Chương trình Nhà đầu tư Nhập cư EB-5 tự hào là một trong những con đường trực tiếp nhất để trở thành thường trú nhân Hoa Kỳ, nhưng điều đó không có nghĩa là các khoản đầu tư EB-5 hoàn toàn không có rủi ro. Mọi khoản đầu tư EB5 vốn dĩ có một số rủi ro nhập cư. Trên thực tế, một yêu cầu cốt lõi của chương trình EB-5 là vốn đầu tư EB5 duy trì trạng thái “có rủi ro” (có lãi và lỗ tài chính) trong suốt thời gian đầu tư. Lịch sử hoạt động của chương trình chứng minh rằng hầu hết các dự án EB-5 cuối cùng đều thành công, cấp cho nhà đầu tư và những người phụ thuộc đủ điều kiện của họ tình trạng thường trú nhân tại Hoa Kỳ mà họ đang theo đuổi. Nhưng vẫn có một số dự án không thành công.
Lịch sử gần đây với đại dịch COVID-19 đã làm nổi bật rủi ro này đối với các dự án trong ngành khách sạn. Những doanh nghiệp này đang gặp vô số khó khăn. Kết quả là một số chủ dự án không may đã bị vỡ nợ. Vậy điều gì sẽ xảy ra với doanh nghiệp thương mại mới (NCE) của nhà đầu tư EB-5 sau khi họ rót vốn EB-5 vào một dự án đột nhiên vỡ nợ?
Câu trả lời ngắn gọn là, nó phụ thuộc vào cách cấu trúc ban đầu đối với khoản đầu tư EB-5. Các biện pháp khắc phục pháp lý khác nhau có sẵn cho các loại hình đầu tư EB5 khác nhau. Nói chung, các điều khoản không quá thuận lợi cho NCE. Chúng ta hãy xem xét kỹ hơn bốn cấu trúc đầu tư phổ biến và những tùy chọn có sẵn cho mỗi cấu trúc.
NCE Với Các Khoản Cho Vay Không Bảo Đảm Phải Nộp Đơn Khiếu Nại Chính Thức
Đối với những NCE có các khoản cho vay hoàn toàn không bảo đảm, việc thu hồi các khoản đã cho vay là vô cùng khó khăn vì các NCE đó không có quyền tổ chức bán tài sản tịch biên. Biện pháp khắc phục pháp lý duy nhất là gửi đơn khiếu nại chính thức chống lại chủ dự án để cố gắng khôi phục thông qua phán quyết bằng tiền. Sau khi phán quyết được bảo đảm (quá trình này có thể mất vài tháng đến vài năm), NCE được yêu cầu nộp một lệnh tịch biên về bất kỳ tài sản dự án nào mà chủ sở hữu có thể sở hữu. Lệnh tịch biên cho phép bán những tài sản đó để giúp tài trợ cho NCE hoàn trả khoản vay.
Một vấn đề khác có thể sẽ xuất hiện là chủ dự án rất có thể đã thế chấp phần tài sản còn lại cho các chủ nợ khác, nghĩa là các thỏa thuận đó sẽ phải được hoàn thành trước khi chuyển sang bất kỳ khoản nợ không bảo đảm nào. Những người tham gia đầu tư EB-5 trong trường hợp này nên mong đợi một quá trình hoàn trả khoản vay kéo dài (hoặc thậm chí bất khả thi). Điểm sáng duy nhất trong kịch bản này là các khoản vay không đảm bảo đôi khi phải được thanh toán đầy đủ trước các khoản vay được đảm bảo bằng những cam kết lãi suất thành viên.
NCE Được Bảo Đảm Bằng Thế Chấp Lãi Suất Thành Viên Tuân Theo Hệ Thống Phân Cấp
Có một cấu trúc khoản vay phổ biến hơn là cấu trúc khoản vay mà các khoản đầu tư EB-5 được bảo đảm bằng cam kết lãi suất thành viên bởi chủ dự án, bởi tổ chức thông qua chủ dự án hoặc bởi một số tổ chức trên quyền NCE. Trong trường hợp này, NCE vẫn giữ quyền tổ chức bán tài sản tịch biên tất cả các lãi suất của thành viên và bên được bảo đảm được phép đặt đấu giá lên đến toàn bộ số tiền mà họ cần thu nợ. Khi không có giá thầu nào khác vượt quá số tiền đó, NCE sẽ tiếp nhận quyền sở hữu tất cả các lãi suất của thành viên.
Tuy nhiên, tương tự như những người cho vay cấp dưới, các NCE có các khoản vay được bảo đảm bằng thế chấp lãi suất thành viên thường phải tham gia vào một thỏa thuận liên tín dụng. Thỏa thuận này cấm NCE tổ chức bán tài sản tịch biên đối với lãi suất thành viên cho đến khi hoàn trả đầy đủ khoản vay cao cấp. Hơn nữa, nếu người cho vay cấp cao đã chọn tổ chức bán tài sản tịch biên từ trước, các nhà đầu tư EB-5 đang đợi cơ hội bán tài sản tịch biên có thể không nhận được vì lãi suất thành viên có thể trở nên vô dụng.
Ngoài ra, khi pháp nhân thế chấp lãi suất thành viên cao hơn cấp bậc chủ sở hữu dự án, thì chủ sở hữu đó có nghĩa vụ hoàn trả cho tất cả những người cho vay không có bảo đảm trước NCE. Các nhà đầu tư EB-5 trong trường hợp này nên hợp tác chặt chẽ với chủ dự án để ngăn chặn việc bán tài sản tịch biên.
