如果您是一位EB-5投资者并正在寻找项目，您当然希望确信您所投资的项目是最佳选择。即使是在相同资产类别内，每个EB-5项目也各不相同。
在EB5AN，我们的主要目标之一是为您提供所需信息，确保您对EB-5投资充满信心。阅读本文后，您将能够有效地审查独栋别墅EB-5开发项目。
首先，我们将解释为什么独栋别墅开发可以成为优秀的EB-5投资项目。接着，我们将探讨独栋别墅项目如何适合农村目标就业区（TEA）项目。最后，我们将审视优秀的独栋别墅EB-5项目与那些不太适合EB-5的项目之间的主要区别。
独栋别墅开发可以是出色的EB-5项目
当今的EB-5市场提供了多种类型的项目。其中一些项目与服务业相关，如酒店和度假村。其他则是住宅项目，如住宅型公寓、出租型公寓和独栋别墅的开发。还有一些与制造业相关，如工厂。
虽然并非所有这些项目类型都适合EB-5投资，但独栋别墅项目往往是极佳的选择。这类项目之所以适合EB-5投资，主要有两个原因：它们易于理解，并且在建设过程中通常能持续产生收入。
易于理解
显而易见，更简单的投资更容易理解。而当一个投资容易理解时，就更容易评估风险。几乎没有哪种房地产项目类型像独栋别墅开发这么直白。
一个独栋别墅社区项目包括为个人买家建造房屋。然而，在建造房屋之前，必须完成一些工作。开发商会将未开发的土地分割成单独的销售地块。然后，开发商必须进行一些基础设施工作：安装下水道，铺设电、气和水服务，修建道路等。
随后，地块被出售，房屋逐一建造，每次销售都会带来收入。如果一切按计划进行，这些房屋销售将支付建造成本并获得利润。这些销售所得的利润可能会用于项目再投资或偿还给投资者。
这种投资类型很简单，因为很容易看到投资的资金将如何被花费和偿还。由于投资容易理解，风险也容易评估。您可以检查项目的细节，看它卖房和赚取利润的可能性有多大。
我们将在本文的最后一部分详细讨论如何评估一个独栋别墅项目。
通过别墅销售持续产生收入
与大多数其他类型的项目相比，独栋别墅开发所需的外部融资相对较少，尤其是在项目总成本的百分比上。起初，资金需要用来购买土地、安装一些基础设施、建造模型房屋以及开始建设便利设施。这些初始资金可能来自开发商股权、贷款和其他投资。
但一旦开始销售房屋，这些销售的收益就可以再投入项目中以进行进一步开发。因此，融资可以被偿还或重复使用，这意味着通常不需要额外债务来推进后续发展。
为了使这一点更清楚，请考虑制造工厂和独栋别墅开发之间的对比。
对于制造工厂，在工厂建设完成并投入运营之前，不会有任何收入。在有收入之前，所有资金必须到位并花费。虽然部分资金将是开发商的股本，但大部分将是债务。因此，一旦工厂开业并运营，其大部分收入将用于偿还债务，直到债务完全偿清。
另一方面，独栋别墅开发项目将通过销售每个房屋而赚取收入。此类项目的部分资金将由开发商股权提供，并可能有贷款或循环信贷额度，但债务可能只占该项目资金的一小部分。项目资金的绝大部分将在开发过程中回收。例如，可能从信贷额度中提取35万美元来建造一个房屋，但一旦销售最终确定，债务就可以被偿还并为下一座房屋重新提取。
独栋别墅开发往往非常适合乡村TEA项目
如上所述，独栋别墅项目常常是EB-5投资的好选择。虽然某些类型的项目最适合城市环境，其他一些则在乡村地区更为合理。特别是，独栋别墅项目往往非常适合乡村TEA。
对独栋别墅的高需求
自从COVID-19大流行以来，许多乡村地区对住宅的需求一直在上升，供应却未能跟上。在需求高和供应低的情况下，这些乡村地区的独栋别墅市场十分强劲。
