4 points essentiels à considérer pour ne pas perdre de l’argent dans un investissement EB-5

La préoccupation principale des investisseurs EB-5 est d’obtenir la carte verte. Bien sûr, ils veulent aussi pouvoir récupérer leur argent — et accessoirement percevoir des profits sur leurs investissements. Toutefois, si on le compare à d’autres types d’investissement, réussir une démarche d’immigration reste la raison principale d’un investissement EB-5.

Dans cette optique, chez EB5AN, nous structurons nos projets en plaçant la réussite de l’immigration en première ligne dans nos planifications. Cela signifie que nous nous attachons à proposer des projets où la création d’emplois est déjà en cours ou achevée.

Bien que notre priorité absolue dans la structuration d’un projet est de sécuriser l’immigration, la réussite financière n’en reste pas moins importante à nos yeux et vient directment en seconde place dans nos priorités. Pour certains investisseurs EB-5, perdre 800 000 $ pourrait constituer un inconvénient mineur, mais pour la plupart des investisseurs EB-5, une telle perte serait catastrophique. Vous méritez un projet où votre argent est sécurisé autant que possible.

Fondamentalement, ces deux facteurs, la sécurité migratoire et la sécurité financière, vont de pair. Un projet qui réussit financièrement a de fortes probabilités de générer les emplois dont vous avez besoin pour obtenir votre carte verte.

Dans cet article, nous allons passer en revue les quatre éléments de diligence que vous devez considérer afin d’éviter de perdre votre investissement EB-5. Tout d’abord, nous allons voir de près le facteur le plus important pour la sécurité financière : la qualité de l’emprunteur. Puis, nous nous pencherons sur la façon dont le coût du financement peut indiquer le niveau de risque d’un projet. Nous verrons ensuite le caractère vital de l’indépendance des parties prenantes dans la prévention des conflits d’intérêt. Et enfin, nous étudierons comment la rentabilité peut refléter la santé financière d’un projet.

Télécharger le PowerPoint complet sur les 4 points essentiels
à considérer pour ne pas perdre son investissement EB-5

La qualité de l’emprunteur

La plupart des projets EB-5 sont structurés en prêts. Cela veut dire que l’argent provenant des investisseurs EB-5 sera prêté par le fonds d’investissement à l’emprunteur — l’entreprise qui développe le projet. La question principale qui se pose est : l’emprunteur sera-t-il capable de rembourser ce prêt à son échéance ?

Pour déterminer la qualité de l’emprunteur, vous devez passer en revue son historique. Combien de projets a-t-il entièrement achevés ? Quel est son niveau d’expérience dans la réalisation de projets similaires au projet EB-5 ? Quel est le montant total des emprunts contracté par l’entreprise dans l’exercice de son activité ? A-t-elle un historique d’emprunts et de remboursements à terme échu ? A-t-elle déjà failli au emboursement d’un emprunt ? Quels actifs, le cas échéant, l’emprunteur utilise-t-il pour sécuriser le prêt ?

Trouver un emprunteur ayant un historique avéré est essentiel.

Expérience en développement de projet

L’un des moyens les plus rapides pour jauger la qualité d’un emprunteur est de vérifier son expérience. Combien de projets similaires l’emprunteur a-t-il achevés ? Si les réussites passées ne garantissent pas un succès futur, un historique avéré suggère que l’entreprise sait comment planifier et exécuter ses projets.

Vous devez passer en revue l’historique de l’entreprise de développement afin de vous assurer qu’elle a achevé avec succès des projets similaires dans le passé. S’il s’agit d’une nouvelle entreprise, vérifiez les historiques de ses dirigeants. Plus les réalisations réussies par l’emprunteur sur des projets similaires sont nombreuses, mieux c’est pour vous.

Historique des emprunts et des remboursements

Une autre manière d’évaluer la qualité d’un emprunteur est de vérifier le montant des emprunts et des remboursements de l’entreprise. L’historique de remboursements des emprunts d’une entreprise indique le niveau de probabilité qu’il vous rembourse votre prêt.

