Билль о правах инвестора EB-5: 10 прав, которые должны быть у каждого инвестора EB-5

Очень важно поговорить с региональным центром и задать вопросы, прежде чем инвестировать в проект EB-5. Будьте осторожны, если региональный центр не хочет разговаривать с вами или отвечать на ваши вопросы в письменной форме. Устные ответы на ваши вопросы хороши, но если ответ не будет также представлен в письменной форме, доказать то, что сказал региональный центр, будет сложно. Всегда просите региональный центр предоставить письменные доказательства в подтверждение их слов.

Пообщаться непосредственно с региональным центром и задать конкретные вопросы – это важная часть проведения юридической проверки. Задавая региональному центру вопросы о проекте, вы можете узнать все, что вам нужно знать, прежде чем вкладывать в него деньги. Самое главное, вам следует задать вопросы о следующих аспектах проекта:

• потенциал успеха и риски
• опыт управленческой команды регионального центра
• история проектов застройщика
• юридическое соответствие требованиям EB-5 и законам о ценных бумагах
• финансовые прогнозы
• создание рабочих мест
• стратегия выхода из инвестиционного проекта EB-5

Как и все инвестиции, инвестиции EB-5 сопряжены с риском. Поговорив с региональным центром, вы сможете лучше понять риски инвестирования в этот конкретный проект EB-5.

Создание рабочих мест является одним из основных требований программы EB-5, и вам нужна актуальная информация о том, сколько рабочих мест было создано. Когда вы просматриваете документы предложения, имейте в виду, что им может быть больше года. За это время многие факты могут измениться. Следовательно, вам стоит запросить актуальную информацию о ходе работ по проекту и количеству уже созданных рабочих мест.

Вам также следует поинтересоваться положениями и условиями стратегии выхода из инвестиций EB-5. Вам необходимо знать, когда и как застройщик вернет ваши инвестиции EB-5.

Кроме того, при разговоре с региональным центром спросите, сколько инвесторов уже вложили в фонд EB-5 и сколько мест еще доступны для инвестирования. Это поможет вам понять, сколько времени у вас осталось для принятия инвестиционного решения.

Как инвестор, вы должны получить четкие ответы на все свои вопросы о проекте, прежде чем переводить деньги. Не вкладывайте средства EB-5 в региональный центр, который не отвечает на ваши вопросы. Вы заслуживаете того, чтобы все ваши проблемы решались своевременно и внимательно.

Посещение проекта — это практический способ узнать об инвестициях больше. Лично ознакомившись с проектом на месте, вы сможете убедиться, что проект реален и развивается так, как вам и сказали. Кроме того, будучи на месте вы можете сразу же оценить потенциальные риски.

Посещение проекта позволяет вам оценить его статус. При посещении вы увидите, на какой стадии строительства находится предприятие, идет ли оно по графику, а также его бизнес-операции. Такая оценка может помочь вам понять сроки как создания рабочих мест, так и возврата денег.

Посещение проекта также позволяет вам оценить, насколько он востребован на рынке. Во время посещения вы сможете получить представление об экономическом состоянии региона, местной инфраструктуре и других ключевых факторах, которые могут повлиять на успех проекта. Более того, при личном посещении вы увидите, выполняет ли застройщик работу некачественно, что может снизить привлекательность проекта на рынке.

Также важно, что, приехав на проект лично, вы сможете встретиться с застройщиком и, возможно, с членами команды регионального центра. Таким образом, вы сможете напрямую задавать вопросы тем, кто знаком с проектом лучше всего. В результате вы сможете собрать информацию, которую, вероятно, нет в проектной документации. Например, вы можете лучше узнать о профессионализме и компетенциях людей, которые занимаются вашими инвестициями. Вы также можете ознакомиться с текущим состоянием проекта, актуальными показателями продаж и узнать о любых проблемах, с которыми сталкивается проект.

Если региональный центр отказывается организовать для вас посещение объекта — это тревожный звоночек. Как потенциальный инвестор, вы должны иметь возможность видеть, во что вы хотите инвестировать. Если вам отказывают в посещении местоположения проекта – этой серьезный тревожный звоночек — это говорит о том, что региональному центру есть, что скрывать.

