EB-5投资者感言：Ken Geraghty，向6名亲属赠与了$480万美元，用于进行6项EB-5投资。

嗨，Sam，大家好。我是Ken Geraghty。我来自纽约皇后区。我在纽约度过了一生中的大部分时光，现在我住在拉斯维加斯。我在企业中工作了30多年，主要是担任金融方面的岗位，从事金融服务。不久前我退休了，然后在拉斯维加斯进行了一些房地产开发工作。我最终参与了这个益博EB5AN发售的投资机会。我之所以参与EB-5计划，是因为我的妻子是菲律宾人，她在菲律宾有一个大家庭；她一直想把他们带到这里来。我相信你们中的许多人都明白，要获得签证来到这里是很困难的。我们尝试了许多途径，包括未婚妻签证、学生签证、旅游签证，其中许多类别由于各种原因而行不通。然后我们遇到了EB-5投资机会，随着我越来越深入地了解，越发感到它似乎非常适合我们的目标和研究。

我咨询了一些移民律师，他们帮助我更好地了解该计划的申请流程和目标。我也与几个可接受投资的区域中心进行了沟通。最终，我遇到了Sam Silverman和他的公司，花了一些时间与他讨论我们的情况。正如我提到的，我还咨询了许多律师，其中一位律师名叫Anahita George，她也最终成为了我的移民律师。她不仅易于合作，及时回应，而且她本人也赞助了她的妹妹通过EB-5计划从印度来到美国。她选择的项目和我所投资的是同一个项目，也就是双子湖乡村项目。所以，看到她对于我最终选择的这个项目的信赖，这让我感到安心。我还询问了双子湖项目的另一位投资者，他对这项投资非常热情；他在我之前对该项目进行了尽职调查，对它评价很高。

在我们将选择范围缩小到双子湖项目和Sam Silverman的机构之后，我和我的妻子以及一位有房地产开发经验的朋友一起去了佐治亚州亚特兰大郊外的双子湖地区。我们在那里花了一天时间考察，见到了项目的一位经理。我们还见到了负责监督项目开发的开德家园副总裁。我们参观了房屋，我们遇到了很多操作系统的人，询问了很多关于财务、目标客户和销售流程等方面的问题，各个方面都让我们感到很合适。

这个项目是可行的，很有可能在未来四五年内取得成功，这也是项目的规划时间跨度。基于所有这些因素，我决定进行投资，正如Sam指出的那样，这和来自菲律宾的投资者在该项目中投资$80万美元有所不同。我选择的做法是把资金赠与给投资者。我可以选择向投资者赠与或借贷。如果我把钱出借给投资者，之后就要把它拿回来，但我必须为贷款产生的收入支付利息。投资者并没有偿还这些钱的能力，所以我要为这笔钱纳税，而且还拿不回这些钱。赠与是一项免税的交易；我已经把钱存入了我妻子家人的信托基金之中。

对于提供资金来源而言，这个方式是很好的。我要指出的是，让我决定选择双子湖项目的另一个因素是因为开德家园是一家成熟的开发商；它在东南部有着悠久的过往业绩，通过这个项目实现我们的目标的可能性很高。具体说到双子湖项目，我很喜欢它针对的目标群体，这个项目在推广时是面向55岁以上的活力退休社群的。许多买家都是律师、医生或其他富裕阶层，他们有足够的财力进行这项投资。通常而言，他们是从国内其他地方搬过来的，购置的房产和原来相比规模更小。这一客群受到潜在经济衰退影响的可能更低。

我很喜欢乡村预留类别，因为可以享受美国移民局的优先受理，因此申请人可以更快地获得签证来到美国。如果这是真的，那绝对是一个加分项。我喜欢Sam已经锁定了所有工作的创造这一点。我看了经济学家关于工作岗位创造的报告，我们已经满足了政府对每个投资者创造工作岗位的要求。因此，项目无法实现这一目标的风险已经最小化。总的来说，双子湖项目的各个方面看起来都非常可靠，根据我所了解到的一切信息，我很有信心这个项目将会成功。我还想说，Sam和他的团队非常易于合作；他们反应迅速，很有耐心。这也让我对与这个团队合作感到满意，我可以在需要时随时获得帮助。

正如我之前提到的，我对我们选择的律师Anahita非常满意。Sam曾向我推荐过她，我和她之间的合作也非常成功。她反应非常快速；她提出了一些我甚至都没有考虑到的建议。所以，她让这个流程非常顺畅高效。我要说的一点是，这个过程中最困难的部分是追溯资金来源，这是一项非常乏味繁冗的任务。对于我的情况而言，我不得不去找多年前的文件，纳税申报表，财务状况经纪报表，就业记录等等，必须提供大量资料。Anahita和我必须去搜寻这些文件，这花了一段时间。但我要说的是，一旦我把这些文件准备齐全之后，整个申请提交过程就花了一个月出头的时间。现在我们已经进行了投资，向USCIS提交了申请，只需要等待移民局的回复了。

