房地产基本面在EB-5项目成败中的关键作用

几十年来，EB-5投资移民计划为外国公民提供了一条有效的移民途径，只要对美国的企业进行投资，就有机会获得美国合法永久居民身份。

任何EB-5项目都不是完全没有风险的。然而，益博EB5AN一贯严选可靠开发商的优质项目，从而最大限度降低风险。我们选择的项目通常需要募集的投资资金低于市场水平，且项目本身的成功并不完全依赖于EB-5资金。

在本文中，我们将介绍我们采取了哪些严格标准，以确保客户能够接触到最佳的EB-5房地产投资机会。

益博EB5AN为何为投资者选择房地产类型的项目

在所有选择中，房地产无疑是EB-5投资的最佳选项。

以下是其中的一些原因。

快速、灵活的绿卡申请途径

房地产项目通常周期较短，不同于采矿或能源类项目，那些项目往往需要数十年才能启动开发。在房地产项目中，施工往往能够迅速启动，进展也能让所有相关方清晰可见。

由区域中心发起的房地产项目在就业创造方面也更具灵活性，可以将直接就业、间接就业以及衍生就业一并计入就业创造要求。

稳健、可靠的投资回报

房地产项目通常能够带来可靠且可预期的投资回报。住房需求一直在稳步增长。贷款机构通常也更倾向于为房地产投资提供融资。与其他一些投资选择相比，房地产更容易对成本、销售价值和周期进行估算。

通货膨胀对EB-5房地产投资者的影响较小，因为房地产市场的价值往往能够跑赢通胀。房地产投资一向被视作对冲美元贬值、抵御通胀风险的良好工具。

直接清晰的回款途径

房地产项目可以通过销售或物业再融资来实现对投资者的回款，而不像制造业那样必须依赖盈利来完成。

益博EB5AN如何选择房地产项目

在评估房地产项目时，我们始终会考量开发商的可靠性，以及项目施工能否符合EB-5计划的相关要求。

以下是我们在选择房地产项目时的主要评估因素。

我们只选择资本结构稳健的项目

益博EB5AN在已有大量高级贷款支持的基础上，提供夹层融资，并制定清晰的回款计划。我们的大多数项目通常具备多元化的资金结构。

下面，我们将以Wohali犹他金鹰高尔夫庄园428套别墅开发项目（现已完成募集）为例，说明我们是如何确保项目资本结构稳健的：

1. 资金构成

• 高级贷款、开发商自有资金以及别墅销售收入构成了项目的主要资金来源。
• 在资金结构中，EB-5资金被有意保持在较小比例——项目的持续开发并不完全依赖EB-5资金，从而降低了投资者的风险。

2. 投资者投资结构和还款期

• 每位投资者的EB-5出资都通过独立的贷款分期安排处理，每笔贷款分期的投资期均为五年。
• 贷款遵循先投先还的原则——回款顺序根据各投资者贷款分期的期限安排，而不是依赖于最低投资人数或美国移民局的批准进度。

3. 投资保障

• 贷款以数千英亩土地的抵押担保作为保障。
• 开发实体提供了100%的股权质押，即便出现签证被拒的情况，也能为投资人的资金提供强有力的保障。

我们只与业绩可靠、经验丰富的开发商合作

一个优秀的开发商应当具备25年以上的成功项目经验，并在同类资产领域累计建造价值数十亿美元的房地产。他们应当做到所有启动的项目全部如期完工，至少完成过10个EB-5项目，并且保持美国移民局项目审批100%通过率。

我们合作的开发商从未出现过项目烂尾或贷款未能偿还的情况。我们的开发商都是真正与投资者共担风险、共享利益的——他们会投入自有资金共同投资项目。

虽然没有明确的最低要求，但通常10%–30%的共同投资比例能够确保开发商对项目有足够投入，不仅增强EB-5投资者的信心，也符合行业最佳实践。开发商投入越多，项目就越能吸引投资者，同时也会被认为更加稳健可靠。

在益博EB5AN，我们具备丰富的EB-5项目执行经验，并始终确保客户的投资能够符合就业创造的要求。我们的EB-5项目从未有过被美国移民局拒绝的情况。

我们只选择与那些透明度高、并乐于定期公开财务报表的开发商合作。

我们从未有过诉讼、破产或欺诈指控的记录。如果遇到有上述记录的开发商，务必要进行全面的尽职调查。您应该评估开发商的现状、过往法律问题，以及其项目的透明度。您还应当咨询法律及移民专家的意见，如果风险较大，就应该考虑选择其他替代项目。

您的投资与移民前景取决于是否选择安全、可靠的项目，因此在做决定之前，务必充分评估这些关键因素，切勿贸然行事。

我们优先选择目标就业区内的项目

我们所发起的目标就业区（TEA）项目均通过美国移民局批准的区域中心来运作，为客户获得更快的审批进度和更低的投资金额。

对于EB-5区域中心和开发商来说，优先选择TEA项目能够带来多重战略优势，既能降低投资者的投资门槛，又能获得财政优惠与公众支持。这不仅有助于实现EB-5计划的就业创造和经济发展目标，也能为开发商的长期发展奠定基础，使此类项目对投资者和利益相关方都更具吸引力。

