翠溪尊邸高尔夫乡村俱乐部：一项值得信赖的乡村EB-5贷款项目

翠溪尊邸高尔夫乡村俱乐部是一个总体规划的豪华高尔夫社区开发项目，位于怀俄明州杰克逊附近。除了屡获殊荣的高尔夫球场外，该项目还提供各类便利设施，包俱乐部酒店、18栋度假别墅、19个栋奢华别墅和4个牧场庄园。

本文详细介绍了为什么翠溪尊邸高尔夫乡村俱乐部是当今市场上最引人注目的乡村EB-5项目之一。

翠溪尊邸高尔夫乡村俱乐部EB-5贷款项目概述

乡村目标就业区（TEA）指定。翠溪尊邸高尔夫乡村俱乐部项目位于乡村目标就业区。这意味着该项目有资格以较低的最低投资金额$800,000美元招募投资者。此外，乡村TEA项目的投资者可以享受I-526E申请优先受理及预留EB-5签证份额，乡村EB-5预留签证占所有EB-5签证的20%。

较短的四年贷款期。许多EB-5贷款项目要求五年的贷款期限，并可选择进行一次或多次为期一年的延期。翠溪尊邸高尔夫乡村俱乐部提供较短的四年投资期，且仅可进行一次为期一年的延期。

项目完全资本化，不依赖EB-5基金。翠溪尊邸高尔夫乡村俱乐部已完全资本化，拥有高级建筑贷款和开发商股权。重要的是，该项目不依赖EB-5资金来完成建设。

黄金地段，靠近怀俄明州杰克逊。该项目靠近怀俄明州杰克逊，地处众多知名景点的枢纽地带。其中包括杰克逊霍尔山地度假村、大提顿国家公园和黄石国家公园等。

经过验证的本地市场和强劲的销售。翠溪尊邸高尔夫乡村俱乐部社区地处经过验证的房地产市场，当地新住宅销售和二手房销售市场强劲。此外，翠溪尊邸高尔夫乡村俱乐部本身也拥有强劲的销售记录。

大量EB-5工作岗位创造。该项目已经创造了500多个合格的EB-5工作岗位。最终，项目将创造747.5个工作岗位，足以满足该项目所有EB-5投资者的工作岗位创造要求。

卓越的移民和财务安全。EB-5贷款由质押和抵押贷款担保。投资者还可以享受I-526E被拒退款担保、完工担保和工作岗位创造担保。

经验丰富的独立区域中心发起人。独立的EB-5区域中心可避免EB-5基金与开发商之间出现利益冲突。对于翠溪尊邸高尔夫乡村俱乐部而言，项目的区域中心发起人和EB-5基金的普通合伙人由益博区域中心控制，100%独立于项目开发商。这种结构有助于降低项目EB-5投资者的风险。

了解EB-5投资的风险

EB-5投资者面临两种主要的风险类型。首先，他们面临移民风险，即在EB-5流程结束后无法获得绿卡的风险。其次，他们面临财务风险，即失去部分或全部投资资金的风险。

移民风险

移民风险的大小取决于项目满足EB-5计划要求并帮助投资者获得绿卡的可能性。

第一个考虑因素是项目是否能会为其所有EB-5投资者创造足够的合格工作岗位。每个EB-5项目都会宣传说项目将为所有外国投资者创造比所需数量更多的就业机会。关键问题在于该项目是否能够按计划创造出就业机会。这种风险与投资的结构以及开发商的经验和业绩记录密切相关。

移民风险的另一个方面是项目是否遵守所有相关法律、法规和政策。当今市场上的大多数EB-5项目结构都相对简单，符合相关规范。但一些区域中心项目的架构处于灰色地带，或未能及时根据政策变化进行调整，导致项目风险大大增加。

例如，一些项目根据2023年10月与两年维持期相关的政策变更迅速采用了新的投资条款。但这类政策变化往往也会面临法律挑战。不出所料，2024年3月，这项新政策就受到了质疑。如果诉讼成功，新政策被撤回，那么根据新政策做出变更的项目就可能不再合规。