NCEs Được Đảm Bảo Bằng Tài Sản Thế Chấp Đầu Tiên Có Nhiều Khả Năng Thu Hồi Lãi Suất Của Họ
Mặc dù hầu hết các khoản đầu tư EB5 không được bảo đảm bằng tài sản thế chấp đầu tiên, nhưng cấu trúc này đôi khi vẫn xảy ra và nhìn chung, đây là trường hợp tốt nhất cho NCE khi chủ dự án vỡ nợ. Trong tình huống này, NCE vẫn giữ quyền tổ chức bán tài sản tịch biên đối với dự án. NCE có thể nắm quyền sở hữu hoặc bán doanh nghiệp cho bên thứ ba. Mỗi tiểu bang đều có luật riêng về việc tịch thu tài sản. Vì vậy, thông thường, một chuyên gia về tịch thu tài sản sẽ được thuê để tiến hành bán tài sản một cách hợp lý.
Khi việc bán tài sản diễn ra, NCE được phép đấu giá lên đến toàn bộ số tiền đã cho chủ dự án vay, và nếu không có giá thầu nào khác cao hơn số tiền này, NCE đơn giản được cho là có quyền sở hữu dự án. Mặt khác, khi bên thứ ba trả giá cao hơn NCE, bên đó sẽ thanh toán bằng tiền mặt tại thời điểm bán tài sản. NCE nhận đầy đủ tiền hoàn trả cho khoản vay của mình (nhà đầu tư EB-5 nhận vốn theo các điều khoản của họ) và bất kỳ khoản tiền mặt dư thừa nào được trả cho chủ dự án, thì sau đó chủ dự án có thể hoàn trả cho các chủ nợ khác cho phù hợp.
NCE Được Đảm Bảo Bằng Tài Sản Thế Chấp Thứ Hai Để Thu Hồi Tiền Lãi
Tương tự như NCE với các khoản vay được bảo đảm bằng tài sản thế chấp đầu tiên, những người cho vay tài sản thế chấp thứ hai có quyền kêu gọi bán tài sản tịch biên. Có điều họ là cấp dưới của những người cho vay tài sản thế chấp đầu tiên và họ chỉ có thể gọi bán tài sản tịch biên khi người cho vay cấp cao chọn không làm như vậy. Nếu người cho vay cấp cao thực hiện quyền của mình để tiến hành bán tài sản tịch biên, thì người cho vay cấp dưới chỉ thu hồi các khoản tiền cho vay sau khi các khoản tiền của người cho vay cấp cao đã được hoàn trả đầy đủ. Sau đó, nếu số tiền còn thừa không đủ hoàn trả toàn bộ số tiền cho tài sản thế chấp thứ hai, NCE sẽ mất tài sản thế chấp thứ hai và bất kỳ quyền nào liên quan đến tài sản đó.
Khi điều này xảy ra, NCE được bảo đảm bằng tài sản thế chấp thứ hai sẽ thay cho vị trí của NCE với một khoản vay không bảo đảm. Tại thời điểm này, biện pháp khắc phục pháp lý bổ sung duy nhất hiện có là NCE nhận phán quyết bằng tiền đối với chủ dự án, điều này thường khiến NCE không có khả năng đòi lại khoản vay của mình. Hơn nữa, vấn đề trở nên phức tạp thêm vì người cho vay cấp thấp thường phải ký một thỏa thuận liên tín dụng với người cho vay cấp cao, điều này thường không cho phép người cho vay thứ hai thực hiện bất kỳ hành động nào chống lại chủ dự án cho đến khi người cho vay cấp cao đã được hoàn trả đầy đủ.
Đối với những tình huống như thế này, NCE có quyền chọn cách tự thanh toán khoản vay cấp cao hoặc tìm một nhà đầu tư bên thứ ba sẵn sàng thanh toán trong khi vẫn giữ nguyên tài sản thế chấp cấp thấp của NCE. Thật không may, NCE hiếm khi có thêm kinh phí để trả đứt khoản vay cấp cao và rất khó tìm được bên thứ ba sẵn sàng gánh vác gánh nặng tài chính như thế. Giải pháp khả thi nhất là những người cho vay cấp thấp của NCE hợp tác chặt chẽ với chủ dự án mặc định của họ về việc bán dự án với giá đủ cao để hoàn trả cả hai khoản vay, do đó tránh được việc bán tài sản thế chấp cấp cao.
“Hiệp sĩ trắng” Giải Cứu Bởi Các Tổ Chức Bên Thứ Ba
Vì chỉ có người cho vay NCE cao cấp nhất không cần đợi đến khi hoàn trả đầy đủ khoản vay của người khác để thu hồi tiền của mình, còn những người khác đều có nguy cơ không được hoàn trả đầy đủ. Do đó, khi NCE có thể tìm thấy một tổ chức bên thứ ba mua dự án hoặc trả nợ cho người cho vay cấp cao, bên thứ ba thường được coi là “hiệp sĩ trắng”. Khi điều này xảy ra, tổ chức “hiệp sĩ trắng” đảm nhận vị trí người cho vay tài sản thế chấp đầu tiên trong lúc vẫn duy trì lãi suất của NCE trong dự án.
Thông thường, loại thỏa thuận này được cấu trúc để NCE không nhận được khoản hoàn trả nào cho đến khi hiệp sĩ trắng nhận lại đầy đủ khoản cho vay của họ cộng với một số khoản hoàn trả cụ thể và tất cả các chủ nợ có liên quan khác đều được hoàn trả tiền cho vay. Mặc dù điều này rõ ràng làm tăng rủi ro đầu tư cho NCE, nhưng cho đến nay, đây vẫn là lựa chọn tốt hơn việc mất toàn bộ khoản đầu tư khi bán tài sản tịch biên.
