Avant d’investir dans un projet EB-5, vérifiez ses états financiers.

Si vous envisagez d’investir dans un projet EB-5, il est essentiel pour vous d’en vérifier les principaux états financiers. Ne pas le faire serait imprudent.

Imaginez que vous planifiez un long voyage en voiture à travers un désert où il n’y a ni station d’essence, ni tout autre service. Vous ne partiriez pas sans avoir vérifié le niveau de carburant, n’est-ce pas ?

C’est la même chose lorsqu’on investit. Vérifier les états financiers vous permet de comprendre la situation financière du projet juste avant que vous n’investissiez. Cette information est cruciale pour prendre une décision éclairée. Les états financiers sont similaires à la jauge de niveau du carburant. Avant d’investir, vous devez vérifier cette jauge afin d’éviter de prendre des risques inutiles.

Dans cet article, nous allons vous expliquer brièvement pourquoi la plupart des centres régionaux EB-5 ne fournissent pas d’états financiers. Nous vous expliquerons ensuite les bases des états financiers, les raisons de leur importance et ce qu’ils peuvent vous révéler. Nous avons également établi une liste des questions que vous devriez poser avant d’investir dans un projet EB-5.

Pourquoi la plupart des centres régionaux ne fournissent-ils pas d’états financiers ?

La pratique usuelle des investisseurs veut que l’on vérifie les états financiers avant d’investir. Des investisseurs immobiliers n’investiront pas avant d’avoir vu le bilan et les comptes de résultat de l’entreprise. De la même manière, les banques n’octroieront pas de crédit à un promoteur sans avoir vu ces documents de référence.

Les promoteurs mettent habituellement ces états financiers à la disposition des investisseurs. C’est la norme. Pourtant presque aucun des projets EB-5 sur le marché ne présentent pas ces états financiers aux investisseurs.

Pourquoi cela ?

Tout d’abord, la présentation des états financiers n’est pas exigé par l’USCIS, ni par les lois américaines régissant les offres privées.

Deuxièmement, beaucoup d’investisseurs EB-5 ne sont pas des investisseurs expérimentés, et, de ce fait, ne demandent pas à les voir.

Troisièmement, les entités qui parrainent les projets EB-5 choisissent de ne pas les fournir. Voyons ce point de plus près.

Si fournir des états financiers à des investisseurs potentiels est une procédure normale, pourquoi un centre régional EB-5 choisirait-il de ne pas le faire ?

Voici les raisons les plus courantes :

1. Le projet EB-5 parrainé par le centre régional est tout nouveau. Il n’a pas encore d’historique, ni de preuve de faisabilité. Les états financiers historiques de l’entreprise titulaire du projet EB-5 ou de « l’entité créatrice d’emplois » sont tout simplement inexistants.

2. Les fonds EB-5 placés à titre de prêts dans le projet ne sont pas sécurisés par une garantie de remboursement cautionnée par une société distincte. De ce fait, les états financiers d’une société garante sont inexistants.

3. Les états financiers, qui existent bel et bien pour le projet EB-5, sont « peu reluisants ». Il est fort probable que le bilan de l’entreprise titulaire du projet n’affiche que très peu, voire pas du tout de fonds propres. Il peut révéler un niveau élevé d’endettement. Et les comptes de résultat peuvent montrer une faiblesse des revenus, voire l’absence de revenus. Ils peuvent aussi montrer des pertes substantielles. Du fait de ces problèmes, le centre régional EB-5 évite de montrer ces états financiers aux investisseurs EB-5 potentiels. Il craint que ces documents ne fassent reculer les investisseurs EB-5.

Le centre régional peut penser que ne pas présenter ces documents est acceptable parce que leur présentation n’est pas requise par les lois américaines.

Quelle qu’en soit la raison, il n’est pas correct de ne pas présenter ces états financiers. Cela équivaut à demander aux investisseurs EB-5 de mettre leur argent — dans la plupart des cas, les économies qu’ils ont amassées pendant toute leur vie — dans un projet sans en connaître la situation financière. Nous espérons que, grâce à cette publication, tous les investisseurs EB-5 potentiels insisteront pour voir les états financiers avant d’investir dans un projet EB-5.

