Il est temps de parler franchement du redéploiement des fonds des investisseurs EB-5

Qu’est-ce que le redéploiement et pourquoi est-il parfois nécessaire ?

Le redéploiement peut être un sujet tabou dans le secteur de l’EB-5. Beaucoup d’investisseurs ne comprennent pas ce que c’est, comment ça fonctionne, ou pourquoi doit-on y avoir recours. Avec les récents changements de la politique de l’USCIS sur la période de maintien des investissements EB-5 et l’action en justice qui s’est ensuivie, le redéploiement des fonds reste au premier plan de l’actualité.

Le redéploiement représente l’un des plus gros risques présentés par un investissement EB-5. De ce fait, nous tenons à ce que vous ayez en main toutes les informations à ce sujet afin que vous puissiez prendre la meilleure décision d’investissement pour vous et votre famille.

Tout investissement dans lequel les fonds EB-5 sont susceptibles d’être redéployés soulève trois questions majeures. Premièrement, quelles sont les probabilités d’un redéploiement des fonds ? Deuxièmement, quel est l’historique de l’administrateur des fonds EB-5 en matière de redéploiement de fonds EB-5 ? Troisièmement, quelles sont les probabilités de réussite du redéploiement des fonds?

Le redéploiement est parfois nécessaire pour se conformer à la réglementation exigeant que les fonds des investisseurs EB-5 restent investis pendant une certaine période, dite « période de maintien ». La période de maintien, dite aussi « période à risque », est une période de temps durant laquelle l’investisseur EB-5 doit maintenir ses fonds investis et sous risque de perte. Lorsqu’un projet est achevé, le capital EB-5 est reversé dans le fonds d’investissement. Si cela survient avant la fin de la période de maintien d’un investisseur EB-5, l’argent de l’investisseur doit être redéployé pour le maintenir à risque afin de respecter les critères du programme EB-5.

Dans cet article, nous allons commencer par voir le statut actuel de la politique sur la période de maintien et des incertitudes soulevées par un nouveau procès subséquent. Nous explorerons ensuite les différentes approches des centres régionaux en matière de redéploiement des fonds. Puis nous vous proposerons des suggestions sur la manière d’éviter le redéploiement. Et enfin, nous vous dirons tout ce que vous devez savoir dans le cas où vous ne pouvez pas éviter ou choisissez de ne pas éviter les projets susceptibles d’être confrontés à un redéploiement.

Récents changements et procès contre la politique de période de maintien

La période de maintien initiale (deux ans de résidence conditionnelle)

La promulgation de la loi sur la réforme et l’intégrité du programme EB-5 (RIA) en mars 2022 a soulevé de nouvelles questions sur la période de maintien des investissements. La RIA a amendé les réglementations EB-5 existantes pour stipuler que les fonds de l’investisseur EB-5 doivent rester investis pendant « au minimum 2 ans ». Avant cette modification, la période de maintien de deux ans d’un investissement EB-5 était définie comme la période de résidence conditionnelle de deux ans de l’investisseur. Donc d’après la définition pré-RIA, un investisseur EB-5 n’était pas éligible au remboursement de son investissement EB-5 avant d’avoir obtenu sa carte verte conditionnelle et de l’avoir gardé pendant deux ans. Cette règle reste effective pour tous ceux qui ont réalisé leurs investissements EB-5 avant la promulgation de la RIA.

La nouvelle période de maintien de deux ans

En octobre 2023, l’USCIS a publié son interprétation des modifications apportées par la RIA sur la période de maintien. Dans cette annonce, l’USCIS a effectivement changé la définition de la période de maintien en la limitant uniquement à la période de deux ans qui suit l’investissement. Dans le cadre de cette nouvelle directive, la période de maintien n’est plus liée au processus d’immigration de l’investisseur EB-5. En d’autres termes, d’après l’USCIS, sous le régime de la RIA, c’est la date d’investissement — et non la date d’émission de la carte verte de l’investisseur — qui détermine la date de commencement de la période de maintien.

