Đánh giá của nhà đầu tư EB-5:
Siddharth đến từ Ấn Độ

Tôi đã nói chuyện với một số người bạn của gia đình tôi. May mắn thay, tôi đã gặp một hoặc hai người đang sống ở khu vực lân cận, họ đã đi theo con đường EB-5 hoặc đã thuyết phục một số thành viên trong gia đình họ đi theo con đường EB-5 trong vài năm qua. Có rất nhiều người phàn nàn rằng luật sư của họ không phản hồi nhanh chóng. Tôi thì đặc biệt tập trung vào việc tìm một luật sư không chỉ có kiến thức sâu rộng về cách thức áp dụng các quy định về thị thực ở Hoa Kỳ mà còn phải hiểu rõ các tình huống mà đương đơn đến từ Ấn Độ thường gặp phải.

Sam, chính anh ấy đã giới thiệu cho tôi cô Anahita [George], một trong những luật sư mà anh ấy từng cộng tác trước đây.

Tôi đã có cuộc trò chuyện với Anahita để hiểu thêm về cô ấy, xuất thân của cô ấy và cô ấy đang làm gì hoặc cô ấy tiến hành quy trình giúp các khách hàng như thế nào. Tôi cũng đọc rất nhiều bài đánh giá trực tuyến về Anahita. Thông thường, các đánh giá trực tuyến có thể không được chứng minh và không có thực, đặc biệt đối với những người như luật sư mới hoặc bác sĩ mới bắt đầu hành nghề.

Tuy nhiên, tôi đã xem các bài đánh giá về Anahita từ năm 2018 và 2019, và tôi nhận ra rằng, nếu một số người đã xác nhận về chuyên môn của một luật sư trong nhiều năm, điều đó sẽ tăng thêm mức độ tin cậy nhất định.

Sau khi trải qua việc chuẩn bị hồ sơ và được cô tư vấn thì tôi thấy tất cả những đánh giá đó đều chính xác. Cô ấy luôn có mặt và có thể liên lạc dễ dàng qua WhatsApp, và tôi chỉ cần nhấc điện thoại và gọi cho cô ấy, dù đó là cuối tuần hay ngày trong tuần. Cô ấy sẽ liên hệ lại với tôi với bất kỳ yêu cầu nào về các tài liệu còn thiếu và cô ấy rất vui khi hướng dẫn chúng tôi vượt qua những rắc rối trong việc chứng minh nguồn tiền từ nhiều khía cạnh khác nhau.

Cô ấy đóng vai trò quan trọng trong việc giúp chúng tôi chuẩn bị một bộ hồ sơ đăng ký hoàn hảo để các nhân viên USCIS dễ hiểu và đưa ra phê duyệt.

Tôi bắt đầu xem xét đến phương án này vào khoảng tháng 10 [năm 2022]. Lúc đó, vị trí việc làm của tôi sắp bị loại bỏ và tôi sẽ làm việc trong công ty thêm ba tháng nữa. Tôi bắt đầu suy nghĩ về phương án này vào tháng 10 và vào tháng 11 tôi quyết định đây là con đường duy nhất. Tôi đã bắt đầu phỏng vấn với một số công ty và rất nhiều nơi muốn đưa ra thư mời làm việc cho tôi nhưng họ đã không làm như vậy vì họ không thể ngay lập tức tài trợ Thẻ xanh cho tôi. Và thậm chí nếu họ có thể, thị thực của tôi cũng sẽ hết hạn trong một năm nữa, tôi sẽ phải rời khỏi nước Mỹ, đến một địa điểm khác ngoài nước Mỹ và làm việc ở đó một thời gian rồi quay lại Mỹ. Trong một thị trường như thế này, hầu hết các nhà tuyển dụng không thể thực hiện quy trình rắc rối này đối với ứng viên mà họ chưa từng làm việc cùng trước đây.