通过这些措施，我们能够同时降低EB-5投资人的移民风险和投资风险。

我们深知哪些物业更具市场销售力

我们选择的每个EB-5项目所瞄准的目标客群，都是庞大且不断增长的人口群体，并且具备足够的财富实力购买这些物业。

在益博EB5AN，我们投资的物业类型都经过验证，能够真正吸引目标客群，例如独栋别墅类的乡村类别投资。我们同样发售位于大型城市周边的项目，这些区域因人口众多，买家需求旺盛。

例如，益博EB5AN发售的佐治亚双子湖别墅项目，就面向富裕退休人群这一庞大、不断增长且具备强大购买力的群体，项目地位于亚特兰大附近。该项目专为55岁及以上、具备充足财务能力并能够支付高额首付的人群打造。

我们致力于保障EB-5投资的安全

益博EB5AN高度重视EB-5投资的安全性。

以下是我们为保障EB-5投资安全所采取的主要措施：

• 严格的项目筛选与尽职调查：益博EB5AN会对潜在的EB-5项目进行深入尽调，评估其可行性、财务稳健性以及就业创造潜力。我们会严格审查商业计划、财务预测、市场分析，以及开发商和区域中心的过往业绩。
• 重视声誉良好的区域中心：益博EB5AN强调应通过资质完善、信誉可靠的区域中心进行投资，这些区域中心应在管理EB-5投资及遵守美国移民局规定方面有着成功的经验和良好的记录。
• 优先选择低风险项目：公司专注于提供投资风险和移民风险较低的项目，以确保投资更有可能获得永久居民身份，并具备资金还款的潜力。
• 采用各项投资者保障机制：益博EB5AN采用多种方式来保障投资者的权益，包括：
  • 托管账户：投资者资金存放于由FDIC（美国联邦存款保险公司）全额保险的托管账户中，只有在项目达到特定里程碑时才会被划拨使用。这些关键节点包括：收到EB-5投资者的I-526E移民申请回执，以及项目的I-956F申请已递交。
  • 固定期限贷款：EB-5贷款有明确的固定期限，从投资者的资金投入项目之时开始计算，不依赖于任何其他事件。该期限自资金从托管账户划入项目之时开始计算，不受其他不确定项目因素的影响。明确的期限提高了透明度，使投资周期清晰可见，不会受到开发商的自由裁量或含糊条件的影响。
  • 有担保贷款：EB-5贷款由一家独立的、资本充足且业务多元化的控股公司担保，该公司具备充足的流动资金和较高比例的净资产，确保EB-5贷款在整个投资周期内始终稳妥可靠。
  • 还款担保：我们发售由财务稳健的第三方机构出具还款担保的项目，从而大大提升投资资金回收的保障。多重保障机制有助于确保即使出现问题——例如签证被拒、施工延误或再融资受阻——投资者依然能够通过合同约定的途径获得还款。
  • 明确的退出策略：益博EB5AN专注于选择具备清晰还款计划和退出机制的项目，确保投资人在投资期结束后能够顺利收回资金。

• 坚持透明与沟通：益博EB5AN重视与投资者的透明沟通，定期提供项目进展、财务表现及就业创造情况的更新，与投资者之间建立信任和信心。
• 遵守”EB-5投资者权利法案”：益博EB5AN积极践行“EB-5投资人权利法案”所确立的原则，倡导公平对待投资者、保持直接沟通，并确保投资人能够获取关键信息。

通过综合运用这些策略，益博EB5AN致力于为寻求通过EB-5计划获得美国居留权的外国投资者提供一条安全可靠的途径。

我们选择具备完善项目规划和稳健财务预测的开发商

EB-5项目必须取得多种许可，包括分区与土地使用许可、场地规划许可、建筑许可以及其他专项许可。项目还必须完成土地收购，并制定详细的场地规划方案，这些方案将接受市政或规划委员会的审查。

我们合作的开发商制定的施工时间表均既切合实际，又符合EB-5就业创造的要求。

我们发起募资的项目必须能够证明其能够满足就业创造要求，并且在获得首笔EB-5资金之前就已具备盈利能力。在许多情况下，这些项目在获得EB-5投资资金之前，就已经创造出了所需的就业岗位。

我们所选择的项目同样具备切实可行的EB-5贷款还款计划。大多数益博EB5AN的项目投资期限为4至7年，从EB-5资金投入项目（即托管账户资金划出后）开始计算。$80万美元的投资本金通常会在