在住宅供应不足的乡村市场，独栋别墅项目可以是EB-5投资者的一个卓越选择。一个由经验丰富的开发商建造的位于优越位置的乡村项目可能会取得巨大成功。当一个项目成功时，其EB-5投资者面临的财务和移民风险就会减少。
并非所有独栋别墅EB-5项目都是一样的
在之前的章节中，我们已经阐明了独栋别墅开发为什么一般适合EB-5投资，以及为何特别适合乡村TEA项目。现在，我们将研究独栋别墅项目之间的差异。并非所有的独栋别墅开发项目都是同等的——有些质量高且风险低，但其他一些则可能两者都不是。
如果您选择了一个质量低、风险高的项目，您可能会失去投资资金和绿卡。详尽的尽职调查对于避免这种情况的发生至关重要。
开发商的过往记录
也许对于任何项目来说，最重要的单一因素是开发商的过往记录。如果开发商有多年的经验，表明它总是能完成项目，那么当前的项目更有可能完成。同样，如果开发商有按时还债的记录，您的投资也更有可能按时偿还。
经验有限或者缺乏建设独栋别墅社区方面经验的开发商给投资者带来更高的风险。如果您无法查看到成功的记录，您必须相信开发商的话，并希望项目成功。一个显示成功的记录总是比预测更好。
盈利能力
另一个区分低风险和高风险项目的因素是项目是否已经盈利。成功的独栋别墅项目具有良好的销售业绩。如果一个独栋别墅项目已经盈利，那么它完成计划并偿还投资者的可能性就大得多。
那些没有销售且尚未盈利的项目给EB-5投资者带来更高的风险。项目的销售可能会不如预期。如果项目的销售预测是错误的，且没有像预测的那样盈利，你的投资可能无法按时得到偿还——或者根本无法收回投资。
当前的住宅和设施建设
一般而言，建设进度是风险的良好指标。如果一个项目尚未开始建设，它对投资者来说风险更大。另一方面，一个几乎完成的项目风险要小得多，因为该项目剩余的工作量较少，并且你可以评估其记录。
对于EB-5投资者来说，建设进度尤其重要，因为它产生了满足EB-5项目要求的就业岗位。因此，建设进度不仅是财务风险的指标——它也反映了移民风险。
一个已经开始建设、许多住宅已建成且设施正在进行或已完成的独栋别墅开发项目，风险要远小于几乎没有或没有建设完成的项目。
靠近主要城市区域
对于乡村项目来说，位置非常重要。虽然乡村地点可能距离最近的大城市有几个小时的车程，但也并不是必须如此。一个项目可以在EB-5项目下被指定为乡村，同时距离主要大都市区只有很短的车程。
许多想住在乡村地区的人不想放弃附近的便利设施、购物、医疗设施和交通枢纽。他们希望两全其美。因此，如果一个乡村独栋别墅社区不靠近主要城市中心，那么房屋出售难度会变大。
有利的人口统计特征
并非所有人都从城市地区搬到乡村社区。如果一个项目针对某个特定人口统计群体，它需要是一个有明确兴趣和足够财富的大型群体。
任何针对特定人口统计群体的独栋别墅项目都需要证明，该人群中的需求足够高，能够确保项目成功。当一个项目缩小其目标市场时，它面临的风险就是销售可能无法实现。这是常识：如果对产品感兴趣的人少了，购买该产品的人也就少了。
然而，专注于特定人口群体有时可以创造一个强大的细分市场。例如，乡村独栋别墅的一个主要人口群体是退休人员。越来越多的退休人员正在搬入安静、有年龄限制的社区。退休人员一生中积累了财富，并且他们通常能够利用之前住宅的资产净值购买新房，因此他们受到利率上升的影响较小。
通过可比销售验证市场
如果一个项目在其发展的早期还没有销售，它需要进行市场可行性研究，并有充足的可比销售来验证其预测。这种验证需要来自独立第三方，以保证这种分析是客观的。
如果本地市场中的其他独栋别墅没有售出——或者售价低于项目将提供的房屋——这是一个令人担忧的问题。尽管本地市场新建房屋销售强劲，一个风险较低的项目仍可以显示出存在未被满足的需求。