Le procès intenté par l’IIUSA et sa proposition d’une période de maintien de cinq ans

Le 29 mars 2024, Invest in the USA (IIUSA), une association professionnelle 501(c)(6) à but non lucratif, basée sur l’adhésion, pour le programme de centres régionaux EB-5, a intenté un procès contre l’USCIS. L’action en justice a été déposée suite à une décision du conseil d’administration de l’IIUSA sans que les membres de l’association en aient été informés. Selon les revendications de l’IIUSA, la mise en œuvre de la nouvelle politique sur la période de maintien de deux ans susmentionnée a été réalisée de façon inappropriée. Elle demande ainsi que la nouvelle directive soit annulée au profit de la précédente, ce qui ramènerait la période de maintien à sa définition pré-RIA.

En plus de cette action en justice, l’IIUSA a proposé une nouvelle réglementation fixant la période de maintien à cinq ans.

Si elle obtient gain de cause, sa requête et sa proposition affecteront des milliers d’investisseurs EB-5 qui ont déposé leurs demandes d’immigration après la promulgation de la RIA en mars 2022.

Contestation judiciaire par l’IIUSA de la nouvelle politique de période de maintien : 3 issues possibles

Le procès intenté par l’IIUSA a jeté une voile d’incertitude sur la période de maintien des investissements EB-5. Nous voyons trois issues possibles à ce procès et à cette proposition de l’IIUSA de prolonger la période de maintien à cinq ans. La concrétisation (ou non) de ces issues dépendra de deux facteurs principaux.

Premièrement, l’issue dépendra du fait que l’IIUSA obtienne gain de cause ou non dans son procès. Deuxièmement, ça dépendra du fait que l’USCIS veuille s’avancer ou non vers une élaboration de réglementations de type « notice-and-comment » (une élaboration de réglementations ouverte à l’opinion publique après publication des règlementations proposées).

Chacune des issues les plus probables affecteraient différemment les investisseurs EB-5 et le redéploiement des fonds EB-5.

Selon nos estimations, les trois possibilités de période de maintien suivantes sont celles qui auront le plus de probabilités de ressortir de l’aboutissement du procès intenté par l’IIUSA :

La nécessité ou non d’un redéploiement des fonds des investisseurs EB-5 vers un ou plusieurs investissements après le reversement de l’investissement initial dépendra largement de l’issue de ce procès et de toute élaboration de réglementation subséquente. Mais les investisseurs EB-5 seront également affectés de différentes manières en fonction de leurs contextes respectifs.

La nécessité d’un recours au redéploiement des fonds EB-5 pour un investisseur donné est influencée par son pays d’origine. Appelé « pays d’éligibilité » ou « pays de chargeabilité », le pays de naissance d’un investisseur fait la différence car certains pays sont sujets à une rétrogression de visas. La disponibilité des visas est limitée à un certain nombre par an pour chaque catégorie de visa, et ce quota est réparti entre les différents pays. Lorsque le nombre de demandeurs d’un pays dépasse le quota annuel de visas, ils doivent attendre une prochaine disponibilité de visas. Cela peut prendre plusieurs années dans le cas des demandes EB-5 sujettes à un arriéré de traitement, issues de pays à forte demande comme la Chine et l’Inde.

Un autre facteur qui affecte le besoin de redéploiement est le type et la durée du projet. Par exemple, les nouvelles statistiques suggèrent que la catégorie des visas réservés pour les TEA urbaines est presque au bord de la sursouscription, notamment pour les investisseurs indiens et chinois. De ce fait, il est probable que les investisseurs EB-5 des projets en TEA urbaine soient confrontés à une rétrogression. Par ailleurs, les projets d’investissement à plus court terme ont généralement plus de probabilités d’aboutir à un redéploiement.