财务风险

要获得绿卡，EB-5投资者的资金必须被美国公民及移民服务局（USCIS）认定为“存在风险”。所谓的存在风险指的是整个$800,000美元的投资必须面临遭受损失的可能。这意味着，为了遵守EB-5计划要求，任何EB-5项目都不可能100%没有风险。在这一方面，许多项目的实践远远超过EB-5计划所要求的风险水平。

为了解释这一点，项目往往声称为了满足EB-5计划的投资风险要求，这种风险水平是必要的。然而，满足投资的风险要求并不意味着EB-5投资者的资金必须面临很高的风险。许多EB-5项目的财务风险远远高于计划的要求。

不幸的是，外国投资者在投资之前往往不知道项目的风险具体有多大。如果一个项目财务风险很高，那么其中的EB-5投资者更有可能既失去资金，又无法为自己和家人获得永久绿卡。

这就是为什么透明度如此重要。

每个EB-5项目都应该是完全透明的，但并非所有项目都做到了这一点。EB-5投资者在投资前必须进行自己的尽职调查，因为只有少数EB-5项目为EB-5投资者提供了真正的财务保障。

以下是EB-5项目中值得重视的一些关键保障措施：

财务透明度

项目应向投资者提供其资金情况的证明。它应该提供资产负债表、销售数据、已签署的贷款协议和所有其他适用的财务文件。如果EB-5项目不愿分享其关键财务文件，那就是在隐藏信息，这是一个巨大的危险信号。EB-5投资者不应在没有证据的情况下相信任何陈述。

贷款担保

EB-5贷款很少有抵押品担保。抵押品可以包括股权质押以及第一和第二留置权或抵押贷款。然而，低风险的EB-5贷款会由足够的抵押品担保，能够覆盖贷款的全部余额。

I-526E被拒退款担保

如果EB-5投资者的I-526E申请被USCIS拒绝，那么投资者将无法通过EB-5区域中心计划获得绿卡。但I-526E申请被拒并不意味着投资者的$800,000美元投资将立即得到退还。EB-5投资者的资金回报取决于投资条款。投资者的资金可能将维持投资数年，无论其I-526E申请的情况如何。通过还款担保等保障措施，优质的EB-5项目可以允许投资者在移民申请被拒绝时比正常情况更快地获得偿还。

了解乡村TEA指定

本质而言，一个区域要成为目标就业区（TEA），其必须是乡村地区或失业率较高的地区。下文中详细概述了什么样的项目符合位于乡村TEA的新商业企业的标准，以及乡村项目的风险和收益。

乡村TEA的要求是什么？

要成为乡村TEA地区，该地区不得位于任何人口超过20,000人的城市之内或与之接壤。位于大都市统计区（MSA）内的地点也不符合乡村TEA资格。希望拥有乡村TEA资格的项目必须提交最近十年人口普查数据，证明该地区符合这些标准。

比较不同类型乡村EB-5项目的风险

乡村地区的EB-5项目与城市和高失业率TEA项目的风险各有不同。为了做出充分知情的决定，EB-5投资者应该了解这些风险。

如上所述，为了遵守EB-5计划，所有EB-5投资都必须承担资金损失的风险。虽然每个项目都有自己独特的风险侧写，但某些类型的项目往往比其他类型的项目风险更大。

一些类型的乡村项目可能比城市地区的类似项目风险更大，而一些类型的项目可能更适合乡村地区。以下是对三种常见类型的乡村EB-5项目的分析。

1. 酒店类乡村EB-5项目的风险

酒店业务相当依赖于消费者的出行意愿和经济的稳定。经济下行往往会导致出行和支出的锐减，因为人们在这一时期更倾向于省钱。这些因素可能会对乡村酒店和餐饮项目产生重大影响。

此外，乡村项目可能无法获得足够的市场数据来了解当地经济。如果没有这些数据，可能很难准确预测市场吸收能力。当项目数据不足以支持其财务预测时，EB-5投资者就会面临更大的风险。

