Я – Сэм Сильверман, один из управляющих партнеров и основателей компании EB5AN. Одной из наших основных ценностей в EB5AN является прозрачность, и в этой статье я с радостью поделюсь информацией о том, как оценить, насколько полно проект EB-5 раскрывают информацию о рисках.
Опыт научил меня, что инвесторы EB-5 часто не знают о рисках инвестиций, если проект EB-5 не прозрачен в отношении этих рисков. Многие инвесторы EB-5 не знают, какие вопросы задавать.
Если вы не знаете о рисках, связанных с инвестициями, вы не сможете сделать осознанный выбор. Я бы этого не хотел.
В этой статье вы познакомитесь с основами рисков по проектам EB-5 с помощью простой в использовании структуры. Эта структура поможет вам выделить высококачественные проекты EB-5 с низкими финансовыми и иммиграционными рисками.
Я хочу подчеркнуть, что ни одна инвестиционная система не будет работать в 100% случаев. Каждый проект EB-5 уникален и сопряжен с различными рисками, которые нужно понимать.
Но если вы внимательно прочтете эту статью и последуете простым советам, описанным в ней, вы будете гораздо более осведомлены, чем большинство инвесторов EB-5, и сумеете распознать и оценить иммиграционные и финансовые риски проекта.
В этой статье мы расскажем вам о наиболее важных вопросах, которые следует задать спонсорам проекта, и приведём примеры хороших и плохих ответов. Вы сможете легко применять эту схему для различных проектов.
Я основал EB5AN в 2013 году после того, как побывал в Китае в первые дни запуска программы EB-5. Я видел, как многие высокорисковые инвестиции EB-5 в новые проекты по строительству недвижимости успешно финансировались. Застройщики, привлекавшие капитал EB-5 в то время, отчаянно нуждались в инвестициях. Они не могли привлекать капитал от традиционных американских инвесторов в недвижимость из-за высоких рисков, связанных с их проектами.
Многие из этих проектов позже оказались на грани банкротства. Инвесторы потеряли свои деньги. Проекты не смогли создать достаточного количества рабочих мест, и инвесторы EB-5 не смогли получить или владеть своими грин-картами.
Эти проекты провалились по многим причинам, некоторые из которых я рассмотрю ниже.
За последние 10 лет я ознакомился с сотнями проектов EB-5 по всей стране. Я создал список вопросов, чтобы помочь потенциальным инвесторам EB-5 определить наиболее важные проблемы при оценке проектов EB-5. Этот список можно скачать в этой статье. В следующих разделах я расскажу вам детальнее об этом списке и о том, как его выгодно использовать.
Скачать список вопросов об оценке инвестиции EB-5
Основы инвестиционных рисков по EB-5
Подход EB5AN к защите инвесторов EB-5
Основы законодательства США о ценных бумагах
- Инвестиции EB-5 не вполне соответствуют нормативным стандартам
- Риски могут быть очень высокими, но главное, чтобы они были известны
- Важно проверять предложения на наличие рисков
Список вопросов об оценке инвестиции EB-5
Добейтесь максимальной иммиграционной и финансовой безопасности с EB5AN
Основы инвестиционных рисков по EB-5
Согласно требованиям программы EB-5, необходимо, чтобы инвестиционные фонды были «подвержены риску», чтобы инвестор мог претендовать на получение грин-карты. Это означает, что для инвесторов EB-5 должен быть финансовый риск потери инвестиций.
Безрисковых проектов не существует
Ни один проект EB-5 не будет на 100% лишен финансовых и иммиграционных рисков. Однако уровень риска будет отличаться в зависимости от проекта EB-5. Даже если проект соответствует всем требованиям программы EB-5, он может быть сопряжен с высоким риском. На самом деле, многие проекты EB-5 намного более рискованны, чем того требует программа EB-5.
Сотни спонсоров проектов и региональных центров EB-5 предлагают инвесторам проекты для вложения. Большинство из этих проектов соответствуют требованиям программы EB-5 для получения грин-карты при условии, что они будут реализованы согласно бизнес-плану. Однако успех проекта зависит от различных факторов, включая структуру проекта, сроки строительства и послужной список застройщика.