Issue 1 : la directive sur la période de maintien revient à sa version initiale

Une des issues possibles est que l’IIUSA gagne son procès. Si l’issue 1 se concrétise, la période de maintien va revenir à la réglementation initiale en vigueur avant octobre 2023.

Dans ce cas-là, les fonds de nombreux investisseurs auront une forte probabilité de nécessiter un redéploiement. Depuis octobre 2023, de nombreux investisseurs ont investi dans des projets à court terme, tels que les projets en TEA urbaine d’une durée de deux à trois ans. Au terme de leur investissement initial de deux à trois ans, un grand nombre d’investisseurs n’auront même pas encore commencé leur période de résidence conditionnelle de deux ans. Ce qui est particulièrement vrai pour les investisseurs chinois et indiens. Sous le régime de la politique initiale, les fonds de ces investisseurs devraient être redéployés pour être maintenus à risque.

À titre d’exemple, prenons le cas d’un investisseur indien qui a choisi un projet en TEA urbaine d’une durée de trois ans. Du fait du fort volume d’investisseurs en TEA urbaine déjà en attente, la rétrogression des visas peut prolonger l’attente de cet investisseur pour l’obtention de sa carte verte temporaire à six ans. Sous le régime de la politique initiale de période de maintien, cet investisseurs devra garder sa carte verte pendant deux ans avant d’être éligible au remboursement. S’il ne reçoit pas sa carte verte temporaire avant six ans et qu’il doit par la suite la garder pendant deux ans, la période totale d’investissement sera de huit ans. Étant donné que son investissement initial ne dure que trois ans, il devra redéployer ses fonds au moins une fois pour cinq ans afin qu’ils restent à risque durant toute la période de maintien.

Dans cet exemple, pour que l’investisseur puisse immigrer et se faire rembourser, Le premier investissement doit être concluant. Il doit créer tous les emplois requis et reverser 100 % de l’investissement principal. Ensuite, un second placement doit également créer tous les emplois requis et reverser 100 % de l’investissement principal. Si ce dernier ne dure pas au moins cinq ans, un troisième investissement sera nécessaire. Pour un tel investisseur, la durée énoncée de trois ans sera bien plus prolongée. Au lieu d’un seul placement, les fonds de l’investisseur EB-5 seront utilisés à travers plusieurs investissements.

Le schéma ci-dessous illustre le calendrier potentiel d’un investisseur EB-5 dans le cas de figure de cette issue.

Issue 2 : l’USCIS adopte la proposition de l’IIUSA sur la période de maintien

Si l’IIUSA gagne son procès, l’USCIS pourrait s’orienter vers l’élaboration de réglementations basée sur le principe de notice-and-comment. Si l’USCIS adopte la politique de période de maintien de cinq ans proposée par l’IIUSA, cela générerait un scénario similaire à l’issue 1.

Dans le cas de l’issue 2, les fonds EB-5 devraient être redéployés durant les cinq ans qui suivent l’investissement. La proposition de l’IIUSA a un point commun avec la politique en vigueur actuellement depuis octobre 2023, dans le sens où la durée de l’investissement est fixe. Mais la longueur de la période où les fonds EB-5 doivent être maintenus à risque serait proche de la période de maintien initiale.

Il est à noter que pour les investisseurs confrontés à une rétrogression de visas, cette issue serait légèrement plus positive que l’issue 1. Toutefois, pour les investisseurs qui ne sont pas confrontés à une rétrogression, l’issue 2 les obligerait à prolonger le maintien à risque de leurs fonds par rapport à la période de la politique actuelle. Pour la plupart d’entre eux, l’issue 2 génèrerait probablement la période de maintien la plus longue.

Dans le cas de cette issue 2, tout investissement ayant une durée inférieure à cinq ans devrait faire l’objet d’un redéploiement des fonds EB-5 — probablement d’un seul.

Le schéma ci-dessous illustre le calendrier potentiel d’un investisseur EB-5 dans le cas de figure de cette issue.

