EB-5投资可能存在风险。外国公民投资EB-5项目以期望获得美国永久居留权。投资者还希望他们的钱早日返还。如果他们能选择一个已经开始施工，10个工作岗位已经创造出来的EB-5项目，完全排除移民风险，那就更好了。
对于寻求通过EB-5签证移民美国并保障投资安全的外国公民，避免 财务和移民风险 是成功的关键。EB-5投资者可以按照本文概述的甄选项目简单框架放心地进行投资。
背景
EB-5移民程序很复杂，但了解进行EB-5投资所涉及的风险并不难。
EB-5投资者无需了解EB-5计划的每个细节也能选择安全的项目。事实上，投资者可以通过了解有关当前EB-5计划的一些基础知识、了解主要风险，并通过挑选低风险项目的指导准则来做出明智的决定。
最新人口迁移趋势
COVID-19大流行始于2020年，深深影响了全世界人民生活的方方面面。移民到美国变得越来越困难。COVID-19还加速了美国的人口迁移。一些具体情况是，人们开始搬离具有更严格的COVID-19法律和政策的城市和州。
美国东南部尤其如此，在过去两年中该地区出现了巨大的人口增长。
新时代：2022年EB-5改革与诚信法案
在过去两年中，EB-5项目发生了重大变化。
2021年6月，EB-5区域中心试点项目失效。EB-5区域中心计划允许被称为区域中心的许可实体从多个EB-5投资者处筹集EB-5资金。由于绝大多数EB-5签证申请人投资于区域中心赞助的项目，区域中心计划的失效大大减少了外国投资者可获得的EB-5投资数量。
此后，在2022年3月，国会通过了《2022年EB-5改革与诚信法案（“RIA”）》。RIA 重新授权并大幅修改了EB-5区域中心计划。虽然美国公民及移民服务局 (“USCIS”) 尚未就RIA的大部分内容提供指导，但整个行业已经感受到改革法案的影响。
RIA收紧了区域中心的合规性和报告要求。目标就业区 （“TEA”）的认定也发生了变化。最重要的变化之一是乡村TEA现在使EB-5投资者有资格获得更快的申请处理。
EB-5投资者的两大主要风险
尽管EB-5计划近期发生变革，但EB-5投资者面临的两个主要风险保持不变：移民风险和财务风险。
移民风险反映了EB-5投资者获得绿卡的可能性。另一方面，财务风险反映了投资者收回其投资资本的可能性。
了解这两种主要风险类型对于想要投资低风险项目的EB-5投资者来说至关重要。
低风险项目需要当下的成功，而不是对未来的预测
选择低风险EB-5项目的指导原则很简单：实际展示，不要用说的。
许多EB-5项目都对未来的表现作出承诺，但实据胜于承诺。寻求低风险项目的EB-5投资者应该关注项目目前的真实情况，而不是开发商希望在未来某个时候发生的情况。
项目是已经获得了融资还预计未来能获得融资？项目是已经在建设中了还是仍在等待许可证或其它批准？EB-5工作岗位是已经创造出来了还是预期将要创造出来？项目是目前已经取得了财务上的成功还是开发商预期最终能取得成功？
EB-5投资者可以通过选择符合所有EB-5计划要求并且在财务上取得成功的项目来有效地将他们的移民和财务风险降低到零。
以下是一个简单的框架，将上面给出的指导原则应用于低移民和财务风险的EB-5项目的选择过程。如果项目未能满足此框架中任何层级的标准，则该项目依赖于对未来的预测和希望，而不是现在所能展示的真正的成功。任何此类项目都会带来更高的风险，EB-5投资者可能想要避免它。
框架第一层：地理因素
在决定是否投资一个项目时，EB-5投资者应考虑其地理位置。由于面临经济衰退的州或城市的项目风险更大，投资者应避免此类项目。
人口趋势通常与经济趋势直接相关。如果一个城市或州的人口在减少，那么该地区的经济就会变得不那么活跃。许多人正在搬离生活成本高、商业环境差和犯罪率高的州。例如，在过去两年中，加利福尼亚、纽约和新泽西的居民一直在向南部和东南部迁移.
