Guide des investisseurs EB-5 sur les projets en TEA rurale

Qu’est-ce qu’une TEA rurale ?

L’objectif principal du programme EB-5 est de promouvoir la croissance économique du pays à travers des investissements étrangers, notamment dans les TEA. L’USCIS est chargé de désigner les TEA conformément aux réglementations du programme EB-5. En général, les TEA sont des zones qui ont un besoin significatif d’un développement économique. Le programme EB-5 inclut deux types de TEA : les zones à fort taux de chômage et les zones rurales.

Les TEA à fort taux de chômage doivent remplir deux critères :

• avoir un taux de chômage d’au moins 150 % de la moyenne nationale du taux de chômage
• être dans une zone statistique métropolitaine (« MSA »)

Pour bénéficier de la désignation de TEA rurale, les zones rurales doivent remplir les critères suivants :

• ne pas avoir plus de 20 000 habitants
• ne pas être en proximité immédiate avec une municipalité de 20 000 habitants ou plus
• ne pas se trouver dans une zone statistique métropolitaine (« MSA »)

Un investisseur EB-5 d’un projet en TEA rurale doit inclure dans sa demande I-526E les statistiques démographiques qui prouvent que l’emplacement du projet est rural. Le formulaire I-526E constitue la demande initiale d’un investisseur EB-5 et doit être soumis après qu’il eut investi dans le projet.

Le statut de TEA rurale doit être étayé par les données démographiques issues du dernier recensement décennal national. Les données du Bureau américain de la gestion et du budget ou les statistiques vérifiées d’une tierce partie peuvent aussi être utilisées dans cette optique.

Les données qui prouvent la désignation de TEA rurale doivent être effectives à la date de l’investissement EB-5 ou la date de dépôt du formulaire I-526E. Si les données démographiques concernées changent avant le dépôt de la demande I-526E, l’USCIS peut ne pas accepter la revendication de l’investisseur selon laquelle le projet est dans une TEA rurale.

Un bon moyen pour savoir si un emplacement est qualifié de TEA est de consulter la carte gratuite des TEA d’EB5AN. Cet outil, utilisé par de nombreux investisseurs et promoteurs de projets, est facile à utiliser et indique rapidement si l’emplacement d’un projet se trouve dans une TEA rurale.

Pourquoi investir dans un projet situé dans une TEA rurale ?

Un investissement minimum réduit

Le montant standard d’investissement EB-5 est de 1 050 000 $. Les investisseurs EB-5 qui choisissent des projets dans des TEA sont autorisés à n’investir que 800 000 $.

Un traitement prioritaire

La RIA attribue aux investisseurs EB-5 des projets en TEA rurales « un traitement prioritaire » pour les demandes I-526E. Ce changement ajoute une valeur significative aux projets ruraux compte tenu de l’augmentation croissante des délais de traitement des demandes I-526E. Cette priorisation des demandes I-526E devrait raccourcir significativement la durée du processus d’immigration d’un investisseur. Les projets ruraux de qualité sont par conséquent devenus très recherchés. Ils sont particulièrement avantageux pour les ressortissants étrangers qui ne résident pas encore aux États-Unis.

L’accès au visa EB-5 réservés

Les investisseurs EB-5 provenant des pays qui subissent des arriérés de traitement de visas EB-5 sont confrontés à des retards de plusieurs mois, voire de plusieurs années. Cependant, les investisseurs des projets ruraux peuvent accéder à des visas EB-5 réservés. Introduites par la RIA, ces catégories de visas réservés leur permettent effectivement d’éviter les files d’attente des visas EB-5.

Les deux sections suivantes vous expliqueront ce que sont les arriérés de traitement de visa EB-5, qui affectent-ils, et comment les investisseurs peuvent éviter ces retards en choisissant des projets ruraux.

Comprendre la rétrogression des visas EB-5 et les délais de traitement

La disponibilité des visas délivrés chaque année par le programme EB-5 n’arrive pas à couvrir la demande mondiale. L’USCIS répartit équitablement les visas EB-5 aux pays participants, ce qui permet à chaque pays d’accéder à 7% du nombre total des visas EB-5, sans toutefois les dépasser. Pour la grande majorité de ces pays, ces 7% sont plus que suffisants.

Néanmoins, un petit nombre de pays ont une très forte demande de visas EB-5. Lorsque les demandes de visas EB-5 d’un pays dépassent le nombre de visas disponibles, l’USCIS considère que ce pays est en rétrogression pour les visas EB-5.

