Une structure simple pour sélectionner un projet EB-5 à faible risque

Les investissements EB-5 peuvent être risqués. Les ressortissants étrangers placent leur argent dans les projets EB-5 dans l’espoir de recevoir le statut de résidents permanents aux États-Unis. Ils espèrent également que leurs investissements leur seront remboursés — le plus tôt possible. Et ce serait encore mieux s’ils peuvent éliminer entièrement le risque migratoire en sélectionnant un projet EB-5 qui a déjà créé 10 emplois pour chaque investisseur EB-5.

Pour les ressortissants étrangers qui souhaitent immigrer aux États-Unis avec un visa EB-5 tout en protégeant leurs investissements, éviter les risques migratoires et financiers est à la clé du succès. Les investisseurs EB-5 peuvent placer leur argent en toute confiance en suivant la structure de sélection de projet simplifiée décrite dans cet article.

Contexte

Le processus d’immigration EB-5 est complexe, cependant comprendre les risques inhérents à un investissement EB-5 ne doit pas être difficile.

Les investisseurs EB-5 n’ont pas besoin de comprendre tous les détails du programme EB-5 pour sélectionner un projet sécurisé. Par contre, ils peuvent prendre une décision éclairée en apprenant certaines bases du statut actuel du programme EB-5, en comprenant les risques majeurs et en appliquant notre guide pour sélectionner les projets à faible risque.

Les tendances récentes des migrations

La pandémie du COVID-19 a commencé en 2020 et a profondément affecté la vie des gens dans tous ses aspects à travers le monde. Immigrer aux États-Unis est devenu de plus en plus difficile. Le COVID-19 a également provoqué l’accélération des mouvements démographiques dans le pays. Dans certains cas, les gens ont commencé a quitté les villes et les états qui appliquaient des lois et des politiques plus restrictives sur le COVID-19.

Le Sud-Est des États-Unis, en particulier, a vu sa croissance démographique décupler en deux ans.

Une nouvelle ère : la loi 2022 sur la réforme et l’intégrité du programme EB-5

Au cours de ces deux dernières années, le programme EB-5 a subi d’importants changements.

En juin 2021, le programme pilote des centres régionaux EB-5 est devenu caduc. Ce programme permet aux entités autorisées, appelées centres régionaux, de collecter des fonds de financement EB-5 auprès de multiples investisseurs EB-5. Dans la mesure où la grande majorité des demandeurs de visa EB-5 investissent dans des projets parrainés par des centres régionaux, la caducité du programme des centres régionaux a considérablement réduit le nombre d’investissements EB-5 disponibles pour les investisseurs étrangers.

En mars 2022, le Congrès américain a promulgué la loi 2022 sur la réforme et l’intégrité du programme EB-5 (« RIA »). La RIA a réautorisé et significativement changé les règles du programme EB-5. Bien que les Services de citoyenneté et d’immigration des États-Unis (« USCIS ») devaient encore fournir plusieurs directives sur la RIA, les effets de cette loi de réforme se sont fait ressentir dans tout le secteur de l’EB-5.

La RIA a durci les exigences de conformité et de présentation de rapports. Le traitement des zones d’emploi ciblées (« TEA ») a également changé. Parmi l’un des changements les plus importants, on retrouve le statut des TEA rurales qui qualifient désormais les investisseurs EB-5 à un traitement accéléré de leurs demandes.

Les deux risques majeurs encourus par les investisseurs EB-5

Malgré les récents changements du programme EB-5, les deux risques majeurs encourus par les investisseurs EB-5 restent les mêmes : le risque migratoire et le risque financier.

Le risque migratoire se rapporte aux probabilités pour l’investisseur EB-5 d’obtenir sa carte verte. Quant au risque financier, il se rapporte aux probabilités pour l’investisseur EB-5 de récupérer son capital.

Comprendre ces deux types de risques majeurs est vital pour les investisseurs EB-5 qui veulent investir dans des projets à faible risque.

Les projets à faible risque affichent de bonnes performances qui sont effectives, et non projetées.

Le principe directeur pour choisir des projets EB-5 à faible risque est simple : montrez-le, ne le dites pas.

Beaucoup de projet EB-5 promettent de futures performances, mais des preuves valent mieux que des promesses. Les investisseurs EB-5 en quête de projets à faible risque doivent se focaliser sur la réalité actuelle d’un projet, et non sur ce qu’un promoteur espère à un point donné dans le futur.

