14 exemples d’initiatives pionnières d’EB5AN en matière d’informations pour les investisseurs, de bonnes pratiques et de transparence dans le secteur de l’EB-5

Chaque opérateur du secteur de l’EB-5 est centré sur la vente de projets — et nous le sommes aussi. Mais nous sommes également orientés vers l’amélioration de l’ensemble du secteur pour les investisseurs.

Depuis 2013, EB5AN n’a cessé de relever la barre auprès de ses confrères. Tout au long de notre développement vers l’entreprise que nous sommes aujourd’hui — avec plus de 2 300 investisseurs EB-5 provenant de 60 pays différents — nous avons montré l’exemple en nous fixant des normes de pratique supérieures à celles que les anciennes et plus grandes entreprises EB-5 ne visaient simplement pas. Après une décennie à promouvoir l’innovation, nous nous sommes placés en tête de file du secteur de l’EB-5.

Nous avons introduit de nouvelles pratiques et de nouveaux standards. Nous avons établi de nouvelles attentes en matière de transparence. Et nos offres ont été des exemples de ce à quoi ressemble un projet de centre régional EB-5 de haute qualité et à faible risque.

Nous sommes fiers du parcours que nous avons réalisé.

Dans cet article, nous étudierons ce parcours en passant en revue les ressources, les pratiques, et les mesures de transparence que nous avons promu en tant que précurseur.

EB5AN relève la barre des normes de pratique et d’implication dans le secteur de l’EB-5

Nous avons fondé EB5AN parce que nous avons vu un besoin évident d’amélioration des projets et de limitation des risques dans le secteur de l’EB-5. Ainsi, la majorité de l’approche d’EB5AN sur le marché a été d’amener le secteur à adopter des normes plus élevées pour la structuration des projets.

En plus de structuration de projets de qualité à faible risque, EB5AN a été également un leader en matière d’approfondissement de l’implication auprès des investisseurs. Beaucoup dans le secteur s’impliquent auprès de leurs clients, mais peu s’impliquent auprès des investisseurs et d’autres entités du secteur aussi fréquemment que nous et à l’échelle où nous le faisons.

Pour finir, l’un des points les plus importants où nous avons mis la barre haute dans le secteur est la promotion de l’accroissement continue de la transparence. Nous allons examiné plus en détail les divers moyens par lesquels nous avons encouragé la transparence, plus bas dans une section séparée.

Les structures de projet à faible risque

EB5AN a structuré ces projets sur la base de quelques principes directeurs clés.

L’un de ces principes est : « Ne le dis pas, montre-le. » Nous pensons que chaque projet peut dire comment il espère réussir, mais c’est toujours mieux qu’un projet soit capable de montrer une réussite concrète et actuelle.

Un projet qui a déjà réuni l’intégralité de son financement a plus de chances d’être achevé qu’un projet qui dit simplement qu’il va être entièrement financé. Un projet qui a déjà commencé ses travaux est meilleur qu’un autre qui dit qu’il démarrera bientôt. Un projet qui a déjà vendu est plus voué à la réussite qu’un autre qui n’a encore rien vendu. Un projet qui a déjà créé des emplois est plus sûr pour un investisseur EB-5 qu‘un autre qui n’en a créé aucun. Enfin, un promoteur de projet peut dire qu’il achèvera les travaux en temps voulu et remboursera ses investisseurs — mais un promoteur qui a dans son portfolio des réalisations complètes et des paiements en temps voulu est bien plus sûr.

Voici un autre principe que nous appliquons : le fait que les règles du programme EB-5 permettent un certain niveau de risque ne signifie pas que le niveau de risque d’une offre est forcément approprié aux investisseurs EB-5. Beaucoup de projets d’investissement EB-5 présentent bien plus de risque qu’il n’en faut aux investisseurs EB-5. Chez EB5AN, nous structurons nos projets de façon à limiter les risques au maximum. Nos offres EB-5 sont assorties de diverses dispositions de sécurité financière et procédurale, telles qu’une garantie de création d’emplois, une garantie de remboursement en cas de non-validation de la demande I-526E et une garantie du remboursement du prêt.

