EB-5 Investor Bill of Rights: 10 Rights Every EB-5 Investor Should Have

在投资EB-5项目之前与区域中心沟通并提出您的问题至关重要。如果区域中心不愿意与您沟通或不愿以正式书面形式回答您的问题，请保持警惕。口头解答您的问题当然是好的，但除非是书面答复，否则无法证明区域中心承诺了什么。任何情况下，您都应要求区域中心提供书面证据，支持他们的口头承诺。

直接与区域中心沟通并提出切中要害的问题是进行尽职调查中的重要一环。通过向区域中心询问关于项目的问题，您可以在投入资金之前了解关键信息。最重要的是，您应该询问以下这些关于项目详情的问题：

• 项目成功的潜力和存在的风险
• 区域中心管理团队的经验
• 开发商的业绩记录
• EB-5规则和证券法的法律合规性
• 财务预测
• 工作岗位创造情况
• EB-5投资退出策略

与所有投资一样，EB-5投资也存在风险。通过与区域中心沟通，您可以更好地了解投资一项EB-5项目的风险。

创造就业机会是EB-5计划的核心要求之一，您需要清楚了解项目工作岗位创造的最新情况。在审阅项目发行文件时，请注意这些文件中的信息可能是一年多以前的。在此期间，许多事实可能已经发生了变化。因此，您应该询问有关项目进度及其已创造的工作岗位数量的最新信息。

您还应询问EB-5投资退出策略的条款和条件。您需要知道开发商将在何时以及如何偿还EB-5投资。

此外，在与区域中心交谈时，您应该询问有多少投资者已经认购了EB-5基金，以及还有多少投资名额。这能帮助您了解您还有多少时间来做出投资决定。

作为投资者，在汇出任何资金之前，您都应该对关于项目的所有问题获得明确的答案。不要选择无法及时做出回应的区域中心进行EB-5投资。您值得对自己存在的问题获得及时和彻底的解答。

实地考察是获得更多信息和参与到投资之中的最直接的方式。通过亲自前往项目现场，您可以了解项目是否是真实的，并且是正在按计划顺利推进的。此外，在考察期间，您还可以直接评估潜在风险。

通过考察项目现场，您可以评估项目的状况。在访问期间，您能看到项目处于哪个开发阶段，是否正在按计划进行，以及其商业运营情况。这样的评估可以帮助您了解工作岗位创造和资金返还的时间表。

通过参观项目，您还可以评估其市场价值。在考察期间，您可以了解该地区的经济状况、当地基础设施以及可能影响项目成功的其他关键因素。此外，实地考察可以揭示开发商的开发质量如何，低质量的项目是无法具备足够的市场吸引力的。

重要的一点是，在访问项目现场时，您可以与项目的开发人员见面，还有可能见到区域中心团队成员。这样的考察能使您直接向最熟悉项目的人员提问。因此，您将能够获得可能在项目文档中找不到的信息。例如，您可以了解参与您的投资的人员是否专业，能否胜任他们的工作。您还可以了解项目目前的状况、最新销售数据以及项目可能面临的任何挑战。

如果区域中心不愿意安排您到访项目现场，您就应该保持警觉。作为意向投资者，您应该能够清楚的知道您要投资的是什么。拒绝让您参观项目现场是一个重大警示信号，它表明区域中心可能想要隐瞒什么。

发起方、区域中心和开发商之间的任何利益冲突都必须披露。如果项目的区域中心与开发商之间存在利益冲突，但您并不知情，那么就无法做出明智的投资决策。这一点至关重要，您应该坚索要对区域中心与开发商之间的关系的全面书面披露。

利益冲突可能会也可能不会给投资带来风险。例如，如果同一实体同时拥有区域中心和开发商，那么区域中心的行为可能更符合开发商的利益，而不是EB-5投资者的利益。这种冲突将对EB-5投资者构成重大的财务和移民风险。但是，如果利益冲突能得到妥善管理，那么EB-5投资者的风险就可能可以忽略不计。关键在于，任何利益冲突都必须向您披露。

