Chez EB5AN, nous nous soucions de la transparence et de la qualité parce que nous nous soucions de vous, nos investisseurs.
Nous avons investi beaucoup de temps et de ressources dans l’amélioration du niveau de transparence — non seulement dans nos projets, mais aussi dans le secteur dans son ensemble. Nous avons continuellement fixé des normes élevées et encouragé les investisseurs à exiger plus des parrains de leur projet EB-5. Les investisseurs EB-5 méritent d’être traités comme tout autre investisseur. Dans ce sens, la transparence ainsi que la volonté d’innover et de sortir de l’immobilisme sont primordiales.
Bien que la transparence est cruciale, ce n’est pas le seul facteur qu’un investisseur doit considérer. La transparence lui permet juste d’appréhender le niveau de risque que présente un projet. Un projet fortement risqué ne constitue pas une option judicieuse pour un investisseur juste parce que le parrain EB-5 applique une transparence sur son niveau de risque. C’est pourquoi, en plus de promouvoir la transparence, EB5AN travaille assidûment pour réduire les risques de ses investisseurs à travers des projets de haute qualité développés par des promoteurs qui ont fait leurs preuves.
Récemment, les fondateurs et directeurs d’EB5AN, Sam Silverman et Mike Schoenfeld, ont longuement parlé de la transparence et des risques dans le secteur de l’EB-5, et de la manière dont ces deux facteurs sont intriqués. Ils ont parlé de ce qui les a motivés à entrer dans le milieu de l’EB-5, et pourquoi la transparence, la qualité et l’innovation sont au cœur des valeurs fondamentales d’EB5AN.
Dans cet article, nous allons mettre en lumière ce qui motive principalement Sam et Mike à faire d’EB5AN le leader en matière de transparence EB-5. Nous parlerons ensuite de leurs stratégies pour gérer les risques et proposer des projets qui réduisent aux maximum les risques des investisseurs EB-5. Pour finir, nous allons voir comment EB5AN offre plus de liberté aux investisseurs EB-5 à travers la diversification de ses options d’investissement.
Vous pouvez voir leur discussion dans son intégralité via le lien ci-dessous.
Pourquoi EB5AN est centré sur la transparence des investissements EB-5
La transparence constitue une large part des raisons qui font que nous sommes aujourd’hui dans le secteur de l’EB-5. Sam et Mike ont créé EB5AN en réponse à ce qu’ils ont vu sur le marché de l’EB-5 en 2011 et 2012. À l’époque, le marché pullulait de projets à fort potentiel de risques. Malgré le niveau élevé de risque qu’ils présentaient aux investisseurs, ces projets arrivaient facilement à lever des fonds EB-5. Cela voulait dire que des investisseurs — qui dans beaucoup de cas, ne parlaient pas l’anglais ou n’étaient pas familiarisés au marché américain de l’immobilier — investissaient dans ces projets fortement risqués. Et la plupart d’entre eux ne savaient pas à quel point ces projets étaient risqués.
Foncièrement, il n’y a rien de mauvais à investir dans des projets à haut risque. Parfois, plus de risque signifie plus de profit. Ce qui n’était pas correct, c’est que souvent, ces investisseurs n’ont pas été mis au fait des informations essentielles et financières du projet. De ce fait, ils n’en avaient pas compris les risques financiers et procéduraux avant d’investir. La transparence fait une différence majeure ici.
Les investisseurs ont le droit de disposer de toutes les informations dont ils ont besoin pour prendre une décision éclairée. Une véritable transparence devrait permettre aux investisseurs EB-5 de comprendre à quel point le projet est risqué avant même qu’il n’engagent leurs fonds. Nous pensons qu’il s’agit là d’un droit fondamental que tout investisseur doit exiger. Aucun projet ne devrait dissimuler la manière dont les fonds EB-5 seront utilisés, diminuer l’importance de la période de temps où les fonds resteront investis, gonfler la valeur des autres sources de son capital, ou occulter la manière dont il est structuré.