Pour finir, nous opérons sous le principe que l’indépendance est primordiale. EB5AN n’est pas verticalement intégré — et c’est choix délibéré de notre part. Nous demeurons indépendants des promoteurs de nos projets. Par conséquent et avant toute chose, nous pouvons représenter les intérêts de nos investisseurs. Nous sommes convaincus que nos investisseurs n’en méritent pas moins.

En structurant nos projets à la base de ces principes, nous avons placé la barre haute sur ce qu’un projet EB-5 à faible risque devrait être.

Des webinaires fréquents en live

Parce que nous le pensons véritablement quand nous disons que nous voulons que nos investisseurs prennent des décisions éclairées, nous organisons régulièrement des webinaires en live sur différents sujets. Nous y invitons souvent des experts d’autres secteurs, incluant quelques-uns des meilleurs avocats en droit de l’immigration du pays.

Au fil des ans, nous avons organisé plus de 200 webinaires. Dans ces webinaires, nous répondons aux questions et fournissons des informations pratiques. Et ils se sont avérés être d’excellentes opportunités pour échanger de manière plus approfondie avec les investisseurs sur les sujets qui les intéressent.

Nous ne connaissons personne d’autre dans le secteur qui offre aux investisseurs un tel concept de libre accès.

L’accès direct aux dirigeants de l’entreprise

En parlant de libre accès, pour autant que nous sachions, EB5AN est le seul grand opérateur de centre régional qui permet aux investisseurs EB-5 d’accéder directement à ses dirigeants. Samuel Silverman et Michael Schoenfeld ont fondé EB5AN et continuent à le gérer. Ils cultivent une approche pragmatique, incluant des visites sur place de chaque projet et des voyages à travers le monde pour rencontrer en personne les investisseurs EB-5, qui leur permet de maintenir un contact permanent avec chaque client.

Répondre par écrit aux questions des investisseurs

Nous pensons que fournir des réponses par écrit est essentiel pour maintenir l’intégrité et le professionnalisme. Un grand nombre d’investisseurs EB-5 ont été trompés par des centres régionaux et par leurs agents qui disaient juste ce qu’un investisseur veut entendre, mais ce qu’ils disaient n’était pas exact.

Les investisseurs EB-5 devraient s’attendre à ce que l’on réponde à leurs questions par écrit. En cas de litige ou de désaccord, une déclaration ou une promesse verbale sera difficile à prouver. Par contre, les déclarations écrites fournissent une preuve à laquelle on peut se référer directement. Si un centre régional fournit une réponse écrite qui contient des informations fausses ou trompeuses, il peut être sérieusement confronté aux conséquences liées à la fraude ou à la fausse déclaration. Par conséquent, dans une réponse par écrit, il est plus probable qu’un centre régional fournisse des informations exactes.

EB5AN est toujours disposé à répondre aux questions des investisseurs EB-5 par écrit. Nous n’avons rien à cacher.

Des visites de projet à grande échelle

Plusieurs centres régionaux permettent aux investisseurs de visiter les sites des projets sur demande, mais nous n’en connaissons aucun qui organise des visites de projet événementielles où sont invités à la fois les investisseurs, les avocats et d’autres entités du secteur. À chaque fois que nous organisons de tels événements, ils attirent beaucoup de monde. Certains participants ont déjà investi dans le projet, tandis que d’autres sont encore en quête d’un placement.

Dans ces événements, nous échangeons directement avec les investisseurs EB-5. Ils peuvent obtenir des réponses à leurs questions — que ce soit de la part des membres de notre équipe, des avocats en immigration ou des membres de l’équipe de développement du projet. Ces événements se sont également révélés être d’excellentes opportunités pour le réseautage.

Ceux qui y ont participé ont apprécié le temps et les efforts que nous avons consacré à l’organisation de ces événements. De telles opportunités d’échanges sont pratiquement inédites dans le milieu de l’EB-5.

