Declaração de Direitos do Investidor EB-5: 10 direitos que todo investidor EB-5 deve ter

Os investimentos EB-5 são diferentes de outros investimentos. Os investidores EB-5 são estrangeiros que buscam imigrar para os Estados Unidos por meio de seus investimentos. Muitos investidores EB-5, especialmente aqueles em países onde há uma barreira linguística, não têm muita experiência em investimentos. É importante ressaltar que, para os investidores EB-5, o objetivo não é principalmente obter altos retornos financeiros, mas conseguir um green card. Para muitos investidores EB-5, um investimento EB-5 será o maior investimento que eles já fizeram.

Alguns centros regionais e/ou patrocinadores e/ou desenvolvedores tiram proveito dessa inexperiência ao reter ou ocultar informações importantes que a maioria dos investidores exigiria ver antes de investir. Muitos investidores EB-5 não estão cientes de que detalhes materiais que afetam tanto o projeto quanto os riscos de imigração não estão sendo adequadamente comunicados.

No entanto, na EB5AN, acreditamos que os investidores EB-5 merecem o mesmo respeito e consideração que qualquer outro tipo de investidor em transações não EB-5. Para isso, criamos a “Declaração de Direitos do Investidor EB-5”, um conjunto de “direitos” básicos que acreditamos que os investidores EB-5 devem esperar dos centros regionais e projetos EB-5.

A Declaração de Direitos do Investidor EB-5 é inspirada na histórica Declaração de Direitos dos EUA, um documento fundamental que alterou a Constituição dos EUA para consagrar determinadas proteções e liberdades para os cidadãos americanos. Esses direitos são valorizados pelo povo dos Estados Unidos e incluem o direito à liberdade de expressão e o direito a um julgamento com júri se for acusado de um crime.

Assim como a Declaração de Direitos dos EUA protege os cidadãos dos EUA, a Declaração de Direitos do Investidor EB-5 reflete a necessidade de proteger os investidores no programa EB-5. A Declaração de Direitos dos EUA incorpora a essência das normas legais e culturais americanas e define o padrão de como o governo dos EUA trata seus cidadãos e residentes. Da mesma forma, a EB5AN acredita que os investidores EB-5 têm direito a um certo padrão de tratamento pelos centros regionais.

Os 10 direitos fundamentais que acreditamos que todo investidor EB-5 deve esperar e exigir incluem o seguinte:

1. O direito de falar diretamente com o centro regional ou diretores patrocinadores e ter suas perguntas respondidas por escrito

Conversar com um centro regional e fazer perguntas antes de investir em um projeto EB-5 é crucial. Desconfie se um centro regional não estiver disposto a falar com você ou responder às suas perguntas por escrito. As respostas verbais às suas perguntas são boas, mas a menos que a resposta também seja por escrito, será difícil provar o que o centro regional disse. Sempre peça ao centro regional que forneça evidências escritas para apoiar o que eles dizem.

Falar diretamente com o centro regional e fazer perguntas pontuais é uma parte essencial da realização de sua diligência devida. Ao fazer perguntas ao centro regional sobre seu projeto, você pode aprender o que precisa saber antes de comprometer seus fundos. Mais importante, você deve fazer perguntas sobre os seguintes detalhes do projeto:

  • potencial de sucesso e riscos
  • experiência da equipe de gestão do centro regional
  • histórico do desenvolvedor
  • conformidade legal com as leis de valores mobiliários e do EB-5
  • projeções financeiras
  • criação de empregos
  • estratégia de saída do investimento EB-5

Como todos os investimentos, os investimentos EB-5 envolvem riscos. Ao falar com o centro regional, você pode entender melhor os riscos de investir naquele projeto EB-5 específico.

A criação de empregos é um dos requisitos básicos do programa EB-5, e você precisa de informações atualizadas sobre quantos empregos foram criados. Ao analisar os documentos de uma oferta, tenha em mente que eles podem ter mais de um ano. Nesse tempo, muitos fatos podem mudar. Assim, você deve solicitar uma atualização sobre o andamento do projeto e o número de empregos que ele já criou.

Você também deve perguntar sobre os termos e condições da estratégia de saída do investimento EB-5. Você precisa saber quando e como o desenvolvedor pagará o investimento EB-5.

