EB-5 Investor Testimonial:
Ken Geraghty who Gifted $4.8M to 6 Relatives
for 6 EB-5 Investments

Xin chào Sam và xin chào mọi người. Tôi là Ken Geraghty. Tôi đến từ Queens, New York. Tôi đã dành phần lớn cuộc đời mình ở New York City, và hiện tôi sống ở Las Vegas. Tôi có hơn 30 năm làm việc trong môi trường doanh nghiệp, chủ yếu ở các vai trò tài chính, và trong các dịch vụ tài chính. Tôi đã nghỉ hưu cách đây một thời gian và sau đó thực hiện một số công việc phát triển bất động sản ở Las Vegas. Cuối cùng tôi đã tham gia vào cơ hội đầu tư với EB5AN. Mục đích hay lý do tôi tham gia EB-5 là vì vợ tôi là người Philippines, cô ấy có gia đình lớn ở Philippines và cô ấy đã muốn đưa họ đến Mỹ từ lâu. Tôi chắc nhiều quý vị cũng hiểu việc xin thị thực đến Mỹ khó khăn như thế nào. Chúng tôi đã thử một số con đường như thị thực hôn thê, thị thực sinh viên, thị thực du lịch và nhiều cách trong số đó không hiệu quả vì nhiều lý do. Sau đó, chúng tôi tình cờ biết đến cơ hội đầu tư EB-5. Khi càng tìm hiểu nhiều hơn về EB-5 thì đây dường như là con đường rất phù hợp với mục tiêu và nghiên cứu của chúng tôi.

Tôi đã nói chuyện với một số luật sư di trú, họ giúp tôi hiểu rõ hơn về cách thức hoạt động của chương trình này. Tôi cũng đã nói chuyện với một vài trung tâm vùng chỉ định hiện đang có một số suất sẵn có cho việc đầu tư. Cuối cùng, tôi tình cờ gặp Sam Silverman, đội ngũ EB5AN, và đã dành thời gian thảo luận trường hợp của tôi với Sam. Tôi cũng đã nói chuyện với các luật sư, và như tôi đã nói, một trong những luật sư mà tôi được giới thiệu là Anahita George, vị luật sư mà tôi đã hợp tác cùng. Cô ấy không chỉ rất dễ để làm việc cùng và luôn luôn có mặt mà bản thân cô ấy còn tài trợ cho em gái mình từ Ấn Độ đến Hoa Kỳ thông qua chương trình EB-5. Và cô ấy đã chọn đầu tư vào dự án giống như tôi đã chọn, dự án nông thôn Twin Lakes. Vì vậy, điều đó mang lại cho tôi sự an tâm nhất định khi cô ấy chọn cùng một dự án mà tôi đã chọn. Tôi cũng đã nói chuyện với một nhà đầu tư khác trong dự án Twin Lakes, người này rất nhiệt huyết trong việc đầu tư, anh ấy đã thẩm định dự án trước khi tôi thẩm định và đánh giá tốt về dự án này.

Sau khi chúng tôi tập trung tìm hiểu dự án Twin Lakes và EB5AN của Sam Silverman, tôi cùng với vợ tôi và một người bạn có kinh nghiệm phát triển bất động sản đã đến thăm dự án Twin Lakes, vùng ngoại ô Atlanta, Georgia. Chúng tôi đã dành một ngày ở đó và gặp một trong những người quản lý của dự án. Chúng tôi cũng đã gặp phó chủ tịch của Kolter Homes, người đang giám sát quá trình phát triển dự án. Chúng tôi cũng đã đi tham quan các ngôi nhà, gặp rất nhiều người vận hành hệ thống, hỏi rất nhiều câu hỏi về tài chính, nhân khẩu học cũng như các quy trình bán hàng, v.v., và tất cả dường như rất phù hợp.

Sau khi chúng tôi tập trung tìm hiểu dự án Twin Lakes và EB5AN của Sam Silverman, tôi cùng với vợ tôi và một người bạn có kinh nghiệm phát triển bất động sản đã đến thăm dự án Twin Lakes, vùng ngoại ô Atlanta, Georgia. Chúng tôi đã dành một ngày ở đó và gặp một trong những người quản lý của dự án. Chúng tôi cũng đã gặp phó chủ tịch của Kolter Homes, người đang giám sát quá trình phát triển dự án. Chúng tôi cũng đã đi tham quan các ngôi nhà, gặp rất nhiều người vận hành hệ thống, hỏi rất nhiều câu hỏi về tài chính, nhân khẩu học cũng như các quy trình bán hàng, v.v., và tất cả dường như rất phù hợp.

