塔玛拉克度假村：值得信赖的乡村EB-5项目

塔玛拉克度假村是由MMG Equity Partners（MMG）开发的总体规划全季度假村项目。项目内设有世界一流的便利设施，是美国唯一集滑雪、高尔夫和湖泊为一体的度假村。度假村内可滑雪面积达1,100英亩，包括50条雪道、一个18洞锦标级高尔夫球场，以及一个提供全方位服务的200泊位码头。塔玛拉克度假村位于爱达荷州博伊西以北，靠近喀斯喀特湖。

在本文中，我们将讨论塔玛拉克度假村是如何成为当今最有吸引力的乡村EB-5项目之一的。

塔玛拉克度假村EB-5项目概述

担保贷款结构。塔玛拉克度假村EB-5投资的结构为担保贷款。贷款以项目公司100%股权的质押和塔玛拉克度假村财产的优先抵押贷款担保。

独立的4年贷款期。塔玛拉克度假村的贷款期为四年，比平均水平更短。此外，每个EB-5投资者的贷款期限都相互独立。

乡村TEA指定。该项目位于乡村目标就业区（TEA）。通过投资乡村TEA项目，EB-5投资者的投资额要求将从$1,050,000美元降至$800,000美元。申请人还可以享受I-526E申请优先受理，并获得乡村预留签证份额。乡村EB-5签证类别占所有EB-5签证的20%。

大量EB-5工作岗位创造。塔玛拉克度假村的开发已经为EB-5投资者创造了超过2,336个工作岗位。已经创造的工作岗位远远超过满足EB-5要求所需的工作岗位。

销售势头强劲。迄今为止，该项目的128套公寓单元中有103套已售出，平均价格超过$100万美元。

开发商优秀的业绩记录。该项目由度假村市场经验丰富的私人房地产投资集团MMG开发。

独立的EB-5监管。益博EB5AN控制项目的区域中心发起方和EB-5基金的普通合伙人。益博EB5AN完全独立于MMG。独立的EB-5项目监管有助于避免开发商与参与EB-5投资的各方之间产生利益冲突，从而降低EB-5投资者的风险。

I-526E被拒还款担保。如果美国移民局（USCIS）拒绝了EB-5投资者的I-526E表格申请，该项目将更早偿还投资者的$800,000美元投资。

工作岗位创造担保。开发商已保证所有EB-5资金都将用于符合条件的EB-5支出。

凭借这些保障，塔玛拉克度假村将成为一项一流的乡村EB-5项目，在当今市场上脱颖而出。以下是对这些主要保障更详细的讨论。

了解EB-5投资的财务风险

要获得美国绿卡，EB-5投资者必须进行一项风险投资。这笔投资要被USCIS视为“有风险”，就需要具备损失全部$800,000美元投资的可能性。在实践中，投资的风险要求意味着任何EB-5项目都不可能100%无风险。

EB-5计划的风险要求并不意味着EB-5投资者承担的风险水平必须很高。尽管如此，许多EB-5项目的风险却比必要的水平高得多，而许多EB-5投资人并未意识到这些项目的风险有多高。

大多数项目甚至没有提供基本的资金保护，这意味着EB-5投资者的风险更大。因此，了解风险至关重要。财务风险较高的项目更有可能导致EB-5投资者损失资金，并造成投资者的移民申请被拒绝。

以下是低风险EB-5项目应该提供的一些基本保障：

担保贷款结构。大多数EB-5贷款都是无担保的。这意味着它们没有任何类型的抵押品支持。如果借款人无法在到期时偿还无担保的EB-5贷款，EB-5投资者将不太可能拿回他们的资金。但是，在EB-5贷款得到担保（例如通过项目财产抵押贷款）的情况下，如果借款人未能偿还贷款，EB-5投资者将受到保护。当然，抵押贷款的价值取决于房产的价值。如果房地产的价值足以支付贷款，则抵押贷款可将EB-5投资者的风险降至最低。

财务透明度。任何考虑进行投资的人士都应该能够查阅可证实项目财务声明的文件。宣传有销售额的项目应该向投资者提供销售数据的相关信息。对提供财务报表犹豫不决的EB-5项目可能对投资者隐瞒了事实，对于此类项目应格外谨慎。