Issue 3 : la période de maintien actuelle depuis octobre 2023 reste en vigueur

Parmi les trois issues les plus probables de l’action en justice de l’IIUSA, l’issue 3 est la plus favorable aux investisseurs EB-5. Cette issue pourrait avoir lieu dans le cas où l’IIUSA est déboutée de sa requête ou si elle gagne son procès, mais que l’USCIS met en place une élaboration des réglementations appropriée.

La période de maintien de l’issue 3 est fixée à deux ans. Cela veut dire qu’elle ne sera pas affectée par la rétrogression des visas. Ayant la plus courte période de maintien parmi les trois issues, l’issue 3 présente la plus faible probabilité de redéploiement des fonds EB-5.

Le schéma ci-dessous illustre le calendrier potentiel d’un investisseur EB-5 dans le cas de figure de cette issue.

Redéploiement des fonds EB-5 : des approches différentes par les centres régionaux

La manière dont un centre régional EB-5 gère un redéploiement de fonds peut avoir un impact majeur sur les investisseurs d’un projet EB-5. Si un centre régional ne respecte pas la politique de l’USCIS et ne maintient pas ses fonds à risque, ses investisseurs EB-5 échoueront probablement à obtenir leurs cartes vertes permanentes. Cela implique que les centres régionaux doivent fréquemment redéployer leurs fonds EB-5.

Lors du redéploiement, les centres régionaux ont souvent un pouvoir de décision significatif sur le choix du projet où les fonds EB-5 seront redéployés. Effectivement, il arrive parfois que les investisseurs n’ont pratiquement pas leur mot à dire sur de telles décisions. Bien que certains centres appliquent une approche mesurée sur leurs redéploiements, ce n’est pas toujours le cas pour tous. Dans le passé, beaucoup de centres régionaux ont tirer profit des investisseurs EB-5 en redéployant les fonds EB-5 dans des investissements à risque élevé et à long terme, pour leurs propres gains.

Dans ce qui suit, nous parlerons de deux approches majeures de redéploiement de fonds : l’approche responsable appliquée par certains centres régionaux et l’approche irresponsable appliquée par d’autres.

Le choix d’une approche de redéploiement responsable pour EB5AN

Depuis plusieurs années, beaucoup parmi nos investisseurs EB-5 d’origine chinoise ou indienne ont été affecté par la rétrogression des visas. Plusieurs de nos projets d’investissement ont été concluants à 100 %, ont créé tous les emplois requis, et ont reversé les fonds en temps voulu — voire plus tôt. Bref, ces projets se sont déroulés comme prévu. Malgré cela, pour nos investisseurs qui n’ont pas encore rempli la période de maintien exigée et qui souhaitaient poursuivre leur processus d’immigration EB-5, leurs fonds ont dû être redéployés. Comme mentionné plus haut, on a dû recourir au redéploiement pour maintenir l’éligibilité de ces investisseurs à la carte verte permanente.

Quand EB5AN a dû redéployer des fonds pour ses investisseurs, nous avons redéployé leur capital dans des opportunités immobilières similaires. Nous avons cherché et trouvé des placements immobiliers dans la même zone géographique avec le même profil de risque, le même promoteur, et le même rendement pour l’investisseur que le placement EB-5 initial.

Par exemple, le projet d’EB5AN sur la construction en front de mer d’immeubles en copropriété Saltaire St. Petersburg par Kolter a été achevé au quatrième trimestre 2023. Le projet a été un succès, il a créé plus de 2 000 emplois EB-5 et Kolter a reversé 100 % des actions EB-5 de l’investissement principal. Les investisseurs EB-5 du projet n’étant pas encore éligibles au remboursement, EB5AN a redéployé leurs fonds EB-5 dans un projet similaire consistant en la construction en front de mer d’immeubles en copropriété par Kolter à Sarasota, en Floride.