Cấu trúc như vậy hoạt động tốt cho mục đích cung cấp nguồn tiền. Nhân tiện, tôi sẽ đề cập rằng một yếu tố khác ảnh hưởng đến quyết định chọn Twin Lakes của tôi là vì Kolter Homes là một nhà phát triển bất động sản có uy tín, đã có bề dày lịch sử ở khu vực Đông Nam, và có khả năng đạt mục tiêu cao với dự án này. Nói cụ thể về dự án Twin Lakes, điều tôi thích ở dự án này là vấn đề nhân khẩu học, và cách tiếp thị dự án này tới cộng đồng người cao niên trên 55 tuổi. Nhiều người mua là luật sư, bác sĩ hoặc những người giàu có khác có đủ nguồn lực để thực hiện khoản đầu tư này. Trường hợp hay thấy là những người mua này họ muốn thu hẹp không gian sống hiện tại ở các vùng khác của Hoa Kỳ. Có vẻ như nếu có suy thoái kinh tế thì cũng không bị ảnh hưởng nhiều.

Tôi thích hạng mục dự án nông thôn được dành riêng nguồn cung thị thực vì loại dự án này được USCIS ưa chuộng và có thể giúp quý vị có được thị thực đến Mỹ nhanh hơn. Nếu đúng thì đó là một điểm cộng thực sự. Tôi thích một dữ kiện nữa là Sam đã hoàn thành việc tạo ra tất cả việc làm. Tôi đã xem báo cáo của nhà kinh tế học về vấn đề tạo việc làm và chúng tôi đã đáp ứng được yêu cầu này của chính phủ cho mỗi nhà đầu tư. Và như vậy, rủi ro đã được giảm thiểu, cụ thể ở đây là rủi ro không thể đạt được yêu cầu tạo đủ việc làm. Vì vậy, xét về mặt cân bằng, mọi thứ về Twin Lakes trông rất chắc chắn và dựa trên tất cả những gì tôi biết thì hiện tại tôi cảm thấy tự tin rằng dự án sẽ thành công. Tôi cũng có thể nói rằng Sam và đội ngũ EB5AN rất dễ để làm việc cùng, luôn luôn trả lời nhanh chóng và kiên nhẫn. Điều đó cũng khiến tôi cảm thấy hài lòng khi làm việc với đội ngũ EB5AN, và tôi cũng có thể nhận được sự giúp đỡ bất cứ khi nào tôi cần.

Như tôi đã đề cập trước đó, tôi rất hài lòng với luật sư mà chúng tôi đang sử dụng, cô Anahita. Sam đã giới thiệu cô ấy cùng với nhiều luật sư khác và tôi đã rất thành công khi làm việc với cô ấy. Cô ấy cực kỳ nhạy bén; cô ấy vượt trên sự mong đợi với những gợi ý mà tôi chưa từng cân nhắc. Vì vậy, cô ấy đã làm cho quá trình trở nên rất đơn giản. Tôi muốn đề cập rằng phần khó nhất của quy trình này là việc tài liệu hoá nguồn tiền, đây là một công việc rất tẻ nhạt và tốn nhiều công sức. Trong trường hợp của tôi, tôi phải quay ngược quá khứ để tìm tài liệu, tờ khai thuế, báo cáo môi giới tài chính, hồ sơ việc làm, rất nhiều dữ liệu phải được tạo ra. Tôi và Anahita phải đi tìm tài liệu và việc đó mất khá nhiều thời gian. Nhưng một khi tôi đã tập hợp tất cả tài liệu lại, toàn bộ quá trình đăng ký chỉ mất hơn một tháng, tôi có thể nói như vậy. Hiện tại chúng tôi đã thực hiện khoản đầu tư, đã nộp hồ sơ đăng ký cho USCIS và chỉ đang chờ phản hồi từ USCIS.