I-526E被拒还款担保。当EB-5投资者的I-526E申请被拒绝时，他们不一定能立即获得退款。根据投资条款，被拒绝的投资者可能仍然需要将资金维持在投资中数年。然而，最好的EB-5项目会提供担保，在申请遭拒时比正常情况更快进行还款。

独立的贷款期。大部分EB-5贷款都会提供一个适用于所有EB-5投资者的到期日。对于大多数贷款而言，投资期不是立即开始的，而是必须首先满足特定条件。因此，在第一个EB-5投资者投资后一年或更长时间内，贷款期都可能不会开始。然而，最好的EB-5贷款的结构是每个投资者在投资项目时都有自己的独立贷款期限。在这种结构下，每个投资者都可以从开始就知道他们的资金应该何时偿还。

明确的退出途径。“退出”途径，即投资者何时以及如何获得回报，是需要研究的关键风险因素。对于EB-5贷款，本金加上任何应计利息将在贷款期限结束时以及任何可选延期后到期偿还。然而，贷款实际能否成功偿还取决于项目是否成功。如果项目未能获利或无法为其债务再融资，那么就可能无法按时偿还贷款。在确定贷款到期偿还的可能性时，开发商的业绩记录和贷款担保是重要因素。

为了避免高风险项目，EB-5投资者必须进行自己的尽职调查。虽然EB-5计划要求项目透明地披露风险，但很少有EB-5项目和区域中心将透明度视为EB-5投资者的基本权利之一。由于缺乏这样的心态，大多数项目和区域中心都只提供最低限度的信息公开。除非必要，否则此类项目和区域中心不会提供相关信息。

每个项目都有自己独特的风险。EB-5投资者在投资前应仔细研究并权衡所有项目风险。通过了解项目风险并提出关键的问题，EB-5投资者可以做出明智的投资决策。

了解乡村TEA指定

什么是目标就业区？

目标就业区（TEA）指的是高失业率地区或乡村地区。要满足TEA标准，该区域不得位于大都市统计区（MSA）或人口在20,000人或以上的城市。

选择乡村TEA项目的优势

位于乡村TEA的EB-5项目为EB-5投资者提供了几个主要优势。

首先，标准EB-5投资金额为$1,050,000美元。然而，那些投资于TEA项目的申请人的最低投资金额仅为$800,000美元。

其次，乡村TEA投资使EB-5投资者有资格获得特别预留的EB-5签证。目前，这些预留签证不受积压（即签证排期）的影响，这意味着来自世界各地的EB-5投资者都可以立即获得乡村预留签证。即使来自中国和印度等国家的投资者对EB-5签证的需求很高，他们也没有面临乡村EB-5签证的积压。在实际申请过程中，这意味着乡村EB-5投资者通常可以比那些寻求未预留签证的投资者更早移民到美国。根据2022年《EB-5改革与诚信法案》，所有年度EB-5签证中有32%被预留；其中20%预留给了乡村TEA投资者。

第三，乡村TEA投资使EB-5投资者有资格优先受理I-526E表格。这一机制让USCIS先受理乡村项目投资者的I-526E申请。优先受理可允许申请人的等待时间缩短至数月，无需等待数年。

评估乡村EB-5项目

EB-5投资者应在投资前仔细研究项目。基本的尽职调查可以帮助投资者避免高风险项目，提高他们在财务和移民方面的成功机会。

EB-5投资者的研究重点之一是项目开发商。

开发商应该有一个在类似项目中取得成功的经验丰富的团队。

开发商应该在项目中投入自己的资金。如果开发商没有失去自己资金的风险，那么他们促使项目成功的动力就会降低。开发商投入的权益太少意味着EB-5投资者的风险更大。

同样，如果EB-5基金将用于取代开发商股权，则开发商的风险就会被转嫁给EB-5投资者。EB-5投资者应避免使用EB-5资金来替换开发商权益的项目。

除了评估开发商外，投资者还应该评估项目的区域中心发起方。一个信誉良好的区域中心应该由具有丰富经验和深入了解当前EB-5法规和政策的专业人士领导。为避免任何利益冲突，区域中心和开发商应相互独立。

2022年《EB-5改革与诚信法案》增加了某些合规和报告要求，并对计划进行了其他更改。USCIS尚未发布有关这些变化的全面指导。因此，EB-5投资者应寻找一个有能力的区域中心，以便在政策更新时进行及时调整。区域中心缺乏经验或管理不善意味着EB-5投资者面临重大风险。