同时，像酒店这样的项目通常很难缩减运营支出，因为它们必须配备充足的人员才能维持运营。由于降低运营费用的方式有限，亏本运营可能很快导致项目的失败。在这种情况下，工作人员就会失业，这种结果对于依赖这些工作岗位进行移民申请的外国投资者来说将是灾难性的。

另一个关键因素是，酒店和餐厅通常必须在真正开始运营之前的几年花费大量资金。但重要的是，开发进度可能会出现延迟，或者项目开始运营时的市场条件可能与项目规划时不同。在这些类型的项目中，EB-5投资者的财务风险可能很高。

然而，并非所有的酒店项目都是高风险的。例如，面向富裕客户发售的高质量项目不太容易受到经济变化的影响，因为拥有大量可支配收入的客户群体，如退休人群和高净值个人，即使在经济放缓时期，也不会大量减少旅行和支出。

一些乡村酒店项目同时也是不同资产类型的组合。项目可能不仅仅有酒店，还有公寓或住宅。在施工期间拥有多样化的资产和收入来源可以显著降低风险。

2. 制造类乡村EB-5项目的风险

在过去的几十年中，与整体就业增长相比，制造业的就业增长一直在下降。美国农业部的数据显示，从2001年到2015年，总就业人数增长了近7%，而制造业的增长率下降了21%。具体而言，许多乡村地区的工厂在此期间永久关闭。

制造工厂通常只有满负荷运营才能盈利。对于大多数工厂来说，缩减生产并不是一种可行的选项。因此，乡村工厂非常容易受到经济衰退的影响。

建造工厂的时间和成本远远高于EB-5项目中常见的许多其他类型的房地产。漫长的开发阶段意味着EB-5投资者资金将面临各种风险，例如成本上升、资金短缺、市场变化等。通过贷款或其他投资筹集更多资金可能需要很长时间。施工延误也很常见，而且可能无法预测。任何延误都可能对EB-5计划工作岗位创造要求产生负面影响。

对于EB-5投资者来说，这些因素可能意味着他们的资金将投资比原计划更长的时间。资金投入的时间越长，面临损失、延迟或无法完全偿还的风险就越长。

3. 总体规划社区类乡村EB-5项目的风险

与其他乡村项目一样，乡村总体规划开发项目往往对经济的变化更加敏感。例如，当地房屋需求的变化可能会影响建设计划。建设支出的减少反过来又会影响EB-5就业机会的创造。

然而，虽然酒店和制造业项目必须完成后才能产生收入，但总体规划的社区可以分阶段建设。在每个阶段，所有房屋中的各部分逐一建造和出售，这往往会在开发初期产生收入流。

对于独栋别墅项目而言，风险往往较低，因为项目在产生现金流之前，仅需较少的资金，且持续时间较短。此外，这类项目还可以调整施工速度以适应当前的市场状况。

如果在建造酒店或制造工厂时成本增加，开发商要么必须找到更多资金，要么改变预算。在住房建设中，成本的增加往往会转嫁到购房者身上。

由于拥有较低的前期成本、持续的收入和更灵活的开发节奏，总体规划的社区开发项目可能对EB-5投资者构成较小的风险。但即使在同一资产类别中，也并非所有项目都是一样的。每个项目都必须根据其优点进行评估。

选择乡村TEA EB-5项目的好处

通过投资乡村EB-5项目，EB-5投资者可以享受到几项关键好处。首先，TEA项目的EB-5投资金额要求为$800,000美元，而不是$1,050,000美元。其次，乡村TEA投资者的I-526E申请可以获得更快受理，这是EB-5流程中的第一个申请，因此这也意味着美国绿卡的审批时间更快，等待时间更短。这些优势意味着，即使一个乡村EB-5项目与类似的城市项目相比风险更高，投资这个乡村项目仍然具有独特的优势，它带来的优势可以弥补一部分额外风险的影响。

也许乡村TEA投资最大的一个优势在于可以享受乡村EB-5签证预留份额。这些预留签证对于来自面临EB-5签证排期国家的投资者至关重要，当EB-5签证的申请量比可用签证更多时，EB-5签证就会出现排期。而对于乡村EB-5签证而言，投资者，尤其是来自中国大陆和印度等高需求国家的投资者，以及城市TEA投资也面临排期的地区的投资者，可以避免因排期而导致的多年等待。