Si un centre régional EB-5 refuse de fournir des états financiers à des investisseurs EB-5 potentiels, c’est un signe sérieusement alarmant. EB5AN fournit volontiers les états financiers de tous ces projets EB-5 aux investisseurs EB-5 potentiels.

Nous espérons également que cette publication encouragera d’autres centres régionaux principaux à présenter les états financiers de leurs projets EB-5. En faisant cela, ils contribueront à accroître la transparence dans le secteur de l’EB-5 et permettront aux investisseurs EB-5 de prendre de meilleures décisions en étant mieux informés.

Que sont les états financiers et pourquoi sont-ils importants ?

Les caractéristiques des projets, telles que leurs emplacements, leurs tailles et leurs types, varieront d’un projet à l’autre, ce qui rend leur comparaison difficile au niveau des investisseurs. Par contre, les états financiers font office de standard pour évaluer les projets les uns par rapport aux autres.

Les investisseurs examinent habituellement trois états financiers principaux pour appréhender la santé financière d’une entreprise : le bilan, le compte de résultat et le tableau des flux de trésorerie. Chacun de ces documents fournit une perspective différente sur la situation et la performance financières de l’entreprise.

Dans le contexte des investissements EB-5, ces trois états financiers sont tous utiles. Le bilan et le compte de résultat sont d’une importance vitale. Moins critique, le tableau des flux de trésorerie montre d’où vient et où va la trésorerie.

Le programme EB-5 est axé sur la création d’emplois. Cet objectif est plus directement lié aux actifs de la société (bilan) et à ses revenus (compte de résultat). Par ailleurs, un projet qui affiche de bonnes performances et génère des revenus (compte de résultat), est apte à rembourser les fonds d’investissement EB-5.

Pour ces raisons, cet article se concentrera sur le bilan et le compte de résultat. Ces deux types d’états financiers montrent le niveau de santé financière, de stabilité et de rentabilité d’une entreprise. Ce sont les facteurs essentiels au succès d’un projet EB-5 et au remboursement en temps voulu des fonds d’investissement EB-5.

Comment lire et étudier des états financiers

Voici une description plus détaillée des états financiers et un guide de base sur la façon de les étudier.

Le bilan

Le bilan montre les actifs et les passifs de la société à un point spécifique dans le temps. Il fournit un aperçu de ce que l’entreprise possède (actifs) moins ce qu’elle doit (passifs), qui se définit par les parts qu’elle laisse à ses actionnaires (actions).

Actifs: un bilan commence par la liste des actifs. Les actifs sont les biens que possède la société. Ils incluent les actifs liquides (comme les liquidités ou les équivalents des liquidités) et les actifs non liquides (comme les biens, l’usine ou l’équipement). Dans le secteur de l’immobilier, les biens et le parc immobilier sont les actifs les plus importants.

Passifs: la deuxième section majeure d’un bilan est celle des passifs. Les passifs représentent tous les dettes de la société et les paiements dont elle doit s’acquitter. Dans le secteur de l’immobilier, cela inclut habituellement les hypothèques et autres types de prêt, ainsi que les comptes créditeurs et les charges à payer. Le montant total des passifs comparé à celui des actifs vous donnera une idée sur le taux d’endettement de la société à ce moment précis.

Fonds propres: c’est la valeur que l’on obtient lorsqu’on soustrait les passifs d’une entreprise de ses actifs. La section des fonds propres montrera le « patrimoine net » effectif de l’entreprise à ses actionnaires ou à ses membres.

Pour les investisseurs EB-5, la santé financière d’une entreprise titulaire d’un projet — ou « entité créatrice d’emplois » — est d’une importance cruciale. Il en est de même pour la santé financière de toute autre société distincte qui se porte garante pour le remboursement des investissements EB-5. Le montant des fonds propres indiquera le niveau de sécurité ou de risque d’un projet. Plus le montant des fonds propres est substantiel, mieux c’est pour les investisseurs EB-5.

Question importante: Quelle est le montant des fonds propres que possèdent respectivement l’entreprise titulaire du projet et la société garante ?

