Простая инвестиционная схема для выбора проекта EB-5 с низким уровнем риска

Инвестиции в EB-5 могут быть сопряжены с рисками. Иностранные граждане инвестируют в проекты EB-5 в надежде получить постоянное место жительства в Соединенных Штатах. Инвесторы также хотят вернуть свои деньги, и чем раньше, тем лучше. Если они смогут полностью устранить иммиграционный риск, выбрав проект EB-5 на стадии строительства, по которому уже было создано 10 рабочих мест для каждого инвестора EB-5, это еще лучше.

Для иностранных граждан, которые хотят иммигрировать в США по визе EB-5 и защитить свои инвестиции, ключом к успеху является избегание финансовых и иммиграционных рисков. Инвесторы EB-5 могут с уверенностью инвестировать, следуя простой схеме отбора проектов, описанной в этой статье.

Основная информация

Иммиграционный процесс по программе EB-5 сложен, но для вас не будет сложным понять риски, связанные с инвестированием по программе EB-5.

Инвесторам EB-5 не нужно разбираться во всех деталях программы EB-5, чтобы выбрать безопасный проект. Вместо этого инвесторы могут принимать обоснованные решения, изучив основы текущего состояния программы EB-5, поняв ключевые риски и применяя наши руководящие принципы для выбора проектов с низким уровнем риска.

Последние тенденции в области иммиграции

Пандемия COVID-19 началась в 2020 году и сильно повлияла на все аспекты жизни людей по всему миру. Иммиграция в Соединенные Штаты стала еще сложнее. COVID-19 также способствовал ускорению демографических изменений в стране. В некоторых случаях люди начали уезжать из городов и штатов, в которых действовали более строгие законы и политика в отношении COVID-19.

В частности, на юго-востоке Соединенных Штатов за последние два года количество населения сильно выросло.

Новая эра: Закон о реформе EB-5 и добросовестности от 2022 года

За последние два года программа EB-5 сильно изменилась.

В июне 2021 года завершилась экспериментальная программа регионального центра EB-5. Эта программа позволяет лицензированным организациям, известным как региональные центры, объединять средства EB-5 от нескольких инвесторов EB-5. Поскольку подавляющее большинство заявителей на получение визы EB-5 инвестируют в проекты, спонсируемые региональным центром, завершение программы региональных центров резко сократило количество инвестиций EB-5, доступных иностранным инвесторам.

Затем, в марте 2022 года, Конгресс принял Закон о реформе EB-5 и добросовестности от 2022 года («RIA»). Закон о реформе и добросовестности повторно утвердил и существенно изменил программу региональных центров EB-5. В то время как Служба гражданства и иммиграции Соединенных Штатов («СГИ США») еще должна предоставить рекомендации по большей части закона, влияние закона о реформе уже ощущается во всей отрасли.

Закон о реформе и добросовестности ужесточил требования к региональным центрам по соблюдению требований и отчетности. Также изменились правила по отношению к целевым областям занятости («ЦОЗ»). Одним из наиболее важных изменений является то, что сельская ЦОЗ теперь дает право инвесторам EB-5 на более быструю обработку заявлений.

Два ключевых риска для инвесторов EB-5

Несмотря на недавние изменения в программе EB-5, два ключевых риска для инвесторов EB-5 остаются прежними: иммиграционный риск и финансовый риск.

Иммиграционный риск относится к вероятности получения инвестором EB-5 грин-карты. Финансовый риск, с другой стороны, отражает степень вероятности того, что инвестор вернет свой инвестиционный капитал.

Понимание этих двух ключевых типов рисков жизненно важно для инвесторов EB-5, которые хотят инвестировать в проекты с низким уровнем риска.

Проекты с низким уровнем риска успешны сейчас, но у них нет прогнозов на будущее

Основной принцип отбора проектов EB-5 с низким уровнем риска простой: лучше один раз увидеть, чем сто раз услышать.