Важно отметить, что СГИ США – правительственное агентство США, осуществляющее надзор за программой EB-5, фокусируется на требованиях программы к группам риска и созданию рабочих мест. СГИ США не заботится о том, получит ли инвестор EB-5 обратно вложенные средства и когда это произойдет.
Поэтому инвесторам EB-5 следует рассмотреть нескольких проектов EB-5. Поскольку риски по каждому проекту отличаются, оценка нескольких проектов помогает инвестору определить проект, который с наибольшей вероятностью поможет успешно иммигрировать и вернуть свои вложения.
В недавнем отчете Государственного управления по отчетности отмечается, что менее 1% инвестиций EB-5 были потеряны из-за мошенничества. Это маленькая цифра. Однако ключевое слово – «мошенничество».
Фактический процент инвесторов EB-5, которые теряют средства, намного больше 1%.
Не многие инвесторы EB-5 теряют деньги из-за мошенничества или незаконной деятельности злоумышленников. Вместо этого они инвестируют в высокорисковые проекты EB-5, и зачастую делают это неосознанно. Затем проект не работает эффективно и сталкивается с финансовыми проблемами.
Часто, когда проект оказывается финансово нерентабельным, он также не может создать достаточное количество рабочих мест для инвесторов EB-5, чтобы соответствовать требованиям программы EB-5 по созданию рабочих мест. Таким образом, финансовый риск напрямую связан с иммиграционным риском для инвесторов EB-5.
Почему рискованные проекты привлекают инвесторов?
Почему инвесторы EB-5 выбирают проекты с высокой степенью риска? Обычно эти инвесторы либо не знают, что риск проекта выше, чем необходимо по программе EB-5, либо они не тщательно сравнивают различные проекты, прежде чем инвестировать в них.
Для участия в программе EB-5 инвесторы должны быть иностранными гражданами, родившимися за пределами Соединенных Штатов. Некоторые инвесторы EB-5, возможно, уже находятся в Соединенных Штатах по другим типам виз, таким как H-1B, F-1, E-2 и т.д. Однако большинство из них живут за пределами Соединенных Штатов, когда совершают инвестиции.
У многих инвесторов EB-5 есть небольшой опыт работы в Соединенных Штатах. Еще меньше людей разбираются в проектах развития недвижимости в США или законах США о ценных бумагах.
Кроме того, хоть инвесторы EB-5 и нанимают иммиграционных адвокатов, эти адвокаты проверяют, соответствует ли проект требованиям EB-5, но как правило, они не дают рекомендаций относительно финансовой эффективности или инвестиционных рисков проекта.
Многие инвесторы EB-5 вкладывают крупные суммы денег в страну и отрасль, которые они плохо знают, и им приходится иметь дело со сложными законами США о ценных бумагах, которых они не знают. Большинство инвесторов EB-5 просто не готовы принимать правильные инвестиционные решения по EB-5. В результате многие проекты по недвижимости, которые не могут получить финансирование на государственном или частном рынках в Соединенных Штатах, успешно привлекают финансирование по программе EB-5.
Подход EB5AN к защите инвесторов EB-5
Живя в Китае в 2011 и 2012 годах, я наблюдал, как проекты EB-5 привлекали капитал от инвесторов, которые просто не понимали связанных с этим рисков. Многие инвесторы потеряли свои деньги и иммиграционный статус. Я хотел предложить лучший вариант, поэтому мы с моим партнером Майком Шенфельдом основали компанию EB5AN. Мы решили определить проекты, для которых нужен был инвестиционный капитал ниже рыночного, но успех которых не зависел от этих средств.. Затем мы структурировали инвестиции EB-5 для этих проектов с акцентом на безопасность и успех инвесторов.