EB5AN trouve constamment de nouveaux moyens pour accroître la transparence

Un des objectifs clés d’EB5AN a été de promouvoir progressivement la transparence dans le secteur de l’EB-5. Les investisseurs EB-5 ont le droit de disposer des informations dont ils ont besoin dans un format clair et accessible. Nous espérons qu’à mesure que nous élevons les normes en matière de transparence, d’autres centres régionaux et professionnels du secteur de l’EB-5 fassent de même.

Voici quelques-uns des moyens par lesquels nous promouvons la transparence.

Les rapports trimestriels

Tous nos investisseurs EB-5 reçoivent des rapports trimestriels. Ces rapports fournissent un niveau de référence de transparence pour la progression du projet et le statut des investissements. Les investisseurs ont le droit de savoir que leur argent est utilisé pour financer les travaux et la création d’emplois. Ils ont le droit de savoir comment le projet évolue. S’il est retardé pour une raison quelconque, ils doivent en être informés. Si les ventes sont meilleures dans les prévisions, ils doivent être informés de la bonne nouvelle.

Les rapports trimestriels sont un moyen facile pour promouvoir la culture de la transparence. Quand les investisseurs sont informés qu’ils recevront un rapport trimestriel, ils développent une attente et cela crée une redevabilité.

Les états financiers

Les investisseurs institutionnels exigent de recevoir les états financiers d’un promoteur de projet avant toute décision de financement. Il devrait en être de même pour les investisseurs EB-5.

Chez EB5AN, nous n’attendons pas que les investisseurs EB-5 nous réclament des états financiers. Nous mettons d’office ces documents à leur disposition et nous les encourageons à faire toutes les recherches qu’ils estiment nécessaires pour avoir plus de certitude dans leur choix d’investissement.

Nous pensons que la transparence financière est indispensable dans un projet qui est véritablement à faible risque. Si on ne donne pas à un investisseur l’opportunité de consulter les documents financiers de l’entreprise, il ne peut pas vérifier quels actifs le promoteur à investi dans le projet, si le projet est entièrement financé ou non, quels montants ont déjà été dépensés à ce jour, et une pléthore d’autres détails cruciaux. Si l’investissement EB-5 est sûr, les investisseurs devraient pouvoir accéder à tous les documents concernés.

Pour autant que nous le sachions, EB5AN est le premier opérateur de centre régional qui encourage la transparence financière des projets auprès des investisseurs EB-5. Nous espérons qu’à mesure que les investisseurs exigent l’accès à ces types de document, le secteur gagnera de plus en plus en transparence.

Exemple de demande d’un investisseur

Encore une première dans le secteur, EB5AN a également œuvré dans le but de fournir des échantillons de documents de demandes réelles d’investisseurs EB-5.

Nous avons publié un exemple gratuit téléchargeable de documentation de sources des fonds pour le formulaire I-526E. Ce document est basé sur les informations d’un investisseur réel et donne un aperçu sur l’un des aspects les moins transparents du processus EB-5.

Après le succès de la sortie de l’échantillon de documentation des sources des fonds, nous avons publié un exemple gratuit téléchargeable de demande I-829. Ce document montre à quoi ressemble réellement une demande I-829. Cette demande est déposée à la fin du processus EB-5 pour le retrait de toutes les conditions temporaires de la carte verte de l’investisseur EB-5. Du fait qu’il n’est soumis qu’en fin de processus, le formulaire I-829 attire très peu l’attention des investisseurs EB-5 au début de leurs parcours. Nous apportons plus de transparence sur cette demande afin que les investisseurs EB-5 puissent s’assurer dès le départ de prendre leurs décisions en ayant une perspective entière du processus EB-5.

Diverses interviews des investisseurs

Si d’autres opérateurs du secteur peuvent fournir des témoignages standard dans lesquels les investisseurs les remercient et les recommandent, EB5AN adopte une approche différente. Au lieu de s’en tenir à des citations simplistes, nous avons réalisé des interviews complètes auprès d’une dizaine d’investisseurs. Pour la plupart, ces interviews ne sont même pas axées sur EB5AN.