Tôi chính thức ký hợp đồng thuê luật sư Anahita và chuyển khoản phí đầu tiên vào giữa tháng 11. Toàn bộ quá trình kết thúc vào ngày 7 hoặc 8 tháng 2/2023, do đó mất khoảng hai tháng rưỡi.

Quá trình này liên quan đến việc tôi phải nghiên cứu một số dự án dành cho các nhà đầu tư EB-5, đồng thời phải xử lý phần hồ sơ, bao gồm việc sắp xếp tất cả các tài liệu theo yêu cầu của USCIS, đảm bảo rằng tài liệu về nguồn tiền được cung cấp đầy đủ, và đồng thời tôi cũng phải tìm nguồn tiền bổ sung mà tôi có thể cần từ các kênh phù hợp với các tài liệu thích hợp. Điều này đòi hỏi rất nhiều ý kiến đóng góp từ luật sư.

Có thể nói rằng tôi đã mất khoảng một đến một tháng rưỡi để thu xếp tất cả số tiền cần thiết và đảm bảo tất cả các giấy tờ đều được chuẩn bị tốt. Chúng tôi đã cân nhắc một số lựa chọn khi bắt đầu xem xét đến phương án này vì tôi chưa có sẵn 800.000 đô la trong tài khoản.

Chúng tôi đã xem xét các lựa chọn như tìm nguồn tiền từ Ấn Độ, vay tiền từ bố mẹ hai bên, liên hệ với bạn bè và gia đình ở Mỹ để có thể giúp đỡ. Tôi nghĩ bất kỳ nhà đầu tư EB-5 tiềm năng nào đang xem xét phương án này cũng nên dành ra hai tháng để chuẩn bị kỹ lưỡng, cả cho việc lựa chọn dự án và thủ tục giấy tờ.

Việc thu xếp tất cả các khoản tiền và đầu tư vào một dự án sẽ không có ích gì nếu các tài liệu không được chuẩn bị tốt, bởi vì đó là điều mà USCIS thực sự tập trung vào: nguồn tiền và tài liệu chứng minh. USCIS sẽ hài lòng nếu những khoản tiền ấy có được từ nguồn hợp pháp, cho dù đó là thông qua thu nhập liên quan đến việc làm hay thông qua hoạt động kinh doanh, và đã được tài liệu hóa một cách đầy đủ. Đó là lời khuyên của tôi.

Tôi đã không biết quy trình này sẽ tốn nhiều công sức đến như vậy. Trên thực tế, khi tôi nói chuyện với luật sư di trú, cô ấy đã cho tôi một ít mường tượng về việc quy trình này sẽ đòi hỏi nỗ lực ra sao, cô ấy nói rằng rất nhiều hồ sơ đăng ký dày 3.000-5.000 trang. Thành thật mà nói, tôi đã không tin cô ấy vì nếu hồ sơ như vậy thì thực sự rất là nhiều. Hơn nữa, tôi cũng đã trải qua quy trình thị thực H-1B nhiều lần và trước đây cũng từng đến Mỹ với tư cách là khách du lịch. Tôi trộm nghĩ, “Được rồi, USCIS thực sự có thể yêu cầu thêm bao nhiêu loại tài liệu nữa cơ chứ?”

Tuy nhiên, từ góc độ của USCIS, họ sẽ tiếp nhận vĩnh viễn một cá nhân và các thành viên gia đình vào Hoa Kỳ, và con đường chúng ta đang đi là đầu tư vào một doanh nghiệp mới ở Hoa Kỳ. Vì vậy, điều cực kỳ quan trọng đối với chính phủ là họ thấy an tâm với cá nhân mà họ sẽ tiếp nhận vào đất nước họ và cá nhân đó có đạo đức trong việc kiếm tiền hoặc vay tiền từ bạn bè.