贷款期满时，或在投资人递交或获批I-829申请后不久全额返还，具体时间取决于项目的退出策略。

优质项目分析：佐治亚双子湖别墅

佐治亚双子湖别墅是一项一流的EB-5项目，完全符合以上所有标准。

• 稳健的资本结构：项目资金的核心来源为开发商自有资金，双子湖别墅的成功并不依赖EB-5资金。随着别墅的销售，大部分开发资金将被回收再投入，从而降低资金风险。EB-5资金在双子湖别墅项目中同样以有担保贷款的形式投入。该项目还获得了一家资本雄厚、业务多元化的担保公司提供的还款担保。
• 业绩卓越的开发商：该项目的开发商是Kolter开德集团——美国排名前20的大型私营住宅开发商之一。自1997年以来，开德集团已建成超过20,000套住房，在房地产开发领域持续取得成功，并与益博EB5AN合作完成了多项财务表现优异的EB-5项目。开德集团从未出现过贷款未能偿还的情况。
• 目标就业区（TEA）项目：双子湖项目位于乡村目标就业区，因此投资门槛可降低至$80万美元，并可享受签证预留名额以及乡村类别申请优先审理福利。
• 瞄准庞大且增长中的人群：该项目专注于在佐治亚州霍希顿开发独栋别墅社区，目标客群为有能力购买这些住房的退休人群。迁居佐治亚州的老年人口数量持续增长，当地的住房需求已超过供应。双子湖别墅在2023年第43届OBIE年度颁奖典礼上荣获55+最佳住宅社区奖，并获得了其他多项奖项与认可。
• 保障EB-5投资：该项目提供贷款还款担保、就业创造担保，并享有I-526E申请优先审理福利。由于开德集团母公司提供了I-526E被拒退款担保，如果美国移民局拒绝投资人的I-526E申请，那么EB-5投资着可以及时收回资金。
• 完善的项目规划与财务预测：美国移民局已审核该项目文件，并认定其符合EB-5计划的相关规定。美国移民局已认可该项目的就业创造方法、贷款担保措施及安全保障机制。就业创造预测显示，投资者将拥有充足的就业创造盈余保障。

其它益博EB5AN精选项目

以下是我们正在发售的其他几个精选房地产开发项目。

• 弗吉尼亚州湾溪社区：有担保的高级贷款项目，位于弗吉尼亚州查尔斯角切萨皮克湾的乡村目标就业区（TEA）。该项目符合优先审理资格，可以低于$80万美元的首笔投资开启申请。EB-5资金将用于支持约61套别墅的建设与销售，以及由高尔夫传奇球手Arnold Palmer和Jack Nicklaus设计的高尔夫球场的运营。该项目还拥有长达两英里的私人海滩和一处占地350英亩的自然保护区。
• 科罗拉多州朗峰小镇：担保的贷款项目，位于乡村目标就业区（TEA），距科罗拉多州丹佛约一小时车程。该项目符合优先审理资格，可以低于$80万美元的首笔投资开启申请。EB-5资金将用于支持一个占地1,665英亩的综合规划社区的开发，该社区包括可售别墅、长期出租公寓、商业空间、住宿设施，以及全年开放的休闲配套设施。
• 爱达荷州塔玛拉克度假村：担保贷款项目，位于乡村目标就业区（TEA），地处卡斯凯德湖畔，距离McCall机场约20英里。该项目符合优先审理资格，可以低于$80万美元的首笔投资开启申请。所需的EB-5就业岗位已经全部创造完成。该项目资金已全部到位，建成后将成为一个四季皆宜的度假胜地，配备世界级设施以及屡获殊荣的高尔夫球场。
• 北卡罗来纳州岩溪别墅：担保贷款项目，由美国排名前20的私营住宅开发商之一的开德集团开发，位于乡村目标就业区（TEA）。该项目符合优先审理资格，可以低于$80万美元的首笔投资开启申请。EB-5资金将用于在北卡罗来纳州Locust开发一个包含1,120套独栋别墅的社区。
• 佛罗里达州Terra Ceia公寓：担保贷款项目，位于城市目标就业区（TEA），由顶尖住宅开发商开德集团开发。该项目符合城市预留签证资格，可以低于$80万美元的初始投资开启申请。EB-5资金将用于在佛罗里达州Palmetto开发一个包含276套出租公寓的社区。
• 佐治亚州泉港别墅：担保贷款项目，位于距离亚特兰大约45分钟路程的城市TEA地区。该项目符合城市预留签证资格，可以低于$80万美元的初始投资开启申请。EB-5资金将用于在佐治亚州纽南市开发一个包含700套别墅的Cresswind品牌活跃退休人群社区，该项目由顶尖住宅开发商开德集团打造。

通过益博EB5AN投资低风险、高质量的开发项目

对于海外房地产投资者而言，投资一个稳健的EB-5房地产开发项目，是获得美国合法永久居留权的绝佳途径。获批的投资者及其符合条件的家庭成员将有机会享受各项个人与职业发展机遇。

在申请EB-5移民时，最好与一家信誉可靠的咨询机构合作，而不是单凭个人独自处理整个流程。同时，向经验丰富的移民律师咨询也是明智之举。

益博EB5AN已帮助来自70多个国家的2700多个家庭成功移居美国，获得合法永久居民身份。我们的专家团队拥有十余年的行业经验，向客户提供一流、低风险的EB-5区域中心项目，并且迄今为止保持着美国移民局项目审批100%通过率。

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