EB-5投资信息公开：如何了解风险，识别警示信号

  Author: Samuel B. Silverman

我是 Sam Silverman, 益博区域中心EB5AN的管理合伙人和创始人之一。益博EB5AN的核心价值观之一便是信息透明，在本文中，我很高兴与大家分享如何评估EB-5项目的风险披露是否透明。

经验告诉我，如果一个EB-5项目对这些风险的披露不够透明，那么EB-5投资者常常会无法意识到投资的风险。但是许多EB-5投资者不知道该提出哪些问题。

如果你不了解投资的风险，就无法做出明智的选择。我不希望看到投资者被蒙在鼓里。

在本文中，您将依照一个易于遵循的框架来学习识别EB-5项目风险的基础知识。这一框架能帮助您甄别财务和移民风险较低的高质量EB-5项目。

我想强调的是，任何投资框架都不可能100%可靠。每个EB-5项目都是独一无二的，都有需要了解的各种风险。

但是，如果您仔细阅读本文并遵循其中简单的建议，就能比大多数EB-5投资者更好地识别和评估项目的移民和财务风险。

本文将为您列出应该向项目发起人询问的最重要问题，以及怎样的回答是好的、怎样的回答是不好的。您可以轻松地将此框架应用于各个项目中。

我在EB5计划推出的早期有机会在中国生活了一段时间，随后，我于2013年创立了益博区域中心EB5AN。我看到许多新的房地产开发项目发起的风险极高的EB-5投资都成功获得了资金。那时的这些筹集EB-5资本的开发商都迫切需要投资。由于这些项目的高风险性质，他们无法从传统的美国房地产投资方那里获得资金。

其中许多项目后来都经历了破产。投资者们血本无归。这些项目未能创造足够的就业机会，EB-5投资者也因此无法获得或保留绿卡。

这些项目失败的原因有很多，其中一些我将在下文中进一步讨论。

在过去的10年里，我审核了来自全国各地的数百个EB-5项目。我整合出了一系列问题，帮助有意投资的EB-5投资者在评估EB-5项目时评估最重要的几个方面。您可以在本文的下载链接中下载这份问题清单。在接下来的部分中，我将为您提供一些如何充分利用这一问题清单的背景和说明。

下载EB-5投资尽职调查问题清单

EB-5投资风险基础知识

EB-5计划要求投资资金需要存在“风险”，投资者才有资格获得绿卡。这意味着EB-5投资者必须面临失去投资资金的财务风险。

没有任何项目是零风险的

任何EB-5项目都不可能100%免除财务和移民风险。但是，不同EB-5项目的风险水平千差万别。即使项目符合所有EB-5计划要求，也可能存在高风险。事实上，许多EB-5项目的风险水平远远高于满足EB-5计划的风险要求。

向投资者发售项目的发起方和EB-5区域中心成百上千，只要能遵循商业计划，这些项目大多数都符合EB-5计划的绿卡要求。然而，项目的成功取决于一系列的因素，包括项目的结构、施工时间表和开发商的业绩记录等。

值得注意的是，负责监督EB-5计划的美国政府机构USCIS关注的是计划中的投资风险和创造就业机会的要求。USCIS并不关心EB-5投资者是否或何时能收回其投资资本。

因此，EB-5投资者应抽出时间仔细对比多个EB-5项目。由于每个项目的风险都不相同，评估多个项目有助于投资者确定最有可能成功移民并获得投资回报的项目。

政府问责局最近的一份报告指出，有接近1%的EB-5投资因欺诈而损失。这是一个很小的数字,但其中的关键词是”欺诈”。

EB-5投资者损失资金的实际百分比远远高于1%。

很少有EB-5投资者因“不良行为者”的欺诈或非法活动而蒙受损失。相反，他们往往在不知不觉中投资于高风险的EB-5项目。然后，项目表现不佳，面临财务问题。

通常，当一个项目出现财务失败时，它也无法为EB-5投资者创造足够的就业机会，以满足EB-5计划的就业创造要求。因此，金融风险与EB-5投资者的移民风险是直接相关的。