Đó là một quy trình khá căng thẳng và việc có thời gian để tập trung vào quy trình này là điều thực sự quan trọng. Những người đang xem xét quy trình này và đang có công việc toàn thời gian thì nên dành ra 2-3 tháng để đảm bảo tất cả thủ tục giấy tờ được chuẩn bị kĩ lưỡng. Nếu tất cả thu nhập đều có nguồn gốc từ Hoa Kỳ và có sẵn 800.000 đô la trong tài khoản thì mọi việc rất đơn giản. Tuy nhiên, nếu số tiền đó có nguồn gốc từ bạn bè và gia đình, sẽ có những thứ như giấy nợ, nguồn thu nhập và bản sao kê ngân hàng để chứng minh tính hợp pháp của nguồn tiền, thì việc này có thể mất nhiều thời gian.

Điều quan trọng đầu tiên ở đây là luật sư phải có nhiều kinh nghiệm. Quý vị sẽ không muốn thuê một luật sư mà luật sư đó là một người mới bắt đầu tham gia EB-5 vì các quy tắc và quy định về EB-5 vẫn đang được phát triển. Chính phủ tiếp tục suy nghĩ và đưa ra các quy định mới. Gần đây, tôi đã nghe nói về việc tăng phí đáng kể đối với những người nộp đơn xin EB-5. Vì vậy, quý vị sẽ muốn thuê luật sư đã có kinh nghiệm trong một số trường hợp EB-5, và tốt nhất đó là luật sư đã từng giúp những đương đơn từ khu vực của quý vị.

Trong trường hợp của Anahita, cô ấy đã xử lý rất nhiều trường hợp đến từ Ấn Độ. Vì vậy, cô ấy biết rằng nếu quý vị có nguồn tiền từ Ấn Độ, thì thường sẽ không có nhiều tài liệu chứng minh có sẵn. Mọi người có tài sản gia đình như đất đai hoặc tài sản được mua cách đây 40 hoặc 50 năm, và việc tìm tài liệu chứng minh cho tất cả những thứ đó là rất khó khăn. Vì vậy, lời khuyên đầu tiên của tôi là hãy đảm bảo rằng luật sư đó phải có nhiều kinh nghiệm.

Thứ hai, hãy đảm bảo rằng luật sư có khả năng giao tiếp tốt. Nói thì dễ, nhưng đối với một người nhập cư vào Mỹ và mới đến đây một thời gian, thật khó để biết luật sư nào giỏi và luật sư nào không.

Đó là lúc các đánh giá trực tuyến rất hữu ích, đặc biệt nếu những đánh giá đó cách đây vài năm, vì điều đó sẽ mang lại cho quý vị cảm giác về độ tin cậy của luật sư và khả năng giúp quý vị trong suốt quy trình. Ngoài ra, khi quý vị bắt đầu làm việc với luật sư đó, quý vị sẽ hiểu được luật sư đó có giao tiếp tốt hay không dựa trên việc luật sư có dễ dàng trả lời các tin nhắn của quý vị không, quý vị có thể liên lạc với luật sư dễ dàng hay không, và luật sư có thể giải quyết mọi vấn đề mà quý vị gặp phải hay không. Đó là lời khuyên của tôi.

Vợ tôi là một nhà kinh tế và cô ấy đã chỉ cho tôi rất nhiều nguồn tài liệu nghiên cứu liên quan đến hoạt động bất động sản ở Mỹ. Tôi đã dành một đến hai tuần để tham quan dự án và nghiên cứu thị trường bất động sản Atlanta vì đó là nơi dự án tọa lạc. Tôi muốn chắc chắn rằng, trong 5 năm nữa, những xu hướng đã được dự tính trong các tài liệu giới thiệu dự án vẫn sẽ thịnh hành. Tôi không muốn bắt sóng ngay tại đỉnh; tôi muốn bắt được làn sóng khi nó đang lên và hy vọng nó sẽ tiếp tục tăng sau 5 năm nữa.