Par exemple, si une entreprise n’a jamais emprunté, ni remboursé de l’argent, le risque d’un investissement dans cette société est élevé parce qu’elle n’a aucun historique à évaluer. En d’autres termes, vous n’avez aucune preuve qu’elle remboursera votre prêt à son terme. Par contre, si une société a emprunté des milliards de dollars et en a remboursé chaque centime à son échéance, vous avez une preuve indiscutable qu’elle remboursera ses dettes. Investir dans une telle entreprise est généralement à faible risque.

Vous devez spécifiquement vérifier les antécédents de faillite, de saisie, ou d’autres états de faits similaires. Assurez-vous de mener des recherches aussi bien sur l’entreprise que sur ces dirigeants.

Valeur et diversité des actifs pour la sécurité du prêt

Pour les offres de prêts EB-5, plus la garantie de prêt est solide, plus la qualité de l’emprunteur est élevée. Un emprunteur de faible qualité offrira le moins de garantie possible. Certains centres régionaux et projets EB-5 peuvent prétendre que les prêts EB-5 ne peuvent pas être garantis, mais ce n’est pas vrai. Le programme EB-5 autorise les prêts garantis, et les meilleurs prêts EB-5 sont garantis.

Mais tous les prêts EB-5 garantis ne sont pas égaux.

Certains projets peuvent proposer un nantissement de titres dans la société du projet. Si un nantissement de titres est mieux que rien, la protection qu’il apporte aux investisseurs EB-5 peut être limitée. Certains projets proposent une hypothèque sur les biens en cours de construction à titre de collatéral pour le prêt. Une hypothèque réduit les risques de l’investisseur EB-5 parce que le prêteur peut prendre possession du bien en cas de défaut de remboursement du prêt.

Néanmoins, les meilleurs projets sont assortis d’une garantie de remboursement cautionnée par des garants bien capitalisés avec des actifs diversifiés. Un garant bien capitalisée est une entité dont les fonds propres dépassent largement le montant total du prêt. Un garant ayant des actifs diversifiés possède plus d’une classe d’actifs à utiliser comme collatéral pour le prêt. En substance, plus il y a de fonds propres et de classes d’actifs, mieux c’est pour vous.

Historique et contexte du projet

La qualité d’un emprunteur dépend également de plusieurs contextes du projet en lui-même.

Quelles sont les sources de financement du projet ? Si le projet n’est pas financé par une banque ou un investisseur institutionnel, cela peut indiquer qu’il n’est pas solvable ou qu’il comporte trop de risques.

Tous les financements sont-ils déjà en place? Si ce n’est pas le cas, vous devez vous demander si ce promoteur sera réellement en mesure d’obtenir assez de financement pour achever le projet.

L’emprunteur a-t-il investi ses fonds propres dans le projet ? Si ce n’est pas le cas, tous les risques sont supportés par les investisseurs. Inversement, si un promoteur met ses fonds propres dans un projet, il a une plus grande motivation de réussir.

Le marché du projet est-il en croissance ou en décroissance ? Si le marché est en baisse, le projet comporte des risques élevés d’échec. Le projet peut être achevé entièrement, mais il pourrait ne pas être commercialisable et perdre de l’argent.

Les travaux sont-ils déjà en cours ? Si le projet est déjà en cours de construction, c’est que des fonds ont déjà été versés dans le projet. Un projet qui est bloqué dans sa phase de planification est plus risqué parce qu’il pourrait ne jamais être entièrement financé. Si les fonds EB-5 constituent l’unique financement d’un projet et que celui-ci n’est pas achevé, ces fonds seront probablement perdus.

Transparence du promoteur et du projet

La transparence est un facteur clé dans la qualité de l’emprunteur. Vous ne serez en mesure de jauger la qualité d’un emprunteur que s’il vous donne accès à toutes les informations qui vous sont nécessaires.

Un emprunteur de qualité n’a rien à cacher et vous donnera toutes les informations dont vous avez besoin pour prendre une décision éclairée. La seule raison qu’il aurait de retenir des informations est qu’il y a des problèmes à cacher.

