Si bien el Programa para Inversionistas Inmigrantes EB-5 generalmente se considera una forma rápida y fácil de obtener una tarjeta verde de los EE. UU., eso no significa que hacer una inversión EB-5 no conlleve riesgos. Las inversiones EB5 están sujetas a riesgos de inmigración y financieros y los inversionistas EB-5 deben mantener su capital de inversión EB-5 en riesgo durante el período de inversión.
Si bien la mayoría de los proyectos de inversión EB-5 tienen éxito, devuelven el capital del inversionista y le otorgan al inversionista y a sus familiares inmediatos el estatus de residente permanente en los EE. UU., algunos proyectos fracasan. Las nuevas empresas comerciales (NCE) deben estar especialmente atentas si les preocupa que su proyecto EB-5 esté en problemas.
La pandemia de COVID-19, que ha afectado al programa de inversión EB-5 de varias formas, también ha acentuado el riesgo de fracaso del proyecto. En particular, muchos proyectos EB-5 de hoteles y hotelería están experimentando dificultades, y los propietarios de los proyectos incumplen sus préstamos en algunos casos. En el caso de incumplimiento de un proyecto, ¿qué pasa con el NCE?
La respuesta puede variar, ya que las inversiones EB-5 se pueden estructurar de manera diferente. Aunque el incumplimiento de un proyecto generalmente no es favorable para la NCE, existen diferentes opciones que las NCE pueden tomar y que dependen de la estructura de la inversión EB5.
Si una NCE está garantizada por una hipoteca de primer gravamen
Aunque la mayoría de las inversiones EB-5 no están aseguradas por una hipoteca de primer gravamen, esta es la mejor situación para una NCE con un proyecto en incumplimiento.
Aunque las leyes estatales exactas varían, la NCE tiene derecho a realizar una venta de ejecución hipotecaria en el proyecto. La NCE puede tomar posesión del proyecto directamente o venderlo a un tercero. Como los estados a menudo tienen diferentes leyes de ejecuciones hipotecarias, se alienta a las NCE en esta situación a consultar con un experto en ejecuciones hipotecarias.
En la venta de ejecución hipotecaria en sí, la NCE puede ofertar cualquier cifra hasta el monto de su préstamo. Si la NCE oferta en consecuencia, y si no hay ofertas más altas, la NCE asume la propiedad del proyecto y no paga nada. Si un tercero supera la oferta de la NCE, el tercero debe pagar en efectivo en la venta por ejecución hipotecaria. Esto permite que la NCE reciba el reembolso total de su préstamo. Cualquier efectivo adicional luego va al propietario del proyecto, quien debe distribuirlo a otros acreedores.
Si la NCE está garantizada por una hipoteca de segundo gravamen
Las NCE garantizadas por una hipoteca de segundo gravamen tienen derechos similares a las NCE garantizadas por una hipoteca de primer gravamen. Una diferencia notable es que las NCE con préstamos garantizados por una hipoteca de segundo gravamen están subordinados a los prestamistas de hipotecas de primer gravamen.
Si el prestamista senior decide realizar una venta por ejecución hipotecaria, el prestamista junior no podrá ser reembolsado hasta después de que el préstamo del prestamista senior haya sido reembolsado en su totalidad. Ocasionalmente, el exceso de fondos de la venta por ejecución hipotecaria no puede cubrir el monto del préstamo del prestamista junior. En este caso, la NCE pierde su condición de hipoteca de segundo gravamen junto con sus derechos asociados. Sin embargo, la NCE aún puede obtener un juicio monetario contra el propietario del proyecto que cuestione los otros activos del propietario del proyecto. Sin embargo, la mayoría de las veces, el único activo del propietario del proyecto es el proyecto de inversión EB-5, lo que deja a la NCE con una capacidad limitada para recuperar su préstamo.
La situación también puede complicarse por un acuerdo entre acreedores. Por lo general, los prestamistas junior deben firmar acuerdos entre acreedores con el prestamista principal que restringen las acciones de ejecución contra el propietario del proyecto por parte del prestamista de segundo gravamen hasta después de que el préstamo principal haya sido reembolsado. En la práctica, esto deja dos opciones para la NCE: pagar el préstamo principal en sí mismo o encontrar un tercero para pagar el préstamo principal mientras se mantiene el gravamen menor de la NCE.