Dans ces interviews, nous demandons en premier lieu aux investisseurs pourquoi ils ont choisi de s’engager dans le programme EB-5. Nous leur demandons comment ils ont trouvé leurs avocats, comment ils ont choisi leurs projets et leurs centres régionaux, et quelle était leur experience avec le processus de demande I-526E. Notre but est de leur donner une opportunité de parler de leurs expériences avec leurs propres mots, de manière improvisée et non révisée.

Ces interviews sont bien plus que de simples témoignages. Elles projettent le réel vécu des investisseurs dans leurs processus d’investissement EB-5. Et d’un point de vue critique, ces investisseurs apportent chacun un regard différent — ils proviennent de différents pays, ont eu des parcours professionnels différents et des situations financières uniques.

Par exemple, Ram, un ressortissant indien spécialisé dans l’architecture de données qui est coincé dans la file d’attente du visa EB-2, a dit ceci : « Ayant eu auparavant recours à des avocats spécialisés en immigration qui ont pris en charge les dossiers EB-2 de ma femme et de mes amis . . . Je voulais m’adresser à des centres régionaux qui avaient au moins 10 ans d’expérience et ont déjà géré ce processus du début jusqu’à la fin. Cela a réduit mon champ de prospection à une poignée de centres régionaux. Ensuite vient la composante du projet, notamment pour un ressortissant indien : j’ai dû chercher un projet rural pour éviter d’être bloqué dans la file d’attente EB-5 . . . Je recommande EB5AN sans hésiter. [EB5AN] vous fournit des documents et des contrats détaillés et . . . [ils] ont répondu très rapidement à mes questions. En plus, les vidéos éducatives sur leur chaîne . . . m’ont aidé à approfondir mes connaissances sur le processus EB-5. »

Les extraits cités ci-dessus ne sont que quelques faits marquants dans l’interview de Ram qui a duré 40 minutes. Dans cette interview, il a parlé de son contexte en particulier, de son expérience et des conseils qu’il a reçu pour trouver le bon avocat, et comment il a trouvé et choisi un centre régional et un projet.

Nous pensons que cette approche des témoignages ajoute une autre dimension à la transparence, parce qu’elle vous permet d’entendre les opinions des investisseurs dans leurs propres mots. Ces interviews ne sont pas uniquement faites pour nous encenser. Au contraire, nous offrons une perspective interne du processus EB-5.

Des actualités et des analyses honnêtes et transparentes sur le secteur

EB5AN s’efforce de fournir des informations mises à jour sur les actualités du secteur de l’EB-5. Nous parlons de la législation, des politiques, des litiges, des bulletins des visas, pour ne citer que ceux-là. Notre approche avec ce type de contenu est de fournir le plus d’informations factuelles possibles dans un format facile à comprendre.

Nous fournissons tout d’abord les informations, et nous essayons par la suite d’aider les investisseurs à comprendre les impacts de ces faits. Par exemple, quand la loi 2022 sur la réforme et l’intégrité du programme EB-5 a été promulguée, nous avons consacré de nombreuses ressources à l’explication de cette nouvelle loi et la manière dont elle affectera les investisseurs EB-5.

Notre politique est de faire passer avant tout l’intérêt de nos investisseurs, en leur fournissant des informations exactes et des analyses honnêtes, non biaisées. Nous faisons cela même si c’est au dépens de nos propres intérêts financiers. Par exemple, quand les nouvelles statistiques de l’USCIS sur la catégorie des zones d’emploi ciblées urbaines (TEA urbaine) ont été publiées, nous avons expliqué ces données et les conséquences négatives qu’elles impliquent sur les projets en TEA urbaine — et cela, bien que nous ayons nous-même des projets en TEA urbaine.

EB5AN fournit des ressources gratuites de qualité aux investisseurs et aux promoteurs immobiliers EB-5

Chez EB5AN, nous pensons que des investisseurs EB-5 bien informés font de meilleurs choix. Ainsi, nous concentrons nos efforts à leur fournir les informations dont ils ont besoin — qu’ils investissent ou non dans nos projets. Nous voulons éduquer les investisseurs dans leur cheminement à travers le processus EB-5.

Au fil des ans, nous avons développé plusieurs ressources informatives gratuites pour les investisseurs EB-5, les professionnels immobiliers ainsi que d’autres entités du secteur. Nous mettons ces ressources en avant ci-dessous.