开发商出资土地的独立评估
开发商对项目出资的任何土地都应有独立第三方的评估。不幸的是，一些EB-5项目常用的手段是夸大土地的价值。他们这样做是为了使其看起来开发商投入了比实际更多的自有股权。
例如，一位开发商可能在2019年以1000万美元购买了土地，但在2024年将其估值为4000万美元。他们可能认为土地目前值这么多钱，但如果没有独立验证这个价值，那么这只是一个观点或假设。
为了明确开发商出资多少股权，必须在向项目出资时对土地进行评估。这项独立第三方的评估应由专业人士完成。这位评估师将进行市场调查以确定土地的真实价值。
需要提出的问题
开发商迄今成功建造并出售了多少房屋？
- 如果开发商几乎没有或没有建造独栋别墅的经验，这个项目的风险更高。
开发商是否曾有未能完成项目？
- 如果开发商过去曾有未能完成项目，这个项目的风险更高。
开发商在类似项目中借贷并成功偿还了多少债务？
- 如果开发商在许多类似项目中未能成功偿还债务，这个项目的风险更高。
开发商是否曾未能按时偿还其债务？
- 如果开发商过去未能按时偿还债务，这个项目的风险更高。
项目是否有任何销售？
- 如果项目迄今很少或没有销售，它的风险更高。
项目是否盈利？
- 如果项目尚未盈利，它的风险更高。
建设是否正在进行？
- 如果建设尚未开始，这个项目的风险更高。
已为EB-5投资者创造了多少就业机会？
- 如果项目尚未为EB-5创造大量符合条件的就业岗位，它的风险更高。
项目地点距离最近的大城市有多近？
- 如果项目不在大城市的短驾车距离内，它的风险更高。
如果项目针对特定人群，有什么证据表明目标人群中对该项目需求强烈？
- 如果项目针对特定的人口统计群体，但不能提供明确证据显示该群体中对项目的需求，这个项目的风险更高。
项目是否有第三方市场可行性研究来验证其财务预测？
- 如果项目没有第三方验证其销售预测，这个项目的风险更高。
项目是否有第三方评估机构确认开发商出资的土地价值，以验证开发商的股权承诺？
- 如果项目没有对出资土地价值进行第三方评估，那么开发商的股权很可能被夸大，这个项目的风险更高。
EB5AN 提供高质量、低风险的独栋别墅项目
EB5AN 很高兴为 EB-5 投资者提供乡村 TEA 中两个一流的独栋别墅项目：佐治亚州双子湖别墅社区和犹他金鹰高尔夫庄园。
佐治亚双子湖别墅社区是佐治亚州亚特兰大附近的一个独栋别墅社区。该项目由 1,300 套别墅和许多顶级配套设施组成。截至 2024 年 2 月，已售出 600 多套房屋，其中近 500 套已交付给买家。截至 2024 年 1 月，已经创造了超过 3,000 个符合 EB-5 资格的就业机会。佐治亚双子湖别墅社区由美国 20 强私营住宅建筑商之一的开德集团开发。 25 年来，开德集团已成功偿还了数十亿美元的贷款，并且从未有过不良偿还记录或未完成的项目。开德集团还拥有丰富的业绩记录，在建和已完成的房地产开发价值超过 290 亿美元，其中包括超过 29,000 套独栋别墅。
犹他金鹰高尔夫庄园 (Wahali Utah) 是靠近美国顶级旅游目的地犹他州帕克城的一个独栋别墅社区。该项目包括 428 套住宅、顶级设施以及由屡获殊荣的设计师设计的高尔夫球场。建设正在进行中，高尔夫球场、庄园和土地开发取得了重大进展。 Wohali 团队在建筑和房地产开发领域拥有 30 多年的经验，包括建造豪华住宅和高尔夫球场。截至 2023 年 12 月，已创造了 690 个符合 EB-5 资格的工作岗位。
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