佐治亚双子湖是一个拥有1,300栋独栋别墅的社区开发项目，它坐落于佐治亚州，亚特兰大市外。这是当今最引人注目的乡村EB-5项目之一，售价为80万美元。
佐治亚双子湖EB-5 项目概述
乡村TEA认定。该项目位于乡村目标就业区 (TEA)。乡村 TEA 认定使 EB-5 外国投资者有资格投资 800,000 美元的最低投资额，优先审理 I-526E 表格申请，并进入最大的EB-5 签证预留类别，占 EB-5 签证总供应量的 20%。
所需的工作岗位已经创造。项目建设已经在进行中。截至 2022 年 9月，在佐治亚双子湖项目的外国投资者所需的510 个就业中，项目目前已经创造了1,220多个。
I-526E申请被拒还款担保。项目为任何没有获得I-526E批准的EB-5投资人提供加速还款。
独立的 EB-5 监督。EB5AN所控制的区域中心和佐治亚双子湖EB-5 投资基金的普通合伙人 100% 独立于开发商，与开发商无附属关系。 EB-5 项目的独立第三方监督可避免利益冲突并降低 EB-5 投资者的风险。
经验丰富的开发商和卓越的业绩记录。佐治亚州双子湖项目由经验丰富的总体规划社区开发商Kolter Group开德集团开发。25 年来，开德集团从未有失败项目或未偿还贷款。开德与 EB5AN合作过10个以上的EB-5项目，开德项目中的所有EB-5投资资金都已偿还或保持良好信用记录。
可负担得起的单户住宅开发。可负担得起的单户住宅社区开发项目是相对安全的投资。在主要大都市区附近提供经济适用房的佐治亚州双子湖项目尤其如此，目前已经售出400多套住宅，表明开德集团提供的产品类型和价位都有明确的市场需求。
这些特点使佐治亚双子湖别墅项目在现今可获得的其他EB-5投资机会中脱颖而出，成为一流的EB-5发行项目。下面，我们将更详细地研究这些主题中的每一个。
了解乡村目标就业区(TEA)认定
要获得 TEA 资格，EB-5 项目商业企业必须位于乡村地区或与全国平均失业率相比失业率较高的地区。 （一些公共基础设施项目也有资格获得 TEA 的好处。）
乡村 TEA区域资格的认定。它的人口不得超过 20,000 人或与人口超过 20,000 人的城市接壤，并且不能位于大都市统计区 (MSA)。乡村 TEA 的认定必须得到最近 10 年美国人口普查数据的支持。
乡村地区的 EB-5 项目为外国投资者带来了很大的好处。乡村 TEA 项目的投资者可以降低的 800,000 美元投资额投资，并有资格获得预留的 EB-5 签证，这可能使外国投资者能够更快地完成 EB-5 移民程序。乡村地区项目的投资者也受益于 I-526E 表格申请的更快处理，这是 EB-5 移民过程中的第一个申请。
尽管如此，由于它们的位置，与城市项目相比，乡村 EB-5 投资项目可能会带来不同的风险。乡村地区的人口较少，这通常意味着经济活动较少。因此，找到具有强大经济基础的乡村 EB-5 项目并了解所涉及的移民和财务风险至关重要。
比较不同类型乡村 EB-5 项目的风险
所有 EB-5 投资对 EB-5 投资者都有一定程度的风险，但有些项目的风险比其他项目高。潜在的 EB-5 投资者应仔细研究项目以了解每个项目的具体风险状况。与城市地区的其他同类项目相比，乡村项目可能会带来更大的风险，但不一定如此。乡村项目更有可能承担与其位置相关的某些类型的风险，而某些类型的项目又不太适合乡村地区。
酒店业、制造业和总体规划社区的开发是乡村 EB-5 项目中最受欢迎的三种类型。这些类型的项目中的每一个在乡村项目开发时都存在一定的风险。
EB-5 酒店项目的风险
酒店和酒店业的其他业务依赖于消费者的旅行和支出。因此，这些类型的业务会受到经济变化的重大影响。在经济衰退期间，旅行的人越来越少并且很多人在寻找经济的选择。
乡村酒店和酒店项目存在市场吸收不足的风险。对于许多乡村项目，没有可比的市场数据或数据有限，这意味着新酒店或企业进入市场将对当地经济产生的影响是未知的。乡村酒店项目依赖于旅行，它们可能根本无法吸引盈利所需的流量。这种不确定性给 EB-5 投资者带来了更大的财务风险。
酒店需要全职员工来运营，因此可能无法缩减运营规模。许多农村酒店项目选择解雇员工并关闭业务，而不是亏本经营。这样的选择对EB-5投资者来说将是灾难性的：他们可能会失去所有的投资本金，他们的移民申请可能会被拒绝。
此外，酒店和酒店业务通常需要大量的前期支出才能获得收入。酒店和酒店项目的EB-5投资者面临更大的财务风险。如果开发因某种原因被推迟，EB-5投资者也将面临更大的移民风险。
EB-5制造业项目的风险
