EB-5 Investor Testimonial:
Ken Geraghty who Gifted $4.8M to 6 Relatives
for 6 EB-5 Investments

Olá, Sam e olá a todos. Este é Ken Geraghty. Sou do Queens, Nova York. Passei boa parte de minha vida na cidade de Nova York e agora moro em Las Vegas. Passei mais de 30 anos no mundo corporativo, principalmente em funções financeiras, em serviços financeiros. Aposentei-me há algum tempo e depois trabalhei com desenvolvimento imobiliário aqui em Las Vegas. Acabei me envolvendo com essa oportunidade de investimento da EB5AN. O objetivo ou a razão pela qual me envolvi no EB-5 é que minha esposa é filipina e tem uma grande família nas Filipinas; há muito tempo ela quer trazê-los para cá. É difícil, tenho certeza de que muitos de vocês entendem, conseguir vistos para vir para cá. Tentamos vários caminhos, inclusive o visto de noiva, o visto de estudante, o visto de turista, e muitos deles não funcionaram por vários motivos. Então nos deparamos com a oportunidade de investimento EB-5, que, à medida que eu aprendia mais e mais sobre ela, parecia se adequar muito bem aos nossos objetivos e pesquisa.

Conversei com vários advogados de imigração, que me ajudaram a entender melhor como esse programa funciona. Conversei com alguns RCs que estavam disponíveis para investimento. Por fim, encontrei Sam Silverman e sua organização e passei algum tempo discutindo a situação com ele. Também conversei com advogados, como já disse, e uma das advogadas que me indicaram foi a Anahita George, que foi a advogada com a qual acabei optando. Além de ser fácil trabalhar com ela e estar disponível, ela mesma está patrocinando a vinda de sua irmã da Índia para os Estados Unidos por meio do programa EB-5. E optou por investir no mesmo projeto que eu, o projeto rural Twin Lakes. Portanto, isso me deu algum conforto, pois ela estava comprometida com o mesmo projeto que eu escolhi. Também conversei com outro investidor no projeto Twin Lakes que estava muito entusiasmado com o investimento; ele havia feito a devida diligência no projeto antes de mim e fez uma boa avaliação.

Depois de nos concentrarmos no projeto Twin Lakes e na organização de Sam Silverman, fui até a área de Twin Lakes, que fica fora de Atlanta, Geórgia, com minha esposa e um amigo meu que tem experiência em desenvolvimento imobiliário. Passamos um dia lá nos reunindo com um dos gerentes da região. Também nos reunimos com o vice-presidente da Kolter Homes, que estava supervisionando o empreendimento. Visitamos as casas, conhecemos muitas pessoas que operavam o sistema, fizemos muitas perguntas sobre as finanças, os dados demográficos e os procedimentos de vendas, etc., e tudo parecia se encaixar muito bem.

Esse projeto era viável e tinha uma boa chance de ser bem-sucedido nos próximos quatro ou cinco anos, que é o horizonte de tempo em que ele está funcionando. Com base em tudo isso, decidi fazer o investimento, que, como Sam observou, é feito por diferentes investidores das Filipinas, que investiram US$ 800.000 no projeto. A maneira que escolhi para fazer isso foi oferecer o dinheiro aos investidores. Eu tinha a opção de presentear ou emprestar aos investidores. Se eu tivesse emprestado o dinheiro aos investidores, eu o teria recebido de volta, mas também teria de pagar juros sobre a renda que os empréstimos teriam gerado. Os investidores não tinham realmente a capacidade de reembolsar esse dinheiro, portanto eu teria pago impostos sobre o dinheiro e nunca o teria recebido de volta. Doar o dinheiro foi uma transação isenta de impostos; eu já tinha o dinheiro em um fundo com a família da minha esposa.

Funcionou bem em termos de fornecimento de recursos. A propósito, gostaria de mencionar que outro fator que influenciou minha decisão de escolher a Twin Lakes foi o fato da Kolter Homes ser uma incorporadora estabelecida; ela tem um longo histórico no sudeste dos EUA e grandes chances de atingir suas metas com esse projeto. Falando especificamente sobre o projeto Twin Lakes, o que me agradou foi a demografia, o fato de eles estarem comercializando o projeto para a comunidade de adultos com mais de 55 anos. Muitos dos compradores são advogados, médicos ou outras pessoas ricas que têm os recursos para fazer esse investimento. Normalmente, eles estão reduzindo o tamanho de suas casas de outras partes do país. Parece que isso não seria muito afetado por possíveis recessões econômicas.