我的看法还是没有改变，我认为EB-5计划可能是获得美国签证和绿卡的最佳方式之一，当我们完成文件准备步骤时，如果对投资机会感到满意的话绝是这样。这就是我的观点。

我会说Anahita非常平易近人。对于其他律师，我必须通过他们的秘书进行沟通，过程非常正式和繁琐。他们至少应该接一下电话吧。我有Anahita的手机号码；无论白天还是晚上，她都会随时接听电话。我非常容易联系到她，而且她随时愿意提供帮助。她看起来比我接触过的其他一些律师要容易沟通得多，我喜欢这种风格。我认为这很适合我，我认为这是Anahita和我接触过的其他律师之间工作方式的区别。

Anahita告诉我她已经完成了500份这样的申请，从来没有被拒绝过，所以这是我了解到的一个非常令人欣慰的事实。此外，正如我之前提到的，Anahita正在赞助她自己住在印度的妹妹，以EB-5签证计划来到这里。因此，她在其中也有个人利益，并且Anahita选择了双子湖投资项目作为她妹妹的投资目标。所以，她个人也投资了和我相同的项目，这让我感到非常安心，她对这个项目一定做了自己的尽职调查。所有这些因素结合在一起，让我对与Anahita的合作感到非常满意。

我在刚才的讨论中谈到了其中的几个指标，但我想再深入聊聊这几点。在我看来，像这样的房地产开发中最重要的一个因素是开发商的业绩记录。如果他们过去在这方面有成功的记录，不是一次，而是很多次的话，是能给我很大的安慰的，因为他们知道自己在做什么，而且有能力重复这些成功记录。开德家园在东南部开发住宅房地产项目（如双子湖项目）方面有着悠久的历史。鉴于这种过往业绩记录，我认为他们将是一个很好的投资渠道，并将实现我所期望的结果。这就是第一点。

第二，正如我提到的，是项目的目标客户群。我认为他们的销售对象是那些当经济衰退出现时能够很好地应对，并继续购买房屋的人。我认为经济衰退对这个项目的影响不会像美国其他地方的房地产项目受到的影响那么严重。东南部是一个繁荣和不断发展的地区；人们正在向那里流动，购买双子湖项目的医生和律师应该能够在几乎任何经济情景中继续购买。这是很有利的一点。它位于亚特兰大东南部，那里的人口不断增长，人们正在不断流入这一地区，享受这里明媚的阳光。

我没有提到这一点，但我去过那里，参观了整个社区，这是一个非常有吸引力的项目。我对退休社区有一点了解：我母亲在一个这样的社区住了很多年，我花了很多时间和她在一起。我了解他们的运作模式，而这个社区是我见过的最好的社区之一。它比我妈妈住的那个好多了。这是一个漂亮的社区，我也相信它得到了客户的支持。这就是为什么我认为这项投资很好的原因。

当然了，湾区可能是高风险项目地区的一个典型例子。人们正在搬离湾区，人们正在向涌入亚特兰大。因此，这里才华横溢的人才大批流失，科技社区现在正在离开湾区，因为住房成本太高，而且远程工作的人不需要住在湾区也能为他们的公司工作。我们认为，如果你想要寻找一个在任何经济情况下都能成功的区域的话，那么湾区从风险状况方面来看会是你会想要避免的地区之一。

正如你前面提到的，我有房地产开发经验。我不是一个大开发商，但我做了一些这方面的项目，我所做的所有项目都是单户住宅建设。我在拉斯维加斯针对的是比较高端的住宅市场，但我所建造的仍然是单户住宅。我了解建造和销售这些项目的模式、目标人群、营销和时间框架。我觉得我很熟悉双子湖这个项目，因为它和我所做的项目非常类似。我们得以在双子湖项目中与开德家园的副总裁会面，他不仅负责监督双子湖项目，还负责监督东南部的其他一些开德集团开发的项目。他在房地产方面有着广泛的背景，他向我们解释了他的理念和战略，以及开德集团是如何管理项目的。这些都很全面，让我觉得十分合理。感觉这个大个子的负责人是有信服力的，公司的过往记录、开发商等等，所以一切都让我们很放心。这似乎是一个非常棒的机会。

找到这样的项目并不容易。据我所知，没有那么多。也许我错过了一些，但我没有找到太多其它的项目。我确实咨询了其他项目并做了一些研究，但我最终选择了双子湖项目，因为正如我之前所说的，我喜欢开发商开德家园的业绩记录。对我来说，这是最重要的：一个拥有广泛而成功业绩记录的开发商。就像我说的，我喜欢的它的各个方面：人口统计，地理位置。我确实看了其他几个项目，但我没有花太多时间在这些项目上，因为每个项目都有一两个缺点，对我没有吸引力。所以，一旦我将它们排除，确定这些不是我想要找的项目，就碰到了双子湖项目。我花了很多时间研究它，找不到任何不投资它的理由：所有方面都正确地结合在了一起。就我而言，这是一项不错的投资。

