坦帕湾壹号（贷款）：值得信赖的城市EB-5项目

坦帕湾壹号是一项42层高的豪华公寓大楼，位于佛罗里达州坦帕市中心，拥有共225套住宅单元，并配有零售空间和便利设施。完工后，坦帕湾壹号将成为坦帕市最高的建筑，也是佛罗里达州西海岸最高的建筑之一。

在本文中，我们将讨论为什么坦帕湾壹号是目前市面上最有吸引力的城市EB-5项目之一。

坦帕湾壹号EB-5项目概述

担保贷款结构。坦帕湾壹号EB-5投资的结构为担保贷款。贷款由开发商资本充足、资产多元化的母公司提供还款担保。

较短的三年贷款期。贷款的投资期限仅为三年。

销售强劲。截至2024年8月31日，坦帕湾壹号全部225套公寓单元中已有100套得到预售，销售额超过$1.7亿美元。

成熟的EB-5项目模式。坦帕湾壹号项目遵循益博EB5AN和开德集团在佛罗里达州发售的六个几乎相同的往期豪华公寓EB-5贷款项目的成功经验。这些项目均已按时按预算完工，所有公寓均已售出。这些贷款要么全额还款，要么贷款状况良好，所有项目全部获得了美国公民及移民服务局（USCIS）的批准，创造出的工作岗位数量远超所有EB-5投资者所需要的数量。

开发商优秀的业绩记录。坦帕湾壹号由开德集团旗下的开德都市业务部开发。自1997年以来，开德集团已完成100多个住宅项目，交付了27,000多套单元。开德集团的业绩记录包括之前与益博EB5AN合作的20多个EB-5项目。开德集团项目中的所有EB-5投资都已偿还或投资状况良好。

城市TEA指定。该项目位于高失业率城市目标就业区（TEA）。通过投资城市TEA项目，EB-5投资人可以较低的$80万美元标准投资，并获得特别预留签证份额。这些高失业率预留EB-5签证占EB-5签证总量的10%。

大量EB-5工作岗位创造。坦帕湾壹号项目预计将为EB-5投资者创造总计2,966个工作岗位，远超每位EB-5投资者满足EB-5要求所需的10个工作岗位。

最高总价（GMP）合同。开德集团已与全美知名物业管理公司签订了GMP合同。GMP合同可以防止施工成本超支，从而避免项目开发进程放缓或终止的风险。

第三方基金管理。PRXY Fund Services将担任该项目的第三方基金管理方，从而提高EB-5投资者的安全性和透明度。

独立的EB-5监管。益博EB5AN控制项目的区域中心发起方和EB-5基金的普通合伙人。益博EB5AN完全独立于开德集团。独立的EB-5项目监管有助于避免开发商与参与EB-5投资的各方之间产生利益冲突，从而降低EB-5投资者的风险。

I-526E被拒还款担保。如果美国移民局（USCIS）拒绝了EB-5投资者的I-526E表格申请，该项目将更早偿还投资者的$800,000美元投资。

工作岗位创造担保。开德集团已提供担保，承诺所有EB-5资金都将用于符合工作岗位创造条件的EB-5支出。

凭借这些保障，坦帕湾壹号将成为一项一流的城市EB-5项目，在当今市场上脱颖而出。以下是对这些主要保障更详细的讨论。

了解EB-5投资财务风险

要获得美国绿卡，EB-5投资者必须进行一项风险投资。这笔投资要被USCIS视为“有风险”，就需要具备损失全部$800,000美元投资的可能性。因此，如果EB-5项目完全没有风险，就不符合EB-5计划的要求。

但是，满足EB-5计划的风险要求并不意味着EB-5投资者承担的风险水平必须很高。尽管如此，许多EB-5项目的风险却比必要的水平高得多，而投资者往往直到投资后才意识到这些项目的风险有多大。当投资者选择具有较高财务风险的项目时，他们将更有可能失去投资且无法获得永久绿卡。

EB-5项目需要向EB-5投资者透明地披露风险，但许多项目在这方面做得不尽如人意。为了避免选择缺乏透明度和/或存在重大风险的项目，EB-5投资者必须在投资前进行全面的尽职调查。只有少数项目为EB-5投资者提供有意义的资金保障。