Tôi vẫn không thay đổi quan điểm của mình, nếu chúng ta đề cập đến từng bước trong việc tài liệu hoá và nếu quý vị cảm thấy thoải mái với cơ hội đầu tư này, tôi nghĩ chương trình EB-5 có lẽ là một trong những cách tốt nhất để có được thị thực và Thẻ xanh vào Hoa Kỳ. Quan điểm ngắn gọn của tôi là như vậy.

Tôi có thể nói rằng Anahita cực kỳ dễ gần. Với các luật sư khác, tôi phải thông qua thư ký của họ và thấy họ rất trang trọng và rườm rà. Ít nhất là chính họ nên trả lời điện thoại chứ. Tôi có số di động của Anahita và cô ấy trả lời điện thoại bất cứ lúc nào trong ngày hay đêm. Cô ấy cực kỳ dễ tiếp cận, và luôn sẵn lòng giúp đỡ. Cô ấy có vẻ không trang trọng bằng một số luật sư khác mà tôi đã nói chuyện, và tôi thích phong cách đó. Tôi nghĩ phong cách như vậy sẽ phù hợp với tôi và tôi nghĩ đó là điểm khác biệt trong cách Anahita làm việc so với các luật sư khác mà tôi đã nói chuyện.

À, Anahita nói với tôi rằng cô ấy đã có kinh nghiệm nộp 500 hồ sơ đăng ký và chưa bao giờ bị từ chối; vì vậy tôi thấy đó là một điều mang đến sự an tâm cho khách hàng. Ngoài ra, như tôi đã đề cập trước đó, Anahita đang tài trợ cho em gái của mình, em gái cô ấy đang sống ở Ấn Độ và sẽ đến Mỹ theo chương trình thị thực EB-5. Vì vậy, Anahita cũng có mối quan tâm cá nhân trong việc này và cô ấy đã chọn dự án Twin Lakes làm dự án cho em gái mình. Cho nên, cá nhân cô ấy đầu tư vào cùng một dự án với tôi, điều này khiến tôi cảm thấy rất an tâm và cô ấy cũng đã tự mình thực hiện thẩm định dự án. Tất cả những yếu tố đó cộng lại khiến tôi cảm thấy rất hài lòng khi làm việc với Anahita.

Tôi đã đề cập đến một vài vấn đề trên đây, nhưng tôi sẽ quay lại và đi sâu hơn một chút. Theo tôi, yếu tố quan trọng nhất trong việc phát triển loại bất động sản tương tự như thế này là hồ sơ thành tích của chủ đầu tư. Nếu chủ đầu tư có thành tích thành công trong quá khứ, không phải một lần mà nhiều lần, thì điều đó làm cho tôi rất an tâm rằng họ biết họ đang làm gì và họ sẽ lặp lại thành tích đó. Kolter Homes có bề dày thành tích ở khu vực Đông Nam trong việc phát triển bất động sản nhà ở tương tự như dự án Twin Lakes. Với thành tích đó, tôi cảm thấy rằng họ sẽ là một nguồn đầu tư tuyệt vời và sẽ mang lại kết quả mà tôi đang tìm kiếm. Đó là điều thứ nhất.

Thứ hai, như tôi đã đề cập, là vấn đề nhân khẩu học. Khách hàng mua nhà tiềm năng là những người mà tôi nghĩ sẽ có thể vượt qua ccuộc suy thoái có thể xảy ra mà chúng ta đang bàn đến, nếu có, và họ có khả năng tiếp tục mua nhà. Tôi không nghĩ rằng suy thoái kinh tế sẽ làm gián đoạn dự án vì như vậy có thể làm gián đoạn hoạt động phát triển bất động sản khác ở một số vùng khác của Hoa Kỳ. Khu vực Đông Nam là khu vực thịnh vượng và phát triển, mọi người đang chuyển đến đó sống, các bác sĩ và luật sư đang đầu tư vào dự án Twin Lakes sẽ có thể tiếp tục thực hiện đầu tư trong hầu hết mọi tình huống kinh tế. Điều này có lợi cho dự án. Dự án nằm ở phía Đông Nam Atlanta, nơi dân số ngày càng tăng và mọi người đang chuyển đến vùng Vành đai Mặt trời để làm việc.