Além disso, quando você falar com o centro regional, você deve perguntar quantos investidores já se inscreveram no fundo EB-5 e quantas vagas ainda estão abertas para o investimento. Isso ajudará você a entender quanto tempo resta para tomar sua decisão de investimento.

Como investidor, você precisa ter respostas claras para todas as suas perguntas sobre um projeto antes de transferir fundos. Não se contente com um investimento EB-5 de um centro regional sem resposta. Você merece ter todas as suas questões abordadas de maneira oportuna e completa.

2. O direito de visitar pessoalmente o local do projeto antes de fazer o investimento

Uma visita ao local é uma forma prática de se informar e se comprometer mais com o seu investimento. Ao ver o local do projeto por si mesmo, você pode confirmar que o projeto é real e está progredindo conforme descrito para você. Além disso, durante uma visita, você pode avaliar os riscos potenciais diretamente.

Visitar um projeto permite que você avalie seu status. Durante sua visita, você verá em que estágio de desenvolvimento se encontra, se está cumprindo os prazos planejados e suas operações comerciais. Essa avaliação pode ajudá-lo a entender o cronograma para a criação de empregos e o retorno do seu dinheiro.

Visitar o projeto também permite avaliar o quão comercializável ele é. Durante a visita, você pode ter uma ideia da saúde econômica da área, da infraestrutura local e outros fatores importantes que podem afetar o sucesso do projeto. Além disso, uma visita revelará se o desenvolvedor está fazendo um trabalho de baixa qualidade, o que pode reduzir o valor do projeto no mercado.

É importante ressaltar que, ao visitar um local de projeto, você pode se reunir com o desenvolvedor do projeto e, possivelmente, com membros da equipe do centro regional. Essa visita permite que você faça perguntas diretamente às pessoas mais familiarizadas com o projeto. Como resultado, você poderá obter informações que talvez não encontre nos documentos do projeto. Por exemplo, você pode ter uma ideia se as pessoas envolvidas no seu investimento são profissionais e competentes. Você também pode saber sobre o status atual do projeto, os números atualizados de vendas e os desafios que o projeto está enfrentando.

Você deve desconfiar se um centro regional não estiver disposto a tomar providências para que você visite o local do projeto. Como investidor em potencial, você deve poder ver no que está investindo. A recusa em visitar o local do projeto é um importante sinal de alerta: sugere que o centro regional tem algo a esconder.

3. O direito à transparência sobre conflitos de interesse entre o patrocinador, o centro regional e o desenvolvedor

Qualquer conflito de interesse entre o patrocinador, o centro regional e o desenvolvedor deve ser divulgado. Se houver um conflito de interesses entre o centro regional de um projeto e seu desenvolvedor, mas você não estiver ciente disso, não poderá tomar uma decisão de investimento informada. Esse ponto é vital, portanto, você deve sempre solicitar uma divulgação completa por escrito do relacionamento entre o centro regional e o desenvolvedor.

Os conflitos de interesse podem ou não introduzir riscos em um investimento. Por exemplo, se a mesma entidade for proprietária do centro regional e do desenvolvedor, o centro regional poderá agir de acordo com os interesses do desenvolvedor em vez dos interesses dos investidores EB-5. Esse conflito representaria um grande risco financeiro e de imigração para os investidores EB-5. Entretanto, se o conflito for tratado adequadamente, o risco para os investidores EB-5 pode ser insignificante. O ponto crucial é que qualquer conflito deve ser comunicado a você.

Se o centro regional comunicar um conflito, o relacionamento pode ou não ser aceitável. A principal questão aqui é a transparência. Com um conflito totalmente comunicado, ele pode decidir investir ou não. Mas a falta de transparência nessa questão representa um risco significativo.

Em última análise, a existência de conflitos de interesse e a forma como eles são gerenciados podem ter um impacto significativo na viabilidade e no sucesso de um projeto EB-5. Como investidor EB-5, o sucesso do projeto está diretamente relacionado aos seus resultados financeiros e de imigração. Como resultado, você deve perguntar ao centro regional sobre quaisquer conflitos de interesse que você possa ter. Espere que ele forneça uma descrição clara e detalhada de seu relacionamento com o desenvolvedor por escrito, que você poderá examinar para ver se considera seu relacionamento aceitável. Se eles se recusarem a fornecer essas informações, podem estar escondendo um conflito, e você deve ter cuidado.