Любая информация о конфликтах интересов между спонсором, региональным центром и застройщиком должна быть раскрыты. Если между региональным центром проекта и застройщиком есть конфликт интересов, но вы об этом не знаете, вы не сможете принять обоснованное инвестиционное решение. Этот момент жизненно важен, поэтому вам всегда следует запрашивать полное раскрытие отношений между региональным центром и застройщиком в письменном виде.

Конфликт интересов может создавать, а может и не создавать риски для инвестиций. Например, если одна и та же организация владеет как региональным центром, так и застройщиком, региональный центр может действовать в интересах застройщика, а не инвесторов EB-5. Такой конфликт представлял бы серьезный финансовый и иммиграционный риск для инвесторов EB-5. Однако при корректном урегулировании конфликта риск для инвесторов EB-5 может быть низким. Решающим моментом является то, что вы должны быть осведомлены о любом конфликте.

Если региональный центр раскроет вам информацию о конфликте, вы можете решить, считаете ли вы такие отношения приемлемыми или нет. Главный вопрос здесь – прозрачность. Когда конфликт будет полностью раскрыт, вы можете принять решение инвестировать, а можете и не делать этого. Но отсутствие прозрачности в этом вопросе означает высокий риск.

В любом случае, наличие любых конфликтов интересов и способы их урегулирования могут оказать значительное влияние на рентабельность и успех проекта EB-5. Для инвестора EB-5 успех проекта напрямую связан с вашим иммиграционным и финансовым успехом. Так что обязательно спросите региональный центр о любых возможных конфликтах интересов, которые могут возникнуть. В ответ они должны предоставить четкое, подробное описание своих отношений с застройщиком в письменной форме, которое вы затем сможете изучить, чтобы понять, считаете ли вы их отношения допустимыми. Если они отказываются предоставить эту информацию, возможно, они скрывают конфликт, и вам следует быть осторожным.

Крайне важно нанять независимого иммиграционного адвоката. В частности, вам нужен юрист с успешным опытом представления интересов инвесторов EB-5. Будучи экспертом, он или она объяснит вам сложные юридические требования программы EB-5. Хотя навыки и опыт важные, вам также нужен независимый юрист, который никак не связан с региональным центром.

Как мы уже говорили о застройщике, если ваш адвокат представлял региональный центр, это создает конфликт интересов, который может представлять риск для вашей успешной иммиграции. И наоборот, адвокат, независимый от регионального центра, защитит ваши интересы. Вы можете быть уверены, что, поскольку ваш адвокат работает независимо, он или она даст вам юридическую консультацию с учетом ваших интересов, а не интересов регионального центра. Вы заслуживаете душевного спокойствия, когда проходите сложный EB-5 и иммиграционный процесс.

Независимое представительство — это очень важно, поскольку ваш адвокат поможет вам провести комплексную проверку инвестиций, регионального центра и проекта. Хороший иммиграционный адвокат поможет вам убедиться, что рассматриваемая вами инвестиция соответствует требованиям EB-5 и всем иммиграционным законам и нормативным актам США. Такое соблюдение имеет важное значение для успешного рассмотрения вашего заявления на визу.

Независимый адвокат будет представлять ваши интересы и поможет защитить ваши права. Ваш адвокат не должен быть напрямую связан с региональным центром или проектом. Как и в случае любого другого конфликта интересов, региональный центр должен сообщить, представлял ли его когда-либо ваш адвокат. Спросите своего адвоката и региональный центр, работают ли они вместе по какому-либо вопросу или работали ли они в прошлом. Если они работают вместе или работали в прошлом, вам следует выбрать другой проект и/или нового консультанта. Если региональный центр и/или адвокат отказываются отвечать, это серьезный тревожный звоночек.