Les coûts de financement

Si la qualité d’un emprunteur se reflète dans son historique, les coûts de financement constituent un indicateur majeur du niveau de risque du projet. Un promoteur consacrera beaucoup de temps et d’efforts à l’obtention de financements à moindre coût auprès des banques et des investisseurs.

Taux d’intérêt

Les banques et les investisseurs institutionnels fixent leurs taux d’intérêt en se basant sur le niveau de risque qu’ils perçoivent. Plus le risque est élevé, plus leur tarif augmente. En comparant les coûts de financement de plusieurs projets, vous aurez une idée du niveau de risque de chaque projet comparativement aux autres. Par exemple, si un projet a un prêt privilégié avec un taux d’intérêt à 15 % et un autre a un prêt privilégié avec un taux d’intérêt à 8 %, celui qui a le taux d’intérêt le plus élevé est probablement le plus risqué.

Position dans la structure du capital

Dans la mesure où le coût du financement est lié au niveau de risque, la position du financement dans la structure du capital affectera son coût. Un prêt privilégié est en première position — ce qui veut dire qu’il sera le premier remboursé et supoorte donc le risque le plus faible. Ce financement va avoir un taux d’intérêt inférieur à celui des autres formes de financement.

Lorsqu’un projet ne peut pas être entièrement financé par les fonds propres du promoteur et un prêt privilégié, il va chercher un financement sous forme de prêt mezzanine. Ce type de prêt peut être accordé par une banque ou un autre type de prêteur. Le coût de financement d’une dette mezzanine est plus élevée puisqu’elle a une priorité de remboursement inférieure à celle d’un prêt privilégié, ce qui implique plus de risques. Si le projet rencontre des problèmes, le prêt privilégié sera remboursé en premier, et le prêt mezzanine peut n’être remboursé qu’en partie — voire pas du tout.

En examinant la structure du capital, vous pouvez voir rapidement où sont placés les fonds EB-5 et le risque de l’investissement par rapport au prêt privilégié et à une dette mezzanine. Si les fonds EB-5 remplacent un prêt privilégié, le risque est plus faible que s’ils remplacent une dette mezzanine.

La transparence du financement

La structure du capital doit être dévoilée en toute transparence dans son intégralité aux investisseurs EB-5 potentiels avant qu’ils n’investissent. Vous devez étudier minutieusement la structure du capital pour comprende le niveau de risque que cet investissement EB-5 implique.

Vous devez également repérer les pièges potentiels dans la structure du capital. Certains promoteurs gonflent la valeur d’un terrain, par exemple, pour faire croire qu’ils ont investis plus de fonds propres qu’ils n’ont réellement investis. Parfois, un prêt EB-5 est commercialisé en tant que prêt privilégié, mais en réalité, le prêt EB-5 commence en tant que dette mezzanine et ne deviendra privilégié que si certains jalons spécifiques, parfois hautement improbables, sont atteints. Par ailleurs, le prêt EB-5 peut commencer dans une position privilégiée, mais il peut ensuite être subordonné à un nouveau prêt privilégié ou tout autre financement en cas d’insuffisance des produits des emprunts EB-5 à une période donnée pour répondre aux besoins continus de capital du projet.

Vous devez également passer minutieusement en revue les documents financiers et juridiques afin de vous assurer que le promoteur et le centre régional sont transparents sur le financement. Posez des questions précises. Demandez si les contributions en fonds propres du promoteur sont constituées de liquidités ou d’une valeur foncière. Demandez quelle est la position du financement EB-5 dans la structure du capital et si cette position est susceptible de changer. Un point très important : assurez-vous de recevoir toutes ces réponses par écrit.