2022年《EB-5改革与诚信法案》为乡村TEA投资者及其附属申请人预留了20%的EB-5签证，因此乡村类别的预留签证数量是最多的。相比之下，城市高失业率TEA类别预留份额仅占所有EB-5签证的10%。如上所述，中国和印度投资者已经在这一类别中面临签排期的可能性，与此同时，对于来自这些国家的投资者而言，乡村EB-5签证数量仍然充足。

评估乡村EB-5项目

通过对几个关键方面进行一些基本的研究，EB-5投资者可以很好地避免风险过高的项目。

研究开发商的过往业绩记录

项目开发商的业绩记录是EB-5投资者需要考虑的最重要因素之一。一个实力雄厚的开发商通常已经成功完成了类似的项目，并偿还了投资者的资金。

快速评估开发商的一种方法是查看其项目是否由主流贷款机构提供资金。贷款方会进行仔细的研究，以确保他们借出的资金可能得到偿还。如果银行或机构型贷款方为该项目提供了资金，那么项目就可能更安全。

投资者还应该了解项目中投入了多少开发商权益。如果开发商没有在项目中投入太多自己的资金，那么如果项目失败，开发商也不会受到太大影响。更低的开发商权益意味着项目的其他贷款人和投资者面临更大的风险。

与此相关的是，开发商有时计划使用EB-5资金来取代或重组其投入的股权。当EB-5资金以这种方式使用时，开发商也将自己的风险转移给了EB-5投资者。投资者应该避免这类项目。

考虑项目的位置

并不是所有乡村地区都是一样的。一些乡村地区不过是一望无际的旷野，甚至都没什么人会开车经过。而一些乡村地区则是每年有数十万游客到访的热门目的地。虽然不同的项目类型在乡村地区具有不同的风险，但某种类型的项目可能在一个乡村地区表现良好，但在另一个乡村地区表现不佳。

例如，位于交通方式不多且附近没有旅游景点的城镇的酒店项目可能风险非常高。然而，如果同样的项目位于热门旅游地区，那么它的风险可能会很低。每个项目都是不同的，EB-5投资者需要根据项目位置和背景仔细了解每个项目，以了解它真正的风险程度。

评估区域中心及其与开发商的关系

项目的区域中心发起人应具备极高的专业度、良好的透明度，并保持其独立性。EB-5行业复杂且不断变化，区域中心必须能够跟上行业的步伐，并及时了解最新信息和法规。现在，EB-5投资者比以往任何时候都更需要彻底审查区域中心发起人。缺乏成功经验的EB-5区域中心会对EB-5投资者构成重大风险。

良好的区域中心应该由具有多年行业经验的知识渊博的专业人士领导。如上文所述，区域中心也应100%独立于开发商，以确保它们之间没有利益冲突。

翠溪尊邸高尔夫乡村俱乐部是一项一流的乡村EB-5项目

翠溪尊邸高尔夫乡村俱乐部是一项值得信赖的乡村EB-5项目，具有一系列高水平的投资保障。该项目位于黄金地段，由高水平的团队开发，具备卓越的财务保障、强劲的销售势头并创造了充足的就业机会。这些特色大大降低了EB-5投资者的移民和财务风险，也让翠溪尊邸高尔夫乡村俱乐部成为当今最优质的EB-5项目之一。