Sau khi cảm thấy an tâm với triển vọng của thị trường bất động sản Atlanta, tôi bắt đầu xem xét các khu dân cư dành cho người cao tuổi. Một thống kê nổi bật đối với tôi là nhóm người khá giả về tài chính ở Mỹ là nhóm người cao tuổi. Có những lý do rõ ràng cho điều này; những người này đã có cả cuộc đời thành tựu nghề nghiệp. Họ đã thăng tiến trong sự nghiệp, kiếm được một số tiền, để dành một số tiền và mua những ngôi nhà đầu tiên cách đây 20 đến 30 năm, giá trị của chúng đã tăng lên trong nhiều thập kỷ. Giờ đây, họ có thể bỏ lại cuộc sống bận rộn ở những thành phố lớn và chuyển đến một khu dân cư nơi họ có thể gặp gỡ những người có cùng lối tư duy. Ở đó, họ có thể dành 20, 30 hoặc 40 năm tiếp theo của cuộc đời để tận hưởng và sống một cuộc sống hoàn toàn khác.

Vì vậy, điều quan trọng là phải nhận ra rằng đặc điểm tài chính của những người này, ngay cả khi họ mua nhà dành cho việc hưu trí, rất có thể họ sẽ bán căn nhà hiện tại của mình đi, ngôi nhà mà hiện đã được định giá cao hơn kể từ khi họ mua nó từ 20 đến 30 năm trước. Điều này có nghĩa là họ sẽ có rất nhiều vốn.

Hơn nữa, nếu họ chuyển đến sống ở căn nhà dành cho việc hưu trí, có lẽ họ sẽ không mua một căn nhà đắt hơn căn nhà họ đang có. Ngoài ra, vì họ có sẵn rất nhiều tiền mặt, rất có thể họ sẽ không phụ thuộc nhiều vào lãi suất thế chấp. Chắc chắn rằng, họ có thể thế chấp từ 100.000 đến 200.000 đô la cho một ngôi nhà trị giá 500.000 đô la, nhưng rất có thể, họ sẽ cố gắng giảm thiểu sự phụ thuộc vào lãi suất thế chấp, điều này khiến tôi cảm thấy an tâm rằng 1.300 ngôi nhà mà Kolter dự định xây ở Twin Lakes là một mục tiêu có thể đạt được.

Lần đầu tiên đọc về dự án Twin Lakes trong email Sam gửi, tôi đã rất ngạc nhiên vì chưa bao giờ nghe nói đến dự án 1.300 căn nhà biệt lập. Nhưng sau khi tới Atlanta và tham quan Twin Lakes, tôi đã có thể xác minh được rất nhiều thông tin tôi đã đọc về dự án. Tôi đã không nói với văn phòng kinh doanh rằng tôi là nhà đầu tư EB-5; tôi chỉ nói tôi đang tìm nhà để nghỉ hưu cho bố mẹ tôi.

Bằng cách nói chuyện với nhân viên bán hàng và đặt các câu hỏi xoáy sâu vào việc dự án và thị trường đang hoạt động như thế nào, tôi có thể xác minh được rất nhiều thông tin mà tôi đã được cung cấp và cũng xác minh được các đặc điểm nổi bật mà EB5AN đã nói đến trong tài liệu giới thiệu dự án.

Trên thực tế, có một câu chuyện hài hước. Họ có một bộ nhà mẫu, khoảng 10 đến 12 căn, với nhiều kích cỡ và kiểu dáng khác nhau bên cạnh văn phòng bán hàng ở Twin Lakes. Hôm đó tôi đã có một chuyến bay qua đêm, chuyến bay kéo dài bốn giờ từ San Francisco đến Atlanta, và tôi bắt đầu đi tham quan từng ngôi nhà một. Tôi vào từng nhà, gõ gõ lên tường và cửa để xem chất lượng vật liệu. Tôi kiểm tra xem liệu tôi có quan tâm đến việc mua một ngôi nhà như thế này hay không nếu tôi từ 55 tuổi trở lên và muốn chuyển đến sống trong một cộng đồng hưu trí.

Khi tôi đến được ngôi nhà thứ tám hoặc thứ chín, tôi mệt lả đến mức nằm phịch xuống trên một trong những chiếc giường của ngôi nhà trong vài giờ. Rất may là không có ai đến đánh thức và lôi tôi ra ngoài. Nhưng điều đó cho tôi suy nghĩ rằng công ty xây dựng này đang thực sự cố gắng quảng bá một hoạt động hợp pháp ở đây.

