圣彼得堡Saltaire二期：引人注目的城市EB-5项目

圣彼得堡Saltaire二期是位于佛罗里达州圣彼得堡市中心的35层楼高豪华公寓开发项目。圣彼得堡Saltaire二期项目拥有一系列行业顶尖优势，是当前最引人注目的城市EB-5项目之一，投资额为80万美元。

圣彼得堡Saltaire二期EB-5项目概览

城市TEA认定。 该项目位于城市目标就业区 (TEA)。城市TEA认定使外国EB-5投资者能够将最低投资额降至 80万美元，并能够获得预留EB-5签证类别，该类别占 EB-5签证供应总量的10%

已创造所需的全部就业。 圣彼得堡Saltaire项目建设已在进行中。圣彼得堡Saltaire二期EB-5投资者共需要430个就业岗位；截至2022年3月，项目已经创造了558个就业，比要求的数量多余128个。

I-526E被拒退款担保。 项目为任何I-526E申请被拒的EB-5投资者提供加速还款。

独立的EB-5监管。 EB5 Affiliate Network (EB5AN) (益博) 管理着圣彼得堡Saltaire二期EB-5投资基金的区域中心和普通合伙人，100%独立于开发商且不隶属于开发商。独立的第三方EB-5监管有助于防止利益冲突并能有效降低EB-5投资者的风险。

经验丰富的开发商和卓越的业绩记录。 圣彼得堡Saltaire由经验丰富的豪华公寓开发商 Kolter Group开德集团开发。25 年来，开德集团从未有失败项目或未偿还贷款。开德与 EB5AN合作过 10个以上的EB-5项目, 开德项目中的所有EB-5投资资金都已偿还或保持良好信用记录。

售罄的公寓大楼。 公寓已经100%售罄。

二期基金发售。 圣彼得堡Saltaire二期是美国移民局I-924模范批准项目的第二期，拥有项目级别的EB-5合规性。

这些特点使圣彼得堡Saltaire二期成为行业顶尖的城市EB-5项目，在当前在售EB-5项目中脱颖而出。接下来，我们将更详细地介绍这些特点。

了解城市TEA的认定

要获得TEA认定资格，项目必须位于乡村地区或失业率高于全国平均失业率的地区。某些公共基础设施项目也可能有资格获得TEA认定。

一个地区要 成为城市TEA, 其失业率必须至少达到全国平均失业率的150%。城市TEA认定的申请必须获得来自最近十年一次的美国人口普查数据的支持佐证，证明该地区符合条件。

EB-5投资者从城市TEA中的EB-5项目中受益匪浅。城市TEA项目的EB-5投资者可以以 80万美元的较低金额进行投资，他们有资格获得预留EB-5签证，这可能使他们能够更快地完成EB-5流程。

城市TEA项目的EB-5投资承担不同于其他类型项目的特定风险。投资者在投资前应仔细考虑任何EB-5项目的优点，并应选择经济基本面强劲、移民和财务风险较低的项目。

比较不同类型城市EB-5项目的风险

所有EB-5投资都为EB-5投资者带来一定的风险，但有些项目的风险高于其他项目。在选择EB-5项目进行投资之前，外国公民应仔细考虑预期项目的特定风险。与城市项目相关的风险通常与市场条件、竞争和资本化有关。

三种常见的城市EB-5项目类型包括酒店、多户住宅和公寓开发。这些项目类别都存在一定的风险。

城市EB-5酒店项目的风险

酒店在很大程度上依赖于消费者的商务和休闲旅行。因此，酒店收入直接受到经济波动的影响。在经济不景气期间，入住酒店的人越来越少。

城市酒店项目的市场渗透率可能不足，尤其是在运营初期。城市酒店住宿的竞争通常很激烈，新酒店可能需要时间才能达到强劲的入住率。

为了保持运营状态，酒店需要全职员工。在运营收入较低时，想要缩减运营人员规模可能行不通。如果亏损经营的时间足够长，酒店可能会被迫解雇员工，甚至关闭。削减任何工作岗位都可能对EB-5投资者造成灾难性后果，因为他们的移民申请取决于是否能创造足够的工作岗位。经济表现不佳也可能对投资者资金的偿还产生不利影响，导致资金偿还延迟甚至损失。

此外，酒店在实现任何收入之前就需要大量的前期支出。开发过程中成本的增加可能转化为获得融资的延迟。

酒店还依赖于成本较低的融资。如果融资成本太高，运营收入可能不足以支付融资成本。

酒店项目的EB-5投资者通常面临重大的财务风险，如果开发延迟，还可能面临更大的移民风险。

城市EB-5多户住宅项目的风险

多户住宅开发的成功与否深受施工完成时房地产市场的影响，而完工时的市场可能无法反映开发开始时的市场。因此，与多户住宅开发相关的财务风险更高，因为随着时间的推移，房地产市场的变化很难预测。