Eu gosto da categoria rural de vistos reservados porque ela é favorecida pelo USCIS e pode resultar em um caminho mais rápido para obter um visto para vir para cá. Se isso for verdade, é uma grande vantagem. Gosto do fato de que Sam já conseguiu todos os empregos. Vi o relatório do economista sobre a criação de empregos, e já atendemos aos requisitos do governo para a criação de empregos para cada investidor. Portanto, esse risco foi minimizado, o risco de não conseguirmos atingir esse objetivo. Portanto, no cômputo geral, tudo em relação à Twin Lakes parecia muito sólido, e hoje me sinto confiante, com base em tudo o que sei, de que será um sucesso. Eu também diria que foi muito fácil trabalhar com Sam e sua equipe; eles foram ágeis e pacientes. Isso também me fez sentir bem em trabalhar com essa equipe, pois pude obter ajuda sempre que precisei.

Como mencionei anteriormente, estou muito satisfeito com a advogada que contratamos, a Anahita. Sam a recomendou para outras pessoas, e tive muito sucesso trabalhando com ela. Ela é extremamente ágil e vai além com sugestões que eu não havia considerado. Portanto, ela tornou o processo muito simples. Devo mencionar que a parte mais difícil desse processo foi documentar as fontes de financiamento, o que é uma tarefa muito tediosa. No meu caso, tive que voltar muito atrás na história para encontrar documentos, declarações de imposto de renda, declarações de corretagem do estado financeiro, registros de emprego; muitos dados tiveram que ser produzidos. A Anahita e eu tivemos que procurar os documentos, e isso levou algum tempo. Mas depois de reunir todos eles, todo o processo de solicitação levou um pouco mais de um mês, eu diria. E agora fizemos o investimento, nos apresentamos os formulários ao USCIS, e estamos apenas aguardando uma resposta a elas.

Não mudei minha opinião, eu acho que o programa EB-5 é provavelmente uma das melhores maneiras de obter um visto e um green card para os EUA, quando passarmos pelas etapas de documentação e se você se sentir confortável com a oportunidade de investimento. Isso resume minha opinião.

Eu diria que a Anahita é extremamente acessível. Com outros advogados, eu passo por suas secretárias e elas são muito formais e complicadas. Eles deveriam, pelo menos, atender ao telefone. Tenho o número do celular da Anahita; ela atende o telefone a qualquer hora do dia ou da noite. É extremamente fácil entrar em contato com ela e está sempre disposta a ajudar. Ela parecia muito menos formal do que alguns dos outros advogados com quem eu estava conversando, e gostei desse estilo. Achei que funcionaria bem comigo e acho que esse foi um diferencial de como a Anahita trabalha em relação aos outros advogados com quem conversei.

Bem, a Anahita me disse que já fez 500 dessas solicitações e nunca teve nenhuma negada, portanto, esse foi um fato muito reconfortante que aprendi. Além disso, como mencionei anteriormente, a Anahita está patrocinando sua própria irmã, sua irmã mais nova que mora na Índia, para vir para cá com um programa de visto EB-5. Portanto, ela tem uma participação pessoal nisso, e a Anahita escolheu o projeto de investimento Twin Lakes como o veículo para sua irmã. Portanto, ela investiu pessoalmente no mesmo projeto que eu, o que me fez sentir muito confortável com isso, e ela fez sua própria diligência no projeto. Todos esses fatores combinados me fizeram sentir muito bem em trabalhar com a Anahita.

Falei sobre alguns deles em minha discussão, mas vou voltar e me aprofundar um pouco mais. Na minha opinião, o único fator mais importante em um empreendimento imobiliário como esse é o histórico do desenvolvedor. Se eles tiverem um histórico bem-sucedido de fazer isso no passado, não apenas uma vez, mas várias vezes, isso me dá um grande conforto de que eles sabem o que estão fazendo e que vão repetir o histórico. A Kolter Homes tem um longo histórico no sudeste dos Estados Unidos de desenvolvimento de imóveis residenciais como os projetos Twin Lakes. Dado esse histórico, achei que eles seriam uma excelente fonte de investimento e produziriam os resultados que eu estava procurando. Esse é o número um.

O segundo, como mencionei, é a demografia. As pessoas para as quais eles estão vendendo são pessoas que, na minha opinião, serão capazes de lidar com essa possível recessão que estamos enfrentando, se houver, e continuarão a comprar casas. Não acho que uma recessão possa atrapalhar isso, como poderia acontecer com outros empreendimentos imobiliários em outras partes do país. O sudeste é uma área próspera e em crescimento; as pessoas estão se mudando para lá, e os médicos e advogados que estão comprando no projeto Twin Lakes devem poder continuar fazendo isso em praticamente qualquer cenário econômico. Isso ajuda. Fica no sudeste de Atlanta, onde há uma população crescente, e as pessoas estão se mudando para o Sun Belt para alugar.

