Ознакомьтесь с этими четырьмя ключевыми факторами, чтобы не потерять деньги при инвестировании в EB-5

Инвесторы EB-5 в первую очередь заинтересованы в получении грин-карт. Конечно же, инвесторы также хотят вернуть свои деньги — и по возможности получить прибыль от инвестиций. Но успешная иммиграция — это единственная причина выбора инвестиций EB-5 вместо другого вида инвестиций.

Соответственно, в EB5AN мы структурируем наши проекты так, чтобы основной целью была успешная иммиграция. Это означает, что мы, как правило, предлагаем проекты, в которых рабочие места уже были созданы или создаются сейчас.

В то время как нашим приоритетом при структурировании проектов является иммиграционная безопасность, финансовая успешность стоит на втором месте. Для некоторых инвесторов EB-5 потеря 800 000 долларов — это лишь маленькая неприятность, но для большинства инвесторов EB-5 такая потеря была бы катастрофической. Вы заслуживаете проекта, в котором ваши деньги будут в максимальной безопасности.

Важно отметить, что эти два фактора — иммиграция и финансовая безопасность — как правило, идут рука об руку. Финансово успешный проект, скорее всего, приведет к созданию рабочих мест, необходимых для получения грин-карты.

В этой статье мы рассмотрим четыре основных пункта проверки, которые вам необходимо учитывать, чтобы не потерять свой вклад EB-5. Во-первых, мы рассмотрим важнейший фактор финансовой безопасности: качество заемщика. Далее мы рассмотрим, как затраты на финансирование могут указывать на уровень риска проекта. Затем мы обсудим, насколько важна независимость для предотвращения ненужных конфликтов интересов. И, наконец, мы рассмотрим, как прибыльность может указывать на финансовое состояние проекта.

Загрузите полную презентацию PowerPoint о 4 ключевых факторах, которые помогут не потерять деньги при инвестировании в EB-5

Качество заемщика

Большинство проектов EB-5 структурированы как займы. Это означает, что деньги от инвесторов EB-5 будут предоставлены инвестиционным фондом заемщику — компании, которая занимается развитием проекта. Ключевой вопрос заключается в том, сможет ли заемщик погасить этот кредит, когда наступит срок погашения.

Чтобы определить качество заемщика, вам нужно просмотреть историю проектов заемщика. Сколько проектов успешно завершил заемщик? Какой у него опыт выполнения проектов, подобных проекту EB-5? Сколько денег компания заняла в общей сложности? Есть ли у него история заимствования и своевременной выплаты средств? Был ли у него когда-нибудь дефолт по кредиту? Какие активы, если они есть, заемщик использует для обеспечения кредита?

Очень важно найти заемщика с проверенной репутацией.

Опыт выполнения проектов

Один из самых быстрых способов оценить качество заемщика — это посмотреть на его опыт. Сколько аналогичных проектов завершил заемщик? Хотя прошлый успех не гарантирует успеха в будущем, проверенный опыт работы говорит о том, что компания знает, как планировать и реализовывать проекты.

Вам стоит ознакомиться со списком проектов компании-застройщика, чтобы убедиться, что она успешно завершала аналогичные проекты в прошлом. Если компания новая, посмотрите на список проектов её руководителей. Чем больше подобных проектов успешно завершил заемщик, тем лучше.

История получения и выплаты кредитов

Другой способ оценить качество заемщика – посмотреть сумму денег, которую компания одолжила и вернула. История погашения кредита компанией показывает, насколько велика вероятность возврата ваших инвестиций.

Например, если компания никогда не занимала и не возвращала деньги, риск инвестирования в эту компанию выше, поскольку у нее нет истории, которую можно просмотреть. Другими словами, у вас нет доказательств того, что она погасит кредит в срок. С другой стороны, если компания заняла миллиарды долларов и вовремя вернула все до последнего цента, это прекрасно демонстрирует, что она погасит свои долги. Инвестирование в подобную компанию, как правило, сопряжено с меньшим риском.

Вам следует обратить особое внимание на предыдущие банкротства, потери права выкупа или другие подобные проблемы. Обязательно изучите как саму компанию, так и её руководителей.

Ценность и разнообразие активов для обеспечения кредита

Говоря о кредитных предложениях EB-5, чем надежнее обеспечение кредита, тем выше качество заемщика. Заемщик низкого качества предложит минимальное обеспечение по кредиту. Некоторые региональные центры и проекты EB-5 могут говорить, что кредиты EB-5 не могут быть обеспечены, но это неправда. Программа EB-5 допускает получение обеспеченных кредитов, и у лучших кредитов EB-5 есть обеспечение.