Наш подход работает. Наши инвесторы EB-5 выиграли от нашего консервативного и прозрачного подхода к инвестированию в проекты EB-5. Теперь, десять лет спустя, мы построили одну из крупнейших платформ региональных центров EB-5, насчитывающую более 10 региональных центров, обслуживающих более 30 штатов и территорий в США.
Каждый проект регионального центра EB-5, в рамках которого мы выступаем в качестве доверенного лица фондов EB-5, был успешным.
- Каждый из этих проектов либо завершен, либо находится в процессе реализации.
- Весь кредит EB-5 либо погашен, либо находится в процессе выплаты.
- Все требования к созданию рабочих мест EB-5 либо выполнены, либо находятся в процессе выполнения.
Мы являемся одним из немногих (если не единственным) крупных операторов региональных центров, которые не потеряли ни одного инвестиционного фонда регионального центра, не получили отказов в реализации проектов от СГИ США, не обанкротились, всегда выполняли обязательства по кредитам, не были оштрафованы Комиссией по ценным бумагам или не привлекались к ответственности инвесторами EB-5.
Одной из причин успеха нашего подхода является то, что он решает основные проблемы инвесторов EB-5. Вопрос номер один, который я слышу от инвесторов EB-5, звучит так: «Как обезопасить свои инвестиции и убедиться, что моя семья получит грин-карты?» Ответ: Инвесторам необходимо ознакомиться с законами США о ценных бумагах и инвестициях в развитие недвижимости. Это может показаться пугающим, и именно поэтому мы создали этот ресурс — чтобы помочь облегчить эту важную задачу.
В следующем разделе мы вкратце рассмотрим законодательство США о ценных бумагах, – только части, связанные с инвестициями EB-5. Понимание этих законов жизненно важно для понимания рисков, связанных с инвестициями в EB-5, того, как эти риски раскрываются и как избежать ненужных рисков.
Основы законодательства США о ценных бумагах
Инвестиции EB-5 не вполне соответствуют нормативным стандартам
Законы США о ценных бумагах были приняты для защиты американских инвесторов. Одной из целей этих законов является обеспечение того, чтобы инвесторы не вкладывали в высокорисковые активы. Эти законы более мягкие для аккредитованных инвесторов, которые отвечают определенным требованиям к доходу и чистому капиталу.
Инвесторы EB-5 являются иностранными гражданами, а не гражданами США. И согласно требованиям почти всех проектов EB-5, инвесторы EB-5 должны быть аккредитованными. Поскольку инвесторы EB-5 — это аккредитованные иностранные инвесторы, к проектам EB-5 применяются менее строгие стандарты.
Риски могут быть высокими, главное, чтобы они были известны
Инвестиции EB-5 в основном структурированы как частные предложения. Это означает, что они не продаются широкой публике и не обязаны регистрироваться в соответствии с законодательством США о ценных бумагах. Частные предложения необходимы только для того, чтобы точно раскрыть потенциальным инвесторам ключевые риски инвестиций. Это означает, что проект EB-5 может быть сопряжен с неограниченными рисками, если все риски раскрыты в письменной форме.
Как мы уже говорили, средства инвесторов EB-5 должны быть подвержены риску потери. Однако этот риск не обязательно должен быть высоким, чтобы претендовать на статус инвестора EB-5 согласно программе.
Этот очень важный момент. Рассмотрим два реальных проекта EB-5, которые есть сегодня на рынке:
1. Кредит на строительство дома EB-5
Этот проект предусматривает строительство односемейных домов в развивающемся районе. Строительные работы продолжаются уже несколько лет.
Этот проект был одобрен двумя старшими кредиторами по кредитам на строительство. Здесь уже создано более тысячи рабочих мест категории EB-5. На развитие проекта уже потрачено более 200 миллионов долларов, и более 500 домов уже проданы. Проект уже приносит прибыль.
Средства EB-5 предоставляются застройщику в долг. Этот кредит обеспечен гарантией возврата от материнской компании – диверсифицированной компании, холдинга с активами в сотни миллионов долларов. Кроме того, застройщик погасил долги на миллиарды долларов и ни разу не просрочил выплату ни по одному кредиту. За более чем 25 лет работы застройщик всегда завершал все проекты.