En la mayoría de los casos, la NCE no tendrá los fondos necesarios para pagar el préstamo principal. Las NCE prestamistas junior que se encuentran en esta situación deben trabajar con el propietario del proyecto para evitar una ejecución hipotecaria de gravamen principal y, con suerte, vender el proyecto a un precio que pague tanto los préstamos junior como los senior.
Si la NCE está garantizada por promesas de interés de membresía
Las inversiones EB-5 están ocasionalmente garantizadas por compromisos de participación de miembros por parte de una entidad superior a la NCE, como el propietario del proyecto o la entidad propietaria del propietario del proyecto. Esta estructura de préstamo permite a la NCE realizar una venta por ejecución hipotecaria de los intereses de los miembros en caso de incumplimiento. Esta venta de ejecución hipotecaria opera de manera similar a una venta de ejecución hipotecaria regular en el sentido de que el acreedor garantizado puede ofertar hasta el monto total que se le debe. Si ninguna otra oferta supera esta cantidad, la NCE obtiene la propiedad de los intereses de los miembros.
Al igual que las NCE de prestamistas junior, las NCE con préstamos garantizados por promesas de intereses de membresía generalmente deben firmar acuerdos entre acreedores que les impiden realizar una venta de ejecución hipotecaria sobre los intereses de membresía hasta después de que el préstamo principal haya sido reembolsado. Sin embargo, si el prestamista principal decide realizar una venta por ejecución hipotecaria, los intereses de la membresía pueden resultar inútiles. Además, si la entidad que promete los intereses de los miembros es mayor que el propietario del proyecto en autoridad, el propietario del proyecto debe reembolsar a todos los prestamistas no garantizados antes de reembolsar a la NCE. En consecuencia, se recomienda encarecidamente a las NCE con préstamos garantizados por intereses de membresía que trabajen con el propietario del proyecto para evitar una venta por ejecución hipotecaria.
Si la NCE no está asegurada
Puede surgir una situación delicada para una NCE con un préstamo sin garantía. Este préstamo sin garantía significa que la NCE no tiene derecho a una venta por ejecución hipotecaria, y la única opción es presentar una queja formal contra el propietario del proyecto con la esperanza de obtener una sentencia monetaria.
Una vez que se obtiene un juicio monetario, un proceso que puede tomar varios meses o incluso años, la NCE debe presentar una orden de embargo por cualquier activo que el propietario del proyecto pueda tener. Esto permite que estos otros activos se vendan para luego ayudar a financiar el reembolso del préstamo de la NCE. En caso de incumplimiento de un proyecto de inversión EB-5, puede ser un proceso largo o imposible para una NCE con préstamos no garantizados recibir el reembolso, ya que cualquier activo que el propietario del proyecto haya prometido a otros acreedores tendría que satisfacer esos préstamos primero y solo el resto puede ir al NCE.
El Rescate de Terceros
A menos que la NCE sea el prestamista principal, la NCE no podrá reembolsarse hasta que se haya pagado el préstamo del prestamista principal. En estos casos, la NCE puede decidir ponerse en contacto con una entidad de terceros, a veces denominada “caballero blanco”, para reembolsar el capital del prestamista principal y reemplazarlo como prestamista hipotecario de primer gravamen y, al mismo tiempo, mantener el interés de la NCE en el proyecto. Alternativamente, el caballero blanco simplemente puede decidir comprar el proyecto directamente.
Para que el caballero blanco encuentre este trato económicamente atractivo, el acuerdo generalmente incluye las restricciones sobre cuándo se reembolsará a la NCE. Por lo general, el reembolso a la NCE solo se producirá después de que el caballero blanco reciba su reembolso completo, logre una devolución específica y todos los demás acreedores hayan sido reembolsados. En casi todos los casos, esto hace que el acuerdo sea una inversión de alto riesgo para la NCE, aunque sigue siendo preferible a perder toda la inversión en una venta por ejecución hipotecaria.