只有区域中心披露了存在的利益冲突，您才能判断这种关系是可以接受的还是无法接受的。关键在于信息透明度。在充分披露冲突的情况下，您可以决定投资，也可以选择不投资。但是，在这个问题上缺乏透明度将是一个重大风险。

最终，任何利益冲突的存在及其管理方式都可能对EB-5项目的可行性和成功产生重大影响。作为EB-5投资者，项目的成功与您的移民和资金结果直接相关。因此，请您务必向区域中心询问相关各方可能存在的任何利益冲突。他们应该以书面形式提供其与开发商之间的关系的清晰、详细的描述，您可以通过这些信息做出判断，确认各方间的关系是否可以接受。如果他们拒绝提供这些信息，那么就可能对利益冲突有所隐瞒，您应对此保持警惕。

聘请独立的移民律师至关重要。具体来说，您需要一位具有成功代表EB-5投资者的经验的律师。他们将就EB-5计划的复杂法律要求向您提供专业的指导。虽然专业能力和经验至关重要，但更重要的是您应该与完全独立于区域中心的律师合作。

如同之前关于开发商的讨论一样，如果您的律师也代表区域中心，就会产生利益冲突，这可能对您的移民成功构成风险。相反，独立于区域中心的律师更能为您提供保障。由于您的律师是独立的，因此他们更有可能根据您的最佳利益，而不是区域中心的利益提供法律建议。在处理复杂的EB-5和移民流程时，您应该在这一方面感到安心。

获得独立的法律代表至关重要，因为您的律师将帮助您对投资、区域中心和项目进行尽职调查。优秀的移民律师将能够确保您有意向作出的投资是符合EB-5要求并遵守所有美国移民法律和法规的。这种合规性对于签证申请的成功至关重要。

独立律师将代表您的自身利益并保护您的权利。您的律师不应与区域中心或项目有直接利害关系。与任何其他利益冲突一样，区域中心应披露您的律师是否曾代表过它。您应该询问您的律师和区域中心是否正在进行任何形式的合作，或者他们过去是否曾经合作过。如果他们正在合作或过去曾合作过，那么您应该考虑别的项目和/或新的法律顾问。如果区域中心和/或律师拒绝回答这个问题，就是一个重大危险信号。

在您投资之前，您需要了解将要接收您的资金的公司的一些基本信息。房地产开发往往依靠投资和大型高级贷款来为建筑支出提供资金。除了EB-5投资外，您还需要知道项目的其它资金来源。这就是财务报表的用处所在，这些文件能够反映出项目公司是否拥有完成项目所需的资源。因此，在汇出投资款项之前，您应该查看房地产开发项目的项目公司以及任何担保方的财务报表。这种基本的尽职调查是所有其他类型投资的标准，也应该是EB-5投资的标准。

通过查看财务文件，您将能够衡量项目公司和任何相关担保方的财务状况和运营能力。这么做的目标是为了评估您按时收回资金并获得收益的可能性。此外，由于项目的商业成功直接影响工作岗位的创造情况，因此也会影响您的移民结果。查看财务文件将有助于您正确评估项目的风险程度及其成功的潜力。如果没有这些信息，您将无法做出充分知情的决定。

项目公司偿还债务的能力至关重要。对于通常涉及大量借贷的房地产项目尤其如此。财务报表显示了一家公司有多少债务，以及它是否能按时付款。在房地产中，大量的债务或杠杆可以显着提高财务回报，但也会增加风险。为了了解公司的杠杆水平和评估所涉及的风险，投资者需要查看公司的财务报表。

财务报表还提供了有关项目基础资产价值的信息。这一估值对于了解投资的抵押价值非常重要。此外，如果EB-5投资有还款担保，您还需要查看担保人的财务报表。担保的质量取决于担保人净资产的价值及其资产的多样性，因此任何担保都必须在了解这些信息的背景下进行评估。

