Chaque investisseur EB-5 a un contexte qui lui est propre. Si vous pouvez choisir entre un projet EB-5 qui est spécifiquement adapté à votre cas et une option standard, que choisiriez-vous ?
Vous choisirez l’option qui correspond à votre situation.
Pendant longtemps, le marché de l’EB-5 a été dominé par des projets structurés de manière standard. La donne a désormais changé, et chez EB5AN, nous sommes fermement convaincus que chaque investisseur devrait disposer d’un choix plus large.
Si vous envisagez de faire un investissement EB-5, nous voulons vous aider à trouver un projet qui correspond à vos objectifs d’investissement. Vous méritez plus qu’une approche standard qui ne prend pas en compte l’unicité de votre cas.
Généralement, l’intérêt des investisseurs EB-5 est principalement axé sur deux objectifs :
1. Vivre et travailler aux États-Unis
2. Récupérer leur investissement dans un délai raisonnable et prédictible.
Au-delà de ces principaux objectifs, les priorités des investisseurs EB-5 sont très diversifiées. Certains veulent pouvoir vivre et travailler aux États-Unis le plus tôt possible. D’autres sont plus intéressés par un taux de rendement plus élevé.
Grâce aux récents changements apportés par la loi 2022 sur la réforme et l’intégrité du programme EB-5 (RIA), il est désormais possible d’avoir un plus large choix d’investissements EB-5. Aujourd’hui, vous pouvez et devez prendre en compte ce que vous attendez d’un investissement EB-5 et axer vos recherhes sur le projet le mieux adapté à ces objectifs. Si vous prenez le temps de le faire, vous aurez beaucoup plus de chances d’obtenir des résultats positifs.
Nous commencerons cet article par la descritpion du contexte du programme EB-5 et de la RIA. Nous vous décrirons ensuite les changements majeurs apportés par la RIA dans le programme EB-5 et ce qu’ils impliquent. Puis, nous vous fournirons une structure qui vous permettra de prendre des décisions d’investissement EB-5 plus stratégiques. Et pour finir, nous appliquerons cette structure aux projets actuels d’EB5AN avec des exemples de cas.
Comment fonctionnait le programme EB-5 avant la RIA
Les changements majeurs initiés par la RIA dans le programme EB-5
- Les catégories de visas réservés
- Le dépôt simultané de demande d’ajustement de statut
- Le traitement prioritaire des TEA rurales
- Clarification concernant la politique sur la durée d’investissement de deux ans
Comment trouver un projet EB-5 qui correspond à votre situation personnelle
- L’emplacement du projet : TEA urbaine vs TEA rurale
- La structure du projet : investissement en prêt vs investissement en actions
- La durée du projet : échéance à court terme vs échéance standard
L’approche d’EB5AN : des projets premium adaptés à chaque investisseur
- Les projets EB-5 ruraux pour les investisseurs vivant hors des États-Unis
- Les projets EB-5 urbains pour les investisseurs vivant aux États-Unis
- L’investissement en actions pour les investisseurs EB-5 visant une rentabilité maximale
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Comment fonctionnait le programme EB-5 avant la RIA
La RIA a été promulguée en mars 2022. Avant cette date, un seul type de projet avait dominé le marché : les dettes mezzanine pour les grands projets de développement immobilier. Ces projets étaient généralement implantés dans des zones d’emploi ciblées urbaines (TEA urbaines) qui avaient un fort taux de chômage.
Les bons projets étaient entièrement capitalisés et avaient généré des emplois de manière substantielle. Les meilleurs étaient développés par des entreprises qui avaient un historique probant en matière d’achèvement de projets et de remboursement de dettes.
À l’époque, les mauvaises options étaient disponibles en grand nombre, et le choix parmi les bonnes offres d’investissement EB-5 était limité. Les projets EB-5 les plus attractifs étaient des projets de construction en TEA urbaines, développés par des promoteurs immobiliers majeurs.
Mais la donne a changé lorsque le Congrès américain a promulgué la RIA.