Прежде чем инвестировать, вам необходимо узнать базовую информацию о компании, которая получит ваши деньги. Как правило застройщики используют инвестиции и крупные долгосрочные займы для финансирования расходов на строительство. Помимо инвестиций в EB-5, вам необходимо знать, откуда проект получает свои деньги. Именно здесь на помощь приходят финансовые отчеты, поскольку эти документы показывают, достаточно ли у компании, которая ведет проект, ресурсов для завершения проекта. Таким образом, вам должны дать возможность ознакомиться с финансовой отчетностью проектной компании и любых гарантов в проекте строительства недвижимости, прежде чем переводить деньги. Эта базовая комплексная проверка является стандартной для всех других видов инвестиций, и она также должна быть нормой для инвестиций EB-5.

Ознакомившись с финансовыми документами, вы сможете оценить финансовое состояние и операционные возможности проектной компании и любых связанных с ней гарантов. Цель состоит в том, чтобы понять, насколько велика вероятность того, что вы вернете свои деньги вовремя и получите прибыль. Кроме того, поскольку финансовый успех проекта напрямую влияет на создание рабочих мест, это также влияет на успешную иммиграции для вас. Ознакомление с финансовыми документами поможет вам правильно оценить, насколько рискованным является проект и какой у него потенциал для успеха. Без этой информации вы не сможете принять полностью обоснованное решение.

Способность компании, которая ведет проект, обслуживать свой долг — это важнейший аспект. Это особенно актуально для проектов в сфере недвижимости, которые часто привлекают крупные кредиты. Финансовая отчетность показывает, сколько долгов у компании и может ли она вовремя выплачивать кредиты. В сфере недвижимости большая сумма долга или кредитного плеча может значительно повысить финансовую отдачу, но это также увеличивает риск. Чтобы увидеть, насколько компания использует заемные средства, и оценить связанные с этим риски, инвесторам нужно ознакомиться с финансовой отчетностью компании.

Финансовые отчеты также содержат информацию о стоимости базовых активов проекта. Эта оценка важна для понимания залоговой стоимости инвестиций. Кроме того, если инвестиции EB-5 обеспечены гарантией возврата, вам также нужно ознакомиться с финансовой отчетностью гаранта. Сила гарантии основана на величине чистого капитала гаранта и разнообразии его активов, поэтому любая гарантия должна оцениваться в рамках этой информации.

Кроме того, качество финансовой отчетности может показать, насколько профессионально управляют проектом. Некачественная финансовая отчетность может быть признаком неопытности или проблем с бухгалтерским учетом.

Анализ финансовой отчетности также может выявить, соблюдает ли компания финансовое законодательство. Любое несоблюдение проектной компанией всех законов и нормативных актов — это серьезный риск для инвесторов EB-5, поскольку это может повлиять на юридический статус проекта.

Если региональный центр не хочет раскрывать какую-либо финансовую документацию проекта – это тревожный звоночек. Проект должен будет предоставить эти документы, чтобы получить любое банковское финансирование или инвестиции от не EB-5 инвесторов, и вы можете рассчитывать, что региональный центр также предоставит их вам. Единственная причина не показывать эти документы — это скрыть информацию.

Форма I-956F – этой важный документ, который региональные центры используют для подачи заявки на одобрение проекта в СГИ США. Форма должна быть подана до того, как проект сможет получить средства инвестора EB-5. Одобрение данного заявления по сути означает, что проект имеет право на инвестиции по EB-5. Если форма I-956F проекта будет отклонена, иммиграционные ходатайства инвесторов EB-5 также будут отклонены. Так как это важно, инвестор EB-5 должен иметь возможность ознакомиться с пакетом документов I-956F для проекта, прежде чем инвестировать деньги. Как правило, чтобы детально рассмотреть эту заявку, нужна помощь опытного юриста EB-5 — консультация профессионала здесь помогает убедиться, что вы знаете всю информацию о проекте.

Заявление I-956F состоит из документов о предложении для проекта EB-5, таких как бизнес-план, меморандум о предложении и юридические соглашения. Ознакомившись с этими документами вместе с профессионалом, вы сможете убедиться, что полученная информация о проекте, соответствует действительности. Эти документы объясняют бизнес-модель проекта и все инвестиционные условия. А в меморандуме о предложении подробно описаны риски проекта. Все инвестиции сопряжены с риском, и вам следует тщательно изучить все факторы риска.