此外，财务报表的质量可以显示项目是否得到了专业的管理。低质量的财务报表可能反映出项目缺乏经验或存在会计问题。

审阅财务报表还可以揭示公司是否符合财务法规。项目公司任何不遵守法律和法规的行为都会给EB-5投资者带来严重风险，因为这可能会影响项目的法律地位。

如果区域中心不愿意分享与项目相关的任何财务文件，那么您就应该谨慎行事。项目必须向非EB-5投资者提供这些文件才能从他们那里获得任何银行融资或投资，因此，您也应该期望区域中心向您提供这些文件。项目方隐瞒这些文件的唯一原因是因为他们想要隐藏某些信息。

I-956F表格是区域中心用于向USCIS申请项目批准的关键文件。在项目可以获得EB-5投资者资金之前，必须提交这一表格。这一申请获得批准就意味着项目有资格获得EB-5投资。如果项目的I-956F表格被拒绝，那么EB-5投资者的移民申请也将被拒绝。由于它的重要性，EB-5投资者应该在投资前审查项目的I-956F申请材料。通常情况下，仔细审查这项申请的材料需要经验丰富的EB-5律师的帮助，此时让专业人士参与有助于确保您充分了解这个项目。

I-956F申请材料由EB-5项目的发售文件组成，例如商业计划书、保密发行备忘录和法律协议等。通过与专业人员共同审阅这些文件，您可以验证宣传给您的项目信息是否真实。这些文件解释了项目的商业模式和所有投资条款。其中保密发行备忘录中披露了有关项目风险的详细信息。所有投资都存在风险，您应仔细审查所有风险因素。

I-956申请文件概述了投资的结构。它详细说明了项目融资的所有来源，例如高级贷款和开发商权益等。这些文件还能揭示哪些融资是优先于EB-5资金的。这些信息至关重要，因为它解释了您的投资在资本堆栈中的位置以及您的还款头寸将对您产生什么影响。

申请材料的详细程度和透明度可以反映出区域中心的诚信和商业道德。如果I-956F申请材料中的文件不全面或不够清晰，您应该感到警觉。

I-956F申请文件还应概述项目的预期时间表和里程碑，这些都是您移民成功的关键。申请材料中还应说明采取了哪些措施来监控和监督您的资金使用情况。您应该了解投资是否有第三方监督，这可以让您对资金的持续管理感到放心。

审阅I-956F申请材料能让您有机会发现危险信号。例如，您可能会发现区域中心及其发售的项目并不完全符合EB-5计划。在任何情况下，您都应要求查看完整的I-956F申请材料。如果区域中心不愿意为您提供这些文件，您就应该保持警惕。

您应向区域中心索要有关区域中心和开发商业绩记录的详细信息。通过查看这些信息，您将能更好地了解自己是否可以放心地将自己的资金托付给这些公司。具体来说，您将了解这些公司是否有EB-5项目成功的记录或失败的历史，这将有助于让您了解投资的风险。

虽然公司的过往业绩记录并不能保证类似项目未来的业绩，但它能提供对公司流程和潜在业绩的见解。区域中心和开发商的过往记录能反映他们的经验和成功率。他们过去是否交付过符合EB-5计划要求的EB-5项目？这些项目是否为EB-5投资者创造了所有必要的工作岗位？一旦符合条件，这些项目是否及时将所有EB-5资金返还给其投资者？这些都是您在将资金委托给项目之前应该询问的关键问题。

至关重要的是，公司的业绩记录表明了它对投资基金的管理水平，以及它是否按照计划完成了项目。因此，通过了解EB-5项目区域中心和开发商的业绩记录，您可以对是否进行投资有更大的信心。具有良好过往业绩记录的区域中心或开发商可能对投资者而言风险较小。相反，那些没有成功项目历史甚至存在项目失败记录的公司可能会给投资者带来更大的风险。这些公司的记录反映了您是否可以信任和依赖他们作为合作伙伴。