4. O direito de contratar um advogado de imigração independente

É fundamental contratar um advogado de imigração independente. Especificamente, você deverá contratar um advogado que tenha experiência em representar com sucesso investidores EB-5. Ele/la fornecerá orientação especializada sobre os complexos requisitos legais do programa EB-5. Embora a habilidade e a experiência sejam essenciais, você também precisa de um advogado independente que não seja afiliado ao centro regional.

Assim como no caso do desenvolvedor, se o seu advogado tiver representado o centro regional, isso criará um conflito de interesses que poderá representar um risco para o sucesso de sua imigração. Por outro lado, um advogado que seja independente do centro regional serve como uma salvaguarda para você. Você pode ter certeza de que, como o seu advogado é independente, ele lhe dará orientação jurídica tendo em mente os seus melhores interesses, não os do centro regional. Você merece essa tranquilidade ao navegar pelo complexo processo do EB-5 e de imigração.

A representação independente é fundamental, pois seu advogado o ajudará a realizar a devida diligência no investimento, no centro regional e no projeto. Um bom advogado de imigração garantirá que o investimento que você está considerando atenda aos requisitos do EB-5 e esteja em conformidade com todas as leis e regulamentos de imigração dos EUA. Essa conformidade é essencial para o sucesso do seu pedido de visto.

Um advogado independente representará seus interesses e ajudará a proteger seus direitos. Seu advogado não deve ter interesse direto no centro regional ou no projeto. Como em qualquer outro conflito de interesses, o centro regional deve revelar se o seu advogado já o representou. Você deve perguntar ao seu advogado e ao centro regional se eles estão trabalhando juntos em alguma função ou se já o fizeram no passado. Se eles estiverem trabalhando juntos ou já tiverem feito isso no passado, você deve considerar um projeto diferente e/ou um novo advogado. Se o centro regional e/ou o advogado se recusarem a responder, esse é um sinal de alerta importante.

5. O direito de analisar os demonstrativos financeiros da empresa do projeto e, se aplicável, do fiador, antes de fazer o investimento.

Antes de investir, você deve conhecer algumas informações básicas sobre a empresa que receberá o seu dinheiro. Os empreendimentos imobiliários tendem a depender de investimentos e grandes empréstimos sênior para financiar os custos de construção. Além do investimento EB-5, você precisa saber como o projeto é financiado. É aqui que as demonstrações financeiras entram em jogo, pois esses documentos mostram se a empresa do projeto tem os recursos necessários para concluir o projeto. Dessa forma demonstrações financeiras, você deve ter a oportunidade de revisar as demonstrações financeiras da empresa do projeto e dos fiadores de um projeto de desenvolvimento imobiliário antes de transferir seus fundos. Essa diligência prévia básica é padrão para todos os outros tipos de investimentos e também deve ser o padrão para os investimentos EB-5.

Ao analisar os documentos financeiros, você poderá avaliar a saúde financeira e a capacidade operacional da empresa do projeto e dos respectivos fiadores. O objetivo é entender qual é a probabilidade de você receber seu dinheiro de volta em tempo hábil e obter lucro. Além disso, como o sucesso financeiro de um projeto tem um impacto direto na criação de empregos, ele também afeta o resultado de sua imigração. A análise dos documentos financeiros o ajudará a avaliar adequadamente o risco do projeto e seu potencial de sucesso. Sem essas informações, você não poderá tomar uma decisão totalmente informada.

A capacidade da empresa do projeto de pagar sua dívida é fundamental. Isso é especialmente verdadeiro para projetos imobiliários, que geralmente envolvem grandes empréstimos. Os demonstrativos financeiros mostram o montante da dívida de uma empresa e se ela pode fazer os pagamentos em dia. No setor imobiliário, um grande volume de dívidas, ou alavancagem, pode melhorar significativamente os retornos financeiros, mas também aumenta o risco. Para ver o grau de alavancagem da empresa e avaliar o risco envolvido, os investidores devem examinar os demonstrativos financeiros da empresa.