Les changements majeurs initiés par la RIA dans le programme EB-5
La RIA a apporté de nombreux changements dans le programme EB-5. Les changements qui ont eu le plus d’impact sur les choix d’investissement sont les suivants :
Les catégories de visas réservés
La RIA a créé plusieurs catégories de visas EB-5 réservés qui se distinguent de la catégorie des visas EB-5 standard. Ces visas EB-5 réservés sont attribués à certains types d’investissement. La plus grande catégorie représente 20 % du quota des visas EB-5 et est réservée aux projets implantés dans des TEA rurales. La catégorie suivante représente 10 % du quota des visas EB-5 et est réservée aux projets implantés dans des TEA urbaines à fort taux de chômage. Pour finir, les investissements dans certains projets d’infrastructure sont éligibles à la dernière catégorie de visas EB-5 réservés, qui représente 2 % du quota des visas EB-5.
Ces visas réservés sont particulièrement importants pour les investisseurs qui proviennent des pays à forte demande de visas EB-5. Lorsque la demande de visas EB-5 d’un pays est supérieure au nombre de visas disponibles, les investisseurs EB-5 de ce pays sont confrontés à un arriéré de visas, appelé également rétrogression. Ce type d’arriéré implique pour les investisseurs EB-5 un allongement significatif des délais de traitement de leurs dossiers. Cela étant, aucun pays n’est actuellement en rétrogression pour toutes les catégories de visas EB-5 réservés.
Par contre, en ce moment même, les investisseurs EB-5 provenant de la Chine et de l’Inde qui ont investi avant la promulgation de la RIA sont confrontés à de longues périodes d’attente en raison d’arriérés de visas. Mais en investissant dans une catégorie de visas réservés post-RIA — c’est-à-dire dans des projets en TEA rurales ou urbaines, ou des projets d’infrastructure — les investisseurs peuvent éviter ces arriérés de traitement.
Le dépôt simultané de demande d’ajustement de statut
Certains investisseurs EB-5 résident déjà aux États-Unis sous un autre visa valide. La RIA permet à ces investisseurs de déposer simultanément à leur demande d’immigration I-526E une demande I-485 d’ajustement de leur statut de résidence. Grâce à cette demande d’ajustement simultanée, les investisseurs EB-5 peuvent rester aux États-Unis en tant qu’immigrant investisseur, en attendant que l’USCIS approuve leur demande I-526E.
Ces investisseurs EB-5 peuvent également soumettre des demandes simultanées de permis de travail (EAD) et d’autorisation de voyage. Les données récentes montrent que l’USCIS a accordé des permis de travail et des autorisations de voyage en seulement 60 jours aux investisseurs EB-5 qui ont déposé simultanément leurs demandes.
Un traitement prioritaire pour les TEA rurales
Dans la majorité des cas, le délai de traitement par l’USCIS d’une demande I-526E d’un investisseur EB-5 peut s’étaler sur plusieurs années. Cependant, les investisseurs EB-5 des projets en TEA rurale bénéficient d’un traitement prioritaire pour cette demande. Cela singinifie que l’USCIS privilégiera ces investisseurs et traitera leurs demandes d’immigration en priorité avant celles des autres investisseurs. Avec un traitement prioritaire, un investisseur EB-5 peut obtenir l’approbation de sa demande I-526E en moins d’un an.
Clarification concernant la politique sur la durée d’investissement de deux ans
La RIA stipule qu’un investissement EB-5 doit être maintenu pendant au moins deux ans. L’USCIS a récemment publié une mise à jour de cette politique selon laquelle cette période commence dès que les fonds d’un investisseur EB-5 ont été investis dans l’entité créatrice d’emplois. Cela signifie qu’un investisseur peut, dans la majorité des cas, récupérer ses fonds bien plus tôt qu’il n’a été possible auparavant, tout en restant éligible pour une carte verte permanente.
Comment trouver un projet EB-5 qui correspond à votre situation personnelle
Du fait des modifications initiées par la RIA dans le programme EB-5, les investisseurs doivent désormais tenir compte de plusieurs facteurs lorsqu’ils choisissent un projet EB-5. Avec les visas réservés, le dépot de dossiers simultané, le traitement prioritaire, et potentiellement des durées d’investissement plus courtes, le processus de sélection d’un projet comporte plus de nuances.