Chez EB5AN, parler de la transparence n’est pas une stratégie de marketing — nous sommes déterminés à améliorer la transparence pour nos investisseurs et pour tous les investisseurs du secteur EB-5. Nos réalisations parlent d’eux-mêmes et nous différencient. Nous nous engageons à fournir à nos investisseurs des projections réalistes sur la période durant laquelle leur argent sera investi et sur le temps qu’un processus d’mmigration peut prendre. Nous déclarons clairement comment les fonds EB-5 seront utilisés. Nous ne nous contentons pas uniquement d’informer les investisseurs du montant des capitaux provenant d’autres sources — le cas échéant, nous fournissons des preuves sur les sources de ces fonds sous la forme d’états financiers et de documentation d’emprunts. Nous sommes entièrement transparents sur nos projets et sur la manière dont ils sont structurés.
Plus globalement, dans le cadre de notre engagement sur la transparence, nous fournissons des ressources substantielles pour créer du contenu informatif, répondre aux questions, fournir des interviews avec des investisseurs réels, et bien plus encore.
Nous avons organisé plus de 100 webinaires sur divers sujets, allant des informations de base sur le programme EB-5 aux discussions avancées sur les sources des fonds. Tout au long de son évolution, notre site web est devenu l’une des plateformes de référence les plus actives en matière d’information, d’actualité et d’analyse sur l’EB-5. Plus de 20 personnes parmi nos investisseurs EB-5 ont partagé leurs expériences dans leurs cheminements pour trouver un projet, choisir un avocat, investir, et évoluer à travers le processus d’immigration. Nous avons plus de 800 vidéos informatives sur YouTube et des centaines d’articles utiles. Nous avons également développé une multitude de structures, outils, FAQ et autres ressources.
En plus de tout cela, EB5AN fait une chose que peu d’opérateurs EB-5 (voire aucun) font : nous permettons aux investisseurs EB-5 d’accéder directement à notre équipe de direction. Sam et Mike sont disponibles et très investis, ce qui permet aux investisseurs de discuter directement avec les personnes qui structurent les projets EB5AN et de prendre en conséquence les décisions qui affecteront leur processus d’immigration
Nous n’aurions pas consacré autant de temps et d’efforts sur la transparence si nous ne nous soucions pas de nos investisseurs. Mais parce que nous sommes convaincus que la transparence est vitale, nous avons placé une importance particulière sur la possibilité pour les investisseurs de faire autant de recherches qu’ils souhaitent. Cela implique que les ressources doivent être déjà disponibles — et pas seulement les informations sur le programme et le processus d’immigration EB-5, cela inclut également les ressources sur l’évaluation des risques et la prise de décisions éclairées.
Bien que nous ayons réalisé d’importantes avancées, il reste encore beaucoup à faire, notamment de manière globale au sein du secteur. C’est pour cela que nous nous employons à changer les attentes des investisseurs et à élever les normes du secteur.
Par exemple, nous espérons que d’autres opérateurs commencent eux-aussi à fournir aux investisseurs les états financiers de leurs projets et de leurs promoteurs. C’est une norme courante dans tout autre type d’investissement que les états financiers soient remis aux investisseurs dans le cadre de leur due diligence, mais cette pratique est rare dans le milieu de l’EB-5. Nous pensons que cela doit changer.
EB5AN : notre stratégie face aux risques
Parce que nous plaçons une grande importance sur nos investisseurs et leur principal objectif d’obtenir la résidence permanente aux États-Unis, nous appliquons une approche prudente face aux risques. Concrètement, nous effectuons des vérifications rigoureuses auprès des promoteurs de projet, et nous structurons les projets de manière à réduire les risques procéduraux et financiers. Notre stratégie de gestion des risques est un autre aspect qui nous démarque dans le secteur.
Comment EB5AN limite les risques procéduraux
La principale raison d’effectuer un investissement EB-5 est d’acquérir une carte verte. De ce fait, les risques majeurs pour un investisseur EB-5 tournent autour de l’obtention d’un statut de résident permanent aux États-Unis.
L’un des risques procéduraux majeurs pour les investisseurs EB-5 est lié à l’approbation du formulaire I-956F. Cette validation indique que les Services de la citoyenneté et de l’immigration des États-Unis (USCIS) ont passé en revue tous les documents du projet et estiment qu’il est conforme aux exigences du programme EB-5. Afin de limiter leurs risques, nous encourageons les investisseurs EB-5 à investir dans des projets qui ont déjà été validés par l’USCIS ou qui sont parrainés par des opérateurs EB-5 ayant un historique parfait avec de multiples validations de projets.