Si vous n’avez pas d’expérience en matière de finance, vous pourriez trouver qu’il est difficile de comparer les taux d’intérêt, de comprendre la position d’un financement EB-5, et de discerner la présence d’éléments cachés ou préjudiciables. Vous devez prendre votre temps pour mener vos recherches, poser vos questions, et vraiment comprendre le financement du projet avant d’investir. Les investisseurs EB-5 doivent également impliquer leur avocat en immigration dans la sélection du projet ; bien qu’un avocat en immigration ne puisse fournir de conseils en investissement, il ou elle peut vous conseiller sur les aspects d’un projet EB-5 relatifs à l’immigration et leurs impacts sur la réussite d’une démarche pour obtenir la carte verte.

L’indépendance des parties prenantes

Selon la loi 2022 sur la réforme et sur l’intégrité du programme EB-5, tous les conflits d’intérêts doivent être révélés. Par conséquent, un projet EB-5 est tenu de déclarer la présence de conflits d’intérêts potentiels entre par exemple, le centre régional, le fonds EB-5, et le promoteur du projet. Bien que ces conflits sont autorisés par la loi, même s’ils sont déclarés comme il se doit, cela ne signifie pas que vous devez les accepter. Si un seul groupe de personnes contrôle le centre régional, les fonds EB-5 à titre de prêteur, l’emprunteur et l’entreprise de développement, cela crée un conflit d’intérêt qui peut poser un énorme problème aux investisseurs EB-5 en cas de complications au niveau du projet.

Les conflits d’intérêts entre les centres régionaux, les fonds EB-5 et les promoteurs du projet

Dans un investissement EB-5 parrainé par un centre régional, les deux entités principales à considérer sont la nouvelle entreprise commerciale (NCE) et l’entité créatrice d’emploi (JCE). La NCE est généralement un partenariat contrôlé par le centre régional qui reçoit les fonds de l’investisseur EB-5. La NCE investit ces fonds EB-5 dans la JCE directement ou par le biais d’une entité emprunteuse séparée. La JCE est contrôlée par le promoteur.

Le centre régional va ensuite prendre des décisions au nom des investisseurs EB-5. Par conséquent, il est supposé prendre des décisions qui desservent les intérêts des investisseurs EB-5. D’autre part, le promoteur prend des décisions qui desservent ses propres intérêts financiers. Ces intérêts sont souvent alignés — tout le monde souhaite que le projet réussisse. Mais si le projet rencontre des problèmes ou échoue, les intérêts des investisseurs EB-5 seront en conflit avec les intérêts du promoteur.

Certains projets EB-5 sont intégrés verticalement, c’est-à-dire que le centre régional est contrôlé par le même groupe de personnes qui contrôle le promoteur. Si un tel projet rencontre des problèmes, il est probable que le centre régional et le promoteur vont travailler pour leurs propres intérêts, et éventuellement aux dépens des investisseurs EB-5. Par exemple, un tel centre régional ne va probablement pas poursuivre le promoteur en justice pour qu’il rembourse le capital des investisseurs EB-5 dans la mesure où ces deux entreprises sont contrôlées par le même groupe. Dans ce sens, les projets EB-5 intégrés verticalement posent un risque aux investisseurs EB-5.

En revanche, un centre régional indépendant travaillera pour l’intérêt de ses investisseurs EB-5. Au cas où le projet rencontre des problèmes, le centre régional et les investisseurs EB-5 ont des intérêts alignés, distincts de ceux du promoteurs. La réussite financière du centre régional est liée à celle de ses investisseurs EB-5, et le centre a ainsi tout intérêt à agir pour le compte de ses investisseurs EB-5.

Les conflits d’intérêts avec les avocats en immigration

La structuration d’un investissement EB-5 est une tâche complexe. Généralement, un centre régional aura recours aux services d’un avocat spécialisé en immigration EB-5 pour s’assurer que le projet est conforme aux réglementations du programme EB-5. Si un investisseur EB-5 du projet engagerait le même avocat, cela créerait un conflit d’intérêt. S’il arrive que les intérêts du centre régional diffèrent de ceux de l’investisseur, l’avocat sera obligé de choisir entre les deux.