2. Кредит на проект EB-5 по сдаче в аренду
В рамках этого проекта планируется покупка земли для строительства гостинично-жилого комплекса. У проекта нет профинансированного основного кредита, и строительство еще не началось. В результате было создано очень мало рабочих мест, отвечающих требованиям EB-5, если вообще было.
Успех этого проекта зависит от будущих арендных платежей. Арендные ставки можно спрогнозировать на два-три года вперед, и эти ставки могут не соответствовать рынку, когда квартиры, наконец, можно будет сдавать в аренду.
У застройщика нет опыта погашения кредита EB-5, который не обеспечен каким-либо залогом. Чтобы погасить кредит EB-5, застройщику нужно будет успешно рефинансировать свой кредит на строительство. Но тогда может не оказаться финансирования по приемлемой процентной ставке или его вообще не будет.
Кроме того, все стороны, участвующие в сделке, связаны между собой, что создает конфликт интересов, который увеличивает риск для инвестиций.
Оба проекта соответствуют требованиям программы EB-5 к группе риска. Однако проект по сдаче в аренду гораздо более рискованный. Этот проект может в конечном итоге стать успешным, но проект по строительству жилья успешен уже сейчас. Проект по сдаче в аренду не дает никакой защиты для инвесторов, в то время как по кредиту на строительство жилья есть гарантия возврата средств. У застройщика в проекте по сдачу в аренду нет истории. У застройщика в проекте по строительству жилья долгая успешная история.
Важно проверять документы предложения на предмет рисков
Выбор проекта EB-5 с низким уровнем риска может оказаться сложной задачей. Как узнать, является ли проект высокорисковым, как, например, проект по сдаче в аренду из приведенного выше примера?
Чтобы узнать ключевую информацию о проекте, такую как текущий статус строительства и объем финансирования, вам нужно будет задать много вопросов. Скорее всего, информацию, которую вам нужно знать, можно найти в документах предложения.
Зачастую то, чего не хватает в документах о предложении, даже важнее того, что в них есть. Критически важно составить список вопросов до ознакомления с предложением проекта. Такой список поможет вам увидеть, какие вопросы не раскрыты в документах предложения, о которых вам нужно спросить спонсоров проекта.
Агент по продажам проекта EB-5 быстро расскажет вам обо всех положительных сторонах проекта. Они могут устно сказать вам, что у проекта есть долгосрочный кредит и что застройщик финансово стабилен.
В соответствии с законодательством США о ценных бумагах, действительно имеют значение только информация о проекте и декларации, изложенные в документах о предложении проекта. Если вам что-то рассказали о проекте, но это не указано в документах предложения или спонсор проекта EB-5 не предоставил вам эту информацию в письменной форме, то вы должны считать это непроверенными и неправдивыми данными. Принимая инвестиционные решения, не полагайтесь на какую-либо информацию, которая не была представлена вам в письменном виде.
Прежде чем принять решение, внимательно ознакомьтесь с полным пакетом документов предложения. Прочтите их все. Даже если вы не эксперт по инвестициям, это будет полезно.
Ниже приведены три примера распространенных ситуаций.
Пример 1: Высокий риск по основному кредиту
Агент по продажам проекта EB-5 может сказать вам, что по проекту одобрен основной кредит. Однако, на самом деле, в документах предложения получение этого кредита может быть указано как один из рисков проекта.
В документах о предложении может быть указано что-то наподобие этого:
«Риск развития: Проект еще не получил одобрение основного кредита, а без этого у проекта может не хватить средств для его успешного завершения».
Проще говоря, это означает, что у проекта еще нет основного кредита. Если проект не сможет получить этот кредит, то скорее всего, жилье не будет построено. В результате инвесторы проекта EB-5 могут не получить постоянные грин-карты, поскольку проект не создаст достаточного количества рабочих мест. Инвесторы EB-5 также могут потерять часть или все свои инвестиции.