Tôi chưa đề cập đến điều này, đó là tôi đã đến thăm dự án và tham quan toàn bộ cơ sở hạ tầng tiện ích của dự án, và đây là một dự án rất hấp dẫn. Tôi có một chút hiểu biết về khu dân cư dành cho người hưu trí, mẹ tôi đã sống ở khu dân cư dành cho người hưu trí trong nhiều năm và tôi cũng đã dành nhiều thời gian cho bà. Tôi hiểu cách các khu dân cư như vậy vận hành và khu dân cư Twin Lakes là một trong những khu dân cư tốt nhất mà tôi từng thấy. Khu này tốt hơn nơi mẹ tôi từng ở. Đây là một khu dân cư tốt và tôi nghĩ được hỗ trợ bởi lượng khách hàng. Đó là một số suy nghĩ của tôi về lý do tại sao khoản đầu tư này lại là một khoản đầu tư tốt.

Tất nhiên rồi, Vùng Vịnh có lẽ là một ví dụ điển hình cho một khu vực có nhiều rủi ro. Mọi người đang di cư ra khỏi Vùng Vịnh, và hướng về Atlanta. Vì vậy, sẽ có một làn sóng di cư của những người tài năng, cộng đồng công nghệ hiện đang rời khỏi Vùng Vịnh vì chi phí nhà ở quá cao và vì những người làm việc từ xa không cần phải có mặt ở Vùng Vịnh để làm việc cho công ty của họ. Chúng tôi cho rằng Vùng Vịnh có lẽ là một trong những khu vực quý vị nên tránh xét về mặt rủi ro nếu quý vị đang tìm kiếm một khu vực có thể tồn tại trong bất kỳ kịch bản kinh tế nào.

Như Sam đã đề cập trước đó, tôi có kinh nghiệm phát triển bất động sản. Tôi không phải là một nhà phát triển bất động sản lớn, nhưng tôi đã thực hiện một số dự án và tất cả dự án tôi đã làm là xây dựng nhà ở biệt lập. Hiện tôi chuyên về phân khúc hạng sang ở Las Vegas, nhưng thực tế là tôi đã tham gia xây dựng những ngôi nhà biệt lập. Tôi hiểu vấn đề cung cầu, nhân khẩu học, hoạt động tiếp thị cũng như khung thời gian cần thiết để xây dựng và bán những ngôi nhà biệt lập như vậy. Tôi thấy mình có thể liên hệ chặt chẽ với dự án Twin Lakes vì nó gần giống với những gì tôi đã tự mình làm. Sam đã sắp xếp để phó chủ tịch của Kolter Homes gặp chúng tôi tại dự án Twin Lakes, ông ấy là người giám sát không chỉ dự án Twin Lakes mà còn một số dự án Kolter khác ở vùng Đông Nam. Ông ấy có kiến thức sâu rộng về bất động sản và ông ấy cũng đã giải thích cho chúng tôi cả triết lý, chiến lược của ông ấy cũng như cách Kolter thực hiện loại dự án này. Tất cả đều gắn kết với nhau và có ý nghĩa đối với tôi. Tôi có cảm giác ông ấy là người có trách nhiệm, cả vấn đề hồ sơ thành tích của nhà phát triển dự án nữa, nên mọi thứ thực sự bổ sung cho nhau. Có vẻ như đây là một cơ hội rất tốt.

Chà, không dễ để tìm thấy những dự án tương tự đâu. Theo như tôi biết thì không có nhiều dự án như thế này. Cũng có thể tôi đã bỏ qua một số, nhưng tôi không tìm thấy quá nhiều dự án. Tôi đã thảo luận về các dự án khác và thực hiện một số nghiên cứu, nhưng tôi chọn Twin Lakes vì như tôi đã nói, tôi thích thành tích của nhà phát triển bất động sản Kolter Homes. Đối với tôi, đó là ưu tiên số một: có một nhà phát triển bất động sản có bề dày thành tích và thành công, và Kolter Homes có được điều đó. Như tôi cũng đã nói, những điều tôi thích nữa chính là vấn đề nhân khẩu học và vị trí địa lý. Tôi đã xem xét một số dự án khác, nhưng tôi không dành nhiều thời gian cho chúng vì mỗi dự án đều có một hoặc hai nhược điểm không hấp dẫn tôi. Vì vậy, khi tôi loại bỏ những dự án đó và xác định rằng chúng không phù hợp, tôi đã tìm thấy Twin Lakes. Tôi đã dành rất nhiều thời gian để xem xét dự án này và không tìm ra lý do nào để không đầu tư vào dự án này cả, mọi thứ đều được tựu lại vào dự án này một cách chính xác. Đó là một khoản đầu tư tốt theo như tôi nghĩ.