Một điều nổi bật khác đối với tôi là khi tôi bước vào cổng Twin Lakes. Họ có một vài biển hiệu ngay bên ngoài lối vào, và những biển hiệu này liên quan đến những công ty xây dựng khác cũng là một phần của thửa đất rộng 2.600 mẫu Anh đó (~1.052ha). Dành cho ai chưa biết: Twin Lakes rộng 2.600 mẫu Anh, trong đó 1.300 mẫu Anh (~526ha) là Dự án Twin Lakes Georgia nơi Kolter đang xây dựng khu dân cư Cresswind, bao gồm 1.300 ngôi nhà.

1.300 mẫu Anh còn lại đã được phát triển và đất được chia cho hai hoặc ba nhà phát triển dự án khác ở Mỹ, những công ty này cũng đang xây dựng những ngôi nhà biệt lập. Một trong những cái tên nổi bật với tôi là DR Horton. Vì tôi là nhân viên ngân hàng công nghệ và chưa có nhiều kinh nghiệm trong lĩnh vực bất động sản hay sản phẩm xây dựng nên DR là cái tên duy nhất mà tôi nhận ra. Điều này mang lại cho tôi cảm giác: à, nếu một lô đất đã được mua bởi một công ty xây dựng nổi tiếng như DR Horton, thì đây có vẻ như là một hoạt động được tổ chức rất tốt. Một điều khác cũng mang lại cho tôi sự tin tưởng là khi nói chuyện với đội ngũ bán hàng, tôi bắt đầu hỏi họ về khoản vay xây dựng cao cấp mà Wells Fargo đã cấp cho Kolter để phát triển dự án Cresswind.

Tôi có cảm giác rằng, xét về tình hình thanh khoản của Kolter và dự án họ đang phát triển ở Georgia, tôi thực sự không phải lo lắng về điều gì sẽ xảy ra sau 5 năm nữa.

Ví dụ, nếu thị trường xấu đi nhiều hoặc xảy ra tình trạng như năm 2008, dự án có thể bị đẩy lùi một hoặc hai năm. Doanh số bán hàng có thể bị chậm lại và một số khách hàng có thể không quyết định chốt đơn đặt hàng của họ. Nhưng xét đến xu hướng dài hạn và thực tế là công ty xây dựng này đã tôn trọng mọi cam kết của họ trong 25 năm qua, dự án này sẽ được hoàn thành và hy vọng vốn của tôi sẽ được hoàn trả.

Vì vậy, việc đến Atlanta, đích thân thực hiện thẩm định và nói chuyện với mọi người đã mang lại cho tôi sự tự tin nhất định. Bởi vì điều quý vị có thể cố gắng làm trong một tình huống có thông tin không đầy đủ và không hoàn hảo như thế này là cố gắng nói chuyện với các nhóm người khác nhau; hy vọng rằng những nhóm người này không có móc nối với nhau, không nói chuyện với nhau, và rằng nếu mọi người nói với quý vị những thông tin nhất quán, quý vị có thể cảm thấy an tâm hơn vì có sự đồng thuận khi nói đến triển vọng của dự án.

Ngoài ra, bất cứ điều gì công ty xây dựng đang làm đều được ghi chép trong các báo cáo. Điều quý vị cần làm là cố gắng tối đa hóa cơ hội có được thông tin chính xác mà quý vị có thể sử dụng để đưa ra quyết định của mình.

Có một số điều. Thứ nhất, đó là khu vực Atlanta nói chung. Tôi là sinh viên trường kinh doanh tại Duke và rất nhiều bạn cùng lớp của tôi đã đến Atlanta để làm việc trong lĩnh vực tư vấn, công nghệ hoặc các lĩnh vực khác. Điều nổi bật đối với tôi là, Atlanta là trung tâm của Hoa Kỳ. Đây là trung tâm vận tải hàng không và nơi đây cũng có thời tiết tương đối ôn hòa hơn Bờ Đông. Tôi đã ở New York hai năm và không thể chịu đựng được cái lạnh ở đây.