EB5AN prend des mesures supplémentaires afin de s’assurer que ses investisseurs soient dûment informés et que les fonds redéployés soient utilisés conformément à la politique de l’USCIS. Par exemple, EB5AN a engagé Klasko Immigration Law Partners, un cabinet de conseil juridique majeur spécialisé en EB-5, pour le conseiller sur les situations de redéploiement. Klasko fournit également des informations pour les investisseurs concernant la période de maintien requise et le contexte justifiant la nécessité d’un redéploiement.

Le choix d’une approche de redéploiement irresponsable, à haut risque pour certains centres régionaux

Comme mentionné plus haut, beaucoup d’autres centres régionaux ont une approche de redéploiement qui ne va pas forcément dans le sens des intérêts de leurs investisseurs EB-5. Souvent, certains centres régionaux voient le redéploiement comme une énorme source de profit potentiel. Dans de tels cas, leur objectif est de générer le plus d’argent possible. Ils maintiennent cette stratégie même si elle implique un redéploiement dans des placements qui présentent un risque plus élevé comparativement à l’investissement initial pour lequel leurs investisseurs ont souscrit.

Avec le redéploiement, les centres régionaux ne mettent pas leurs propres fonds à risque. Puisqu’ils ne sont pas confrontés eux-mêmes à un risque significatif, cela les incite pour ainsi dire à « viser les étoiles ». Ils pourraient ainsi opter pour un investissement où il est possible de faire un « grand chelem » dans l’espoir de générer de grands profits. Dans de tels cas, ces centres régionaux ne subissent aucun risque. Pas un seul centime de leur propre argent n’est à risque — en lieu et place, ce sont les investisseurs EB-5 qui supportent tous les risques.

Avec la remise en question actuelle de la période de maintien, il est crucial pour les investisseurs de lire attentivement les documents des offres de projet EB-5 et de bien comprendre le processus ainsi que les termes et conditions clés qui régissent le redéploiement ultérieur des fonds.

Comment trouver un projet présentant une faible probabilité de redéploiement

En sélectionnant le bon projet, les investisseurs EB-5 peuvent entièrement éviter un redéploiement. Deux caractéristiques de projet vont dans ce sens. Ce sont la désignation TEA rurale et une durée d’investissement plus longue.

Les projets en TEA rurale donnent droit à un traitement accéléré des demandes I-526E. Cela signifie que les investisseurs recevront leurs cartes vertes plus rapidement, ce qui leur permet de s’assurer que leur période de résidence conditionnelle débute le plus tôt possible. Si l’issue 1 se concrétise, un traitement prioritaire s’avèrera très utile.

Les projets en TEA rurale bénéficient également d’une plus grande disponibilité de visas EB-5 réservés. Avec un plus grand quota de visas réservés, les investisseurs EB-5 des projets en TEA rurale sont moins exposés à la rétrogression, ce qui réduit les probabilités de redéploiement de leurs fonds.

Les investissements à long terme se retrouvent typiquement dans les projet structurés en prêt. Un prêt à long terme est un prêt dont l’échéance est égale ou supérieure à cinq ans. Avec des prêts à long terme, les investisseurs ont plus de chance d’achever leurs périodes de maintien le temps que leurs prêts soient reversés. C’est valable quelle que soit l’issue qui surviendra parmi les trois susmentionnées. En d’autres termes, dans la mesure où les fonds EB-5 seraient à risque pendant au moins cinq ans, les investisseurs auront probablement achevé leur période de résidence conditionnelle, satisfaisant ainsi la période de maintien découlant de l’issue 1. Les prêts de cinq ans ou plus répondront aux exigences de maintien de l’issue 2 (cinq ans) et de l’issue 3 (deux ans).

Le schéma ci-dessous illustre le calendrier potentiel d’un investisseur EB-5 qui choisit d’investir dans une offre de TEA rurale. Il montre comment une offre peut satisfaire aux exigences de période de maintien de toutes les issues susmentionnées.