Многие проекты EB-5 дают обещания относительно будущих результатов, но доказательства лучше обещаний. Инвесторы EB-5, которые ищут проекты с низким уровнем риска, должны смотреть на факты сегодня, а не на то, что, как надеется застройщик, произойдет когда-то в будущем.

Получил ли проект уже финансирование или он надеется получить финансирование в будущем? Проект уже на стадии строительства или он ожидает получения разрешений или других согласований? Созданы ли уже рабочие места EB-5, или это просто расчеты? Проект уже финансово успешен или он надеется на успех в будущем?

Инвесторы EB-5 могут эффективно свести свои иммиграционные и финансовые риски к нулю, выбирая проекты, которые соответствуют всем требованиям программы EB-5 и являются — и останутся в будущем — финансово успешными.

Ниже приведена простая схема, которая использует приведенный выше основной принцип для отбора проектов EB-5 с низким иммиграционным и финансовым риском. Если проект не соответствует критериям какого-либо уровня в этой схеме или проект надеется на прогнозы на будущее, но на самом деле не успешен сейчас, то такой проект сопряжен с более высоким риском, и инвесторам EB-5 лучшие избегать таких проектов.

Первый уровень схемы: Географические факторы

Принимая решение об инвестировании в проект, инвесторы EB-5 должны учитывать его местоположение. Поскольку проекты в штатах или городах, переживающих экономический спад, более рискованы, инвесторам лучше избегать таких проектов.

Демографические тенденции часто напрямую связаны с экономическими тенденциями. Если население города или штата сокращается, региональная экономика, обычно также замедляется. Многие люди переезжают из штатов с высокой стоимостью жизни, неблагоприятным деловым климатом и высоким уровнем преступности. Например, за последние два года жители Калифорнии, Нью-Йорка и Нью-Джерси переезжали на юг и юго-восток.

Эта недавняя миграция населения сильно помогла югу и юго-востоку. В таких штатах, как Флорида и Техас, произошел самый большой экономический рост. До недавних тенденций юго-восток Соединенных Штатов долгое время был местом для пенсионеров. Однако устойчивый рост населения региона приводит к повышению экономической активности и активности на рынке недвижимости также и для молодых американцев.

Проекты EB-5 на юге и юго-востоке выигрывают от стабильной тенденции роста населения. В результате сейчас такие проекты выгодные и инвесторы рискуют намного меньше.

Ключевой вопрос: Находится ли проект в области, где население уменьшается? Если да, не связывайтесь с этим проектом.

Второй уровень схемы: Отраслевые факторы

Инвесторам EB-5 следует искать проекты только из отраслей, которые соответствуют требованиям программы EB-5.

Некоторые типы проектов, такие как отели и многоквартирные дома, которые сдаются в аренду, часто более рискованные для инвесторов EB-5. Любой проект в отрасли, основанный на прогнозах и оценках операционной деятельности, сопряжен с большим риском.

Инвесторы не смогут определить, успешен ли проект на основании только прогнозов. Для таких проектов прогнозируемый успех невозможно будет доказать годами. Инвесторам лучше избегать подобных проектов.

Вместо этого инвесторам EB-5 следует выбирать проекты, которые четко показывают свою эффективность уже сейчас.

Две идеальные отрасли для проектов EB-5 — это строительство кондоминиумов и односемейных домов. Инвесторы могут легко определить, существует ли спрос на подобные проекты, основываясь на фактических данных о продажах. Как итог, они могут видеть, насколько успешным является проект уже сейчас, а не только то, насколько успешным он будет по прогнозам застройщиков.

Подобные проекты гораздо менее рискованны для инвесторов.

Выбор подходящей отрасли

Два типа наименее рискованных проектов, которые есть сейчас на рынке, — это кондоминиумы и жилые комплексы с односемейными домами. С точки зрения EB-5 основным различием между этими двумя типами проектов является их местоположение. Кондоминиумы расположены в городах, в то время как односемейные дома чаще всего расположены в сельской местности.

Местоположение проекта важно для инвесторов EB-5 по нескольким причинам.