以下是低风险EB-5项目应该提供的一些基本保障。

贷款担保。EB-5贷款通常是无担保的。这意味着，如果借款人未能偿还贷款，EB-5投资者将不太可能按时收回资金，或根本无法收回资金。贷款担保为EB-5投资者增加了额外的保障。而最好的担保形式之一便是第三方还款担保。如果借款人无法偿还贷款，EB-5投资者将受到保护。但是，还款担保的价值取决于担保方的财务实力。没有实际资产的公司提供的还款担保几乎毫无价值，而拥有大量资本、资产多元化且拥有净资产的公司提供的还款担保有助于降低EB-5投资者的风险。

 
财务透明度。任何考虑进行投资的人士都应该能够查阅可证实项目财务声明的文件。例如，如果一个项目宣传自己有销售额，那么它就应该允许潜在投资者在投资之前查看其销售数据。对提供财务报表犹豫不决的EB-5项目可能对投资者隐瞒了事实，对于此类项目，EB-5投资者应格外谨慎。

 
I-526E被拒还款担保。如果美国移民局拒绝了EB-5投资者的I-526E申请，那么他们将无法通过EB-5计划获得绿卡。但是， I-526E被拒并不意味着投资者将立刻获得其$800,000美元投资的还款。事实上，对于一些项目而言，被拒绝的投资者可能仍然需要将资金维持在投资中数年。然而，最好的EB-5项目会为投资者提供I-526E被拒还款担保，以确保被拒绝的投资者能够尽快获得投资的还款。

 
明确的退出途径。任何投资中最重要的金融风险因素之一就是退出机制，即投资者何时以及如何获得回报。对于EB-5贷款而言，还款时间线取决于贷款期限以及任何可选延期何时到期。一个项目应该清楚地说明它打算何时以及如何偿还投资者的投资。然而，这些说明可能会盲目乐观。实际的退出机制更多地取决于项目的成功与否，这再次凸显了开发商的业绩记录的重要性。

 
每个项目都有其独特的风险，EB-5投资者在投资之前应仔细权衡所有项目风险。通过了解项目风险并提出有价值的问题，EB-5投资者就能够做出明智的决定，并避免不必要的风险。

了解城市目标就业区（TEA）指定

什么是目标就业区？

要满足TEA标准，该地区必须是乡村地区或高失业率地区。一些公共基础设施项目可能也有资格获得TEA指定。

某个区域要满足城市TEA资格，必须位于大都会统计区（MSA）或人口至少为20,000的城市地区内。此外，该地区的失业率必须至少为全国平均失业率的150%。

选择城市TEA项目的优势

城市TEA中的EB-5项目可以为EB-5投资者提供显著的优势。

TEA项目的投资者享有较低的$800,000美元最低投资额，而不是非TEA项目$1,050,000美元的标准投资额。

此外，城市TEA投资允许EB-5投资者获得特别预留的EB-5签证。这些预留签证目前不受积压（即签证排期）的影响。预留城市签证份额意味着投资者可以避免等待和延期，这也包括来自中国和印度等EB-5签证需求超过供给的国家的投资者。因此，投资预留签证类别的EB-5投资者通常可以比那些投资未预留签证类别的投资者更早移民到美国。

根据2022年《EB-5改革与诚信法案》，所有年度EB-5签证中有32%被预留；其中10%预留给了城市TEA投资者。

评估城市EB-5项目

通过一些基础的调研，EB-5投资者可以避免风险较高的项目，并提高财务和移民成功的机会。

首先，EB-5投资者应该仔细研究项目的开发商。投资者应核实开发团队是否具有类似项目的经验，以及这些过往项目是否成功。

投资者还应调查开发商在项目中投入了多少股权。如果开发商没有投入太多自己的资本，那么如果项目失败，他们遭受的损失也很少。当开发商只投资少量自己的股权时，他们就将更多的风险转移到了其他资金来源上，这也包括EB-5投资者。