Vì những lý do tương tự mà chúng ta đã đề cập đến, đó là một số dự án nằm ở những khu vực địa lý mà tôi không nghĩ là những địa điểm hấp dẫn, chẳng hạn như Vùng Vịnh. Trong các dự án đó, nhà phát triển không có thành tích như Kolter có. Hoặc là tôi chưa từng nghe nói đến họ hoặc họ chưa hoạt động kinh doanh lâu như vậy. Trong khi đó Kolter đã hoạt động kinh doanh được một thời gian dài và có thành tích rất thành công. Những điểm chính tôi đang tìm kiếm đó chính là vấn đề nhân khẩu học, địa lý và thành tích. Những dự án khác có thể đạt được một hoặc nhiều điểm trong số đó, nhưng Twin Lakes có tất cả những đặc điểm đó. Đó là lý do tại sao tôi không đi cùng những chủ đầu tư khác và tại sao cuối cùng tôi lại đi cùng Kolter.

Rõ ràng, lãi suất tăng không phải là dấu hiệu tích cực cho sự phát triển bất động sản. Bất động sản thích có nguồn tài chính cố định và chi phí thấp. Tôi nghĩ rằng sẽ khó có thể hoàn thành một dự án không có nguồn tài chính sẵn sàng trong tình hình hiện tại. Tôi có thể nói rằng đó sẽ là một yếu tố rủi ro nếu tôi tham gia đầu tư EB-5. Trong trường hợp của Kolter, một lần nữa, do có quy mô lớn nên họ sẽ có thời gian thu xếp tài chính dễ dàng hơn. Theo tôi, họ cũng có khả năng tăng giá trong quá trình phát triển bất động sản nếu cần thiết nhằm bù đắp cho mức lãi suất cao hơn. Vấn đề lãi suất và suy thoái kinh tế cũng là điều mới mẻ đối với đối tượng nhân khẩu học là khách hàng của Kolter. Những khách hàng mua nhà này thường sẽ bán nhà ở một nơi khác ở Mỹ, muốn thu hẹp không gian sống và sử dụng số tiền bán căn nhà đó để mua nhà mới. Tôi nghĩ một nửa doanh thu ở Twin Lakes đều là tiền tươi.

Vì vậy, người mua nhà không cần phải thế chấp (nhiều người trong số họ không cần phải vay thế chấp nhà), lãi suất tăng không ảnh hưởng trực tiếp đến họ. Như Sam nói, họ có khả năng trả nhiều hơn một chút nếu Kolter phải tăng giá bán nhà để bù đắp cho bất kỳ sự bất ngờ về tài chính nào có thể xảy ra. Tôi nghĩ rằng Kolter có một dự án linh hoạt xét về khía cạnh sản phẩm dự án đang bán (nhà biệt lập) và tôi ít lo ngại rằng dự án sẽ bị ảnh hưởng xấu bởi lãi suất tăng.

Tôi đã suy nghĩ rất nhiều về câu hỏi đó vì tôi không biết liệu có suy thoái hay không. Tôi nghĩ có nhiều khả năng sẽ có, nhưng cũng có thể không. Tuy nhiên, tôi cũng phải chuẩn bị rằng sẽ có suy thoái, không chỉ trong quyết định về Twin Lakes, mà trong tất cả các khoản đầu tư của tôi. Tôi lo lắng về hậu quả của một cuộc suy thoái và tôi nghĩ nếu có một cuộc suy thoái xảy ra, nó có thể sẽ ảnh hưởng nhất định đến Twin Lakes, một phần vì những người mua nhà có thể gặp khó khăn hơn khi bán căn nhà chính của họ ở một nơi khác ở Mỹ. Điều này có thể trì hoãn khả năng di chuyển tới Twin Lakes của họ và vì vậy làm chậm doanh số bán hàng, do đó có thể kéo dài thời gian hoàn thành dự án này.