为什么高风险项目能吸引投资者？

为什么EB-5投资者会选择风险较高的项目？一般来说，这些投资者要么不知道项目的风险高于EB-5计划的要求的风险水平，要么在投资前没有仔细比较不同的项目。

要参加EB-5计划，投资者必须是在美国境外出生的外国公民。一些EB-5投资者可能已经持有其他类型的签证在美国生活了，如H-1B、F-1、E-2签证等。然而，大多数申请人在投资时居住在美国境外。

许多EB-5投资者对美国几乎没什么概念。了解美国房地产开发项目或美国证券法的就更少了。

此外，在EB-5投资者聘请移民律师时，这些律师一般只会检查项目是否符合EB-5要求。他们通常不会就项目的财务可行性或投资风险提供建议。

许多EB-5投资者在他们不熟悉的国家和行业投资了大量资金，同时还必须处理他们不熟悉的复杂的美国证券法。大多数EB-5投资者不具备做出良好的EB-5投资决策的能力。因此，许多无法从美国公共或私人市场获得融资的开发项目成功筹集到了EB-5融资。

益博EB5AN如何为EB-5投资者提供保障

我在2011年和2012年在中国居住的时候，看到许多项目从根本不了解所涉及风险的投资者那里筹集到了EB-5资本。许多投资者失去了资金和移民身份。我想提供更好的选择，所以我和我的合伙人Mike Schoenfeld一同创立了益博区域中心EB5AN。我们决定寻找需要低于公开市场的投资资本，但不依赖于这些资金便能成功的项目。接下来，我们为这些项目构建EB-5投资结构，重点关注投资者的资金安全和成功。

我们的方法是行之有效的。我们的EB-5投资者大大受益于我们对EB-5投资的保守投资方式和信息透明公开的行事方法。如今，经过十年的发展，我们已经建立了最大的EB-5区域中心平台之一，运营着超过10个区域中心，为30多个州和美国领土提供服务。

我们作为EB-5基金受托人的每个区域中心EB-5项目都取得了成功。

• 这些项目要么已经完成，要么正在按计划顺利进行。
• 所有EB-5资本要么已全额偿还，要么投资状态良好。
• 所有EB-5工作岗位创造要求要么已得到满足，要么正按计划进行。

我们是为数不多的（如果不是唯一的话）没有损失任何区域中心投资基金，没有任何项目遭到USCIS拒绝，从未面临破产、贷款违约、遭到美国证券交易委员会罚款，或被EB-5投资者起的大型区域中心运营商。

我们的工作模式取得成功的原因之一是因为我们解决了EB-5投资者的主要担忧。我最常听到EB-5投资者问我的问题就是：“怎么样才能确保我的投资安全，并确保我和我的家人获得绿卡？”答案是，投资者需要熟悉美国证券法和房地产开发投资。这听起来可能令人生畏，这也就是我们提供这些资源的原因，为了能帮助您更轻松地完成这项重要任务。

在下一节中，我们将简要介绍与EB-5投资有关的美国证券法。了解这些法律对于了解EB-5投资带来的风险、如何披露这些风险以及如何避免不必要的风险至关重要。

美国证券法基础知识

EB-5投资的合规性和监管标准较低

美国证券法的制定是为了保护美国投资者。这些法律的一个目标是确保投资者不会暴露在高风险的投资之中。对于符合某些收入和净资产要求的合格投资者，相关法律要求更加宽松。

EB-5投资者是外国公民，而不是美国公民。并且，几乎所有的EB-5项目都要求EB-5投资者是合格的投资者。由于EB-5投资者是合格的外国投资者，因此EB-5项目的标准不那么严格。

只要恰当披露，风险可能非常极端

EB-5投资大多以私募发行的形式进行。这意味着它们不会向公众发售，也不需要根据美国证券法进行注册。私募发行只需要向潜在投资者准确披露投资的主要风险即可。这意味着，只要以书面形式披露所有风险，EB-5项目就可以具有无限的风险。

如前所述，EB-5投资者的资金必须面临损失风险。然而，根据计划进行申请的EB-5投资者面临的投资风险不需要很高。

这一点非常重要。我们来对比一下当今市场上投资的两个真实EB-5项目：

此外，参与交易的所有各方都是互相关联的，这会产生利益冲突，给投资增加风险。
这两个项目都符合EB-5计划的风险要求。然而，租赁项目的风险要大得多。这个项目最终可能会成功，但住宅项目目前已经是成功的项目了。租赁项目没有为投资者提供任何保障，而住宅项目的贷款有还款担保。租赁项目的开发商没有过往业绩记录。而住宅项目的开发商有着悠久的成功记录。