Но не все гарантии по кредиту EB-5 одинаковы.

Некоторые проекты могут предлагать залог долей в капитале проектной компании. Хотя залог лучше, чем ничего, он может обеспечить ограниченную защиту инвесторам EB-5. Другие проекты могут предлагать ипотеку на строящуюся недвижимость в качестве залога по кредиту. Ипотека снижает риск для инвестора EB-5, поскольку кредитор может вступить во владение имуществом в случае дефолта по кредиту.

Однако лучшие проекты дают гарантии возврата кредита от поручителей с достаточным уровнем капитализации и диверсифицированными активами. Поручитель с достаточным уровнем капитализации — это тот, у которого более чем достаточно чистого капитала, чтобы покрыть весь остаток кредита. Поручитель с диверсифицированными активами — это тот, у кого есть более одного вида активов в качестве обеспечения по кредиту. По сути, чем больше чистый капитал и разнообразие активов, тем лучше.

История конкретного проекта

Качество заемщика также будет зависеть от ряда деталей проекта.

Какие источники средств у проекта? Если проект не финансируется банком или институциональным инвестором, это может указывать на то, что проект не кредитоспособный и сопряжен с более высоким риском.

Все ли средства есть в наличии? Если нет, вам необходимо задуматься, с какой вероятностью застройщик сможет обеспечить достаточное финансирование для завершения проекта.

Есть ли у заемщика собственный капитал в проекте? Если нет, то весь риск несет инвестор. И наоборот, когда у девелопера есть собственный капитал в своих проектах, у него появляется более сильный стимул завершить его успешно.

Проект на растущем или падающем рынке? Если рынок падающий, есть высокий риск того, что проект потерпит неудачу. Проект может быть успешно завершен, однако он может оказаться нерентабельным, и вы потеряете деньги.

Строительство уже ведется? Если проект уже строится, в него вкладывают деньги. Проект, застрявший на этапе плана, более рискован, поскольку он может никогда не быть профинансирован полностью. Если в проект будут вложены только средства EB-5, и он не будет завершен, эти деньги, скорее всего, будут потеряны.

Прозрачность застройщика и проекта

Прозрачность является ключевым фактором качества заемщика. Вы не можете знать, насколько он качественный, если он не предоставит вам доступ ко всей необходимой вам информации.

Качественному заемщику нечего скрывать, и он предоставит вам всю информацию, необходимую для принятия обоснованного решения. Единственная причина не предоставлять информацию — это скрывать проблемы.

Стоимость финансирования

В то время как качество заемщика отражает прошлую репутацию застройщика, стоимость финансирования — это ключевой показатель того, насколько рискованным является сам проект. Застройщик потратит много времени и усилий, чтобы получить максимально дешевое финансирование от банков и инвесторов.

Процентная ставка

Банки и институциональные инвесторы определяют процентные ставки в зависимости от уровня риска по их прогнозам. Чем выше риск, тем больше денег они хотят получить. Сравнивая затраты на финансирование нескольких проектов, вы сможете получить представление о том, насколько рискованным является каждый проект по сравнению с другими. Например, если один проект предлагает льготный кредит с процентной ставкой 15%, а другой – льготный кредит под 8%, то проект с более высокой ставкой, скорее всего, более рискованный.

Место в структуре капитала

Поскольку стоимость финансирования привязана к риску, положение в структуре капитала будет влиять на его стоимость. Старший кредит находится на первом месте — это означает, что он будет погашен первым и, следовательно, он наименее рискованный. Процентная ставка по этому финансированию будет ниже, чем по другим формам финансирования.

Когда проект не может обеспечить финансирование за счет собственного капитала застройщика и основного кредита, он будет искать дополнительное финансирование за счет мезонинного кредита. Этот тип кредита может быть предоставлен банком или другим типом кредитора. Стоимость финансирования мезонинного долга выше, поскольку у него более низкий приоритет погашения, чем у основного кредита, что означает больший риск. Если с проектом что-то пойдет не по плану, в первую очередь будет погашен основной заем, а мезонинный кредит может быть погашен не полностью – если он вообще будет погашен.