Le compte de résultat

Le compte de résultat liste les produits et les charges d’une entreprise pour en révéler au final le résultat net. Il montre les revenus générés par l’entreprise (produits), ses dépenses (charges) et ce qui reste réellement, ou solde (bénéfices nets ou pertes nettes d’exploitation) à la fin d’une période donnée.

Produits: ce sont les montants gagnés par l’entreprise à travers ses activités. Dans le cas des projets de développement immobilier, ce sont généralement des recettes issues de la vente d’unités d’habitation.

Charges: ce sont les dépenses engagées par l’entreprise pour générer des revenus. Les charges courantes pour un promoteur immobilier inclut le marketing, les taxes fonciers, les coûts de financement et les coûts administratifs.

Bénéfices nets ou pertes nettes d’exploitation: il s’agit du montant des gains générés par l’entreprise auxquels ses charges ont été déduites. Le résultat évoluera à la hausse ou à la baisse au cours du cycle de vie du projet. Par exemple, durant les premières années d’un projet de développement, les revenus sont faibles et les coûts initiaux sont élevés. Ensuite, une fois les unités d’habitation achevées, elles peuvent être vendues aux acquéreurs, ce qui crée des recettes issues de ces ventes.

Pour les investisseurs EB-5, les comptes de résultats sont importants sur deux aspects. Premièrement, la création d’emplois est souvent mesurée à la façon dont les dépenses sont engagées. Si un compte de résultat ne montre aucune dépense, cela veut dire que le projet ne crée pas d’emploi. Deuxièmement, le succès d’un projet dépend des revenus qu’il dégage. Si un projet vient tout juste de commencer, il se pourrait qu’il n’y ait pas encore de revenu — ce qui peut être normal. Si un projet est à un stade de développement avancé et qu’il n’y a aucun revenu, cela peut être le signe d’un problème.

Question importante: Combien le projet gagne-t-il et combien dépense-t-il ?

Assurez-vous de bien comprendre les états financiers d’un projet avant d’investir

N’investissez pas dans un projet avant d’avoir bien compris ses états financiers. Au même titre que vous vérifiez le niveau de carburant de votre voiture avant d’entamer un long trajet, vous devez savoir que le projet est financièrement sain avant de confier votre argent à son promoteur.

Lorsque vous passez en revue des états financiers, prenez tout le temps qu’il vous faudra pour comprendre leurs significations. Si vous n’êtes pas sûr d’en déduire que le projet est financièrement sain ou pas, engagez un professionnel pour vous aider. Demandez l’avis d’un comptable ou d’un conseiller en investissement qui est indépendant de l’entreprise titulaire du projet.

Les centres régionaux devraient fournir les états financiers sur demande

Pour avoir une idée précise de la santé financière d’une entreprise, vous devez avoir accès à ses états financiers.

Si un projet EB-5 vous intéresse et que le centre régional ne fournit pas d’états financiers après votre demande de renseignements, vous devez les demander. S’ils refusent de les fournir, évitez ce projet. Vous ne devez pas investir dans un projet si vous ne connaissez pas la situation financière de l’entreprise titulaire du projet EB-5 et de toute société distincte garantissant le remboursement des fonds EB-5.

Les bilans de l’entreprise titulaire du projet et, le cas échéant, de la société garante des prêts sont de loin les états financiers les plus importants pour les investisseurs EB-5. Ces documents constituent un élément essentiel dans l’évaluation des probabilités d’achèvement du projet et de remboursement des prêts EB-5 par l’entreprise.

Bien qu’il soit moins important que le bilan d’une entreprise, son compte de résultat fournira des perspectives utiles sur le bien-fondé du projet.

Chez EB5AN, nous nous engageons à fournir aux investisseurs EB-5 toutes les informations dont ils auront besoin pour prendre une bonne décision. Si l’un de nos projets de qualité premium et à faible risque vous intéresse, contactez-nous. Nous nous ferons un plaisir de vous fournir les états financiers de nos projets.

Si vous avez des questions ou si vous souhaitez en savoir plus sur nos projets, nous vous invitons à prendre rendez-vous pour un entretien téléphonique gratuit.