检查发售文件中的风险信息至关重要

选择低风险EB-5项目可能是相当困难的。如何判断一个项目是否和上文的例子中的租赁项目一样具有高风险呢？

要了解关键的项目详情，如施工状况和目前的融资情况等，您需要提出很多问题。说到底，您需要了解的信息应该在能在项目的发售文件中找到。

在许多情况下，发行文件中缺少的内容甚至比其中包含的内容更重要。在开始审查项目的发售材料之前，列出一系列需要解答的问题至关重要。有了这个问题清单在手，您就可以发现哪些问题在发行文件中没有得到解决，需要询问项目的发起方。

EB-5项目销售人员一定会大肆宣传项目的每一个积极方面。他们可能会在口头上宣传这个项目拥有高级贷款，开发商财务状况良好。

根据美国证券法，只有项目发行文件中写明的项目细节和披露才是真正重要的。如果有人向您宣传了关于项目的某些内容，但它们没有被写入发行文件中，也没有由EB-5项目发起方以书面形式提供给您，那么您应该怀疑这些内容是未经验证的，可能并不真实。在做出投资决策时，请勿依赖您收到的任何非书面信息。

在做出决定之前，请仔细阅读所有发行文件。留出时间阅读每份披露。即使您不是投资方面的专家，这也是值得花时间去做的。

以下是我们经常看到的三个情况的举例。

示例1：优先贷款风险

EB-5项目的销售人员可能会告诉你，某个项目已经获得了高级贷款。然而，发行文件可能显示，该项目的风险之一实际上是能否获得这笔贷款。

发行文件中可能这样描述：

“开发风险：该项目尚未获得高级贷款人的承诺，如果没有这种承诺，项目可能没有足够的资金成功完成。”

简而言之，这意味着该项目还没有获得优先贷款。如果项目未能获得这笔贷款，则很可能无法建成。因此，该项目的EB-5投资者可能没有资格获得永久绿卡，因为该项目无法创造足够的就业机会。EB-5投资者也有可能失去部分或全部投资。

直到最近，美国一直处于低利率环境。房地产开发商获得银行贷款相对容易。随着利率上升和信贷市场收紧，即使是经验丰富的开发商也在努力获得建筑贷款。建设完成后的再融资贷款也变得更加困难且更加昂贵。因此，EB-5交易的风险状况发生了变化。最有可能实现EB-5投资者目标的EB-5项目类型也发生了变化。

如果EB-5项目销售人员声称项目贷款已由银行签署和资助，但不愿向您出示贷款协议和银行对账单的副本的话，就值得注意了。这是一个很大的警示信号。

销售人员可能会说：“很抱歉，我们不能向您展示这份文件。”这种反应说明他们可能有所隐藏。贷款协议和银行对账单是投资者参考的关键文件，可以提供给投资者。这些文件允许意向投资者评估投资的可行性和可信度。在决定是否投资之前，您应该审阅这些文件。

示例2：还款风险

项目的发售文件可能表明，在某些情况下，承诺偿还EB-5资金的实体可能无法履行还款义务。

发行文件中可能这样披露：

“退出策略：EB-5贷款的成功偿还完全取决于酒店和公寓运营的未来现金流和/或成功的流动资产事件，能产生足够的净收益来偿还未偿还的EB-5贷款余额。如果项目无法实现足够的现金流或发生流动资产事件，EB-5投资者可能会面临部分或全部投资资本的损失。”

简而言之，这意味着酒店或公寓项目在开业后可能赚不到足够的钱。项目必须支付其运营成本，其中包括可能高于原计划的利息支付。在这种情况下，EB-5贷款可能会违约。如果发生这种情况，EB-5投资者可能会损失部分或全部投资资本。

这种风险在酒店或多户住宅项目中非常常见。这些类型的项目通常没有与不同于项目开发公司的独立担保公司签订还款担保。您应该对此类项目保持警惕，因为它们的财务风险要大得多。