美国农业部最近发现，乡村制造业就业人数一直在下降。从 2001 年到 2015 年，美国总就业人数增长了近 7%，但制造业就业人数下降了 21%。换言之，乡村制造业在整体经济中所占的比重变得更小了。在此期间，两次独立的经济衰退导致许多乡村制造厂永久关闭。
由于乡村制造工厂的设计是在满负荷运转时盈利，因此如果经济下滑，他们可能无法选择缩减生产规模。当面临亏损经营或关闭之间的选择时，许多乡村工厂选择关闭。乡村工厂面对经济衰退的脆弱性增加，使得乡村制造业 EB-5 项目对外国投资者来说具有风险。
与酒店类似，相比总体规划社区中每套住宅和设施的开发，制造工厂的开发时间和成本都要大得多。制造设施需要数年的大量支出才能实现利润，但总体规划社区中的每栋房屋都可以在几个月内建造和出售。对于制造工厂来说，成本增加可能导致资金不足以完成开发。如果需要更多资金，获得贷款或额外投资可能需要时间。施工期间的供应链问题也会延迟开发，这可能会对EB-5投资者产生负面影响。
总体来说，这些因素可能会导致 EB-5 投资者的投资时间延长，其资本无法偿还的风险更大，以及可能影响创造就业机会的潜在开发延迟。
EB-5 总体规划社区项目的风险
与制造业和酒店项目一样，乡村地区总体规划的社区项目可能容易受到经济衰退的影响。如果当地房地产市场低迷，建筑活动可能不会按预期进行。这可能会影响 EB-5 就业机会的创造。
然而，与制造业和酒店项目不同的是，总体规划社区的开发过程分几个小阶段进行；总体规划社区中的每栋房屋仅代表整个项目的一小部分。
房屋和地块通常在建造之前就已售出，因此支出和收入通常同时发生。由于短期投资现金流与收入现金流挂钩，这种动态降低了财务风险。此外，可以调整房屋建设的步伐以匹配当前的市场状况。
建造制造工厂或酒店的成本增加将由开发商承担，但建造房屋的成本增加通常由购房者承担。这些因素降低了投资者的财务风险，并有助于防止可能影响创造就业机会和 EB-5 投资资本及时返还的开发延迟。
选择乡村 EB-5 项目的好处
虽然乡村 EB5 投资项目可能比类似的城市项目承担更大的风险，但乡村项目提供的好处可以使增加的风险变得值得。
例如，800,000 美元的较低投资额通过减少风险资本的数额来减轻乡村项目的更大财务风险。
此外，通过乡村 TEA 项目获得预留的 EB-5 签证对来自经历签证排期国家的投资者特别有利。 （EB-5 签证申请人数量超过可用签证供应量的国家被视为有签证排期。）获得预留的 EB-5 签证的投资者可避免与签证供应有限相关的延误。他们通常可以比其他方式提前几年移民到美国，从而有效地在其他 EB-5 签证申请人之前跳过等候队伍。
2022 年EB-5 改革与诚信法案为乡村 TEA 投资者及其家人预留了 EB-5 签证总数的 20%。这是预留签证的最大供应量，因为高失业率 TEA 和基础设施项目的投资者分别只有权获得 10% 和 2%。
乡村TEA项目的EB-5投资者也受益于优先处理其I-526E表格申请，这意味着更快的裁决，并缩短获得绿卡之前的等待时间。
评估乡村EB-5项目
做一些基本的研究可以帮助投资者避免高风险的EB-5项目。
EB-5 投资者可以审查开发商，确保他们有可靠的业绩记录，采取措施来保护他们的 EB-5 投资。投资者应确认开发团队有足够的经验，并经过机构贷款方的审查和支持。
投资者也当了解开发商在项目中投资了多少股权，以及开发商是否试图用 EB-5 投资资本进行资本重组或替换其股权。如果开发商可以使用 EB-5 资金来偿还他们的股权，那么开发商的风险就会降低，而 EB-5 投资者的风险就会增加。 EB-5 投资者应避免使用 EB-5 投资资金来偿还开发商股权的项目。
还应考虑商业企业的类型及其位置。例如，在交通和旅游最少的地方的乡村酒店项目，本质上比在主要旅游和旅游目的地的城市酒店项目风险更大。 EB-5 投资者应仔细研究每个项目及其市场，以更好地了解项目的可行性。
另外，项目的区域中心发起方也应由独立于开发商的、知识渊博、经验丰富的行业专业人士领导。可靠的区域中心发起方尤其重要，因为 EB-5 计划目前处于不断变化的状态：“2022 年 EB-5 改革与诚信法案”改变了区域中心的合规性和报告要求，并有乡村 TEA相关的修改内容。与此同时，美国公民及移民服务局尚未就如何实施这些变化发布指导。
现在，越发如此 ，缺乏经验的区域中心且在 EB-5 行业没有成功记录的会给EB-5投资人带来非常大的风险。
佐治亚双子湖别墅项目——最优质的EB-5乡村项目