通过对具有良好记录的区域中心进行投资，您就更有可能享受成功的移民成果。有成功记录的区域中心往往对EB-5计划有深入的了解。这些区域中心也往往具有高效的实践，他们通常善于管理投资者关系，特别是在整个投资期间提供透明的沟通方面。这些专业知识、效率、沟通和透明度都能为EB-5投资者的移民成功做出贡献。

同样，通过投资有成功过往业绩的开发商发售的项目，您就更有可能享受积极的财务和移民成果。拥有成功业绩记录的开发商更可能按时完成项目，遵守预算，创造就业机会并赚取利润。这些开发商了解他们的市场，因此他们不仅能够规划，而且能够执行他们的房地产开发项目。复杂的房地产项目通常会给开发商带来各种挑战，公司的经验记录可以表明它能够克服这些障碍和挑战。

为确保您能充分知情，您应索要区域中心发起的过往项目和开发商开发的过往项目的全面记录。您应该询问是否存在任何失败的项目、向过往投资者还款时是否出现过任何问题、是否发生过贷款违约等，并以书面形式获得答案。公司的这些过往记录包含您需要的关键信息，您应该期望区域中心和开发商提供完全透明的信息。如果他们有什么想要隐瞒的，那么您就应该寻找别的项目。

美国证券交易委员会（SEC）积极对违反法律法规的各方提起诉讼。由于您的EB-5投资将与区域中心挂钩，因此您需要验证区域中心的合规性。为了保护自己免受潜在的欺诈或管理不善的损害，在投资EB-5项目之前，您需要审查是否存在针对区域中心或其任何相关项目的SEC投诉或诉讼。

以下是一些违规行为的举例：

• 挪用资金
• 未披露重大事实
• 对企业的业绩做出虚假或误导性陈述
• 就EB-5资金的使用做出虚假或误导性陈述

美国证券交易委员会致力于通过监管EB-5企业并采取阻止任何欺诈行为的措施来保护EB-5投资者。美国证券交易委员会的保护措施的最终目的在于增强投资者对EB-5计划的信心。但您必须对区域中心进行调查，才能从这些保护措施中受益。

作为您的尽职调查的一部分，您应该要求区域中心以书面形式披露任何过去发生的、未解决的或可能存在的投诉或诉讼。如果他们不愿意以书面形式回答，那就是一个问题，因为您在投资前有权获知这一重要信息。

您至少应该每季度收到区域中心提供的项目进展报告。这些项目报告为您提供了对投资的必要监督。具体而言，定期报告项目最新进展能够让您对自己的资金安全更加安心，您能获知自己的投资是安全的，并正在创造足够的工作岗位来满足EB-5签证的申请资格。

财务报告允许投资者了解其资金是否按计划得到了使用。您应该获得定期更新，表明预算正在根据项目的商业计划支出。这是EB-5计划的核心要求。

虽然没有万无一失的方法来防止所有欺诈行为，但定期报告是防止欺诈和管理不善的重要手段。通过定期审查项目报告，您可以尽早发现潜在问题，从而有时间采取行动。

您应该期待区域中心向您提供定期报告。如果他们不愿意至少每季度向您提供项目报告，那么您就可能要考虑其它的项目了。

您应该有机会查看说明您的投资资金是如何从托管账户流入EB-5投资基金的经营账户，然后流入项目公司的财务文件。您的资金必须可追溯，以确保投资符合EB-5签证计划。

EB-5计划对您必须投资的金额和投资的维持有严格的规定。在取消绿卡的限制条件时，您需要提供证明文件，证明您的投资已经投入项目并持续进行。财务记录是申请文件中的一部分，证明达到了所需的投资金额，资金存在风险，并被项目用于创造所需的工作岗位。

与项目相关的定性报告一样，获得相关的财务记录可让您发现投资处理中的任何差异或违规行为。此类问题可能反映了存在欺诈或管理不善的情况。