L’emplacement du projet : TEA urbaine vs TEA rurale
Une des premières considérations dans le choix d’un projet EB-5 est son emplacement, soit en TEA urbaine, soit en TEA rurale. Ici, la préoccupation majeure se situe dans le fait que l’investisseur réside déjà ou non aux États-Unis. S’il est déjà aux États-Unis sous un visa différent et qu’il est éligible à un dépôt simultané de demandes, ces deux types de projets sont un bon choix pour lui.
Mais si l’investisseur réside en dehors des États-Unis, les projets en TEA rurale constituent souvent un meilleur choix. Les projets en TEA rurale offrent aux investisseurs EB-5 la priorisation de leurs demandes I-526E, ce qui veut dire qu’ils peuvent être approuvés plus rapidement pour la carte verte. Cela fait des investissements en TEA rurale la voie la plus rapide pour les investisseurs EB-5 qui vivent en dehors des États-Unis.
Pour les investisseurs EB-5 provenant d’un pays subissant un arriéré de visas, un projet rural peut constituer un choix plus judicieux. Bien que tous les projets en TEA qualifient les investisseurs pour les visas réservés, les privilèges octroyés aux projets ruraux semblent être amenés à perdurer plus longtemps comparés aux autres types de projets. Les données récemment publiées par l’USCIS ont montré que les projets en TEA urbaine ont attiré plus d’investisseurs EB-5 que les projets en TEA rurale durant les 12 premiers mois qui ont suivi la promulgation de la RIA. Cependant la disponibilité de visas réservés pour la catégorie TEA est nettement inférieure à celle de la TEA rurale qui en dispose le double. Ce point est particulièrement important pour les investisseurs EB-5 provenant de la Chine et de l’Inde, où la disponibilité des visas est actuellement en rétrogression.
La structure du projet : investissement en prêt vs investissement en actions
Un autre facteur EB-5 à considérer est la structure de l’offre du projet : doit-on investir en prêt ou en actions ? La structure d’un projet aura un impact sur deux facteurs clés : la rentabilité financière et la sécurité financière.
Les projets structurés en prêt et en actions offrent tous les deux aux investisseurs EB-5 un faible risque et une qualité d’investissement élevée. Cependant, ses structures comportent des différences dans leurs dispositions. On vous les explique en détails ci-dessous.
Les investissements en prêt EB-5
Les projets de prêts EB-5 consistent à prêter des fonds EB-5 à un emprunteur. Ils tendent à être plus prédictibles en termes d’échéancier et de remboursement. Le prêt a une durée spécifiée, ce qui veut dire qu’il a une échéance fixée à une date donnée. Et même si le prêt est extensible, de telles extensions sont généralement limitées à un ou deux ans.
Par ailleurs, les bons projets de prêt EB-5 tendent à avoir des dispositions additionnelles, comme des hypothèques ou des garanties de remboursement cautionnées par une tierce partie. Ces dispositions peuvent augmenter le niveau de sécurité financière des investisseurs EB-5 dans la mesure où le prêt EB-5 est sécurisé par une sorte de collatéral. Au cas où l’emprunteur faillirait au remboursement du prêt, le prêteur EB-5 peut exercer ses droits, ce qui permet aux investisseurs EB-5 de s’assurer d’être remboursés.
Cependant, le fait qu’un projet de prêt EB-5 soit assorti d’une sorte de collatéral ne veut pas forcément dire qu’il présente un faible risque. Si un projet est assorti d’une hypothèque mais que la valeur du bien hypothéqué est inférieure à celle du prêt principal, l’hypothèque n’augmente en rien le niveau de sécurité du prêt. De même, si un projet est assorti d’une garantie tierce, mais que la société qui se porte garante ne dispose pas assez d’actifs pour rembourser le prêt, la garantie n’augmente en rien le niveau de sécurité du prêt.
Mais toujours est-il que les meilleures offres de prêts EB-5 inclueront des hypothèques ou des garanties tierces. Les promoteurs de ces projets montreront volontiers la solidité de leur garantie d’emprunt aux investisseurs EB-5 en leur présentant les documents financiers y afférents.