Un autre risque procédural majeur est inhérent à la création d’emplois EB-5. Les projets sont tenus de créer au moins 10 emplois par investisseur EB-5. Si un projet échoue à créer suffisamment d’emplois, certains de ses investisseurs EB-5 (voire tous) pourraient se voir refuser leurs statuts de résidents permanents. Afin de limiter ce risque, nous encourageons les investisseurs à choisir des projets EB-5 de promoteurs qui ont des antécédents probants en termes d’achèvement de projet dans les temps et le budget prévus. Les meilleurs projets sont ceux qui ont déjà créés un nombre substantiel d’emplois — de préférence plus qu’il n’est requis pour la totalité des investisseurs EB-5.
Le dernier risque procédural majeur pour les investisseurs EB-5 se rapporte à leur qualification personnelle. Si un investisseur n’est pas éligible au statut de résident permanent aux États-Unis ou ne peut pas prouver la licéité des sources de ses fonds d’investissement EB-5, l’USCIS va rejeter sa demande d’immigration. Afin de limiter ce risque personnel, nous encourageons les investisseurs à recourir aux services d’un conseiller en immigration compétent et indépendant. Ces experts sauront les accompagner tout au long du processus souvent complexe du programme EB-5.
Comment EB5AN limite les risques financiers
Le montant d’un investissement EB-5 est substantiel. Si certains investisseurs EB-5 placent une moindre priorité sur le volume des retours sur leurs investissements, la plupart d’entre eux — si ce n’est tous — sont particulièrement soucieux de sécuriser leurs fonds dans la mesure possible. De ce fait, le risque financier constitue une composante cruciale pour les investisseurs lorsqu’ils choisissent un projet.
Les risques financiers sur les investissements EB-5 sont quasiment similaires aux risques financiers inhérents à tout investissement. Si le projet n’est pas achevé ou échoue à rapporter de l’argent à travers les ventes, les revenus ou le refinancement, etc., les investisseurs risquent de ne pas percevoir des retours sur investissement, ou même de perdre intégralement ou partiellement leurs fonds.
Pour limiter ces risques financiers, nous suggérons aux investisseurs EB-5 de choisir des projets développés par des entreprises ayant un long historique probant sur l’achèvement de projets similaires et le remboursement en temps voulu de leurs investisseurs. Les investisseurs doivent chercher des projets qui ont contracté des financements privilégiés auprès de prêteurs institutionnels. Si un projet est doté d’un prêt privilégié, cela veut dire que le prêteur l’a méticuleusement passé en revue et a estimé pouvoir lui accorder un financement en toute confiance.
Les antécédents du promoteur
Comme mentionnés plus haut, un des facteurs majeurs qui affectent les risques financiers et procéduraux est le promoteur du projet. Trouver un projet développé par une entreprise solide est crucial dans la mesure où celle-ci est responsable aussi bien de la conformité à la création d’emplois EB-5 que du remboursement des investisseurs.
Pour savoir si un promoteur est fiable, vous aurez besoin d’informations exactes. Vous devez connaître l’historique et la réputation de l’entreprise, ses états financiers actuels, ainsi que les types de garantie qu’elle offre aux investisseurs EB-5. La transparence est clairement vitale ici.
Les documents financiers constituent une part importante de la transparence du promoteur. Un promoteur de projet doit être disposé à appuyer ses affirmations avec des états financiers, des contrats de prêt signés, des bilans, ainsi que des documents d’inventaire et de ventes.
Afin de nous aligner aux normes élevées de transparence et de qualité que nous nous fixons, nous ne collaborons qu’avec des promoteurs immobiliers qui ont fait leurs preuves. Ils doivent ainsi avoir une forte solidité financière, être disposés à faire preuve de transparence auprès de nos investisseurs, et offrir des dispositions de garantie majeures. Bien qu’aucun projet EB-5 ne puisse garantir le remboursement de ses investisseurs, un promoteur doit fournir certaines garanties sur la création d’emplois, le remboursement en cas de refus d’une demande d’immigration, et même le remboursement du prêt. De telles garanties réduisent considérablement les risques auxquels sont confrontés les investisseurs.