最近的人口迁移在很大程度上使南部和东南部受益。佛罗里达州和德克萨斯州等州是增长最快的州之一。在最近的趋势出现之前，美国东南部长期以来一直是退休人员的目的地；然而，该地区持续的人口增长导致经济活动增加，也为美国年轻人带来了强劲的住房市场。
南部和东南部的EB-5项目受益于稳定的人口增长趋势。因此，此类项目目前很受欢迎，对投资者来说风险较低。
关键问题：该项目是否位于人口减少的地区？如果是这样，请避免选择它。
框架第二层：行业因素
EB-5投资者应从符合EB-5计划要求的特定行业中挑选项目。
一些类型的项目——如酒店和多户出租公寓楼——对EB-5投资者来说通常风险更高。行业中任何依赖预测和运营估算的项目都会带来更多风险。
投资者不能仅仅根据预测就知道一个项目是否成功。对于这样的项目，预测的成功在多年内都无法被证明是否正确。投资者应避免此类项目。
相反，EB-5投资者应该选择能够清楚地证明它们目前是否可行的项目。
EB-5项目的两个理想行业是公寓和单户住宅开发。对于这些类型的项目，投资者可以根据实际销售数据轻松识别是否存在市场需求。因此，他们可以在任何给定时刻看到项目的成功程度，而不仅仅是开发人员希望的成功程度。
这类项目对投资者而言风险要小得多。
决定正确的行业
当前市场上风险最低的两种项目类型是公寓和单户住宅开发。就EB-5而言，这两类项目的主要区别在于它们的位置。公寓位于城市地区，而单户住宅通常位于乡村地区。
出于以下几个原因，项目的位置对EB-5投资者很重要。
一个项目的位置将决定它是否在TEA中——如果是，它属于哪种TEA。TEA中的项目允许EB-5投资者投资80万美元而不是105万美元。
此外，城市和乡村TEA中的项目使投资者及其家人有资格获得 预留签证。如果EB-5投资者的出生国正在经历EB-5签证申请的积压——就像中国和印度目前的情况——通过TEA项目有资格获得预留EB-5签证的投资者可以避免长期的处理延误。
乡村TEA也使投资者有资格优先处理移民申请。对于已经在美国的投资者来说，他们不需要这种更快的处理。但对于那些不在美国的人来说，更快的处理意味着比其他方式更快地获得EB-5签证。
尚未在美国的EB-5投资者应强烈考虑投资乡村TEA项目。
关键问题：EB-5投资者是否已经在美国？如果没有，请选择乡村TEA项目。
城市公寓开发项目
公寓项目非常适合EB-5投资。
首先，投资者可以快速确定正在建造的公寓是否顺应当前房地产市场的需求；销售情况能反映需求是否存在。如果需求很少，这个项目则可能是根据未来预测而开发的项目。
明确的需求迹象使公寓项目对EB-5投资者来说更安全，因为他们可以确定项目是否已经成功。
其次，公寓通常是预售的。即使在建设中，公寓项目通常也会有一些定金形式的现金流。这些定金为开发商提供现金，以帮助抵消成本并成为项目资金来源的一部分。
EB-5投资者可以检查销售情况，以更好地衡量项目所涉及的财务风险。
乡村单户住宅开发项目
与公寓项目一样，单户住宅项目是EB-5投资的绝佳候选项目。
对于单户住宅项目，投资者能够评估当前市场的需求。房屋销售速度反映了真正的需求，投资者可以避开销售不强劲的项目。通过依赖实际销售数据而不是预测，EB-5投资者可以降低他们的财务风险。
单户住宅销售，与公寓销售类似，为开发商提供可用于资助后续建设的现金。不过，与公寓项目不同的是，单户住宅项目可以拆分成需要相对较少资金就能完成的独立住宅建筑。
与公寓项目不同，建筑成本不需要在施工完成之前全部花掉。由于每栋房屋所需的前期资金较少，销售收入为未来的建设提供资金，单户住宅项目对EB-5投资者来说更安全。
应避免的高风险行业类别
一些类型的项目前期成本很高，而且数月甚至数年都没有收入。酒店、制造业和多户住宅项目在看到任何收入来源之前都需要大量的长期支出。
EB-5投资者应避免前期成本高且盈利潜力延迟的项目。
由于此类项目的开发时间表、预期收入都基于可能不真实的假设。当前的需求不一定能反映未来的需求。经济衰退会迅速将预期的收益变成损失。
EB-5投资者总体来说应避免仅依赖于预测未来收入而非当前实际收益的项目。
关键问题：该项目的行业是否依赖于预测而不是当前的销售数据？如果是这样，请避免此类项目。
框架第三层：项目因素
并非东南部的每个公寓或单户住宅项目都是低风险的。虽然项目的位置和行业会影响其风险，但每个项目都有自己的风险。EB-5投资者在选择投资项目之前需要仔细考虑项目的具体风险。
实力开发商和强大的业绩记录
EB-5投资者应寻求具有成功记录的知名开发商的项目。虽然过去的成功并不能保证未来的成功，但随着时间的推移成功的模式确实会降低风险。