这是出于我们刚才提到的同样的原因，比如其他一些项目的项目位置我认为是不具吸引力的，例如湾区。在其他项目中，开发商没有像开德集团那么好的业绩记录。要么是我都没有听说过他们，要么他们的成立时间还没有那么久。而开德集团已经开展业务很长一段时间了，并且拥有非常成功的记录。我一直在寻找的关键点是目标人群、地理位置和业绩记录。其他项目能达到一到两点，但双子湖项目每项都满足我的要求。这就是我没有投资其他项目的原因，也是我最终决定选择开德集团的原因。

显然，利率上升并不是房地产开发的利好信号。房地产行业喜欢固定和低成本的融资。我认为，在当今环境中没有融资的项目将很难完成。我会说，如果我要进行EB-5投资，这将是一个风险因素。现在，在开德集团的例子中，由于公司规模庞大，它们应该更容易安排融资。在我看来，他们也有能力在必要时提高开发项目价格，以弥补更高的利率成本；他们所销售的人群对利率和经济衰退并不敏感。他们销售的客户群体通常是在美国其他地方出售了房屋，计划重新购置较小房产，并将出售自己房屋所得的钱用于购买新房的人。据我了解双子湖大约一半的销售额都是现金购买的。

因此，买家不需要进行抵押贷款，他们中的许多人都没有寻求抵押贷款，因此利率上涨不会直接影响他们。正如你所说，如果他们不得不提高价格以弥补可能出现的任何财务意外，那么这些人也有能力多付一点钱。我认为他们在销售对象方面项目的灵活性很好，因此我不太担心它会受到利率上升的不利影响。

这个问题我仔细思考了很久，因为我不知道是否会出现经济衰退。我认为很有可能，但也可能不会。但我必须做好它会发生的准备，不仅仅是在我投资双子湖这个决策中，也在我所有的投资中，我都会担心经济衰退会带来什么影响，我认为如果经济衰退发生，它可能会对双子湖项目产生一些影响，部分原因是购买房屋的人现在可能很难在美国其他地方出售他们主要居住的房屋。这可能会推迟他们购买双子湖中房产的能力，并可能减缓销售，从而延长完成该项目所需的时间。

但是，我认为开德集团，考虑到他们的规模和历史，有能力承受这一点。如果项目放缓，我相信开德集团可以相当成功地度过这一时期，稍微降低他们的利润，并花更长的时间来完成项目。但我确实认为他们可以度过难关。这是一个因素。关于经济衰退：我认为这是一种风险。我想说，这可能是双子湖面临的最大风险，但这一风险并不比任何其他项目更大。我相信如果发生这种情况，开德集团也能够生存下来。

我想说，最让我惊讶的是需要这么多文件。我们给每个投资者准备的申请材料都是近4,000页的文件，主要包括纳税申报表、经纪陈述、就业记录、出生证明、结婚证书等材料。大量的文件，准备起来非常需要时间。回过头来挖掘这些资料并不容易，然后你必须进行解释。Anahita可能会看着这些材料说，嗯，我不明白这是怎么发生的，也不明白这是怎么发生的。我必须去解释它并进一步进行记录，这是我的责任，而不是六位投资者的责任。现在，如果投资者和申请人是同一个人，那么这些就是这个人将承担的责任。

在我的情况下，这些工作落在我身上，而不是落在申请的家庭成员本人身上，而且我花了很多时间才把所有材料准备好。我并不是没有意识到这一点；有人提示过我这需要很长时间。我可以确认这的确需要很长时间。Anahita非常细致，她确保她可以解释每一份文件，每一次转账，她可以追溯资金的历史，就我而言，它们始于2008年。所以我不得不往回追溯15年左右，把一切记录下来，而Anahita则是确保所有文件都滴水不漏。我想说，这就是最大也最繁冗的一点。现在我要说的另一点是，现在我们已经提交了申请，但我们什么时候会收到回复还有很多不确定性。

似乎没有人真正清楚这个过程需要多长时间。没有指导方针，乡村项目应该比其他项目具有优势，所以也许我们会更快收到回复。但我们并不清楚是否真的如此。我很难预计投资者什么时候能进入美国，所以很难去计划像住房这样的问题。我在试着给他们寻找住的地方，但我不知道他们什么时候能来。所以这是一个未知数。但我并不感到惊讶，因为当我们与美国政府合作时，他们的反应速度并不确定。所以我们现在正等着看接下来会发生什么。