示例3：开发商风险

EB-5项目的销售人员可能会告诉你，开发商的财务状况非常好。他们可能会向您保证您的投资资金是安全的，肯定会得到还款。如果您知道不应依赖未经验证的信息的话，就会要求查看项目开发公司和任何单独担保公司的财务报表。

销售人员可能会拒绝提供这些信息，并提供各种借口来解释为什么不能分享这些信息。不要相信这些说辞。这些文件都是可以合法提供的，益博EB5AN也会将这些信息其提供给意向EB-5投资者。没有这些信息的话，您将无法衡量这些公司的财务实力。因此，您将无法准确评估投资项目的财务风险。您应该避免投资风险水平完全未知的项目。

相反，如果销售人员提供了您要求的财务报表，请务必仔细阅读。如果其中揭露项目开发公司或担保人的财务状况不如宣传的那样强劲，则应避免投资这一项目。

EB-5投资尽职调查问题清单

选择EB-5项目是一项重大投资决策。找到合适的项目也许看起来是一项令人生畏的工程。

我列出了这一EB-5投资尽职调查问题清单，以帮助像您这样的意向EB-5投资者筛选掉风险过高的项目。您应该能投资于一个让您具有信心的项目，有把握这一投资将使您获得绿卡，并且成功还款。这份问题清单将帮助您做到这一点。

下载EB-5投资尽职调查问题清单

本文档提供了一个简单的问题列表，您可将它发送给项目发起方。如果EB-5项目以书面形式坦诚地提供相关证明文件，您收到的回复将有助于您评估项目的移民和财务风险。

但是，请不要研究了第一个项目就仓促决定。除非您将项目与其他项目作出了比较，否则您无法真正了解项目的风险有多大。这些问题将帮助您了解EB-5投资的架构原理，并允许您比较不同的项目，找到风险最低的选择。

请记住，一些EB-5项目发起方可能在完全回答所有问题上闪烁其词。这本身就可能是一个警示信号。诚实、详细的书面答复可以表明，项目没有什么可隐瞒的。

EB-5投资尽职调查问题清单提供了一个良好的起始框架，帮助您了解EB-5项目的哪些特征是重要的。但是，如果您不知道如何解读得到的答案，那么问题清单就毫无用处。浏览本节时，请仔细阅读。建议您将此页面添加为书签，并在审阅不同项目时参考其中的信息。

在下面的每个类别下，您可以看到一系列问题，以及一些可能出现的回答。“最好的回答”意味着该类别的风险较低，而“最差的回答”意味着风险较高。您从项目方得到得到的回答可能介于“最好”和“最差”之间。

关于项目开发商的问题：

关于EB-5投资的问题：

有关项目可行性的问题：

关于项目融资的问题：

关于利益冲突的问题：

益博EB5AN帮助您最大限度地提高移民和财务安全

作为EB-5投资者，在选择投资项目时应小心谨慎。每个项目都有财务和移民风险，但有些项目的风险比其他项目高得多。我希望通过本文提供的背景信息和可下载的问题列表，您能找到适合您的低风险项目。

我非常建议您寻找由经验丰富的开发人员开发的项目。它们应该信息透明，能为您提供所有问题的答案。他们应该有强大的财务状况和经过验证的经济可行性。他们的成功不应仅仅取决于未来的预期收入。

通过使用本文中的信息并仔细评估多个项目，您便能更有信心地进行投资。您无法消除所有风险，但可以采取简单的步骤来提高成功移民和收回资金的机会。

作为一家公司，EB5AN花了十年时间提高信息透明度，并提供免费的EB-5资讯。我们的网站上提供了详细的内容，我们在YouTube频道上发布了数百个信息丰富的视频。我们与来自EB-5行业的专家举办了多次网络研讨会，为像您这样的投资者提供做出明智选择所需的所有信息。

在益博EB5AN，我们构建的EB-5投资项目都必须满足我们严格的移民和财务风险标准。我们的团队由经验丰富的房地产和金融专业人士组成。我们知道如何仔细地对房地产开发项目进行尽职调查，以消除不必要的风险。我们的重点是寻找最高质量的EB-5投资，以帮助我们的EB-5投资者获得绿卡并及时返还资金。

想获得如何帮助您通过EB-5投资成功获得绿卡的更多信息，请与我们联系预约免费咨询。