Местоположение проекта будет определять, находится ли он в ЦОЗ или нет, и, если да, то в какой именно. В проекты в ЦОЗ инвесторы EB-5 могут инвестировать 800 000 долларов вместо 1 050 000 долларов.

Кроме того, проекты как в городских, так и в сельских ЦОЗ дают инвесторам и их семьям право на получение квот на визу. Если в стране рождения инвестора EB-5 сейчас задержка в рассмотрении заявок на визы EB-5 (как, например, в Китае и Индии), то инвесторы, которые имеют право на получение зарезервированных виз EB-5 в рамках проектов в ЦОЗ, могут избежать этой задержки.

Сельская ЦОЗ также дают инвесторам право на приоритетное рассмотрение иммиграционных ходатайств. Инвесторам, которые уже находятся в Соединенных Штатах, это более быстрое рассмотрение не нужно. Но для тех, кто находится не в Соединенных Штатах, более быстрое рассмотрение заявки означает получение визы EB-5 гораздо раньше.

Инвесторам EB-5, которые еще не находятся в Соединенных Штатах, следует серьезно подумать об инвестировании в проекты в сельской ЦОЗ.

Ключевой вопрос: Находится ли инвестор EB-5 в Соединенных Штатах? Если нет, выберите проект в сельской ЦОЗ.

Проекты развития городских кондоминиумов

Проекты кондоминиумов идеально подходят для инвестиций в EB-5.

Во-первых, инвесторы могут быстро определить, совпадает ли строительство кондоминиума с текущим рыночном спросом на жильё. Продажи показывают наличие спроса. Если спрос низкий, то проект, скорее всего, реализуется на основе будущих прогнозов.

Четкие показатели спроса делают проекты кондоминиумов более безопасными для инвесторов EB-5, так как они помогут определить, успешен ли проект уже сейчас.

Во-вторых, кондоминиумы, как правило, продаются заранее. Даже на стадии строительства, у проектов кондоминиумов часто уже есть денежный поток в виде депозитов. Благодаря этим депозитам застройщики получают денежные средства для покрытия расходов и становятся частью источника капитала проекта.

Инвесторы EB-5 могут изучить статистику продаж, чтобы лучше оценить финансовые риски, связанные с проектом.

Проекты по строительству домов для одной семьи в сельской местности

Как и проекты кондоминиумов, проекты домов на одну семью — это отличные варианты для инвестиций по EB-5.

Инвесторы могут оценить текущий рыночный спрос на проекты домов на одну семью. Скорость продаж жилья показывает реальный спрос, и инвесторам лучше не вкладывать в проекты с низким уровнем продаж. На основании фактических данных о продажах, а не прогнозах, инвесторы EB-5 могут снизить финансовые риски.

Продавая дома на одну семью и кондоминиумы, застройщики смогут получить наличные деньги и использовать их для финансирования будущего строительства. Однако, в отличие от проектов кондоминиумов, проекты домов для одной семьи можно разделить на отдельные дома, для завершения строительства которых нужны относительно небольшие деньги.

В отличие от проектов кондоминиумов, не все средства на строительство нужно потратить до его завершения. Проекты домов на одну семью более безопасны для инвесторов EB-5, так как у них меньше первоначальный капитал, который нужен для каждого дома, и доходы от продаж, финансирующих будущее строительство.

Избегайте рискованных отраслей

Некоторые типы проектов требуют высоких первоначальных затрат и не приносят дохода в течение нескольких месяцев, а иногда и лет. Проекты гостиниц, производств и многоквартирных домов и требуют огромных долгосрочных расходов, прежде чем начнут приносить хоть какую-то прибыль.

Инвесторам EB-5 лучше избегать проектов с высокими первоначальными затратами и потенциальной выручкой в будущем.

Из-за сроков строительства таких проектов ожидаемые доходы основываются на предположениях, которые могут оказаться неверными. Текущий спрос не обязательно означает спрос в будущем. Экономический спад может быстро превратить прогнозируемую прибыль в убытки.