Nhưng một lần nữa, tôi lại nghĩ rằng Kolter, với quy mô và lịch sử của họ, có khả năng chịu đựng được điều đó. Nếu dự án bị chậm lại, tôi tin rằng Kolter có thể vượt qua điều đó khá thành công, giảm lợi nhuận xuống một chút và mất nhiều thời gian hơn để kết thúc dự án. Nhưng tôi nghĩ họ có thể vượt qua được. Đó là một yếu tố. Về suy thoái kinh tế: tôi nghĩ đó là một rủi ro. Tôi có thể nói rằng đây có lẽ là rủi ro lớn nhất mà Twin Lakes phải đối mặt, nhưng rủi ro này không lớn hơn rủi ro tại những dự án khác. Tôi tin rằng Kolter sẽ có thể sống sót nếu điều đó xảy ra.

Tôi phải nói rằng điều ngạc nhiên lớn nhất đối với tôi là quý vị cần tài liệu hoá nhiều như thế nào. Hồ sơ đăng ký của chúng tôi bao gồm gần 4.000 trang tài liệu cho mỗi nhà đầu tư, chủ yếu bao gồm các tờ khai thuế, báo cáo môi giới, hồ sơ việc làm, hồ sơ lý lịch như giấy khai sinh, giấy đăng ký kết hôn, v.v. Rất nhiều tài liệu và việc đó tốn rất nhiều thời gian. Quay ngược thời gian và đào bới lại tất cả những tài liệu đó không phải là điều dễ dàng và khi đó quý vị phải làm sao cho dung hoà. Anahita có thể nhìn vào mớ tài liệu và nói, à, cô ấy không hiểu vấn đề này vấn đề kia đã xảy ra như thế nào. Tôi phải đi giải thích và tài liệu hoá thêm, và đó là gánh nặng đối với tôi chứ không phải đối với sáu nhà đầu tư. Nếu nhà đầu tư và người nộp đơn là một thì chính người đó sẽ phải chịu gánh nặng này.

Trong trường hợp của tôi, gánh nặng ấy thuộc về tôi chứ không phải thuộc về những người nộp đơn là từng thành viên trong gia đình tôi, và phải mất rất nhiều thời gian để giải quyết những vấn đề đó. Tôi không hề biết điều đó, nhưng tôi đã được cảnh báo là sẽ mất rất nhiều thời gian. Tôi có thể xác nhận rằng mất rất nhiều thời gian. Anahita rất tỉ mỉ, cô ấy luôn đảm bảo rằng cô ấy có thể giải thích từng tài liệu, từng lần chuyển tiền, cô ấy có thể theo dõi lịch sử của các khoản tiền, trong trường hợp của tôi là bắt đầu từ năm 2008. Vì vậy, cho khoảng 15 năm tôi phải quay lại để tài liệu hoá mọi thứ và Anahita đảm bảo mọi thứ được kết hợp chặt chẽ với nhau. Tôi có thể nói đó là vấn đề lớn nhất. Một điểm khác mà tôi muốn đưa ra là có rất nhiều điều không chắc chắn về việc khi nào chúng tôi sẽ nhận được phản hồi rằng chúng tôi đã hoàn thành hồ sơ đăng ký.

Dường như không ai thực sự biết quá trình này mất bao lâu. Không có hướng dẫn nào và các dự án ở nông thôn được cho là sẽ có lợi thế hơn các dự án khác, vì vậy có lẽ chúng tôi sẽ nhận được thông tin sớm hơn. Nhưng chúng tôi thực sự không biết. Thật khó để cho tôi lên kế hoạch khi nào các nhà đầu tư sẽ đến Mỹ, chẳng hạn như vấn đề nhà ở. Tôi cố gắng lo liệu nhà ở cho những người thân của tôi nhưng tôi không biết khi nào họ sẽ đến được Mỹ. Vì vậy, đó là điều bỏ ngỏ. Nhưng tôi không ngạc nhiên vì khi chúng tôi làm việc với chính phủ Hoa Kỳ, không có nhiều điều chắc chắn về tốc độ phản hồi của họ. Vì vậy, ngay bây giờ chúng tôi cũng chỉ đang chờ đợi để xem điều gì sẽ xảy ra tiếp theo.