较短的四年投资期

该项目的贷款期仅为四年，短于此类项目的平均水平。此外，每笔EB-5贷款都互相独立，分别代表每个投资者的$800,000美元投资。

完全资本化

翠溪尊邸高尔夫乡村俱乐部资金充足。开发商股权占项目融资的很大一部分，EB-5资金将用于部分取代现有的建设贷款。至关重要的是，项目的完成并不依赖EB-5资金。

黄金地段，靠近怀俄明州杰克逊

翠溪尊邸高尔夫乡村俱乐部位于怀俄明州杰克逊附近的翠溪沿岸，地理位置独特。该项目距离高端滑雪胜地杰克逊霍尔山地度假村（Jackson Hole Mountain Resort）仅一小段车程。大提顿国家公园拥有全国最壮观的山脉景色，距离该项目也只有很短的车程。此外，附近的黄石国家公园是美国最古老的国家公园，每年有数百万游客前往此地，感受这里广阔而原始的荒野。黄石公园的游客可以在野生动物的自然栖息地观赏它们，探索大峡谷、瀑布和地热等自然景观，包括许多活跃的间歇泉，以及其他自然奇观。

翠溪尊邸高尔夫乡村俱乐部位于怀俄明州的乡村地区，可轻松抵达这些热门景点，地理位置极佳。

经过验证的本地市场和强劲的销售

翠溪尊邸高尔夫乡村俱乐部已售出18栋度假别墅中的10栋，平均售价为$330万美元。度假别墅的业主可以将其单位加入度假别墅的租赁平台中，以获得一部分租金收益。

当地的住宅买卖市场也很强劲，许多大型房地产经纪人正在营销和销售项目周围的房屋及地块。

大量EB-5工作岗位创造

为了满足EB-5计划的要求，每个EB-5投资者必须证明他们的投资为美国工人创造了至少10个新的全职工作岗位。通过由区域中心发起项目，该项目可以计算通过建筑成本和收入产生的直接和间接工作岗位。

翠溪尊邸乡村高尔夫俱乐部总共需要创造630个工作岗位，来满足所有EB-5投资者的工作岗位创造要求。截至2024年6月，该项目已经创造了500多个工作岗位。最终，项目预计将为EB-5投资者创造共747.5个合格的工作岗位，这远远超过了需求。因此，翠溪尊邸高尔夫乡村俱乐部的投资者将享有更高的移民成功率。

卓越的财务安全

虽然大多数EB-5贷款没有担保，但翠溪尊邸高尔夫乡村俱乐部拥有相关保障。该项目具有多层次的财务安全保障。

项目的EB-5贷款由多个股权质押担保。使用了EB-5资金的房产还享有贷款的第一和第二留置权或抵押贷款。在别墅建设完成并偿还杰克逊霍尔银行建设贷款后，EB-5贷款将转换成为项目别墅部分的高级贷款。

该项目的EB-5投资者也可享受I-526E被拒退款担保。这种担保使投资者能够在其申请被USCIS拒绝的情况下更早获得偿还，而不必等到项目完成后才有资格获得资金。

经验丰富的开发团队

翠溪尊邸高尔夫乡村俱乐部由Cygnus Capital开发。Cygnus Capital成立于2010年，管理着六只战略房地产投资基金。在这些基金的生命周期中，Cygnus Capital在22个州的36项不同的投资中收购了超过6,000项资产。Cygnus Capital通过采用差异化的房地产投资策略，为投资者提供长期的绝对回报。

经验丰富的独立区域中心

益博区域中心是翠溪尊邸高尔夫乡村俱乐部的区域中心发起人。益博区域中心独立于开发商，专注于满足EB-5投资者的需求，不存在任何利益冲突。益博区域中心是一家经验丰富的EB-5区域中心运营商，在EB-5计划下参与了超过$40亿美元的房地产开发，其高质量、低风险的投资产品已帮助来自60多个国家的2,300多名移民投资者实现了目标。

翠溪尊邸高尔夫乡村俱乐部：独一无二的低风险乡村EB-5项目

虽然没有EB-5项目能够完全零风险，但一些项目的风险可以做到很低。翠溪尊邸高尔夫乡村俱乐部就是这样一个项目。

翠溪尊邸高尔夫乡村俱乐部是一个高质量的EB-5项目，提供多种独特保障，可降低EB-5投资者的移民和金融风险，包括多种担保、I-526E优先受理和较短的4年贷款期限。

有关翠溪尊邸高尔夫乡村俱乐部乡村EB-5项目的更多信息，请预约与益博区域中心进行一对一电话咨询，或发送电子邮件至info@EB5AN.com。