener en cuenta la probabilidad de que el promotor pueda conseguir financiación suficiente para completar el proyecto.

¿Tiene el prestatario algo de su propio capital en el proyecto? De lo contrario, todo el riesgo corre a cargo de los inversores. Por el contrario, cuando un desarrollador tiene su propio capital en sus proyectos, tiene un incentivo más fuerte para obtener éxito.

¿El proyecto está en un mercado en crecimiento o en declive? Si el mercado está en declive, el proyecto corre un mayor riesgo de fracasar. El proyecto puede completarse con éxito, pero es posible que no sea comercializable y podría perder dinero.

¿La construcción ya está en marcha? Si el proyecto ya se está construyendo, el dinero fluye hacia el proyecto. Un proyecto atascado en la fase de planificación es más arriesgado porque es posible que nunca se financie en su totalidad. Si solo los fondos EB-5 se destinan a un proyecto y no se completa, es probable que ese dinero se pierda.

Transparencia del promotor y del proyecto

La transparencia es un factor clave en la calidad del prestatario. No puede saber si un prestatario es de alta calidad a menos que le dé acceso a toda la información que necesita.

Un prestatario de alta calidad no tiene nada que ocultar y le brindará toda la información que necesita para tomar una decisión informada. La única razón para retener información es ocultar los problemas.

Costo de financiamiento

Si bien la calidad del prestatario refleja el historial del desarrollador, el costo de financiamiento es un indicador clave de cuán riesgoso es el proyecto en sí. Un desarrollador dedicará mucho tiempo y esfuerzo a obtener el financiamiento de menor costo posible de bancos e inversores.

Tasa de interés

Los bancos y los inversores institucionales asignan las tasas de interés en función de lo que perciben que es el nivel de riesgo. Cuanto mayor sea el riesgo, más querrán que se les pague. Al comparar los costos de financiamiento de varios proyectos, podrá tener una idea de cuán riesgoso es cada proyecto en comparación con los demás. Por ejemplo, si un proyecto tiene un préstamo sénior con una tasa de interés del 15% y otro tiene un préstamo sénior al 8%, es probable que el que tenga la tasa más alta tenga un riesgo más alto.

Posición en la acumulación de capital

Dado que el costo de financiamiento está ligado al riesgo, la posición del financiamiento en la acumulación de capital afectará su costo. Un préstamo sénior está en la primera posición, lo que significa que será el primero en ser reembolsado y, por lo tanto, tiene el menor riesgo. Esta financiación va a tener un tipo de interés más bajo que otras formas de financiación.

Cuando un proyecto no puede asegurar todo su financiamiento a través del capital del desarrollador y un préstamo sénior, buscará financiamiento adicional a través de un préstamo intermedio. Este tipo de préstamo puede ser de un banco u otro tipo de prestamista. El costo de financiamiento de la deuda intermedia es mayor porque tiene una prioridad de pago más baja que el préstamo sénior, lo cual significa más riesgo. Si algo sale mal con el proyecto, se pagará primero el préstamo sénior, y es posible que el préstamo intermedio no se pague en su totalidad, si es que se paga.

Al observar la acumulación de capital, puede ver rápidamente dónde encaja el financiamiento EB-5 y el riesgo de la inversión en relación con el préstamo sénior y cualquier deuda intermedia. Si los fondos EB-5 están reemplazando la deuda sénior, el riesgo es menor que si el EB-5 está reemplazando la deuda intermedia.

Transparencia en la financiación

La acumulación completa de capital debe darse a conocer de manera transparente a los posibles inversores EB-5 antes de que estos inviertan. Debe examinar cuidadosamente la acumulación de capital para comprender el nivel de riesgo que asume la inversión EB-5.

También debe buscar posibles preocupaciones en la acumulación de capital. Algunos promotores inflan el valor de la tierra, por ejemplo, para que parezca que han invertido más capital del que tienen. A veces, el préstamo EB-5 se comercializa como una deuda sénior, pero en realidad, el préstamo EB-5 comienza como deuda intermedia y solo se convierte en deuda sénior si se logran hitos específicos, a veces muy improbables. Además, el préstamo EB-5 puede comenzar en una posición superior, pero puede subordinarse a un nuevo préstamo sénior u otro financiamiento si los fondos del préstamo EB-5 no están disponibles en un período específico para satisfacer las necesidades de capital en curso del proyecto.