Après l’approbation de leurs demandes I-526E, les investisseurs étrangers doivent postuler pour un visa EB-5. Les pays qui sont en rétrogression de visas sont toutefois soumis à des dates butoirs, qui fixent de manière restrictive le moment où les investisseurs peuvent déposer leurs demandes et recevoir leurs visas EB-5. Un investisseur ne peut avancer dans sa démarche d’immigration que si les dates butoirs concernées tombent à la date à laquelle il a déposé le formulaire I-526E, dite « date prioritaire ». À titre d’exemple, depuis la mise à jour du Bulletin de visa du février 2023, un investisseur EB-5 provenant de la Chine ne peut recevoir sa carte verte que si sa date prioritaire est antérieure au 22 mars 2015.

Les données du traitement des demandes EB-5 de l’USCIS montrent que les arriérés de traitement des demandes I-526E augmentent chaque année. Les dates butoirs avancent lentement et de manière imprévisible.

Depuis la mise à jour du février 2023 du Bulletin de visa, les investisseurs de la Chine continentale et de l’Inde sont soumis à des dates butoirs du fait d’une rétrogression des visas.

Éviter les retards de traitement via un investissement en TEA

La RIA fournit aux investisseurs EB-5 qui proviennent de pays soumis à des arriérés de traitement, un moyen unique pour éviter ces retards. Chaque année, l’USCIS réserve désormais 32 % du quota des visas EB-5 pour trois catégories d’investissement : les projets en TEA rurale (20 %), les projets TEA à fort taux de chômage (10 %), et les projets d’infrastructure (2 %).

Les ressortissants étrangers qui investissent dans ces types de projet sont qualifiés pour les visas EB-5 réservés. Tant qu’il y aura des disponibilités pour les visas EB-5, les investisseurs qualifiés seront exemptés des dates butoirs, et c’est aussi valable pour les pays en rétrogression. Les visas réservés permettent aux investisseurs provenant de pays en arriérés de traitement d’éviter les longs délais d’attente supplémentaires. En effet, ils sont autorisés à « passer devant » les investisseurs qui ne sont pas qualifiés pour les visas réservés.

Bien qu’il y ait trois catégories de visas réservés, les projet ruraux offrent plusieurs avantages uniques.

Un des avantages uniques apportés par les projets ruraux est une demande plus faible par rapport aux nombre de visas réservés disponibles. Les projets d’infrastructure sont nouveaux et relativement obscurs. Bien que la demande soit plus faible pour ce type de projet, seul un petit nombre de projets sont qualifiés. D’autre part, les projets dans les zones à fort taux de chômage sont les plus courants dans le secteur de l’EB-5. Du fait de la popularité de ce type de projet, les 10 % des visas qui lui sont réservés sont susceptibles d’être épuisés les premiers. Les projets ruraux occupent une place idéale, avec une large disponibilité de visas réservés et une demande plus faible pour ce type de projet.

Le deuxième avantage unique fourni par les projets ruraux est le traitement prioritaire. Comme mentionné plus haut, la priorisation de leurs demandes peut aider les investisseurs à avancer plus rapidement dans le processus EB-5. Le traitement prioritaire des demandes I-526E n’est pas valable pour tous les autres types de projet EB-5.

Investir dans des projets ruraux est avantageux pour tous les investisseurs EB-5. Mais ce sont les investisseurs qui vivent hors des États-Unis qui en tireront le plus d’avantages. Contrairement aux candidats qui sont déjà titulaires d’un visa non-immigrant et qui peuvent demander immédiatement l’ajustement de leurs statuts après avoir investi, les candidats qui résident en dehors du pays doivent souvent attendre plusieurs années avant de pouvoir immigrer. Un traitement plus rapide de leurs dossiers et des visas réservés peuvent réduire significativement ces délais d’attente.

Choisir un projet à faible risque dans une TEA rurale

Tous les ressortissants étrangers qui investissent dans un projet EB-5 sont soumis à un certain degré de risque financier et migratoire. Même les projets en zone rurale de la plus haute qualité impliquent certains risques. Avant d’investir, les ressortissants étrangers doivent étudier le secteur d’activité du projet, sa structure du capital, et ses références.

Le secteur

Les projets de certains secteurs requièrent d’importants coûts initiaux avant de générer des revenus. Par exemple, les hôtels et les projets immobiliers locatifs sont des options plus risquées. Ces types de projet s’appuient sur des prévisions et des estimations. Ces approximations raisonnées peuvent ne pas s’avérer. Si un projet EB-5 échoue financièrement, il peut ne pas être achevé tel qu’il a été prévu. Dans un tel cas, le projet peut ne pas être mesure de créer les 10 emplois requis par investisseur EB-5. Une telle incapacité à créer ces emplois va à son tour compromettre les résultats financiers et migratoires des investisseurs EB-5.

Par contre, les projets qui ne reposent pas uniquement sur des prévisions et qui génèrent déjà des revenus se prêtent idéalement aux investissements EB-5. Les constructions de complexe de maisons individuelles sont particulièrement adaptées en tant que projets EB-5. Ce type de projet immobilier nécessite moins de fonds initiaux et peut ajuster le rythme des travaux par rapport à la demande actuelle. Les revenus issus des ventes de maisons peuvent également être réinjectés dans le projet.