与酒店一样，多户住宅开发项目的盈利能力取决于入住率。这意味着入住率下降会直接影响开发商偿还建设期间产生的任何债务的能力，从而增加EB-5投资者的财务风险。与酒店一样，多户住宅依赖于可获得的有吸引力的融资。如果没有有吸引力的融资，租金收入可能无法支付融资成本。

也像酒店一样，开发多户住宅的时间和成本比开发独立住宅的时间和成本要大得多。多户住宅在租户入住和收入开始流动之前需要数年的大量支出，但个人住宅或公寓单元可以预售，并且该收入可以成为开发资本的一部分。对于多户住宅开发，成本的增加将迫使开发商投资额外的股权、承担债务或获得额外的投资，所有这些都可能需要时间并导致开发延迟。施工期间的供应链问题也会延迟开发。开发延迟可能会影响创造就业机会，并对EB-5投资者的移民工作产生负面影响。

多户住宅项目的EB-5投资者通常面临重大的财务风险，如果开发延迟，还可能面临更大的移民风险。

城市EB-5公寓项目的风险

与酒店和多户住宅开发项目一样，公寓开发项目也容易受到经济衰退的影响。开发过程中的通货膨胀会增加成本，当地房地产市场低迷可能直接影响销售，进而影响EB-5投资者的财务和移民风险。

然而，与酒店和多户住宅开发项目不同的是，公寓开发能够从单元预售中获益，预售收入提供了建设完成前的资金来源。

对于公寓，支出通常与收入同时发生。持续的销售降低了财务风险，因为建筑成本被房地产收入所抵消。

与其他类型的城市EB-5项目相比，施工进展成熟、且全额融资的公寓开发项目为EB-5投资者带来较低的财务和移民风险，并增加及时返还EB-5资金的可能性。

选择城市EB-5项目的优势

投资城市TEA项目的风险通常低于投资乡村项目的风险。大多数与城市项目相关的风险都可以得到缓解，至少是部分缓解，在某些情况下几乎可以完全缓解。

首先，城市TEA项目受益于较低的80万美元投资额，这有助于降低财务风险。

由于地理位置的原因，城市项目往往比乡村项目更容易获得市场数据。这些市场数据有助于做出更好的长期决策，从而获得更可预测的结果。

此外，投资城市TEA项目可让EB-5投资者获得预留EB-5签证。这些预留签证特别有利于来自EB-5签证申请人数超过可用签证数量的国家（这种情况称为签证倒退）的外国公民。有资格获得预留EB-5签证的投资者能避免签证造成的长时间延误。获得预留签证的投资者通常能够比其他方式提前几年移民到美国，他们实际上可以跳过其他EB-5签证申请人。

根据《2022年EB-5改革与诚信法案》，EB-5签证总数的10%预留给城市TEA投资者及其符合条件的家庭成员。城市类别享有大量预留签证。

评估城市EB-5项目

EB-5投资者应进行初步研究，以更好地规避有风险的城市 EB-5 项目。

潜在的EB-5投资者可以通过深度审查EB-5项目开发商来保护他们的投资资本。投资者应寻求拥有经验丰富的开发团队的项目，这些团队拥有可靠的业绩记录并得到机构贷款人的支持。

投资者还应考虑项目开发商在项目中投资的股权比例，以及该开发商是否计划用EB-5资本对股权进行再融资或替换。当开发商用EB-5投资偿还自己的股权时，它以增加EB-5投资者的风险为代价降低了自身风险。因此，任何开发商计划使用EB-5资金偿还其自身股权投资的项目，EB-5投资者应避免。

此外，EB-5投资者还应考虑项目的类型和位置。例如，一个在交通流量低、旅游人数少的城镇中的乡村酒店项目，它的风险比一个在对新住房需求旺盛的大都市地区的城市公寓项目要高。了解项目的当地和区域市场状况通常是了解项目风险的关键，因此潜在的EB-5投资者应仔细研究每个项目以了解项目所在地的当前市场状况。

审查开发商和项目对任何投资都很重要，但EB-5投资的成功取决于EB-5是否符合美国移民局 (USCIS) 的规定与要求。因此，EB-5投资者应仔细检查EB-5项目区域中心发起方的业绩记录。区域中心应由经验丰富、知识渊博且具有美国移民局合规记录的行业专业人士领导。区域中心也应该100%独立于开发商。现在比过去更关键的是，选择一个拥有优秀区域中心发起方的项目至关重要，因为随着 《2022年EB-5改革和诚信法案》的通过，EB-5计划目前正在发生变化。最近的立法对EB-5计划造成重大变革，包括TEA的认定方式以及区域中心的合规性和报告要求。截至本文撰写之日，USCIS尚未就《EB-5改革法案》的实施发布任何实际指导意见。