As demonstrações financeiras também fornecem informações sobre o valor dos ativos subjacentes do projeto. Essa avaliação é importante para entender o valor colateral do investimento. Além disso, se o investimento EB-5 estiver garantido com uma garantia de pagamento, você deve revisar as demonstrações financeiras do fiador. A força da garantia baseia-se no valor do patrimônio líquido do fiador e na diversidade de seus ativos, portanto, qualquer garantia deve ser avaliada no contexto dessas informações.

Além disso, a qualidade das demonstrações financeiras pode mostrar se o projeto é gerenciado profissionalmente. Demonstrações financeiras de baixa qualidade podem ser um sinal de inexperiência ou de problemas contábeis.

Uma análise dos demonstrativos financeiros também pode revelar se a empresa está em conformidade com os padrões financeiros. Qualquer não conformidade da empresa do projeto com todas as leis e regulamentações representa um sério risco para os investidores do EB-5, pois pode afetar o status legal do projeto.

Se um centro regional não estiver disposto a compartilhar a documentação financeira relacionada ao projeto, você deve ser cauteloso. O projeto precisará fornecer esses documentos para obter financiamento bancário ou investimentos de investidores não EB-5, e você deve esperar que o centro regional também os disponibilize. A única razão para reter esses documentos é ocultar informações.

6. O direito de revisar o pacote de envio do formulário I-956F do projeto

O formulário I-956F é um documento crítico usado pelos centros regionais para solicitar a aprovação do projeto do USCIS. O formulário deve ser preenchido antes que um projeto possa receber financiamento de investidores EB-5. A aprovação desta aplicação demonstra efetivamente que um projeto é elegível para investimento EB-5. Se o formulário I-956F de um projeto for negado, as petições de imigrantes dos investidores EB-5 também serão negadas. Devido à sua importância, um investidor EB-5 deve ter a oportunidade de analisar o pacote da apresentação do I-956F de um projeto antes de investir. Normalmente, uma revisão cuidadosa desta apresentação requer a ajuda de um advogado EB-5 experiente – aqui, o uso de um profissional ajuda a garantir que você esteja totalmente informado sobre o projeto.

A apresentação do I-956F é composta pelos documentos de oferta para o projeto EB-5, como o plano de negócios, o memorando de oferta e os acordos legais. Ao analisar esses documentos com um profissional, você pode verificar se o que foi informado sobre o projeto é verdadeiro. Esses documentos explicam o modelo de negócios do projeto e todas as condições de investimento. O memorando de oferta, em particular, dá detalhes sobre os riscos do projeto. Todos os investimentos carregam risco, e você deve revisar cuidadosamente todos os fatores de risco.

A apresentação do I-956 descreve a estrutura do investimento. Ele detalhará todas as fontes de financiamento do projeto, como empréstimos sênior e capital dos desenvolvedores. Esses documentos também revelarão qual financiamento tem prioridade de pagamento antes dos fundos do EB-5. Essas informações são vitais, pois explicam sua posição no acúmulo de capital e como sua posição de reembolso o afeta.

O nível de detalhes e a transparência do pacote de apresentação podem revelar a integridade e a ética profissional do centro regional. Se os documentos do pacote de apresentação do I-956F não estiverem completos e claros, você deve se preocupar.

A apresentação do I-956F também descreverá o cronograma esperado e os marcos do projeto, que são fundamentais para o sucesso da sua imigração. A apresentação também deve explicar quais medidas estão em vigor para monitorar e supervisionar o uso de seus fundos. Você precisa saber se o investimento é supervisionado por terceiros, o que pode lhe dar confiança na gestão contínua do seu dinheiro.

Analisar o pacote de apresentação do I-956F lhe dá a oportunidade de identificar sinais de alerta. Você pode, por exemplo, descobrir que o centro regional e seu projeto não estão totalmente em conformidade com o programa EB-5. Em ambos os casos, você deve solicitar que todo o pacote de apresentação do I-956F seja revisado. Se um centro regional não está disposto a lhe dar acesso a ele, você precisa ter cuidado.

7. O direito a informações sobre o histórico do centro regional e do desenvolvedor (sucessos e fracassos)

Você deve pedir ao centro regional para fornecer informações básicas detalhadas sobre o histórico do centro regional e do desenvolvedor. Ao analisar essas informações, você terá uma ideia melhor se pode confiar seus fundos nessas empresas. Especificamente, você saberá se essas empresas têm um histórico comprovado de sucessos em projetos EB-5 ou um histórico de fracassos, o que ajudará a informar o risco do seu investimento.