Un promoteur avec lequel EB5AN a travaillé depuis des années est le Kolter Group, qui a un parcours de réalisations exemplaire. Kolter figure parmi les 20 plus grands promoteurs immobiliers du Sud-Est des États-Unis. Depuis 1997, Kolter a investi dans une multitude de projets immobiliers d’une valeur totale estimée à 29 milliards de dollars, achevé plus de 100 projets résidentiels et livré plus de 27 000 unités de logement. Aujourd’hui, Kolter a des investissements dans plus de 90 projets résidentiels additionnels avec une livraison prévue de plus de 65 000 unités de logement. Sur plus de 25 ans de réalisation de projets immobiliers, Kolter a reversé des milliards de dollars et n’a jamais failli au remboursement de ses emprunts. Les antécédents probants de Kolter en termes de remboursement de prêt et d’achèvement de projet lui ont permis d’établir des relations solides de longue date avec les institutions financières majeures des États-Unis, incluant les plus grandes banques du pays.
EB5AN : notre approche sur les options d’investissement
EB5AN a été un des opérateurs de centre régional EB-5 les plus adaptatifs du secteur. Que ce soit pour répondre à la législation, au changement des politiques, ou aux cycles économiques, EB5AN a été capable de pivoter afin de fournir aux investisseurs des projets adaptés à leurs besoins. Dans le cadre de la loi 2022 sur la réforme et l’intégrité du programme EB-5 (RIA) et de la politique actuelle de l’USCIS, nous sommes en mesure de proposer aux investisseurs une gamme diversifiée de projets.
Les projets EB-5 ruraux vs. les projets EB-5 urbains
La RIA a introduit de nouveaux avantages pour les investissements dans les projets ruraux. Premièrement, l’USCIS donne la priorité de traitement aux demandes d’immigration initiales des investisseurs ruraux. Deuxièmement, les investisseurs ruraux ont accès à une catégorie de visas réservés qui représentent 20 % de tous les visas EB-5. Ces visas ruraux sont particulièrement importants pour les investisseurs provenant de pays affichant une forte demande de visas EB-5, tels que la Chine continentale et l’Inde, parce que la catégorie rurale est opérationnelle et non soumise aux arriérés de visas.
Les investisseurs urbains ont accès à une catégorie de visas réservés plus petite qui représente 10 % de tous les visas EB-5. La catégorie des visas urbaines à fort taux de chômage est opérationnelle à la date de la rédaction de cet article, toutefois les données montrent qu’elle se remplit très rapidement pour certains pays.
Dans la mesure où les catégories rurale et urbaine ont chacune leurs avantages et leurs inconvénients, nous nous employons à offrir un choix aux investisseurs dans ces deux catégories. Certains investisseurs seront confrontés à de longs délais de traitement à moins d’investir dans la catégorie rurale. Pour les investisseurs qui ne sont pas concernés par ses retards, le choix entre les options urbaines et rurales dépendra largement de leurs situations et leurs préférences respectives.
Dans les deux cas, les projets ruraux et urbains que nous proposons sont des options de haute qualité, à faible risque qui fixe les normes pour la sécurité de l’investisseur dans le secteur de l’EB-5. Nous voulons que les investisseurs soient en mesure de choisir ce qui leur correspond le mieux, à eux et à leurs familles.
Le court terme vs. les durées classiques
Avant la promulgation de la RIA, la durée classique des investissements EB-5 était de 5 ans minimum. La donne a changé depuis la RIA, les projets à plus court terme sont désormais viables. Toutefois, une durée d’investissement plus courte induit typiquement des risques supplémentaires. Certains investisseurs considèrent que des risques additionnels ne sont pas acceptables. Pour d’autres cependant, l’augmentation des risques n’est pas un problème. Nous pensons que l’essentiel ici est que les investisseurs comprennent les risques et les profits potentiels d’un investissement à court terme avant qu’ils n’engagent leurs fonds.
Chez EB5AN, nous proposons d’excellents projets à court terme, mais nous sommes également conscients que ces projets ne sont pas forcément l’option idéale pour tous les investisseurs. Le temps du choix unique pour les investissements EB-5 est révolu, nous nous engageons à proposer aux investisseurs un menu d’options d’investissement EB-5 attractives.
EB5AN : notre engagement envers vous
Chez EB5AN, nous sommes fiers d’être en tête de file du secteur de l’EB-5 en matière de transparence et de qualité. Nous nous engageons à proposer aux investisseurs une gamme de projets de premier ordre, à faible risque, avec toutes les informations nécessaires pour qu’ils puissent faire un choix éclairé.
Si vous avez des questions sur EB5AN et sur nos pratiques, nous vous invitons à prendre rendez-vous pour un entretien téléphonique individuel dès aujourd’hui. Nous nous ferons un plaisir de faire votre connaissance et de discuter avec vous.