佐治亚双子湖别墅是一个极具优势的EB-5乡村项目，通过专业投资模式，对投资人的投资和移民身份安全进行多重保障：经验丰富且保持至今难以超越EB-5成功记录的项目开发团队；经得起考证的房地产市场需求前景；完全独立的EB-5区域中心；已经创造的足够就业岗位，充分满足了EB-5所有投资人对于创造就业的岗位要求；结合其他保障策略，使佐治亚双子湖别墅项目成为全球移民市场上最为瞩目的EB-5乡村项目之一。
经验丰富的项目开发团队
开德集团是一家拥有着丰富房地产行业经验的地产开发公司，在全美建造了超过20,000套高品质别墅住宅，自1997年以来一直保持着行业领先的房地产开发记录。作为美国最大的25家私营住宅建筑商之一，开德集团在住宅、商业和酒店项目交易的预期价值超过190亿美元。开德集团专注于美国东南部项目开发。它凭借丰富的行业经验和市场知识得以充分利用美国房地产市场的新兴趋势。
除此之外，开德集团在还拥有着丰富的EB-5项目经验，截止目前，开德集团已同EB5AN合作累计超过10余个EB-5项目。这些项目在商业范畴均取得了成功，对于EB-5投资人来说，也可以满足EB-5投资人的移民政策要求并创造足够的就业机会。EB5AN和开德集团合作的过往EB-5项目100%被美国移民局批准。
迄今为止，开德集团始终保持着100%的贷款还款率，从未拖欠任何一笔贷款，从而拥有着良好的机构型高级贷款信用能力。以佐治亚双子湖别墅项目为例，已获得了来自全球市值第四大银行的富国银行集团的高级建筑贷款。EB5AN和开德集团合作的过往EB-5项目也均保持着良好的资金还款能力，或已由开德集团完成了贷款清还。
安全有力的财务保障
佐治亚双子湖别墅项目总开发成本中，开发商权益占有相当大的比重。 由于该项目是一个独栋住宅社区，住宅的建造和销售需要很长一段时间，随着住宅的不断建造和售出，项目开发所需资金得以循环利用，从而显著降低了项目的财务风险。
除此之外，佐治亚双子湖别墅项目已完全实现资本化，无需依赖EB-5投资，也无最低EB-5融资要求。
经过验证的独栋住宅市场
佐治亚双子湖别墅项目所在地周边住宅市场需求旺盛，截至2022年9月，双子湖别墅项目已售出别墅400余套。开德集团凭借丰富的行业知识储备以及对于该地区的市场预判有效推动了双子湖地区的销售。与此同时，相关数据表明，美国独栋住宅的长期供应量比历史平均水平低30%，也为新房项目提供了巨大的增长空间。
特别需要关注的是，随着退休人口的不断增长，越来越多的退休老人选择移居到例如佐治亚州这样更舒适温暖的阳光地带，现有房产供应以无法满足日益增长的居住需求。佐治亚双子湖项目提供了价格区间在296,000美元至502,000美元不等的经济型住房。极具市场竞争力和高性价比的房屋价格，以及开德集团一贯秉承的品质承诺，使佐治亚双子湖项目成为一个尤其针对退休人士的绝佳不二选择。
拥有丰富经验，完全独立的区域中心
EB5AN是佐治亚双子湖别墅项目区域中心的运营管理者。区域中心完全独立于开发商开德集团，专注于EB-5投资者的投资需求，避免利益冲突。EB5AN是一家拥有丰富经验，经美国移民局批准的区域中心运营商，通过EB-5项目已完成超过10亿美元的投资，其项目开发总成本超过41亿美元。
作为行业领先的EB-5区域中心运营商，EB5AN凭借世界级、低风险的投资产品，为来自全球60多个国家和地区近2,000余名移民投资者及家庭提供专业服务。
已创造完成所有EB-5必须的就业岗位要求
根据移民法案要求，每位EB-5投资人必须证明其投资已经为美国创造不少于10个符合条件的全职新就业岗位。由区域中心运营的项目既可以计算其工资单上的直接就业，也可以计算项目建设支出和收入所创造带来的间接就业。
如上所述，佐治亚双子湖别墅项目已经产生了足够的EB-5的工作岗位，完全满足参与本项目的EB-5投资人需创造10个就业机会的要求。
仅需创造510个全新工作岗位，就可以满足计划招募的最大数目的EB-5投资者。除此之外，佐治亚双子湖别墅项目预计将为EB-5投资者创造总计6,945个符合条件的工作岗位，每个投资人可分配到约138个工作岗位。因此，投资人将享有更为充足的创造就业缓冲和更高的移民成功把握。
降低EB-5投资人风险的其他策略保障
该项目为任何未获得 I-526E 批准的 EB-5 投资者提供优先还款。
佐治亚双子湖别墅项目：一个独特的，低风险的EB-5乡村项目
没有 EB-5 项目可以完全减轻其投资者的所有风险。财务和移民风险是 EB-5 计划的一部分。然而，一些项目显著降低了投资者的风险，并代表了更安全的选择。
佐治亚双子湖别墅项目具有多项独特的特点，可以降低财务和移民风险，并为其投资者提供无与伦比的安全性。
了解有关佐治亚双子湖别墅项目或其他乡村地区项目的更多信息，请预约与 EB5AN 一对一通话或发送电子邮件至info@EB5AN.com。