Les investissements en prêts EB-5 tendent à générer une rentabilité annuelle plus faible. Pour certains investisseurs EB-5, le montant qu’ils gagnent de cet investissement est moins important. Ce qui est essentiel à leurs yeux, c’est un échéancier prédictible et une sécurité financière additionnelle. Pour ceux qui souhaitent bénéficier d’une rentabilité plus élevée, les investissements en actions EB-5 peuvent constituer une meilleure option.
Les investissements en actions EB-5
Les investissements en actions tendent à offrir aux investisseurs EB-5 des taux de rendement nettement plus élevées. Dans certains cas, ces taux de rendement élevés peuvent générer des gains substantiels au cours de la période d’investissement.
Bien que les meilleurs projets d’investissement en actions EB-5 soient à faible risque, leurs échéanciers tendent à être plus flexibles. Contrairement au prêt EB-5, la durée d’un investissement en action n’est pas liée à une date d’échéance fixe. L’investissement en actions est remboursé lorsque le promoteur vend ou refinance le projet. Les promoteurs expérimentés peuvent fournir une date estimative du remboursement de l’investissement, mais ces estimations sont susceptibles de changer en fonction des performances du projet.
Les réalisations du promoteur du projet sont donc capitales. Si le promoteur ne présente pas un parcours probant démontrant l’achèvement intégral de plusieurs projets et le remboursement de tous ses investisseurs, le risque pour les investisseurs EB-5 est élevé.
La durée du projet : échéance à court terme vs échéance standard
Avec la nouvelles politique de l’USCIS autorisant des durées d’investissement plus courtes, les investisseurs EB-5 ont également plus de choix sur la durée du projet. Historiquement, la durée des investissements EB-5 a été fixé à cinq ans ou plus, mais il est désormais possible d’investir sur trois ou quatre ans.
Les projets d’investissement à plus court terme peuvent être structurés en prêt ou en actions, mais ils tendent plus à s’implanter dans les TEA urbaines que dans les TEA rurales.
Il est important de noter que la politique de l’USCIS qui autorise les investissements à plus court terme est nouvelle et susceptible de changer. L’USCIS peut modifier cette politique à sa guise, ou elle pourrait être contestée devant les tribunaux ou modifiée par le Congrès. Les investissements basés sur cette politique doivent inclure des mécanismes qui leur permettront de s’adapter à des changements ou des affinements ultérieurs.
Toutes proportions gardées, un investissement à plus court terme est préférable à un investissement à plus long terme. Une durée d’investissement plus courte est synonyme de réduction de la période où l’argent investi est à risque, mais aussi d’une disponibilité plus rapide des fonds pour d’autres activités. Cependant, les investisseurs EB-5 doivent soigneusement soupeser la valeur d’un projet à court terme et ses autres avantages comparativement à ceux d’un investissement standard.
L’approche d’EB5AN : des projets premium adaptés à chaque investisseur
Chez EB5AN, nous décuplons nos efforts pour fournir aux investisseurs EB-5 un éventail de projets de qualité premium, à faible risque ayant divers profils. Nous proposons des projets en TEA urbaine et en TEA rurale structurés en prêt ou en actions sur des périodes courtes ou standard. Nous somme conscients que chaque investisseur EB-5 est différent, et qu’une disposition qui interpelle un investisseur n’est pas forcément importante aux yeux d’un autre.
Nous travaillons sans relâche à l’application et au maintien de la transparence. Nous voulons que nos investisseurs disposent de toutes les informations nécessaires pour prendre une décision éclairée. Nous voulons aider chaque investisseur EB-5 à comprendre le pour et le contre de chaque type de projet afin qu’il puisse choisir en conséquence le projet le plus approprié à ses objectifs migratoires et financiers.
Que vous soyez un homme d’affaires vivant en Chine, un ressortissant indien résidant aux États-Unis sous le visa H-1B, ou un étudiant canadien titulaire du visa F-1, EB5AN a projet qui correspond à vos objectifs. Dans la section suivante, vous trouverez une brève description de nos projets et des exemples de scénarios d’investissement.