EB-5投资者应选择低风险地区的项目，这些项目由经验丰富的区域中心赞助并由成熟可靠的开发商开发，具有强大的市场基础。安于现状会增加财务和移民风险。

圣彼得堡Saltaire二期是一流的城市EB-5项目

圣彼得堡Saltaire是一个独特的城市EB-5项目，拥有多项优越的项目优势与特点，可以有效降低EB-5投资者的移民风险并保护他们的投资资本。开发商开德集团是一支经验丰富的开发团队，拥有完美的EB-5业绩记录。本项目拥有成熟的市场基础、独立的区域中心发起方，并且已经创造了足够的就业岗位来满足其所有EB-5投资者的EB-5就业创造要求。这些以及其他几个特点使圣彼得堡Saltaire项目成为当今市场上最引人注目的城市EB-5项目之一。

经验丰富的开发团队

开德集团是经验丰富的开发商，自1997年以来在开发混合用途豪华房地产和公寓方面拥有广泛的业绩记录。作为全美最大的25家私营住宅建筑商之一，开德在商业、住宅和酒店交易方面的预期价值超过190亿美元。凭借在美国东南部的业务足迹，开德的市场和行业知识使其能够抓住并利用新兴的美国房地产趋势。

除了房地产经验，开德在EB-5投资方面也拥有丰富的经验。开德和EB5AN (益博) 合作开展了10多个EB-5项目，所有这些项目都取得了财务上的成功。开德/益博合作项目的EB-5投资者已从大量创造的就业机会中获益，他们的投资资本已得到偿还或保持良好信用纪录。所有先前移民局裁决的开德/益博EB-5项目均已获得批准。

开德有能力获得机构高级融资，并且从未失败偿还贷款。对于圣彼得堡Saltaire项目，开德已获得全球市值第四大银行Wells Fargo Bank提供的高级贷款。

强劲的财务实力

开发商股权占圣彼得堡Saltaire项目总开发资金来源的很大一部分。由于公寓预售强劲，买家定金也占开发资金的很大一部分。

圣彼得堡Saltaire项目的开发不依赖于EB-5投资，也没有最低EB-5融资要求。

公寓大楼已全面售罄

佛罗里达州圣彼得堡市中心新建豪华公寓大楼的市场强劲。圣彼得堡Saltaire项目紧随 开德在附近开发的另一个成功豪华公寓项目之后，公寓单元已100%预售。

经验丰富且独立的区域中心

EB5AN (益博) 为圣彼得堡Saltaire项目提供区域中心赞助。益博区域中心完全独立于开德，因此能够专注于满足EB-5投资者的需求，而不会产生利益冲突。EB5AN是经验丰富的EB-5区域中心运营商；EB5AN在EB-5计划下促成了超过10亿美元的投资，项目开发总成本超过41亿美元。

EB5AN的行业顶尖、低风险投资产品已为来自60多个国家和地区的2,000多名移民投资者提供移民服务。

已创造所需的全部EB-5就业岗位

根据EB-5计划要求，每个EB-5投资者的资本投资必须为美国工人创造至少10个全新、全职、符合要求的工作岗位。对于区域中心赞助的项目，投资者可以计算直接就业岗位以及项目建设支出和收入产生的间接就业岗位。满足这个创造就业的要求，就能在本质上成功通过EB-5签证移民美国，获得绿卡。

圣彼得堡Saltaire项目已经创造了足够的符合EB-5要求的就业岗位，以满足所有加入该项目的EB-5投资者人均10个就业创造要求。

项目只需创造430个全新就业岗位即可满足所有EB-5投资者，目前项目已经创造了558个。除此之外，圣彼得堡Saltaire二期项目预计将为EB-5投资者创造总计1,926个符合要求的就业岗位——每位投资者大约44.8个就业岗位。因此，圣彼得堡Saltaire项目的投资者将享受到大量创造的就业机会——远远超出所需——从而更有可能成功完成移民程序。

降低EB-5投资者风险的其他项目特色

本项目为任何未获得I-526E批准的EB-5投资者提供提前还款。

圣彼得堡Saltaire二期项目：独特、低风险的城市EB-5项目

没有任何EB-5项目可以完全避免投资者面临的所有风险。 财务和移民风险是EB-5计划中不可避免的一部分。 一些项目在降低风险方面具有劣势，但其他项目却能够显着降低EB-5投资者的风险，因此成为更安全的投资选择。

圣彼得堡Saltaire项目提供众多一流的优势，可降低财务和移民风险，为EB-5投资者提供无与伦比的安全性，使其成为城市TEA投资的绝佳选择。

有关圣彼得堡Saltaire二期项目或其他TEA项目的更多信息，欢迎与 EB5AN进行一对一通话 EB5AN进行一对一通话或发送电子邮件至info@EB5AN.com。