Le projet a-t-il déjà reçu un financement, ou table-t-il sur un financement ultérieur ? Les travaux du projet ont-ils déjà commencé, ou sont-ils en attente d’un permis ou d’autres validations ? Les emplois EB-5 ont-ils déjà été créés, ou en est-on seulement à des estimations ? Le projet est-il déjà performant financièrement, ou ses retours financiers ne sont-ils attendus qu’à son terme ?

Les investisseurs EB-5 peuvent réduire leurs risques financiers et migratoires à zéro en choisissant des projets qui se conforment à toutes les exigences du programme EB-5, et qui sont (et resteront) performants financièrement.

Vous trouverez ci-dessous une structure simple qui applique le principe directeur susmentionné au processus de sélection des projets EB-5 présentant de faibles risques migratoires et financiers. Si un projet ne répond pas aux critères d’un niveau de cette structure (quel qu’il soit), c’est qu’il s’appuie sur des projections et des attentes dans le futur, plutôt que de montrer de réelles performances au moment présent. Un tel projet présente un risque plus élevé et les investisseurs EB-5 devraient l’éviter.

Structure Niveau I : les considérations géographiques

Lorsqu’ils décident d’investir dans un projet, les investisseurs EB-5 doivent considérer son emplacement géographique. Parce que les projets implantés dans les états et les villes qui subissent un déclin économique sont plus risqués, les investisseurs doivent les éviter.

Les tendances démographiques sont directement corrélées aux tendances économiques. Si la tendance démographique d’une ville ou d’un état est en baisse, l’économie régionale tend également à être moins active. Beaucoup de gens quittent les états qui ont un coût de la vie élevé, un contexte économique affaibli, et un niveau élevé de criminalité. Au cours de ces deux dernières années, par exemple, des résidents de Californie, New York et New Jersey ont déménagé dans le Sud et le Sud-Est du pays.

Ces mouvements démographiques ont beaucoup bénéficié aux régions du Sud et du Sud-Est. Les états comme la Floride et le Texas figurent parmi ceux qui ont vu la plus forte croissance. Avant ces tendances récentes, le Sud-Est des États-Unis a longtemps été la destination favorite des retraités. Cependant, la croissance démographique de cette région a engendré une hausse de l’activité économique et un renforcement du marché du logement pour les jeunes Américains.

Les projets EB-5 implantés dans le Sud et le Sud-Est du pays profitent d’une tendance stable de croissance démographique. Ils sont ainsi actuellement favorables aux investisseurs, et présentent de faibles risques pour eux.

Question importante : Le projet est-il situé dans une région en décroissance démographique ? Si c’est le cas, évitez-le.

Structure Niveau II : les considérations sur le secteur d’activité

Les investisseurs EB-5 doivent choisir des projets dans des secteurs d’activité qui sont bien alignés avec les exigences du programme EB-5.

Certains types de projets, comme les hôtels et les immeubles d’appartements locatifs multifamiliaux, sont souvent risqués pour les investisseurs EB-5. Tout projet d’un secteur d’activité qui repose sur des prévisions et des estimations d’exploitation comporte plus de risques.

Les investisseurs ne peuvent pas savoir si le projet est financièrement performant en se basant uniquement sur des prévisions. Pour de tels projets, les performances prévues ne seront avérées ou non que dans plusieurs années. Ces types de projet sont à éviter pour les investisseurs.

Pour un investissement EB-5, il est recommandé de choisir des projets qui montrent qu’ils sont viables dans l’état actuel des choses.

Les deux secteurs d’activité idéalement adaptés aux projets EB-5 sont la construction de maisons individuelles et la construction d’immeubles en copropriété. Avec ces types de projet, les investisseurs peuvent facilement identifier s’il y a une demande à partir des données de ventes actuelles. Il peut ainsi voir les performances réelles du projet à un moment précis, et pas seulement ses performances futures dans les prévisions du promoteur.

Ces types de projet sont largement moins risqués financièrement pour les investisseurs.

Décider sur le bon secteur d’activité

Deux des secteurs d’activité qui présentent les plus faibles risques sur le marché sont la construction de maisons individuelles et la construction d’immeubles en copropriété. Dans une optique EB-5, la différence principale entre ces deux types de projet est leur emplacement géographique. Les immeubles en copropriété sont souvent situés dans des zones urbaines, tandis que les complexes de maisons individuelles se retrouvent le plus souvent dans les zones rurales.

L’emplacement d’un projet est un élément important pour les investisseurs EB-5 pour plusieurs raisons.