塔玛拉克度假村是一项一流的乡村EB-5项目

塔玛拉克度假村是一项值得信赖的乡村EB-5项目，具有一流的保障措施，可降低EB-5投资者面临的财务和移民风险。该项目已在开发中，迄今为止创造了大量工作岗位。EB-5投资者可获得个性化的贷款条款、贷款担保等。凭借这些保障和更多的项目特色，塔玛拉克度假村已成为当今质量最高、风险最低的乡村EB-5项目之一。

100%股权质押和抵押贷款

塔玛拉克度假村EB-5贷款以100%的股权质押和项目财产的优先抵押贷款担保。有了这一贷款担保，EB-5贷款将更有可能得到偿还，这为EB-5投资者提供了重要的财务安全保障。

独立的4年贷款期

该项目的贷款被划分为每位EB-5投资者对应的独立贷款分期。每笔贷款分期的投资期均为4年，独立于所有其他投资者的条款。4年的投资期不仅比普通的贷款期更短，而且在EB-5领域，具有独立贷款期限的贷款也很少见。较短的贷款期限意味着EB-5投资者的资金面临风险的期限更短。独立的投资期也意味着还款时间更加明晰。

乡村TEA指定

项目位于乡村TEA。乡村TEA指定允许EB-5投资者投资$800,000美元，而不是$1,050,000美元，授予其I-526E表格优先受理权，并允许获得20％的乡村预留签证类别。

大量EB-5工作岗位创造

如上文所述，EB-5计划的关键要求之一是每笔EB-5投资必须为美国工人创造至少10个合格的工作岗位。作为一个区域中心项目，塔玛拉克度假村项目可以计算由建筑支出创造的直接和间接工作岗位。

为了支持100名EB-5投资者的申请，该项目需要创造1,000个工作岗位。目前，塔玛拉克度假村已经创造了2,336个符合条件的工作岗位，这意味着项目已经为所有EB-5投资者创造了足够的工作岗位。随着这些工作岗位的创造，EB-5投资者的移民风险大大降低。

销售势头强劲

该项目的128套乡村公寓单元中已售出103套（约80％），平均售价超过$100万美元。

经验丰富的开发商

MMG是一家私人房地产投资集团，专注于商业物业的收购、长期持有和开发。MMG目前的投资组合包括超过35处物业，占地约200万平方英尺。MMG过往所持有的物业组合包括Blue Mountain Village、Village at Copper Mountain、Village at Snowshoe Mountain和Village at Stratton的滑雪度假村零售中心。

拥有成熟记录的独立区域中心

益博EB5AN是塔玛拉克度假村的区域中心发起方。由于益博EB5AN完全独立于MMG，因此能够在没有利益冲突的情况下优先考虑其EB-5投资者的利益。益博EB5AN已促成超过$10亿美元的EB-5投资，总项目开发成本超过$41亿美元。

益博EB5AN通过其低风险、高质量的投资机会，帮助了来自60多个国家的2,300多名移民投资者。益博EB5AN提供的所有经裁定的区域中心项目均已获得USCIS批准。

I-526E被拒还款担保

塔玛拉克度假村项目的开发商提供I-526E被拒还款担保。如上文所述，如果I-526E申请被USCIS拒绝，这一担保可帮助投资者更快地收回其$800,000美元投资。

工作岗位创造担保

开发商已保证将EB-5贷款的所有收益用于符合条件的EB-5支出。有了这项担保，塔玛拉克度假村的EB-5投资者可以更加安心，工作岗位将基于合格的支出创造出来。

塔玛拉克度假村：独一无二的低风险乡村EB-5项目

没有哪个EB-5项目可以100%无风险的。虽然资金和移民风险是EB-5计划的一部分，但EB-5项目不必具备高风险。塔玛拉克度假村为投资者提供了低风险的投资选择。

塔玛拉克度假村项目由经验丰富的开发商开发，拥有良好的业绩记录。该项目的结构考虑到了EB-5投资者。项目提供高品质、低风险的选择，并配备了一流的安全保障。

有关塔玛拉克度假村项目或其他在售EB-5项目的更多信息，请与益博EB5AN预约专属电话咨询。