Инвесторам EB-5, как правило, лучше избегать проектов, которые основаны только на прогнозируемых будущих доходах, а не на фактических текущих доходах.

Ключевой вопрос: Зависит ли отрасль проекта от прогнозируемых, а не от текущих данных о продажах? Если да, то лучше избегать подобных проектов.

Третий уровень схемы: Проектные факторы

Не каждый проект кондоминиума или дома для одной семьи на юго-востоке отличается низкой степенью риска. В то время как местоположение и отрасль проекта влияют на связанные с ним риски, у каждого проекта есть свой собственный профиль риска. Инвесторам EB-5 необходимо тщательно оценить риски каждого конкретного проекта, прежде чем принимать решение об инвестировании в него.

Обширный опыт работы застройщика

Инвесторам EB-5 следует искать проекты от авторитетных застройщиков с хорошим послужным списком. Хотя успех в прошлом не гарантирует успеха в будущем, успех в прошлом со временем действительно снижает риск.

У застройщика должны быть опыт работы в отрасли и доказанные знания рынка. Недостаточно сказать, что они эксперты или лидеры отрасли — это нужно продемонстрировать с помощью истории реализованных проектов.

Наконец, в истории застройщика не должно быть случаев невыплаты долгов.

Ключевой вопрос: У застройщика безупречная тепутация? Если нет, поищите другой проект.

Ведется строительство

Самые безопасные проекты для инвесторов EB-5 уже находятся в стадии строительства и создали достаточно рабочих мест, чтобы удовлетворить требования по созданию рабочих мест для всех инвесторов EB-5 на момент инвестирования.

Инвесторам EB-5 лучше избегать проектов, где строительство еще не началось. Задержки в сроках строительства могут произойти в любой момент по неожиданным причинам и могут продлиться дольше, чем ожидалось. Такие задержки могут повлиять на создание рабочих мест, что может поставить под угрозу иммиграционные планы инвестора.

Ключевой вопрос: Находится ли проект на стадии строительства? Если нет, поищите проект на стадии строительства.

Продажи уже идут

Продажи кондоминиумов или домов показывают, что проект активно удовлетворяет спрос на рынке и достаточно привлекателен, чтобы привлечь покупателей. Проекты EB-5, где начались продажи гораздо менее рискованы, чем те, которые еще не стали привлекательными на рынке.

Ключевой вопрос: Есть ли у проекта текущие продажи? Если нет, поищите проект, у которого есть.

Уже есть финансирование

Поскольку экономика США находится на пороге так называемой экономической рецессии, проектное финансирование – это главный фактор, который инвесторы EB-5 должны учитывать при поиске надежных инвестиций. Инвесторам EB-5 следует искать проекты, которые финансируют крупные институциональные кредиторы по фиксированным ставкам.

Кроме того, инвесторы должны с осторожностью относиться к проектам, которые не получили основное финансирование. Самые безопасные проекты для инвесторов EB-5 не полагаются на фонды EB-5, а используют капитал EB-5 для замены более дорогих форм капитала.

Ключевые вопросы: Финансируется ли проект полностью без EB-5? Если нет, не связывайтесь с этим проектом. Предусмотрено ли финансирование проекта по фиксированной ставке? Если нет, поищите проект с такими условиями.

Независимый, надежный спонсор регионального центра

Соблюдение правил СГИ США жизненно важно для успеха визовой программы EB-5. Спонсор регионального центра проекта EB-5 несет ответственность за соблюдение требований EB-5 и отчетность.

Всегда было важно иметь спонсора EB-5 – региональный центр с безупречной репутацией. Из-за возросших требований к соответствию и стандартам отчетности после принятия закона о реформе и добросовестности, сейчас, более чем когда-либо, инвесторы EB-5 должны тщательно проверять своих спонсоров – региональные центры.

Инвесторы EB-5 должны не просто верить заявлениям регионального центра, а проверять их на соответствие установленным требованиям. Хороший региональный центр имеет четкую политику соответствия требованиям и четко следует ей.