Embora o histórico de uma empresa não garanta um desempenho futuro semelhante, ele fornece informações sobre os processos e o desempenho potencial da empresa. Os registros do centro regional e do desenvolvedor indicarão sua experiência e taxa de sucesso. Eles já entregaram projetos EB-5 que atendem aos requisitos do programa EB-5 no passado? Esses projetos criaram todos os empregos necessários para os investidores EB-5? Esses projetos devolveram todos os fundos EB-5 aos seus investidores quando elegíveis? Essas são perguntas importantes que você merece ter respondidas antes de confiar seu dinheiro a um projeto.

Fundamentalmente, o histórico de uma empresa mostra quão eficientemente ela administra os fundos de investimento e se conclui os projetos conforme proposto. Portanto, ao conhecer o histórico do centro regional e do desenvolvedor de um projeto EB-5, você pode ter mais confiança para decidir se quer ou não investir. Um centro regional ou incorporadora com um bom histórico pode apresentar menos riscos para os investidores. Por outro lado, aqueles que não têm um histórico de projetos bem-sucedidos, ou mesmo um histórico de fracassos, podem apresentar mais riscos para os investidores. O histórico dessas empresas sugere se elas são confiáveis como parceiras.

Investir por meio de um centro regional com um histórico sólido tornará mais provável que você tenha um resultado bem-sucedido na imigração. Os centros regionais com histórico de sucesso geralmente têm um conhecimento profundo do programa EB-5. Esses centros regionais também tendem a ter práticas eficientes e, muitas vezes, são hábeis em gerenciar as relações com os investidores, especialmente ao fornecer uma comunicação transparente durante todo o período de investimento. Essa experiência, eficiência, comunicação e transparência contribuem para o sucesso da imigração dos investidores do EB-5.

Da mesma forma, ao investir em um projeto em que o desenvolvedor tem um histórico de sucesso, é mais provável que ele tenha um resultado financeiro e de imigração positivo. As incorporadoras com histórico comprovado tendem a concluir os projetos no prazo, cumprir seus orçamentos, criar empregos e obter lucro. Essas incorporadoras entendem seus mercados e, portanto, são capazes não apenas de planejar, mas também de executar seus projetos de desenvolvimento imobiliário. Projetos imobiliários complexos geralmente representam uma variedade de desafios para as incorporadoras, e o histórico de uma empresa pode demonstrar que ela é capaz de superar esses obstáculos e desafios.

Para garantir que você esteja totalmente informado, solicite um registro completo dos projetos que um centro regional patrocinou e que o desenvolvedor executou. Você deve perguntar sobre quaisquer projetos fracassados, problemas com o reembolso de investimentos a antigos investidores, inadimplência de empréstimos, etc., e obter respostas por escrito. Os registros dessas empresas contêm as principais informações de que você precisa, e você não deve esperar nada menos do que total transparência do centro regional e do desenvolvedor. Se eles tiverem algo a esconder, você deve procurar um projeto em outro lugar.

8. O direito de saber sobre reclamações ou litígios da SEC contra o centro regional

A Comissão de Valores Mobiliários dos EUA (SEC) litiga ativamente contra as partes que violam leis e regulamentos. Como seu investimento EB-5 estará vinculado ao centro regional, seria prudente verificar a integridade do centro regional. Para se proteger de possíveis fraudes ou má administração, antes de investir em um projeto EB-5, você deve analisar todas as reclamações ou litígios da SEC contra um centro regional ou qualquer um de seus projetos subjacentes.

A seguir, alguns exemplos de violações:

  • apropriação indevida de fundos
  • omissão de fatos relevantes
  • fazer declarações falsas ou enganosas sobre o desempenho do negócio
  • fazer declarações falsas ou enganosas sobre o uso dos fundos EB-5

A SEC tem como objetivo proteger os investidores do EB-5, regulamentando as empresas do EB-5 e tomando medidas para impedir futuras fraudes. Em última análise, as proteções da SEC devem aumentar a confiança do investidor no programa EB-5. Mas um centro regional deve ser investigado para se beneficiar dessas proteções.