Взглянув на структуру капитала, вы можете быстро увидеть, куда подходит финансирование по EB-5, а также оценить риск инвестиций по сравнению со старшим кредитом и любым мезонинным долгом. Если средства EB-5 заменяют старший долг, риск ниже, чем если бы EB-5 заменял мезонинный долг.

Прозрачность финансирования

Объем капитала должен быть полностью и прозрачно раскрыт потенциальным инвесторам EB-5 до того, как они внесут свой вклад. Вам следует внимательно изучить структуру капитала, чтобы понять уровень риска, сопряженный с инвестициями EB-5.

Вам также следует обратить внимание на потенциальные проблемы в структуре капитала. Например, некоторые застройщики завышают стоимость земли, чтобы создать впечатление, что они вложили больший капитал, чем у них есть. Иногда кредит EB-5 позиционируется как основной кредит, но на самом деле кредит EB-5 начинается как мезонинный долг и становится основным только при достижении определенных, иногда крайне маловероятных, этапов. Кроме того, кредит EB-5 может быть получен как основной, но может стать субординированным по отношению к новому основному кредиту или другому типу финансирования, если в определенный период не будет хватать средств по кредиту EB-5 для удовлетворения текущих потребностей проекта в капитале.

Вам нужно будет внимательно ознакомиться с финансовыми и юридическими документами проекта, чтобы убедиться в прозрачности финансирования со стороны застройщика и регионального центра. Задавайте конкретные вопросы о капитале застройщика, спросите — это деньги или земля. Спросите о положении финансирования EB-5 в структуре капитала и о том, может ли это положение измениться. И, что особенно важно, обязательно получите эти ответы в письменной форме.

Не имея опыта работы в сфере финансов, вам может быть трудно сравнивать процентные ставки, понимать положение финансирования по EB-5 и почувствовать, когда информации не хватает или она не совсем правильная. Вам следует провести собственное исследование, задать вопросы и по-настоящему разобраться в финансировании проекта EB-5, прежде чем инвестировать свои средства. Инвесторам также следует попросить помощи у иммиграционного адвоката при выборе проекта. Хотя иммиграционный адвокат не может дать инвестиционный совет, он или она может проинформировать вас о связанных с иммиграцией аспектах проектов EB-5 и их влиянии на потенциальный успех в получении грин-карты.

Независимость

В соответствии с Законом о реформе EB-5 и добропорядочности от 2022 года, все конфликты интересов должны быть раскрыты. Соответственно, проект EB-5 должен раскрывать все потенциальные конфликты интересов, например, между региональным центром, фондом EB-5 и застройщиком. Хотя такие конфликты разрешены законом, даже если они должным образом раскрыты, это не значит, что вы должны с ними соглашаться. Если одна и та же группа людей управляет региональным центром, фондом EB-5, выступающим в качестве кредитора, заемщика и застройщика, это создает конфликт интересов, из-за чего инвестор EB-5 сильно рискует, если что-то пойдет не так с проектом.

Конфликты интересов между региональными центрами, фондами EB-5 и застройщиками

При инвестировании в региональный центр EB-5 необходимо учитывать два ключевых аспекта: это новое коммерческое предприятие (NCE) и организация, создающая рабочие места (ОСРМ). Обычно НКП — это партнерство, которым управляет региональный центр и которое получает средства инвесторов EB-5. Затем НКП инвестирует капитал EB-5 в ОСРМ либо напрямую, либо через отдельную организацию-заемщика. Застройщик управляет ОСРМ.

Таким образом, региональный центр принимает решения от имени инвесторов EB-5. В результате подразумевается, что решения будут приниматься в интересах инвесторов EB-5. С другой стороны, застройщик принимает решения, исходя из собственных финансовых интересов. Эти интересы часто совпадают — каждый хочет, чтобы проект был успешным. Но если проект столкнется с проблемами или провалится, интересы инвесторов EB-5 будут противоречить интересами застройщика.

Некоторые проекты EB-5 вертикально интегрированы, что означает, что региональным центром управляют те же лица, что и застройщиком. Если такой проект столкнется с проблемами, региональный центр и застройщик, скорее всего, будут действовать в своих собственных интересах, может быть даже в ущерб интересам инвесторов EB-5. Например, такой региональный центр вряд ли подаст в суд на застройщика, чтобы вернуть капитал инвестора EB-5, поскольку обе компании контролируются одними и теми же людьми. Из-за этого вертикально интегрированные проекты EB-5 несут риски для инвесторов EB-5.