Инвесторы EB-5, которые ищут проект с низким уровнем риска, должны устанавливать высокие стандарты для спонсоров региональных центров.
Региональные центры должны быть максимально прозрачными и регулярно предоставлять обновленную информацию. У них должен быть опыт работы с документацией и опыт соблюдения требований программы EB-5. Операторы региональных центров должны хорошо знать отрасль и быть в курсе изменений в программе EB-5.

Более того, у безопасного проекта будет независимый сторонний региональный центр, который не связан с застройщиком. Независимость снижает вероятность конфликта интересов, что, в свою очередь, снижает риск для инвесторов EB-5.

Ключевой вопрос: У регионального центра нет истории соблюдения требований или истории отказов в реализации проектов? Если есть, не связывайтесь с этим проектом, так как это высокий иммиграционный риск.

Примеры проектов с низким уровнем риска

EB5AN с радостью может предложить широкий спектр высококачественных проектов с низким уровнем риска. EB5AN гордится тем, что максимально соответствует стандартам EB-5 благодаря наличию независимого спонсора – регионального центра. Благодаря 100%-ному уровню одобрения проектной документации в СГИ США по более чем десятку проектов, EB5AN предлагает инвесторам уверенность и душевное спокойствие, которые дает только доказанная надежность.

Чтобы помочь обеспечить успешные результаты для инвесторов EB-5, EB5AN спонсирует проекты только в том случае, если они соответствуют строгим критериям. Ниже описаны три таких проекта:

Проект Вохали, Юта: Генеральный план строительства комплекса с полем для гольфа в сельской местности

Вохали, Юта — это комплекс на 428 домов и строящееся поле для гольфа к северу от Парк-Сити, штат Юта. У него одни из лучших характеристик среди доступных на сегодняшний день проектов EB-5.

Вохали, штат Юта, находится в сельской местности, строительные работы уже начались, и уже создано значительное количество рабочих мест. Застройщик дал инвесторам EB-5 лучшие в отрасли гарантии, а кредит EB-5 обеспечен организацией-застройщиком. Благодаря уникальной структуре кредитования, срок кредитования для каждого инвестора EB-5 и риски можно минимизировать.

Солтэйр, Ст.-Петербург: Проект строительства городского кондоминиума

Солтэйр, Ст.-Петербург, этап II — это 35-этажный жилой комплекс класса люкс в центре Ст.-Петербурга, штат Флорида. С множеством лучших в своем классе характеристик, Солтэйр – это один из самых привлекательных городских проектов EB-5, доступных на сегодняшний день.

Солтэйр, Ст.-Петербург — это проект в городской ЦОЗ, который уже находится на стадии строительства. По этому проекту уже было создано больше рабочих мест, чем нужно всем инвесторам EB-5 для получения грин-карт. Все кондоминиумы уже проданы.

Развитием проекта Солтэйр, Ст.-Петербург занимается компания «Колтер» (Kolter Group) – опытный застройщик кондоминиумов.

Твин-Лейкс, Джорджия: Проект строительства односемейных домов в сельской ЦОЗ

Другой проект компании «Колтер» —Твин-Лейкс, Джорджия – это комплекс из 1300 домов на одну семью, который строится недалеко от Атланты, штат Джорджия. Это один из самых привлекательных проектов EB-5 в сельской местности, доступных сегодня по цене 800 000 долларов. Твин-Лейкс, Джорджия — это инвестиции в акционерный капитал.

Твин-Лейкс, Джорджия — это проект в сельской ЦОЗ, который находится на стадии строительства, и по нему уже созданы все необходимые рабочие места EB-5. «Колтер» — это также опытный застройщик жилых комплексов для одной семьи, он построил более 20 000 домов.

Свяжитесь с компанией EB5AN

Для получения дополнительной информации о проектах компании EB5AN с низким уровнем риска, пожалуйста, назначьте телефонный звонок от EB5AN или отправьте электронное письмо по адресу info@EB5AN.com.