В заявлении I-956 описана структура инвестиций. В нем будут подробно описаны все источники финансирования проекта, такие как долгосрочные займы и собственный капитал застройщика. Эти документы также покажут, какое финансирование приоритетнее средств EB-5. Эта информация очень важна, поскольку она объясняет ваше положение в структуре капитала и то, как ваша позиция по выплате займа влияет на вас.

Уровень детализации и прозрачности пакета документов для подачи отражает добросовестность регионального центра и следование деловой этике. Если документов для подачи заявления I-956F не хватает или они неточные, это повод для беспокойства.

В заявлении I-956F дополнительно будут указаны ожидаемые сроки и основные этапы проекта, которые являются ключом к успеху вашей иммиграции. В заявке также должно быть объяснено, какие меры принимаются для отслеживания и надзора за использованием ваших средств. Вы должны знать, осуществляется ли надзор за инвестициями третьей стороной, чтобы убедиться, что ваши деньги все время под контролем.

Ознакомившись с пакетом документов I-956F, вы сможете увидеть тревожные звоночки. Вы можете, например, обнаружить, что региональный центр и его проект не полностью соответствуют программе EB-5. В любом случае, попросите просмотреть весь пакет документов I-956F. Если региональный центр отказывается показывать вам документы, это тревожный звоночек.

Вам следует попросить региональный центр предоставить подробную информацию как о деятельности регионального центра, так и об истории проектов застройщика. Ознакомившись с этой информацией, вы лучше поймете, можете ли вы доверить свои деньги этим компаниям. В частности, вы узнаете, есть ли у этих компаний подтвержденный опыт успешной реализации проектов EB-5 или история провалов, что поможет вам оценить риск инвестирования.

Хотя история проектов компании не гарантирует аналогичных результатов в будущем, она дает представление о работе компании и потенциальной эффективности. В отчетах регионального центра и застройщика будет указан их опыт и степень успешности. Реализовывали ли они в прошлом проекты EB-5, соответствующие требованиям программы EB-5? Создали ли эти проекты все необходимые рабочие места для инвесторов EB-5? Вернули ли эти проекты все средства EB-5 своим инвесторам, как только они получили на это право? Это ключевые вопросы, на которые вы заслуживаете ответа, прежде чем вкладывать свои деньги в проект.

Крайне важно, чтобы список проектов компании отражал, насколько хорошо она управляет инвестиционными фондами и завершает ли проекты в соответствии с прогнозами. Таким образом, зная историю проектов EB-5 регионального центра и застройщика, вы станете увереннее в том, стоит ли инвестировать. Региональный центр или застройщик с хорошим послужным списком представляют меньший риск для инвесторов. И наоборот, те, у кого нет истории успешных проектов — или даже истории неудач — могут представлять больший риск для инвесторов. Отчеты этих компаний позволяют судить о том, можете ли вы доверять им как партнерам.

Инвестирование через региональный центр с внушительной историей проектов повысит ваши шансы на успешную иммиграцию. Региональные центры, добившиеся успеха, как правило, хорошо знают о программе EB-5. Также у таких региональных центров обычно эффективные методы работы и чаще всего они знают, как работать с инвесторами, в частности, как обеспечить прозрачную коммуникацию на протяжении всего инвестиционного срока. Такие экспертные знания, эффективность, коммуникация и прозрачность способствуют успешной иммиграции для инвесторов EB-5.

Точно так же, инвестируя в проект застройщика, который добился успеха в прошлом, вы, скорее всего, получите положительный результат как в финансах, так и в иммиграции. Застройщики с проверенной репутацией, как правило, завершают проекты в срок и в рамках бюджета, создают рабочие места и получают прибыль. Такие девелоперы понимают рынки, поэтому они способны не только планировать, но и реализовывать свои проекты. Сложные проекты в сфере недвижимости часто ставят перед застройщиками целый ряд задач, и опыт компании может показать, что она может справиться с этими препятствиями и вызовами.