Vous devez éviter d’engager un avocat pour vous représenter en tant qu’investisseur EB-5 si celui-ci représente également le centre régional qui parraine le projet dans lequel vous investissez. Vous devez avoir un avocat qui protège vos intérêts, et non ceux du centre régional.

Les avocats sont tenus de déclarer toute possibilité de conflit d’intérêt à un client potentiel. Cela étant, avant d’engager un avocat, vous devez lui demander par écrit s’il a déjà travaillé ou travaille actuellement avec le centre régional en question. C’est une question simple, et si la réponse est oui, cherchez un autre avocat.

La rentabilité du projet

Si la qualité d’un emprunteur est liée à l’historique du promoteur et les coûts de financement liés au risque perçu du projet, la rentabilité, quant à elle, est liée aux revenus actuels et futurs du projet. Le concept est simple : si le projet est rentable, vous avez de fortes chances d’être remboursé ; si le projet n’est pas rentable, vous avez de fortes chances de perdre votre argent.

Rentabilité actuelle et future

Pour les projets immobiliers, la rentabilité est relativement facile à comprendre. Pour en connaître les profits, il suffit de prendre le prix de vente et d’en soustraire le prix du terrain et les coûts de construction.

Les meilleurs projets EB-5 sont déjà rentables au moment de l’investissement. Si le projet génère déjà des revenus, la probabilité que le promoteur remboursera le prêt EB-5 est bien plus élevé. Pour les projets déjà rentables, la question principale est de savoir s’ils continueront ou non à être rentables.

Par exemple, le projet d’EB5AN Twin Lakes Georgia a déjà vendu des centaines de maisons. Chaque vente couvre les coûts de construction de la maison et génère des profits. Le projet est déjà rentable et prévisionnellement, il restera rentable.

Si le projet n’en est qu’à sa phase initiale de développement, il peut ne pas être rentable à ce stade. Le point à considérer pour un tel projet est : a-t-il des chances de devenir rentable et combien de temps faut-il attendre pour qu’il le soit. Vous devez chercher des signes évidents montrant que le projet a de fortes chances de devenir rentable. Le projet a-t-il généré des ventes ou des dépôts non remboursables ? Y a-t-il une demande réelle pour le projet dans la région où il se trouve ? Vous devez passer en revue tous les documents de faisabilité commerciale fournis par le promoteur du projet, et ensuite faire vos propres recherches sur le marché local pour vérifier les informations fournies.

Le remboursement dépend des profits

Les conditions du remboursement sont un point important à considérer dans un projet EB-5. Vous devez aussi considérer la durée du prêt et le taux d’intérêt proposés. La question ici n’est pas de comparer les promesses des projets entre eux, mais d’évaluer leurs capacités réelles à tenir leurs promesses.

Si un projet promet de rembourser ses prêts dans un délai de quatre ans, vous devez vous interroger sur les probabilités qu’il puisse tenir cette promesse. Si le projet n’est pas viable économiquement et qu’il ne génère aucun profit, il y a peu de probabilités que vous puissiez être remboursé à l’échéance convenue, ni percevoir le retour sur investissement promis.

Choisir un projet à faible risque afin d’éviter de perdre de l’argent

EB5AN structure ses projets EB-5 de manière à réduire au maximum les risques financiers et migratoires encourus par ses investisseurs EB-5. En nous alignant sur les concepts susmentionnés, nous travaillons en partenariat avec des promoteurs de qualité, ayant une expérience et des historiques éprouvés. Nos projets sont assortis de garanties de prêt de premier ordre, incluant des garanties pour les prêts EB-5. Nous restons indépendants des promoteurs afin d’éviter tout conflit d’intérêt. Et bien que nous ne puissions pas garantir que nos projets EB-5 seront toujours rentables, nous nous efforçons de proposer à nos clients des projets déjà rentables ou qui sont en bonne voie de l’être.

Pour de plus amples informations sur la marche à suivre pour choisir un projet EB-5 de haute qualité et à faible risque, nous vous invitons à prendre rendez-vous pour un entretien téléphonique individuel dès aujourd’hui.