La structure du capital

Les projets EB-5 doivent également avoir une structure de capital qui ne dépend pas uniquement du financement EB-5 pour son achèvement. Les projets qui ont contracté des prêts immobiliers privilégiés auprès d’une grande banque, qui peuvent être entièrement financés même sans le capital EB-5 et qui sont déjà en cours de construction, sont les options les plus sécurisées.

Les références

Les investisseurs EB-5 doivent se tourner vers des promoteurs de projet et des centres régionaux de bonne réputation. Le promoteur d’un projet et le centre régional qui le parraine doivent avoir une expérience éprouvée dans la structuration des offres EB-5. Le promoteur doit avoir un historique probant avec des projets similaires. Et le centre régional doit avoir des antécédents satisfaisants de conformité à toutes les réglementations et les exigences de l’USCIS, notamment dans la création d’emploi.

Les investisseurs qui prennent le temps d’évaluer minutieusement les projets EB-5 potentiels auront de plus grandes chances de réussir dans leur placement financier et leur démarche d’immigration dans le cadre de la loi 2022 sur la réforme et l’intégrité du programme EB-5.

Les projets d’EB5AN en TEA rurale

EB5AN a le plaisir de vous proposer un éventail de projets de qualité premium à faible risque ayant le statut de zone rurale d’emploi ciblée. Avec un taux d’approbation de documentation de 100 % par l’USCIS sur plus d’une douzaine de projets, nous avons aidé plus de 2 000 familles à démarrer leurs processus d’immigration EB-5.

Wohali Utah

Wohali Utah est un complexe résidentiel en cours de construction, comprenant 428 maisons et un parcours de golf, qui est situé juste au nord de Park City, en Utah.

Le projet Wohali Utah est implanté dans une TEA rurale. Ses travaux ont déjà commencé et de nombreuses créations d’emploi sont déjà en place. Le promoteur a pourvu les investisseurs EB-5 des meilleurs dispositifs de garantie du secteur, et le prêt EB-5 est garanti par une entité du promoteur.

Twin Lakes Géorgie

Twin Lakes Géorgie est un complexe résidentiel de 1 300 maisons en cours de construction, situé dans les environs d’Atlanta, en Géorgie C’est l’un des projets EB-5 ruraux les plus attractifs, disponibles actuellement à 800 000 $.

Twin Lakes Géorgie a déjà créé tous les emplois EB-5, ce qui fait de lui l’une des options les plus sécurisées du marché EB-5. Ce projet est développé par le groupe Kolter, un constructeur de maisons individuelles expérimenté, ayant à son actif plus de 20 000 maisons construites.

Les centres régionaux d’EB5AN

EB5AN gère un réseau solide de plus de 10 centres régionaux à travers les États-Unis.

Les centres régionaux sont des entités agréées par l’USCIS qui gèrent les fonds EB-5. Ils contrôlent le flux du capital EB-5 dans les projets qu’ils parrainent. Dans le cadre de la réglementation du programme EB-5, les centres régionaux bénéficient d’une flexibilité dans le calcul des créations d’emploi. Du fait de cet avantage, plus de 93 % des investisseurs EB-5 choisissent d’investir via un centre régional.

Les projets EB-5 qui n’ont pas recours à un centre régional ne peuvent compter que les postes inscrits dans leurs registres du personnel dans leurs calculs de création d’emplois. En revanche, les projets parrainés par un centre régional peuvent compter les emplois directs, indirects et induits. Les emplois indirects et induits sont créés par l’impact économique du projet et peuvent être calculés sur la base des dépenses.

EB5AN a obtenu une couverture de centre régional sur presque tout le territoire des États-Unis, avec quelques états en attente d’approbation auprès de l’USCIS. Nous espérons obtenir les validations pour tous les états restants en 2023.

La liste suivante présente la couverture des centres régionaux actuels (et à venir) d’EB5AN pour tous les 50 états.

Alabama
Alaska
Arizona
Arkansas
Californie
Colorado
Connecticut
Delaware
Floride
Géorgie
Hawaï
Idaho
Illinois
Indiana
Iowa
Kansas
Kentucky
Louisiane
Maine
Maryland
Massachusetts
Michigan
Minnesota
Mississippi
Missouri
Montana
Nebraska
Nevada
New Hampshire
New Jersey
Nouveau-Mexique
New York
Caroline du Nord
Dakota du Nord
Ohio
Oklahoma
Oregon
Pennsylvanie
Rhode Island
Caroline du Sud
Dakota du Sud
Tennessee
Texas
Utah
Vermont
Virginie
Washington
Virginie-Occidentale
Wisconsin
Wyoming