До недавнего времени в Соединенных Штатах были низкие процентные ставки по кредитам. Застройщики могли легко получить кредит в банке. По мере роста процентных ставок и ужесточения условий получения кредита, даже опытным застройщикам стало сложно получить кредит на строительство. Рефинансирование кредитов после завершения строительства также стало более сложным и дорогостоящим. В результате степень риска по проектам EB-5 изменилась. Типы проектов EB-5, которые с наибольшей вероятностью помогут инвесторам EB-5 достичь целей, также изменились.
Если агент по продажам EB-5 говорит, что кредит на проект был одобрен и профинансирован банком, но не показывает вам копию кредитного соглашения и банковских выписок, будьте осторожны. Это большой тревожный звоночек.
Агент по продажам может сказать: «Извините, мы не можем показать вам эти документы». Такой ответ наводит на мысль, что они, скорее всего, что-то скрывают. Кредитный договор и банковские выписки — это ключевые документы для инвесторов и они должны быть предоставлены инвесторам. Эти документы позволяют потенциальным инвесторам оценить целесообразность и надежность инвестиций. Вы должны ознакомиться с этими документами, прежде чем принимать решение инвестировать в этот проект или нет.
Пример 2: Риск невозврата средств
В документах о предложении проекта может быть указано, что организация, которая обещает вернуть средства EB-5, может быть не в состоянии сделать это при определенных обстоятельствах.
Раскрытие информации в документах о предложении будет выглядеть примерно так:
«Стратегия выхода: Успешное погашение кредита EB-5 зависит исключительно от будущего денежного потока от операционной деятельности гостиниц и апартаментов и/или успешного мероприятия по повышению ликвидности, которое принесет достаточную чистую выручку для погашения остатка по кредиту EB-5. Если проект не сможет обеспечить достаточные денежные потоки или столкнется с проблемой ликвидности, инвесторы EB-5 могут потерять часть или весь свой инвестиционный капитал.»
Проще говоря, это означает, что проект отеля или апартаментов может не заработать достаточно денег после реализации. Проект должен покрыть свои операционные расходы, которые включают выплату процентов, которые, скорее всего, будут выше запланированных. В такой ситуации по кредиту EB-5, скорее всего, будет объявлен дефолт. И тогда инвесторы EB-5 могут потерять часть или весь свой инвестиционный капитал.
Этот риск часто бывает в гостиничном бизнесе или проектах многоквартирных домов. у проектов такого типа часто нет гарантий возврата средств от отдельных компаний-гарантов, не компании-застройщика. Будьте осторожны с такими проектами, поскольку они гораздо более рискованы с финансовой точки зрения.
Пример 3: Риск застройщика
Агент по продажам проекта EB-5 может сказать вам, что застройщик финансово стабилен. Он может попытаться вас убедить, что ваши средства в безопасности и вам обязательно вернут деньги. Но вы знаете, что не стоит полагаться на непроверенную информацию, и просите его показать вам финансовую отчетность компании-застройщика, а также любой компании-гаранта.
Агент по продажам может отказаться предоставить эту документы и будет приводить различные аргументы, почему это невозможно. Не ведитесь на это. Этими документами можно легально делиться, и EB5AN дает своим потенциальных инвесторам EB-5 доступ к ним. Без этой информации вы не сможете оценить финансовую устойчивость этих компаний. В результате вы не сможете точно оценить финансовый риск инвестирования в этот проект. Избегайте проектов, где вы ничего не знаете об уровне риска.
Но если агент по продажам предоставит всю финансовую отчетность, которую вы попросили, внимательно ознакомьтесь с ней. Если вы увидите, что компания-застройщик или гарант не так финансово устойчивы, как вы думали, то лучше не вкладывать в этот проект.
Список вопросов об оценке инвестиции EB-5
Выбор проекта EB-5 — это важное инвестиционное решение. Поиск подходящего проекта может показаться сложной задачей.
Я составил список вопросов по инвестиционной оценке проекта EB-5, чтобы помочь потенциальным инвесторам EB-5, таким как вы, отфильтровать рискованные проекты. Вы должны инвестировать в проект с уверенностью, что он даст вам право на получение грин-карты и что вы сможете вернуть свои средства. Этот список вопросов поможет вам в этом.