L’emplacement d’un projet va déterminer s’il est ou non dans une TEA — et si c’est le cas, de quel type de TEA il s’agit. Les projets en TEA permettent aux investisseurs EB-5 d’investir 800 000 $ au lieu de 1 050 000 $.

Par ailleurs, les projets situés dans les TEA urbaines et rurales qualifient les investisseurs et leurs familles pour les visas réservés. Si le pays d’origine d’un investisseur est confronté à des arriérés de traitement des demandes de visa EB-5, comme c’est le cas actuellement pour la Chine et l’Inde, en se qualifiant pour les visas EB-5 réservés via un projet en TEA, celui-ci peut éviter des retards considérables dans le traitement de son dossier.

Les TEA rurales qualifient également les investisseurs pour le traitement prioritaire des demandes d’immigration. Pour les investisseurs qui sont déjà aux États-Unis, ce traitement accéléré n’est pas nécessaire. Mais pour ceux qui se trouvent hors des États-Unis, un traitement accéléré est synonyme d’une obtention de visa EB-5 bien plus rapide qu’il n’est possible autrement.

Les investisseurs EB-5 qui ne sont pas encore aux États-Unis devraient sérieusement envisager d’investir dans des projets en TEA rurale.

Question importante : Êtes-vous déjà aux États-Unis ? Si ce n’est pas le cas, optez pour un projet en TEA rurale.

Les projets de construction d’immeubles en copropriété

Les projets de construction d’immeubles en copropriété sont idéalement adaptés à l’investissement EB-5.

Premièrement, l’investisseur peut déterminer rapidement si le projet d’immeubles en copropriété est développé en réponse à une demande actuelle du marché du logement ; les ventes peuvent indiquer s’il y a une réelle demande ou non. Si la demande est faible, il est probable que le projet ait été développé en se basant uniquement sur des projections.

Des indications claires de la demande font que les projets d’immeubles en copropriété sont plus sûrs pour les investisseurs EB-5 parce qu’elles peuvent déterminer si ce type de projet est déjà porteur.

Deuxièmement, les immeubles en copropriété sont déjà pré-vendus. Bien qu’ils soient encore en cours de construction, ces types de projet ont souvent un flux de trésorerie sous forme de dépôts. Ces dépôts fournissent aux promoteurs des liquidités qui permettent de compenser les coûts et deviennent ainsi une source partielle des capitaux du projet.

Les investisseurs EB-5 peuvent examiner les ventes pour mieux jauger le risque financier inhérent à un projet.

Les projets de développement de complexes résidentiels de maisons individuelles

Tout comme les projets d’immeubles en copropriété, les projets de construction de maisons individuelles sont d’excellents candidats pour un investissement EB-5.

Avec ce type de projet, un investisseur peut évaluer la réalité du marché, notamment de la demande. La vélocité des ventes de maisons révèle l’état de la demande réelle, et l’investisseur peut ainsi éviter les projets qui n’affichent pas de fortes ventes. En se basant sur les données des ventes du moment plutôt que sur des prévisions, un investisseur EB-5 peut réduire ses risques financiers.

Au même titre que celle des immeubles en copropriété, la vente de maisons individuelles fournit au promoteur une trésorerie qui peut être utilisée pour des travaux ultérieurs. Cependant, contrairement aux immeubles en copropriété, la construction d’un complexe de maisons individuelles peut être répartie en travaux individuels qui requièrent des fonds relativement moindres pour être achevés.

Contrairement aux immeubles en copropriété, il n’est pas nécessaire de dépenser l’intégralité des coûts de construction prévus avant l’achèvement d’une construction. Avec moins de capital initial requis pour chaque maison et des revenus sur les ventes qui financent les prochaines constructions, les projets de complexes de maisons individuelles sont plus sûrs pour les investisseurs EB-5.

Éviter les secteurs d’activité risqués

Certains types de projet nécessitent des coûts initiaux élevés et ne génèrent aucun revenu pendant plusieurs mois, voire des années. Les projets hôteliers, manufacturiers, ou de complexes d’habitation multifamiliaux requièrent des dépenses considérables à long-terme avant de générer un flux de revenus.

Les investisseurs EB-5 doivent éviter les projets qui ont des coûts initiaux élevés et une génération de revenus prévue dans un futur éloigné.

Du fait de l’échéancier de tels projets, les revenus prévus sont basés sur des hypothèses qui ne se concrétiseront peut-être pas. La demande actuelle n’est pas forcément un indicateur de la demande future. Un ralentissement économique peut rapidement transformer les recettes prévues en pertes.