Debe revisar cuidadosamente los documentos financieros y legales de un proyecto para asegurarse de que el desarrollador y el centro regional sean transparentes sobre el financiamiento. Haga preguntas puntuales sobre si el capital del desarrollador es en efectivo o el valor de la tierra. Pregunte sobre la posición de los fondos EB-5 en la acumulación de capital y si esa posición puede cambiar. Y, lo que es más importante, asegúrese de obtener estas respuestas por escrito.

Sin experiencia en finanzas, es posible que le resulte difícil comparar las tasas de interés, comprender la posición de la financiación EB-5 y sentir cuándo algo se está ocultando o no está del todo bien. Debe tomarse su tiempo para investigar, hacer preguntas y comprender realmente el financiamiento del proyecto antes de invertir. Los inversores EB-5 también deben involucrar a su abogado de inmigración en la selección del proyecto. Si bien un abogado de inmigración no puede brindar asesoramiento de inversión, puede asesorar sobre los aspectos relacionados con la inmigración de un proyecto EB-5 y su impacto en el éxito potencial del green card.

Independencia

Según la Ley de Reforma e Integridad EB-5 de 2022, es necesario comunicar todos los conflictos de intereses. Como resultado, un proyecto EB-5 debe comunicar todos los posibles conflictos de intereses entre, por ejemplo, el centro regional, el fondo EB-5 y el desarrollador. Si bien estos conflictos están permitidos por la ley, incluso si son adecuadamente comunicados, eso no significa que deba aceptarlos. Si el mismo grupo de personas controla el centro regional, el fondo EB-5 sirve como prestamista, prestatario y empresa de desarrollo. Esto crea un conflicto de intereses que representa un gran riesgo para los inversores EB-5 si algo sale mal con el proyecto.

Conflictos de Interés entre Centros Regionales, Fondos EB-5 y Desarrolladores

En una inversión en un centro regional EB-5, las dos entidades clave a considerar son la nueva empresa comercial (NCE, por sus siglas en inglés) y la entidad creadora de empleo (JCE, por sus siglas en inglés). La NCE es generalmente una sociedad controlada por el centro regional que recibe los fondos del inversor EB-5. Luego, la NCE invierte el capital EB-5 en la JCE, ya sea directamente o a través de una entidad prestataria separada. La JCE está controlada por el desarrollador.

El centro regional, entonces, está tomando decisiones en nombre de los inversores EB-5. Como resultado, se supone que debe tomar decisiones que reflejen el interés de los inversores EB-5. El desarrollador, por otro lado, está tomando decisiones basadas en sus propios intereses financieros. Estos intereses a menudo se alinean: todos quieren que el proyecto tenga éxito. Pero si el proyecto experimenta problemas o fracasa, los intereses de los inversores EB-5 estarán en conflicto con los intereses del desarrollador.

Algunos proyectos EB-5 están integrados verticalmente, lo que significa que el centro regional está controlado por las mismas personas que controlan al desarrollador. Si un proyecto de este tipo experimenta problemas, es probable que el centro regional y el desarrollador trabajen en su propio interés, posiblemente a expensas de los inversores EB-5. Por ejemplo, es poco probable que un centro regional de este tipo demande al desarrollador para recuperar el capital de los inversores EB-5, ya que ambas compañías están controladas por las mismas personas. Debido a esto, los proyectos EB-5 integrados verticalmente representan un riesgo para los inversores EB-5.

Un centro regional independiente, por otro lado, trabajará para proteger los intereses de los inversores EB-5. En caso de que el proyecto tenga problemas, el centro regional y los inversores EB-5 tienen intereses alineados separados de los del desarrollador. El éxito financiero del centro regional está ligado al éxito de los inversores EB-5, por lo que el centro regional tiene un interés personal en actuar en nombre de los inversores EB-5.