Скачать список вопросов об оценке инвестиции EB-5
Этот документ содержит простой список вопросов, которые вы можете отправить спонсору проекта. Если вы получили исчерпывающий ответ на свой запрос по проекту EB-5 вместе с соответствующими подтверждающими документами, то этот ответ поможет вам оценить степень иммиграционных и финансовых рисков по проекту.
Но, пожалуйста, не принимайте решение, просмотрев лишь один проект. Вам будет трудно понять, насколько рискован тот или иной проект, пока вы не сравните его с другими проектами. Эти вопросы помогут вам понять, как работают инвестиции EB-5, и позволят сравнить проекты, чтобы найти вариант с наименьшим риском.
Имейте в виду, что некоторые спонсоры проекта EB-5 могут не согласиться ответить на все вопросы. Это может быть тревожным звоночком. Честные, исчерпывающие ответы в письменной форме означают, что проекту нечего скрывать.
Список вопросов по оценке инвестиций EB-5 послужит хорошей отправной точкой, которая поможет вам понять, какие характеристики проекта EB-5 важны. Но список вопросов не поможет, если вы не знаете, что означают полученные ответы. Вдумчиво просмотрите этот раздел. Добавьте эту страницу в закладки и возвращайтесь к ней по мере рассмотрения различных проектов.
Под каждой категорией ниже есть серия вопросов, а затем несколько возможных ответов. «Лучший ответ» означает низкий риск в этой категории, а «худший ответ» означает высокий риск. Ответы, которые вы получите по проекту, скорее всего, будут находиться где-то между «лучшими» и «худшими».
Вопросы о застройщике проекта:
Вопросы об инвестициях в EB-5:
Вопросы об экономической целесообразности проекта:
Вопросы о финансировании проекта:
Вопросы о конфликте интересов:
Добейтесь максимальной иммиграционной и финансовой безопасности с EB5AN
Как инвестор EB-5, вы должны очень осторожно выбирать проект для инвестирования. Каждый проект сопряжен с финансовыми и иммиграционными рисками, но некоторые проекты намного рискованнее других. Я надеюсь, что с помощью информации из этой статьи и списка вопросов вы найдете проект с низким уровнем риска, который подходит именно вам.
Я бы посоветовал вам поискать проекты от опытных застройщиков. Они должны быть прозрачными и ответить на все ваши вопросы. Они должны быть финансово устойчивыми и экономически целесообразными. Их успех не должен зависеть исключительно от прогнозируемого дохода в будущем.
Используя информацию, приведенную в этой статье, и внимательно изучив несколько проектов, вы сможете инвестировать с большей уверенностью. Вы не можете устранить все риски, но вы можете предпринять простые шаги, чтобы повысить свои шансы на успешную иммиграцию и вернуть свои средства.
Как компания, EB5AN потратила десятилетие на продвижение прозрачности и предоставление бесплатной информации по программе EB-5. На нашем веб-сайте есть подробная информация, и мы выложили сотни информативных видеороликов на нашем канале YouTube. Мы провели множество вебинаров с экспертами со всей отрасли EB-5, чтобы предоставить таким инвесторам, как вы, всю необходимую информацию для принятия обоснованного решения.
В EB5AN мы структурируем инвестиционные проекты категории EB-5 в соответствии с нашими строгими критериями по иммиграционным и финансовым рискам. Наша команда состоит из высококвалифицированных специалистов в области недвижимости и финансов. Мы знаем, как тщательно проверять проекты по недвижимости, чтобы исключить ненужный риск. Мы сосредоточены на поиске высококачественных проектов для инвестиций EB-5, чтобы помочь нашим инвесторам EB-5 получить грин-карты и своевременную выплату вложенных средств.
Чтобы узнать больше о том, как мы можем помочь вам успешно получить грин-карту посредством инвестиций EB-5, запишитесь на бесплатную консультацию.