Como parte de sua diligência prévia, você deve pedir ao centro regional que revele, por escrito, quaisquer reclamações ou litígios passados, pendentes ou ameaçados. Se o centro regional não estiver disposto a responder por escrito, isso representa um problema, pois essas são informações vitais que você tem o direito de saber antes de investir.

9. O direito de receber relatórios trimestrais sobre o projeto

Você deve esperar pelo menos relatórios trimestrais do centro regional. Esses relatórios de projeto fornecem a supervisão necessária do seu investimento. Em particular, atualizações regulares sobre o status do projeto ajudam a garantir que seu dinheiro está seguro e que você está criando empregos suficientes para atender aos requisitos do processo de solicitação do visto EB-5.

Os relatórios financeiros permitem que os investidores verifiquem se seus fundos estão sendo usados conforme o esperado. Você deve ter atualizações regulares para mostrar que o orçamento está sendo gasto de acordo com o plano de negócios do projeto. Este é um requisito central do programa EB-5.

Embora não exista uma maneira infalível de evitar todas as fraudes, os relatórios regulares servem como um importante impedimento para fraudes e má administração. Ao analisar regularmente os relatórios do projeto, você pode detectar possíveis problemas com antecedência, o que lhe dá tempo para agir.

Você deve esperar relatórios regulares do centro regional. Se ele não estiver disposto a fornecer pelo menos relatórios trimestrais, talvez seja melhor considerar outros projetos.

10. O direito de analisar os documentos financeiros que ilustram o fluxo de seus fundos de investimento

Você deve ter a oportunidade de analisar os documentos financeiros que ilustram o fluxo dos seus fundos de investimento da conta de garantia para a conta operacional do fundo de investimento EB-5 e, em seguida, para a empresa do projeto. Seus fundos devem ser rastreados para garantir que o dinheiro seja investido de acordo com o programa de visto EB-5.

O programa EB-5 tem regras rígidas com relação ao valor que você deve investir e à manutenção desse investimento. Quando chegar a hora de remover as condições do seu green card, você precisará fornecer documentação que comprove que o seu investimento foi feito e mantido. Os registros financeiros servem como parte dessa documentação, demonstrando que o valor do investimento exigido foi atingido, estava em risco e foi usado pelo projeto para criar os empregos exigidos.

Assim como nos relatórios qualitativos relacionados ao projeto, o acesso aos registros financeiros aplicáveis permite detectar quaisquer discrepâncias ou irregularidades na gestão do seu investimento. Esses problemas podem indicar fraude ou má administração.

 

Esta Declaração de Direitos do Investidor EB-5 descreve alguns dos direitos básicos que acreditamos que todos os centros regionais devem oferecer aos seus investidores EB-5. Você pode contar com a EB5AN para respeitar esses direitos. Se um centro regional se recusar a respeitar qualquer um dos direitos listados acima, você deve se preocupar com a transparência do centro regional e provavelmente deve procurar outros centros e projetos regionais.

Para obter mais informações sobre o processo de imigração EB-5 e investimentos EB-5 de baixo risco, agende uma consulta gratuita com a EB5AN.

Autores

Este é um artigo de coautoria de Sam Silverman, Mike Schoenfeld e Ahmed Khan, Esq..

Sam e Mike são os sócios-gerentes da EB5AN, uma operadora de centro regional EB-5 líder do setor e gestora de fundos mútuos que trabalhou com mais de 2.300 investidores EB-5 nos últimos 10 anos. Para entrar em contato com Sam e Mike, agende uma ligação através deste link.

Ahmed é vice-presidente da EB5AN. Antes de ingressar na EB5AN, o Sr. Khan atuou como sócio em escritórios de advocacia renomados, incluindo Klasko Immigration Law Partners, BAL e Fragomen. Ele também atuou como vice-presidente da CanAm Enterprises, liderando o desenvolvimento de negócios da empresa no Oriente Médio e na Ásia. O Sr. Khan é formado em Direito pela Universidade da Carolina do Sul e em Microbiologia pela Universidade da Geórgia.

Isenção de responsabilidade: observe que o blog não representa aconselhamento jurídico e destina-se apenas a fornecer conselhos úteis sobre as novas regras e diretrizes do USCIS. Você não deve se basear neste guia para tomar decisões sobre os tópicos aqui mencionados e deve consultar seus próprios advogados e consultores profissionais para obter essas orientações.

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