Un des inconvénients de cette approche est évidemment que les fonds seront investis pendant au moins cinq ans. Si l’IIUSA perd son procès ou si l’USCIS s’engage dans une élaboration de réglementations de type notice-and-comment appropriée conduisant à l’issue 3, les fonds seront certes investis plus longtemps qu’il ne le faut. Mais un investissement à long terme, qui satisfait aux exigences de ces trois issues potentielles, a moins de risque d’être redéployé.

En fin de compte, toute cette discussion s’articule autour du risque et des bénéfices. Le redéploiement constitue un risque sans aucun bénéfice en contrepartie pour l’investisseur. Le meilleur scénario pour les investisseurs EB-5 en termes de risque est de n’investir leurs fonds qu’une seule fois.

Chez EB5AN, nous avons toujours pensé que la meilleure façon d’aborder le redéploiement est de réduire au maximum le risque encouru par les investisseurs EB-5. Au vu de l’incertitude actuelle sur la période de maintien, nous pensons que le meilleur choix est de structurer des offres qui répondent à toutes les issues les plus probables de cette situation. De ce fait, nous avons tendance à privilégier les investissements à long terme.

Certains investisseurs évaluent les risques du redéploiement avec une approche différente de la nôtre. C’est compréhensible. Notre objectif est de faire des choix qui protègent en général nos investisseurs et de nous assurer qu’ils disposent au besoin des informations les plus pertinentes pour prendre des décisions éclairées.

Comment limiter votre exposition aux risques inhérents au redéploiement

Si vous décidez de choisir un projet non situé dans une TEA rurale ou un projet avec une échéance d’investissement très courte, il y a de très fortes chances que vos fonds soient redéployés. Cela étant, même si vous choisissez un projet en TEA rurale avec un prêt de cinq ans, vous n’êtes pas totalement à l’abri d’un redéploiement. Dans tous les cas, les investisseurs EB-5 peuvent prendre des mesures pour limiter les risques au cas où leurs fonds doivent être redéployés.

Une des meilleures ressources dont vous disposez pour éviter les risques est également la plus simple : vous pouvez demander à voir l’historique du centre régional EB-5 en matière de redéploiement. Nous vous suggérons de poser ces questions par écrit et de demander à recevoir leurs réponses par écrit. Poser des questions clés vous aidera à évaluer les risques auxquels vous serez confronté si vos fonds sont redéployés. Si le centre régional n’a pas d’historique de redéploiement de fonds, il sera difficile de jauger quelle stratégie il pourrait adopter.

Voici les bonnes questions à poser pour évaluer les risques d’un projet sur un redéploiement :

• Pour quels projets le centre régional EB-5 a-t-il redéployé des fonds dans le passé ?
• Les investisseurs qui n’ont pas souhaité poursuivre leur processus d’immigration ont-ils eu le choix de quitter le projet avant le redéploiement ?
• En quoi le profil de risque et les conditions d’investissement de chaque investissement de redéploiement diffèrent-ils de ceux de l’investissement initial ?
• Chaque investissement de redéploiement était-il dans la même zone géographique et dans le même secteur d’activité que l’investissement initial ?
• Le promoteur de chaque investissement de redéploiement est-il le même que celui de l’investissement initial ?
• Chaque investissement de redéploiement a-t-il eu le même taux d’intérêt ou rendement anticipé que l’investissement initial ?

Le redéploiement des fonds est compliqué, et tous les projets EB-5 sont différents. Afin d’éviter des risques inutiles, vous devez comprendre tous les aspects de votre investissement. Cela inclut la possibilité que vos fonds fassent l’objet d’un redéploiement. Réservez un entretien téléphonique dès aujourd’hui avec notre équipe pour discuter avec nous des questions que vous pourriez avoir concernant le redéploiement, les projets en TEA rurale, ou tout autre sujet relatif au programme EB-5.