开发商应具有直接的行业经验和可靠的市场知识。光说他们是专家或行业领导者是不够的——他们的专业知识应该在他们的业绩记录中得到证明。
最后，开发商还应该有清偿所有债务的记录
关键问题：开发商是否有明确的成功记录？如果没有，请选择其他项目。
施工进行中
对EB-5投资者来说已经在建设中的项目最安全，并且已经创造了足够的就业机会，以满足投资时所有EB-5投资者的就业创造要求。
EB-5投资者应避免尚未建设的项目。由于意料之外的原因，施工延误随时可能发生，并且持续时间可能比预期更长。这种延迟会影响创造就业机会，这可能会危及投资者的移民努力。
关键问题：项目是否已在建设中？如果没有，请寻找已经在建的项目。
销售已开始
公寓或房屋销售表明该项目正在积极满足需求并且具有足够的吸引力来吸引买家。与尚未证明其市场可行性的项目相比，已有销售业绩的EB-5项目风险要小得多。
关键问题：该项目目前有销售业绩吗？如果没有，请寻找有的。
融资已到位
随着美国经济再次进入许多经济学家担心的衰退期，项目融资是EB-5投资者在寻找安全投资时要考虑的主要问题。EB-5投资者应寻求从主要机构贷方以固定利率融资的项目。
此外，投资者应警惕任何未获得高级贷款的项目。对EB-5投资者来说最安全的项目不依赖EB-5资金，而是使用EB-5资金来替代更昂贵的资金形式。
关键问题：项目是否在没有EB-5的情况下得到充分融资？如果没有，请避免它。该项目是否有固定利率融资？如果没有，请寻找有的。
独立、可靠的区域中心发起方
遵守美国移民局的规定对于EB-5签证计划的成功至关重要。EB-5项目的区域中心赞助商负责EB-5合规性和报告。
拥有一个记录良好的EB-5区域中心发起人一直很重要。由于RIA提高了合规性和报告标准，现在EB-5投资者比以往任何时候都必须仔细审查他们的区域中心发起人。
EB-5投资者不应简单地接受区域中心的声明，而应寻找合规记录。一个好的区域中心有明确的合规政策并严格遵守。
寻求低风险项目的EB-5投资者应为区域中心发起人设定高标准。区域中心应高度透明并定期提供更新。他们应该在EB-5文件和合规方面有经验。区域中心运营商应该了解行业并及时知晓EB-5计划的最新变化。
此外，一个安全的项目将有一个独立的第三方区域中心，不隶属于项目开发商。独立性降低了利益冲突的可能性，进而降低了EB-5投资者的风险。
关键问题：区域中心是否没有合规历史或曾有项目被拒绝？如果区域中心有不良历史，请避免此项目，因为移民风险很高。
低风险项目举例
EB5AN 专注于提供高质量、低风险的项目。EB5AN以通过独立的第三方区域中心赞助提供最高水准的EB-5合规性而自豪。EB5AN的十几个项目均获得美国公民及移民服务局100%的项目文件批准率，为投资者提供只有经实际验证的可靠性才能带来的信心和安心。
为帮助确保EB-5投资者取得成功，EB5AN仅在项目符合严格标准时才会对其进行赞助。下面列出了三个这样的项目：
Wohali Utah犹他金鹰高尔夫别墅社区：乡村总体规划高尔夫社区发展项目
犹他金鹰项目是一个拥有428个住宅的社区和高尔夫球场，位于犹他州帕克城北部，目前正在开发中。它拥有当前行业EB-5 项目所能具有的一些最强优势。
犹他金鹰项目位于乡村TEA内，建设已经开始，并且已经创造了大量就业机会。开发商为EB-5投资者提供行业最佳担保，EB-5贷款由开发商实体担保。独特的贷款结构最大限度地减少了每个EB-5投资者的贷款期限并降低了风险。
圣彼得堡Saltaire：城市公寓开发项目
圣彼得堡Saltaire二期是位于佛罗里达州圣彼得堡市中心的35层楼高豪华公寓开发项目。圣彼得堡Saltaire项目拥有一系列行业顶尖优势，是当今最引人注目的城市EB-5项目之一。
圣彼得堡Saltaire是一个已经在建的城市TEA项目。当前开发已经创造了超过项目中所有EB-5投资者获得绿卡所需的就业机会。所有公寓均已售出。
圣彼得堡Saltaire由经验丰富的公寓开发商Kolter Group（“Kolter”“开德集团”）开发。
佐治亚州双子湖：乡村单户住宅开发项目
开德集团的另一个项目佐治亚州双子湖是佐治亚州亚特兰大市郊正在开发的一个拥有1,300户单户住宅的社区。它是当今最引人注目的乡村EB-5项目之一，投资额为 80万美元。佐治亚州双子湖项目是一项股权投资。
佐治亚州双子湖是一个正在建设中的乡村TEA项目，已经创造了所需的所有EB-5就业岗位。开德集团还是个经验丰富的单户住宅社区开发商，已成功建造了20,000多套住宅。
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