Eu não mencionei isso, mas estive lá e visitei toda a instalação, e é uma instalação muito atraente. Tenho um pouco de conhecimento sobre comunidades de aposentados: minha mãe morou em uma por muitos anos e passei muito tempo com ela. Entendo como elas funcionam, e essa comunidade está entre as melhores que já vi. É mais agradável do que aquela em que minha mãe estava. É uma comunidade agradável e, acredito, é apoiada pela clientela. Essas são algumas de minhas opiniões sobre por que esse investimento específico é bom.

É claro que a área da baía é provavelmente o principal exemplo de uma área de risco. As pessoas estão migrando da área da baía para Atlanta. Portanto, há um êxodo de pessoas talentosas – as comunidades de tecnologia estão deixando a área da baía porque os custos de moradia são muito altos e porque as pessoas que trabalham remotamente não precisam estar na área da baía para trabalhar para suas empresas. Achamos que a área da baía é provavelmente uma das áreas que você deve evitar em termos de perfil de risco se estiver procurando um lugar que sobreviverá em qualquer cenário econômico.

Como você mencionou anteriormente, tenho experiência em desenvolvimento imobiliário. Não sou um grande incorporador, mas já fiz alguns trabalhos, e todos os trabalhos que fiz foram na construção de casas para uma única família. Eu estava no segmento mais luxuoso do mercado aqui em Las Vegas, mas, ainda assim, estava construindo casas para uma única família. Entendo a dinâmica, a demografia, o marketing e o prazo necessário para construir e vender essas casas. Senti que poderia me relacionar bem com o projeto Twin Lakes porque ele se aproxima do que eu mesmo fiz. Você conseguiu fazer com que o vice-presidente da Kolter Homes se encontrasse conosco no projeto Twin Lakes (ele e quem supervisiona não apenas o projeto Twin Lakes, mas vários outros projetos da Kolter no sudeste). Ele tem uma vasta experiência no setor imobiliário e nos explicou sua filosofia e sua estratégia e como a Kolter está gerenciando isso. Tudo se encaixava e fazia sentido para mim. Parecia que esse grande homem estava no comando, com seu histórico e sua empresa, então tudo realmente se encaixava. Pareceu-me uma oportunidade muito positiva.

Bem, não foi fácil encontrá-los. Até onde eu sei, não havia muitos. Talvez eu tenha deixado passar alguns, mas não encontrei muitos. Discuti outros projetos e fiz algumas pesquisas, mas escolhi o Twin Lakes porque, como eu disse, gostei do histórico da construtora, a Kolter Homes. Para mim, essa é a prioridade número um: ter uma construtora com um histórico extenso e bem-sucedido, e eles tinham isso. Como eu disse, todos os aspectos que me agradaram: a demografia, a localização geográfica. Dei uma olhada em alguns outros projetos, mas não dediquei muito tempo a eles porque cada um tinha uma ou duas desvantagens que não me agradavam. Então, depois de zerá-los e decidir que não eram os corretos, encontrei o Twin Lakes. Passei muito tempo analisando-o e não consegui encontrar nenhuma razão para não investir nele: tudo estava certo. Na minha opinião, é um bom investimento.

Pelos mesmos motivos que já mencionamos, mas alguns dos outros projetos estavam em regiões geográficas que eu não considerava locais atraentes – como a área da baia, por exemplo. Em outros projetos, o desenvolvedor não tinha o tipo de histórico que a Kolter tem. Ou eu nem sequer tinha ouvido falar deles ou eles não estavam no mercado há muito tempo. Já a Kolter está no mercado há muito tempo e tem um histórico de muito sucesso. Os principais pontos que eu estava procurando eram dados demográficos, geográficos e histórico. Eles falharam em um ou mais desses pontos, mas a Twin Lakes preencheu todos os requisitos. Foi por isso que não escolhi as outras e acabei optando pela Kolter.