Чтобы убедиться, что вы все знаете, вам следует запросить исчерпывающую информацию о проектах, которые спонсировал региональный центр и которые вел застройщик. Вы должны спросить о любых неудачных проектах, проблемах с возвратом инвестиций бывшим инвесторам, невыплатах по кредитам и т.д. и получить ответы в письменной форме. Отчеты этих компаний содержат нужную вам ключевую информацию, и вы должны рассчитывать только на полную прозрачность от регионального центра и застройщика. Если им есть что скрывать, поищите другой проект.

Комиссия по ценным бумагам и биржам США (SEC) активно судится со сторонами, нарушающими законы и нормативные акты. Поскольку ваши инвестиции в EB-5 будут привязаны к региональному центру, вам стоит оценить добросовестность регионального центра. Чтобы защитить себя от потенциального мошенничества или плохого управления, прежде чем инвестировать в проект EB-5, вам нужно ознакомиться с любыми жалобами Комиссии по ценным бумагам и биржам или судебными разбирательствами против регионального центра или любого из его проектов.

Ниже приведены некоторые примеры нарушений:

• незаконное присвоение средств
• сокрытие существенных фактов
• ложные или вводящие в заблуждение заявления о результатах работы компании
• ложные или вводящие в заблуждение заявления об использовании средств EB-5

Комиссия по ценным бумагам и биржам стремится защитить инвесторов EB-5 путем регулирования бизнеса EB-5 и принятия мер по предотвращению мошенничества в будущем. В конечном счете меры защиты Комиссии по ценным бумагам и биржам должны повысить доверие инвесторов к программе EB-5. Но и вы должны узнать больше о региональном центре, чтобы воспользоваться этими мерами защиты.

Для этого вам следует в письменной форме попросить региональный центр сообщить о любых прошлых, незавершенных или предполагаемых жалобах или судебных разбирательствах. Если они не хотят отвечать в письменной форме, это плохо, потому что это жизненно важная информация, которую вы имеете право знать, прежде чем инвестировать.

Вам следует рассчитывать на получение как минимум ежеквартальных отчетов из регионального центра. Эти отчеты по проекту помогают вам следить за инвестициями. В частности, регулярные обновления статуса проекта помогают вам убедиться, что ваши деньги в безопасности, и приводят к созданию достаточного количества рабочих мест для соответствия требованиям процесса подачи заявления на визу EB-5.

Финансовые отчеты позволяют инвесторам убедиться в том, что их средства используются по назначению. Вы должны получать регулярные обновления, показывающие, что бюджет расходуется в соответствии с бизнес-планом проекта. Это основное требование программы EB-5.

Хотя не существует надежного способа предотвратить все случаи мошенничества, регулярные отчеты — это важный фактор, который поможет минимизировать случаи мошенничества и халатности. Регулярно просматривая отчеты по проекту, вы можете обнаружить потенциальные проблемы на ранней стадии, что даст вам время для принятия мер.

Вы должны рассчитывать на получение регулярных отчетов из регионального центра. Если компания не хочет предоставлять хотя бы ежеквартальные отчеты, лучше рассмотрите другие проекты.

У вас должна быть возможность ознакомиться с финансовыми документами, которые отражают движение ваших инвестиционных средств с эскроу-счета на операционный счет инвестиционного фонда EB-5, а затем на счет проектной компании. Вам нужно отслеживать движение денег, чтобы убедиться, что они используются в соответствии с визовой программой EB-5.

У программы EB-5 строгие правила в отношении суммы, которую вы должны инвестировать, и которая должна оставаться вложенной. Когда придет срок отменить условия вашей грин-карты, вам нужно будет предоставить документы, подтверждающие, что инвестиции были сделаны и средства остаются вложенными. Финансовые отчеты используются в роли такой документации, доказывая, что требуемая сумма инвестиций была вложена, связана с риском и использовалась проектом для создания необходимых рабочих мест.

Как и в случае с качественными отчетами по проекту, доступ к финансовым отчетам позволяет вам выявить любые нестыковки или нарушения в управлении вашими инвестициями. Такие проблемы могут свидетельствовать о мошенничестве или халатности.