Независимый региональный центр, с другой стороны, будет защищать интересы инвесторов EB-5. В случае возникновения проблем с проектом региональный центр и инвесторы EB-5 будут преследовать свои интересы отдельно от интересов застройщика. Финансовый успех регионального центра связан с успехом инвесторов EB-5, поэтому региональный центр заинтересован в том, чтобы работать в интересах инвесторов EB-5.

Конфликты интересов с иммиграционными адвокатами

Структурирование инвестиций EB-5 — это сложная задача. Как правило, региональный центр нанимает иммиграционного адвоката EB-5, чтобы убедиться, что проект соответствует правилам программы EB-5. Если бы инвестор EB-5 в этом проекте нанял того же адвоката, это создало бы конфликт интересов. Если бы интересы регионального центра отличались от интересов инвестора, адвокат был бы вынужден выбрать кого-то одного из них.

Не нанимайте для представления своих интересов как инвестора EB-5 адвоката, который также представляет региональный центр-спонсора проекта, в который вы инвестируете. Вам нужен адвокат, который будет защищать ваши интересы, а не интересы регионального центра.

Адвокаты обязаны раскрывать информацию о любых потенциальных конфликтах интересов. Тем не менее, прежде чем нанимать адвоката, вам стоит в письменной форме спросить, работал ли он или она с региональным центром. Это простой вопрос, и, если ответ «да», найдите другого адвоката.

Прибыльность проекта

Хотя качество заемщика зависит от истории проектов застройщика, а стоимость финансирования – от предполагаемого риска проекта, прибыльность связана с текущим и будущим доходом проекта. Концепция довольно проста — если проект прибыльный, вам, скорее всего, вернут деньги; если проект нерентабельный, вы, скорее всего, потеряете деньги.

Текущая и будущая доходность

Для проектов в сфере недвижимости рассчитать доходность довольно просто. Чтобы определить прибыль, возьмите цену продажи и вычтите стоимость земли плюс стоимость строительства.

Лучшие проекты EB-5 уже приносят прибыль. Если проект уже приносит деньги, вероятность того, что застройщик погасит кредит EB-5, намного выше. Для прибыльных проектов ключевым фактором является то, будет ли проект по-прежнему приносить прибыль.

Например, в проекте EB5AN Твин-Лейкс в Джорджии уже проданы сотни домов. Каждая продажа покрывает затраты на строительство дома и приносит прибыль. Проект уже является прибыльным и, как ожидается, останется прибыльным.

Если проект находится на ранней стадии строительства, он может еще не приносить прибыль. Для такого рода проекта ключевым фактором является вероятность того, что он станет прибыльным, и сколько времени это займет. Вам нужно искать явные признаки того, что проект, скорее всего, будет прибыльным в будущем. Есть ли в проекте распродажи или невозвратные депозиты? Есть ли очевидный спрос на данный проект в этом районе? Просмотрите все документы о рыночной оценке, предоставленные проектом, а затем проведите собственное исследование местного рынка, чтобы проверить эту информацию.

Погашение зависит от прибыли

Важно учитывать условия погашения по проекту EB-5. Вам также следует учитывать ожидаемый срок кредита и норму доходности. Однако главное — это не сравнивать то, что обещают проекты, а оценить то, что они действительно могут дать.

Если проект обещает погашение кредита через четыре года, вам нужно спросить, насколько велика вероятность того, что он выполнит это обещание. Если этот проект экономически нецелесообразный и не приносит прибыли — вы вряд ли получите свои средства в обещанный срок, не говоря уже о получении обещанной доходности от инвестиций.

Выбирайте проекты с низким уровнем риска, чтобы не потерять деньги

EB5AN структурирует свои проекты EB-5 таким образом, чтобы минимизировать иммиграционные и финансовые риски для своих инвесторов EB-5. В соответствии с приведенной выше структурой мы сотрудничаем с опытными, высококачественными застройщиками с доказанным опытом успешной работы. Наши проекты предоставляют лучшие в своем классе меры финансовой безопасности, включая гарантии возврата кредита EB-5. Мы остаемся независимыми от застройщиков, чтобы избежать конфликта интересов. И хотя мы не можем гарантировать, что наши проекты EB-5 всегда будут прибыльными, мы стремимся предлагать прибыльные проекты, или проекты, у которых есть четкий план, как стать прибыльными.

Для получения дополнительной информации о том, как найти высококачественный проект EB-5 с низким уровнем риска, назначьте консультацию по телефону сегодня.