Les investisseurs EB-5 doivent généralement éviter les projets qui tablent uniquement sur des revenus prévus dans le futur, et non sur des recettes concrètes au moment présent.

Question importante : Le secteur d’activité du projet dépend-il des prévisions plutôt que des données actuelles de ventes ? Si c’est le cas, évitez ce type de projet.

Structure Niveau III : les considérations relatives au projet

Il est important de noter que les projets de construction d’immeubles en copropriété ou de maisons individuelles du Sud-Est américain ne sont pas tous à faible risque. Bien que l’emplacement et le secteur d’activité d’un projet puissent avoir un impact sur les risques qu’il comporte, chaque projet a son profil de risque. Les investisseurs EB-5 doivent étudier minutieusement les risques spécifiques à un projet avant de choisir d’y investir.

Choisir un promoteur au parcours éprouvé

Les investisseurs EB-5 doivent se tourner vers des projets développés par un promoteur de bonne réputation, ayant un bon historique de réalisations. Bien que des réussites dans le passé ne garantissent pas un succès dans le futur, un modèle de succès éprouvé dans le temps réduit clairement les risques.

Les promoteurs doivent avoir une expérience directe sur le secteur et prouver leur connaissance du marché. Déclarer qu’ils sont experts ou leaders du secteur n’est pas suffisant — leur expertise doit être prouvée par leurs réalisations.

Pour finir, les promoteurs doivent toujours avoir des antécédents satisfaisants en matière de remboursement de dettes.

Question importante : Le promoteur a-t-il un historique clair de réalisations concluantes ? Si ce n’est pas le cas, cherchez un autre projet.

Choisir un projet déjà en cours de construction

Les projets les plus sécurisés pour les investisseurs EB-5 sont ceux dont les travaux sont déjà en cours et qui ont créé suffisamment d’emploi pour que tous ses investisseurs EB-5 soient en conformité avec l’exigence de création d’emploi au moment de leur investissement.

Les investisseurs EB-5 doivent éviter les projets dont les travaux n’ont pas encore commencé. Les retards de construction peuvent survenir à tout moment, pour des raisons imprévues, et peuvent durer plus longtemps que prévu. De tels retards peuvent affecter la création d’emplois, ce qui peut compromettre la démarche d’immigration d’un investisseur.

Question importante : Les travaux du projet ont-ils déjà commencé ? Si ce n’est pas le cas, cherchez un autre projet qui est déjà en cours de construction.

Choisir un projet dont les ventes ont déjà commencé

Les ventes des immeubles en copropriété ou des maisons individuelles montrent que le projet répond activement à la demande et est suffisamment attractif pour attirer des acquéreurs. Les projets EB-5 affichant des ventes réelles sont largement moins risqués que ceux qui n’ont pas prouvé leur viabilité sur le marché.

Question importante : Le projet réalise-t-il des ventes actuellement ? Si ce n’est pas le cas, recherchez des projets qui ont déjà réalisé des ventes.

Choisir un projet dont le financement est déjà en place

Dans la mesure où l’économie américaine entre dans ce qui serait une récession selon la crainte de certains économistes, le financement d’un projet est une question importante à considérer pour les investisseurs EB-5 qui recherchent un projet d’investissement sécurisé. Ils doivent se tourner vers les projets qui sont financés à des taux d’intérêt fixes par de grands établissements prêteurs.

Par ailleurs, les investisseurs doivent se méfier des projets qui n’ont pas contracté de financement privilégié. Les projets les plus sûrs pour les investisseurs EB-5 ne dépendent pas des fonds EB-5, mais ils utilisent ses fonds pour remplacer des formes de capitaux plus coûteuses.

Questions importantes : Le projet est-il entièrement financé sans les fonds EB-5 ? Si ce n’est pas le cas, évitez-le. Le projet a-t-il un financement à taux fixe en place ? Si ce n’est pas le cas, cherchez-en un qui en dispose.

Choisir un centre régional indépendant et fiable

La conformité aux réglementations de l’USCIS est indispensable à toute réussite dans le programme de visa EB-5. Un projet de centre régional EB-5 est responsable de la mise en conformité au programme EB-5 et de la présentation de rapports.

Avoir un centre régional EB-5 avec un dossier irréprochable a toujours été primordial. Et au vu du durcissement des normes de conformité et de présentation de rapports par la RIA, il est plus important que jamais pour un investisseur EB-5 de sélectionner rigoureusement son centre régional.