此外，EB-5投资者应了解开发商是否打算使用EB-5基金来取代其股权或对其进行资本重组。如果EB-5资金是用于取代开发商股权，开发商实际上是以牺牲EB-5投资者为代价降低自己的风险。因此，EB-5投资者最好避免使用EB-5资金来替换开发商权益的项目。

其他需要评估的关键因素还包括项目的类型、地点和市场接受度等等。每个项目类型都有其独特的风险，因此投资者必须对项目在特定市场中的可行性进行彻底的研究。

投资者应主要关注由信誉良好的区域中心发起方发售的项目。项目的区域中心发起方应由对EB-5计划的法规和政策有深入了解的经验丰富的专业人士领导。区域中心还应独立于开发商，以避免任何利益冲突。

2022年《EB-5改革与诚信法案》引入了新的合规和报告要求。该法案还对TEA指南进行了修改。由于美国移民局尚未发布有关这些变更的完整指南，因此，EB-5 投资人需要选择一个有能力的区域中心运营方，以便应对不断变化的政策。如果项目由缺乏经验或管理不善的区域中心发起，他们将无法很好地应对政策或监管变化，这将对EB-5投资者构成重大风险。

坦帕湾壹号是一项一流的城市EB-5项目

岩溪别墅是一项值得信赖的城市EB-5项目，具有一流的保障措施，可降低EB-5投资者面临的财务和移民风险。该项目由开德集团开发，开德集团是一家经验丰富、资本充足的开发商，拥有完美的EB-5项目记录。EB-5投资者拥有较短的三年投资期，并享有开德集团母公司提供的还款担保。凭借强劲的销售额、独立的区域中心、大量的工作岗位创造等项目特色，坦帕湾壹号无疑是当今市场上质量最高、风险最低的城市EB-5项目之一。

开德集团母公司提供还款担保

坦帕湾壹号的结构为担保贷款投资。贷款由开德集团多元化资产的母公司提供还款担保。该公司拥有大量多样化的资产和净权益，能够保证偿还EB-5贷款的全部本金余额。有了这一担保，EB-5贷款将更有可能得到偿还，这为EB-5投资者提供了重要的财务保障。

较短的三年投资期

该项目的贷款期限仅为三年，比市面上常见的EB-5项目贷款期更短。此外，开德集团在按时完成项目方面拥有良好的记录，从未出现未能偿还贷款的情况。

迄今为止公寓销售势头强劲

坦帕湾壹号已经预售了全部225套公寓中的100套，占其总库存的44%，销售收入超过$1.7亿美元。买家均已支付不可退还的定金，总额为购房价格的25%，这意味着坦帕湾壹号项目已经通过销售产生收入。

迄今为止的强劲销售反映出了开德集团在豪华公寓大楼项目上在完工前就将其销售一空的实力，这也大大提高了项目的财务安全。

成熟的EB-5贷款项目模式

坦帕湾壹号遵循佛罗里达州六个几乎相同的城市EB-5贷款项目的成功经验。益博EB5AN和开德集团合作开发了以下豪华公寓大楼：

• 北棕榈滩水上俱乐部（佛罗里达州北棕榈滩）
• 100 Las Olas（佛罗里达州劳德代尔堡）
• 萨拉索塔蔚景湾一期Mark（佛罗里达州萨拉索塔）
• 萨拉索塔蔚景湾二期VUE（佛罗里达州萨拉索塔）
• 圣彼得堡一号（佛罗里达州圣彼得堡）
• Saltaire（佛罗里达州圣彼得堡）

所有这些之前的EB-5贷款项目都按时按预算完成，公寓单元已100%售出。几乎所有项目的房产单元都是在完工之前就预售一空的。开德集团的EB-5资金要么已全额还款，要么贷款状态良好。

此外，所有这些项目都获得了美国移民局的批准，每个项目创造的工作岗位都远远超过满足所有EB-5投资者的工作岗位要求所需的数量。这些项目中的许多EB-5投资者已经完成了整个EB-5移民流程，并获得了I-829表格的批准。