Obviamente, o aumento das taxas de juros não é um sinal positivo para o desenvolvimento imobiliário. O setor imobiliário gosta de ter financiamento fixo e de baixo custo. Acredito que será difícil concluir projetos que não tenham financiamento garantido no ambiente atual. Eu diria que esse seria um fator de risco se eu estivesse fazendo um investimento EB-5. Agora, no caso da Kolter, novamente, devido ao seu tamanho substancial, eles devem ter mais facilidade para obter financiamento. Eles também têm a capacidade, na minha opinião, de aumentar os preços de seus empreendimentos, se necessário, para compensar as taxas de juros mais altas; para o grupo demográfico para o qual estão vendendo, isso é algo novo com taxas de juros e recessões. Normalmente, as pessoas para quem eles estão vendendo uma casa em outra parte do país estão diminuindo de tamanho e usando o dinheiro da venda dessa casa para comprar a sua própria. Acho que metade das vendas em Twin Lakes é em dinheiro.

Portanto, os compradores não precisam fazer uma hipoteca – muitos deles não estão procurando hipotecas – e o aumento das taxas de juros não os afeta diretamente. Como você disse, eles têm a capacidade de pagar um pouco mais se tiverem que aumentar os preços para compensar quaisquer surpresas financeiras que possam surgir. Acho que eles têm um projeto resiliente em termos do público para o qual estão vendendo, e estou menos preocupado que ele seja afetado negativamente pelo aumento das taxas de juros.

Pensei muito nessa pergunta porque não sei se haverá recessão ou não. Acho que há uma boa chance de que haja, mas pode ser que não haja. Mas tenho de estar preparado para isso, não apenas na minha decisão sobre Twin Lakes, mas em todos os meus investimentos, eu me preocupo com o que uma recessão pode fazer e acho que, se houver uma recessão, ela provavelmente terá algum efeito em Twin Lakes – em parte porque as pessoas que estão comprando as residências podem ter mais dificuldade para vender sua residência principal em outro lugar do país neste momento. Isso pode atrasar a mudança para Twin Lakes e desacelerar as vendas, o que pode aumentar o tempo necessário para concluir o projeto.

Mas, novamente, acho que a Kolter, devido ao seu tamanho e histórico, tem a capacidade de resistir a isso. Se o projeto desacelerar, acredito que a Kolter poderia administrar isso com bastante sucesso, reduzir um pouco o lucro e levar mais tempo para concluir o projeto. Mas acho que eles poderiam superar isso. Esse foi um fator. Sobre uma recessão: acho que é um risco. Provavelmente é o maior risco, eu diria, que a Twin Lakes enfrenta, mas não é um risco maior do que o de qualquer outro projeto. Acredito que a Kolter será capaz de sobreviver se isso acontecer.

Eu diria que a maior surpresa para mim foi a quantidade de documentação necessária. Nossa solicitação consistia em quase 4.000 páginas de documentos por investidor, a maioria consistindo em declarações de imposto de renda, extratos de corretagem, registros de emprego, genealogia, como certidões de nascimento, certidões de casamento, etc. Uma quantidade enorme de documentação, e isso leva tempo. Voltar atrás e desenterrar tudo isso não é fácil, e depois você precisa conciliar tudo. A Anahita pode dar uma olhada e dizer: “Bem, eu não entendo como isso ou aquilo aconteceu. Mas eu tenho que explicar e documentar melhor, e esse ônus recai sobre mim, não sobre os seis investidores. Agora, se o investidor e o solicitante forem os mesmos, então é essa pessoa que terá esse ônus.

No meu caso, a responsabilidade recaiu sobre mim, e não tanto sobre os membros individuais da família que estavam se candidatando, e levou muito tempo para reunir tudo isso. Eu não ignorava isso; fui avisado de que levaria muito tempo. Posso confirmar que leva muito tempo. A Anahita pode dar uma olhada em algum documento e dizer: “Bem, não entendo como isso ou aquilo aconteceu”. Mas eu tenho que explicar e documentar melhor, e esse ônus recai sobre mim, não sobre os seis investidores. Agora, se o investidor e o solicitante forem os mesmos, então é essa pessoa que terá esse ônus. Esse é o maior problema, eu diria. Agora, o outro ponto que gostaria de destacar é que há muita incerteza sobre quando teremos uma resposta, agora que fizemos a solicitação.

Ninguém parece saber realmente quanto tempo esse processo leva. Não há diretrizes, e os projetos rurais devem ter uma vantagem sobre os outros projetos, portanto, talvez tenhamos notícias mais cedo. Mas realmente não sabemos. É difícil para mim planejar quando os investidores virão aqui, por exemplo, para questões como moradia. Eu tento trabalhar na área de moradia para eles, mas não tenho ideia de quando eles virão. Portanto, isso é um pouco desconhecido. Mas não estou surpreso porque, quando trabalhamos com o governo dos EUA, não há muita certeza sobre a rapidez com que eles responderão. Portanto, estamos apenas esperando agora para ver o que acontece em seguida.