Conflictos de interés con abogados de inmigración

Estructurar una inversión EB-5 es complicado. Por lo general, un centro regional contratará a un abogado de inmigración EB-5 para garantizar que el proyecto cumpla con las reglas del programa EB-5. Si un inversor EB-5 en ese proyecto contratara al mismo abogado, esto crearía un conflicto de intereses. Si alguna vez los intereses del centro regional fueran diferentes de los intereses del inversor, el abogado se vería obligado a elegir entre ellos.

Debe evitar contratar a un abogado para que lo represente como inversor EB-5 si también representa al patrocinador del centro regional del proyecto en el que está invirtiendo. Usted querría contratar un abogado que proteja sus intereses, no los intereses del centro regional.

Los abogados están obligados a comunicar cualquier posible conflicto de intereses. Aun así, antes de contratar a su abogado, debe preguntar, por escrito, si él/ella ha trabajado o está trabajando con el centro regional. Esta es una pregunta simple, y si la respuesta es sí, busque un abogado diferente.

Rentabilidad del proyecto

Mientras que la calidad del prestatario tiene que ver con el historial del desarrollador y el costo de financiamiento tiene que ver con el riesgo percibido del proyecto, la rentabilidad tiene que ver con los ingresos actuales y futuros del proyecto. El concepto es bastante simple: si el proyecto es rentable, es probable que se le pague. Si el proyecto no es rentable, es probable que pierda dinero.

Rentabilidad actual y futura

En el caso de los proyectos inmobiliarios, la rentabilidad es bastante sencilla. Para encontrar la ganancia, tome el precio de venta y reste el costo del terreno más el costo de construcción.

Los mejores proyectos EB-5 ya son rentables. Si un proyecto ya está ganando dinero, la probabilidad de que el desarrollador pague el préstamo EB-5 es mucho mayor. En el caso de los proyectos rentables, la consideración clave es si el proyecto seguirá siendo rentable.

Por ejemplo, el proyecto Twin Lakes Georgia de EB5AN ya ha vendido cientos de casas. Cada venta cubre el costo de construcción de la casa y genera ganancias. El proyecto ya es rentable y se espera que siga siéndolo.

Si un proyecto se encuentra en una etapa más temprana de su desarrollo, es posible que aún no sea rentable. La consideración clave para un proyecto como éste es si es probable que sea rentable y cuánto tiempo tomará. Es necesario buscar señales claras de que es probable que el proyecto sea rentable en el futuro. ¿El proyecto tiene ventas o depósitos no reembolsables? ¿Hay una demanda obvia en la zona para el proyecto? Debe revisar los documentos de viabilidad del mercado proporcionados por el proyecto y luego hacer su propia investigación del mercado local para verificar esta información.

El reembolso depende de las ganancias

Es importante tener en cuenta los términos de pago de un proyecto EB-5. También debe tener en cuenta la duración del préstamo prometido y la tasa de rendimiento. La clave, sin embargo, no es comparar lo que prometen los proyectos, sino evaluar lo que realmente pueden ofrecer.

Si un proyecto promete pagar su préstamo en cuatro años, debe preguntarse cuán probable es que cumpla esa promesa. Si ese proyecto no es económicamente exitoso y no genera ganancias, no es probable que se le pague en el período de tiempo prometido, y mucho menos que reciba ninguno de los rendimientos de inversión prometidos.

Elija proyectos de bajo riesgo para evitar perder dinero

EB5AN estructura sus proyectos EB-5 para minimizar el riesgo financiero y migratorio para sus inversores EB-5. De acuerdo con el marco mencionado anteriormente, nos asociamos con desarrolladores experimentados y de alta calidad con un historial comprobado de éxito. Nuestros proyectos cuentan con las mejores medidas de seguridad financiera de su clase, incluidas las garantías de pago de préstamos EB-5. Nos mantenemos independientes de los desarrolladores para evitar conflictos de intereses. Y aunque no podemos garantizar que nuestros proyectos EB-5 siempre sean rentables, nos esforzamos por ofrecer proyectos que ya son rentables o que tienen un camino claro para ser rentables.

FPara obtener más información sobre cómo encontrar un proyecto EB-5 de bajo riesgo y alta calidad, programe hoy mismo una llamada personal.