Des articles détaillés sur la due diligence

Chez EB5AN, nous avons consacré plusieurs années à créer du contenu en ligne dans le but d’aider les investisseurs EB-5 à prendre des décisions éclairées. Nous avons soigneusement élaboré des articles complets qui expliquent les divers aspects de la due diligence d’un projet EB-5.

Nous expliquons pourquoi un projet EB-5 peut ne pas spécifiquement convenir à tous et pourquoi chaque investisseur doit tenir compte des spécificités de son propre contexte pour prendre une bonne décision. Nous expliquons comment identifier les projets à fort potentiel de risque et nous fournissons des perspectives clés sur la manière d’éviter de perdre de l’argent dans un investissement EB-5.

Nous avons élaboré une « Déclaration des droits des investisseurs EB-5. » Calquée sur le Bill of Rights américain, cette liste de « droits » explique tout ce que les investisseurs EB-5 doivent attendre et exiger des centres régionaux.

Une immense vidéothèque éducative

Pendant plusieurs années, nous avons constitué une collection de plus de 500 vidéos éducatives sur YouTube. Nous proposons des vidéos sur divers sujets en plusieurs langues. Cette collection comprend des informations de base sur le programme EB-5, des mises à jour sur le programme et la législation EB-5, des vues d’ensemble les projets d’EB5AN, des interviews d’investisseur, des enregistrements de webinaires, et bien plus encore.

Un outil d’évaluation du risque financier et procédural des projets EB-5

Une de nos principales préoccupations pour les investisseurs EB-5 est qu’ils aient toutes les informations dont ils ont besoin pour évaluer les risques de tout projet dans lequel ils vont investir. EB5AN est le premier, si ce n’est le seul, opérateur de centre régional à fournir un outil complet d’évaluation aux investisseurs EB-5.

Cet outil prend la forme d’un questionnaire téléchargeable. Une fois que les investisseurs ont répondu à une certains nombre de questions de base, ils pourront donner une note au projet et voir si les risques qu’il présente sont faibles ou forts. Ce risque est divisé en deux parties : le risque procédural et le risque financier.

Le risque procédural définit les probabilités qu’un investisseur obtienne sa carte verte à la fin du processus EB-5, et le risque financier définit les probabilités qu’un investisseur soit remboursé à l’échéance prévue. Ces deux catégories de risque constituent les deux premières préoccupations pour tous les investisseurs EB-5.

Notre outil d’évaluation des risques des projets EB-5 a permis à de nombreux investisseurs EB-5 de mieux appréhender les risques potentiels et d’éviter les projets à fort potentiel de risque.

Une carte gratuite et interactive des TEA

Pour autant que nous le sachions, EB5AN a été le premier dans le secteur de l’EB-5 à développer une carte des TEA qui est gratuite, interactive et automatisée. Cette carte permet à ses utilisateurs de voir si une adresse est située ou non dans une TEA, rurale ou à fort taux de chômage. La carte est simple à utiliser, rapide et précise. Notre carte des TEA a aidé d’innombrables investisseurs et promoteurs immobiliers à trouver des emplacements reconnus comme TEA.

EB5AN continue à tracer la voie et à innover

Depuis près de 10 ans, EB5AN a montré l’exemple, en élevant les normes du secteur et en aidant à définir ce qu’un projet de qualité, à faible risque devrait être. Nous sommes fiers de ce parcours. Et nous poursuivrons nos innovations pour améliorer le secteur de l’EB-5.

Notre engagement est centré sur les investisseurs. Ils méritent qu’on leur fournisse des informations honnêtes et exactes, de la transparence, ainsi que des options de qualité qui ne les exposent pas à des risques inutiles.

Si vous souhaitez en savoir davantage sur EB5AN, notre processus, ou nos projets, nous vous invitons à prendre rendez-vous pour une consultation individuelle gratuite dès aujourd’hui. Même si vous ne choisissez pas l’un de nos projets, nous serons heureux de vous aider à franchir la prochaine étape de votre parcours EB-5.