Les investisseurs EB-5 ne doivent pas se cantonner aux simples revendications du centre régional, ils doivent examiner de plus près son dossier de conformité. Un bon centre régional doit avoir une politique de conformité claire et la suivre de manière stricte.

Les investisseurs EB-5 en quête de projets à faible risque doivent fixer des normes élevées dans leur sélection d’un centre régional.

Les centres régionaux doivent appliquer un niveau élevé de transparence et fournir régulièrement des mises à jour. Ils doivent être expérimentés en matière de documentation et de conformité EB-5. Leurs dirigeants doivent bien connaître le secteur et se tenir au courant des changements du programme EB-5.

En outre, un projet sécurisé aura un centre régional tiers, indépendant, qui n’est pas affilié au promoteur du projet. Cette indépendance réduit les probabilités de conflit d’intérêt, ce qui dans la foulée, réduit les risques pour les investisseurs EB-5.

Question importante : Le centre régional a-t-il déjà fait l’objet d’un refus en matière de conformité ou sur ses projets ? Si c’est le cas, évitez le projet, car le risque en termes d’immigration est élevé.

Exemples de projets à faible risque

EB5AN a le plaisir de vous proposer un éventail de projets de qualité premium à faible risque. Chez EB5AN, nous nous targuons d’offrir à nos clients le plus haut niveau de conformité EB-5 à travers un parrainage de centre régional tiers et indépendant. Avec un taux d’approbation de documentation de 100 % par l’USCIS sur plus d’une douzaine de projets, EB5AN offre aux investisseurs la certitude et la sérénité qui ne viennent qu’avec une fiabilité éprouvée.

Afin d’assurer des résultats concluants pour les investisseurs EB-5, EB5AN ne parraine que des projets qui respectent des critères stricts. Ci-dessous, nous vous en présentons trois parmi notre sélection.

Wohali Utah : un projet de construction d’un complexe résidentiel rural doté d’un parcours de golf

Wohali Utah est un complexe résidentiel en cours de construction, comprenant 428 maisons et un parcours de golf, situé juste au nord de Park City, en Utah. Il offre certaines des meilleures caractéristiques des projets EB-5 disponibles actuellement.

Le projet Wohali Utah est implanté dans une TEA rurale. Ses travaux ont déjà commencé et de nombreuses créations d’emploi sont déjà en place. Le promoteur a pourvu les investisseurs EB-5 des meilleurs dispositifs de garantie du secteur, et le prêt EB-5 est garanti par une entité du promoteur. Une structure de prêt unique réduit au maximum la durée du prêt pour chaque investisseur EB-5, et diminue ainsi les risques.

Saltaire St. Petersburg : un projet urbain de construction d’immeubles en copropriété

Le Saltaire St. Petersburg Phase II est un projet de construction d’un immeuble de 35 étages dans le centre-ville de St. Petersburg, en Floride. Doté de nombreuses caractéristiques de qualité premium, Saltaire est l’un des projets EB-5 urbains les plus attractifs disponibles actuellement.

Saltaire St. Petersburg est un projet en cours de construction situé dans une TEA urbaine. Il a déjà créé plus d’emplois qu’il n’en faut pour que tous ses investisseurs EB-5 puissent obtenir la carte verte. Tous les immeubles en copropriété ont déjà été vendus.

Saltaire St. Petersburg est développé par le group Kolter (« Kolter »), un constructeur d’immeubles en copropriété expérimenté.

Twin Lakes Géorgie : un projet de construction d’un complexe résidentiel de maisons individuelles

Autre projet de Kolter, le Twin Lakes Georgia qui consiste en un complexe résidentiel de 1 300 maisons en cours de construction, dans les abords immédiats d’Atlanta, en Géorgie. C’est l’un des projets EB-5 ruraux les plus attractifs disponibles actuellement à 800 000 $. Le projet Twin Lakes Géorgie propose des placements en actions.

Twin Lakes Géorgie est un projet implanté dans une TEA rurale, qui est en cours de construction et dont tous les emplois EB-5 requis ont déjà été créés. Kolter est également un constructeur de maisons individuelles expérimenté, avec à son actif plus de 20 000 maisons construites.

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Pour plus d’informations sur les projets à faible risque d’EB5AN, veuillez prendre rendez-vous pour un entretien téléphonique individuel avec EB5AN, ou envoyer un e-mail à l’adresse suivante : info@EB5AN.com.