Les projets EB-5 ruraux pour les investisseurs vivant hors des États-Unis
EB5AN propose actuellement trois projets EB-5 ruraux de premier ordre : Wohali Utah (Prêt), Kindred Resort de Keystone (Prêt), et Twin Lakes Géorgie (Prêt).
Exemple fictif :
M. Zhang, un homme d’affaires chinois, veut s’installer aux États-Unis avec sa famille. Le moyen le plus rapide pour obtenir un visa EB-5 est d’investir dans un projet en TEA rurale. Il commence à prospecter des projets et trouve le projet en TEA rurale Kindred Resort de Keystone. Ce projet présente un faible risque migratoire puisque tous les emplois EB-5 ont déjà été créés. Les risques financiers sont également faibles dans la mesure où l’offre est assortie d’un nantissement de titres à 100 %, d’une hypothèque sur biens futurs, et d’un résultat solide sur les ventes déjà réalisées. Le projet plaît à M. Zhang parce qu’il s’agit d’une station de ski de luxe comprenant un hôtel et des immeubles en copropriété, et il a toujours aimé skier. Il effectue son investissement, et 11 mois plus tard, il obtient l’approbation de sa demande de cartes vertes pour lui et sa famille.
Les projets urbains pour les investisseurs EB-5 vivant aux États-Unis
EB5AN propose actuellement deux projets EB-5 urbains de premier plan, qui comportent une durée d’investissement plus courte : Boynton Beach (Actions) et Boynton Beach (Prêt).
Exemple fictif :
Mme Patel, une ressortissante indienne, vit actuellement aux États-Unis sous le visa H-1B. Elle souhaite ajuster son statut de résidence et déposer simultanément des demandes de permis de travail et d’autorisation de voyage. Mme Patel a travaillé dur et est prête à réaliser un investissement EB-5, mais elle veut s’assurer que ses fonds durement gagnés seront sécurisés et lui seront remboursés le plus tôt possible. Le projet Boynton Beach (Prêt) attire son attention dans la mesure où il est assorti d’une garantie sur les prêts EB-5 cautionnée par un garant financièrement solide. La durée du prêt est d’environ quatre ans, ce qui signifie que ses fonds lui seront remboursés plus tôt qu’avec d’autres projets EB-5. Mme Patel investit ses 800 000 $ et dépose une demande d’immigration ainsi qu’une demande d’ajustement de statut. Six mois plus tard, elle obtient son permis de travail et son autorisation de voyage.
L’investissement en actions pour les investisseurs EB-5 visant une rentabilité maximale
EB5AN propose actuellement un projet à fort rendement : Boynton Beach (Actions).
Exemple fictif :
M. Horton est un Canadien qui vit aux États-Unis sous un visa étudiant et qui est sur le point de décrocher son diplôme. Il souhaite rester aux États-Unis et projette d’y créer un jour sa propre entreprise. Il pense qu’un investissement EB-5 est la meilleure option pour sa démarche d’immigration, mais il veut en tirer des profits substantiels pour l’aider à démarrer son entreprise. Après avoir mené ses recherches, M. Horton trouve le projet Boynton Beach (Actions) qui propose des dividendes annuelles de 5,0 % et une échéance estimée à 3 ans et 9 mois. Selon ses calculs, il pourrait gagner 100 000 $ en dividendes le temps d’être remboursé, ce qui lui procurerait les fonds nécessaires au démarrage de son entreprise tout en lui permettant d’obtenir sa carte verte.
Contactez EB5AN pour plus d’informations
Nous pensons que le cas de chaque investisseur doit être traité individuellement, et notre historique parle de lui-même. Bien que les exemples cités ci-dessus soient fournis à titre illustratif, EB5AN a aidé des centaines d’investisseurs réels à trouver des projets qui correspondent à leurs objectifs personnels. Et ce serait avec grand plaisir que nous vous accompagnerons dans la recherche du bon projet pour votre situation en particulier.
Pour de plus amples informations sur nos projets EB-5, nous vous invitons à prendre rendez-vous pour un entretien téléphonique individuel dès aujourd’hui. Nous seront heureux de vous aider à trouver le projet le mieux adapté à vos objectifs migratoires et financiers.