经验丰富的开发商

开德集团是美国20家最大的私人住宅建筑商之一。自1997年成立以来，开德集团已投资于价值超过$300亿美元的房地产项目，并在美国东南部开发了数千套公寓单元、单户住宅、租赁公寓单元、酒店房间和成品地块。

在超过25年的历史中，开德集团贷款了数十亿美元，从未出现未能偿还贷款的情况。开德集团项目中的EB-5投资要么贷款状况良好，要么已全额偿还。

开德集团旗下业务部门开德都市在开发类似于坦帕湾壹号这样的项目上拥有丰富的经验。开德都市专注于滨海、滨水或城市填充位置的豪华公寓开发。开德都市开发的公寓大楼地理位置优越，为居民提供最好的便利设施、服务和当地景点。这些紧邻项目的便利设施创造了持久的价值和社区意识，有助于确保强劲的销售和投资的成功。

城市TEA指定

该项目位于高失业率的城市TEA，允许以较低的$800,000美元最低投资额投资，并享有10%的城市投资预留签证类别。

大量EB-5工作岗位创造

如上文所述，EB-5计划的一个关键要求是每个EB-5投资者的资本必须为美国工人创造至少10个合格的工作岗位。作为一个区域中心项目，坦帕湾壹号项目可以计算通过建筑支出和项目收入创造的直接和间接工作岗位。

要满足所有EB-5投资者的签证要求，项目只需要创造1,000个工作岗位。而坦帕湾壹号预计将创造约2,966个符合条件的工作岗位。换句话说，该项目将为所有EB-5投资者创造远超所需数量的工作岗位，足以满足工作岗位创造要求。如此大量的工作岗位创造使EB-5投资者的移民风险降至最低。

与全美知名物业管理公司签订GMP合同

开德集团已与全美知名建筑管理公司Moss & Associates签订了GMP合同。根据GMP合同，这一世界一流的总承包商已同意按合同价格或低于合同价格完成项目。

通过与信誉良好的承包商签订GMP合同，EB-5投资者面临的预算超支和相关延误的风险将大大降低。

PRXY提供第三方基金管理服务

坦帕湾壹号EB-5项目使用了第三方基金管理方来提高项目中EB-5投资者的财务安全和透明度。

PRXY Fund Services使用专有平台，在整个项目投资周期中跟踪和记录所有EB-5资金的支取和项目支出。这项服务为EB-5投资者提供现成的、全面的、实时的项目指标。

经验丰富的独立区域中心

益博EB5AN是坦帕湾壹号的区域中心发起方。由于益博EB5AN完全独立于开发商，因此能够在没有利益冲突的情况下优先考虑其EB-5投资者的利益。益博EB5AN是一家经验丰富的EB-5区域中心运营商，已通过EB-5计划促成了超过$10亿美元的投资。迄今为止， 益博EB5AN的总项目开发成本超过$41亿美元。

益博EB5AN通过其低风险、高质量的投资机会，帮助了来自60多个国家的2,300多名移民投资者。

I-526E被拒还款担保

坦帕湾壹号项目由开德集团提供I-526E被拒还款担保。如上文所述，如果投资者最初的I-526E申请被USCIS拒绝，这一担保可帮助他们更快地收回自己的投资。

工作岗位创造担保

开德集团已保证将坦帕湾壹号的所有EB-5资金用于符合条件的EB-5支出。这项担保有助于确保为所有EB-5投资者创造足够的工作岗位，以满足EB-5计划的工作岗位创造要求并帮助投资者获得永久绿卡。

坦帕湾壹号：独一无二的低风险城市EB-5项目

任何EB-5项目都不可能完全没有风险。财务和移民风险是EB-5计划必不可少的一部分。尽管许多EB-5项目的风险远远高于需要的水平，但坦帕湾壹号为EB-5投资者提供了高质量、低风险的选择。

坦帕湾壹号项目由拥有优秀业绩记录的专业人员运营，在项目之初就考虑到了EB-5投资者，并为其提供了降低财务和移民风险的各项保障。

有关坦帕湾壹号项目或其他在售EB-5项目的更多信息，请预约与益博EB5AN进行一对一电话咨询。