Atlanta cũng có hệ thống chăm sóc sức khỏe tốt. Đó là lần đầu tiên tôi đến trung tâm thành phố Atlanta và chỉ cách sân bay tầm 15-20 phút, quý vị sẽ thấy Hệ thống Y tế Đại học Emory. Tôi cho rằng những người cao tuổi sẽ đến sống ở những ngôi nhà dành cho hưu trí này cũng đang tìm kiếm hệ thống chăm sóc sức khỏe tốt ở gần họ.

Đồng thời, tôi nghĩ rằng thực tế Atlanta là một trung tâm giúp mọi người bay đến và bay đi tương đối dễ dàng vì nhiều người trong số những người về hưu này có gia đình và con cái đang sống ở những vùng khác nhau của Hoa Kỳ. Tôi nghĩ điều này có ý nghĩa đối với ai đó đang muốn di cư đến một vị trí trung tâm. Một điều khác cũng nổi bật đối với tôi là Kolter đã phát triển thương hiệu Cresswind theo thời gian. Họ nhận thấy thị trường cần có một thương hiệu nhà ở phục vụ cho một nhóm đối tượng nhân khẩu học cụ thể; và vì đây không phải là dự án Cresswind đầu tiên mà Kolter thực hiện nên tôi cũng thấy có phần an tâm nhất định.

Ngoài ra, cũng có một dự án Peachtree City ở trung tâm Atlanta, tôi nghĩ dự án này chỉ cách sân bay 13 hoặc 20 phút. Trong dự án này, những ngôi nhà được định giá cao hơn đáng kể so với những ngôi nhà ở Twin Lakes.

Và có một sự thật là dự án đó đã rất, rất thành công. Tôi nghĩ, hiện tại họ chỉ còn hai căn nhà nữa để bàn giao trước khi tuyên bố hoàn thành dự án. Điều này cho tôi suy nghĩ rằng, nếu họ có thể bán được 400 căn nhà trong khoảng thời gian bốn hoặc năm năm và với mức giá từ 600.000 đô la trở lên ở một nơi như Atlanta, thì sẽ có nhu cầu thực sự tồn tại đối với những ngôi nhà đang ở mức giá thấp hơn 30 hoặc 40%.

Đó là khả năng đối chiếu những gì đã xảy ra ở Peachtree với những gì đang diễn ra ở Kolter. Và thật thú vị, chỉ vài ngày sau chuyến thăm Atlanta, tôi được biết Kolter cũng đã triển khai thêm hai dự án nữa ở khu vực Atlanta dưới thương hiệu Cresswind. Điều này cho tôi cảm giác rằng xu hướng những người về hưu chuyển đến một nơi như Atlanta sẽ tiếp tục và hy vọng Cresswind sẽ tiếp tục đà phát triển với tư cách là dự án bán chạy nhất ở khu vực Atlanta trong vài năm tới.

Bởi vì, theo quan điểm của tôi, điều tôi thực sự quan tâm là sau 5 năm nữa, tôi phải có sự đảm bảo rằng vốn của mình sẽ được hoàn lại.

Một điều khác mà tôi muốn chỉ ra cho các nhà đầu tư tiềm năng là một điểm nổi bật rất hay trong tài liệu của dự án. Đó là công ty xây dựng có quyền chọn trong hai năm tới, vào năm 2024, để biến khoản đầu tư vốn cổ phần ưu đãi này thành một khoản vay, đây sẽ là một khoản vay không có bảo đảm và lãi suất thấp hơn khoản vay xây dựng cao cấp mà Wells Fargo cho vay.

Tôi muốn tham gia vào một dự án có triển vọng cao về việc nhà đầu tư có thể chuyển khoản đầu tư cổ phần thành khoản vay, bởi vì khoản vay luôn đi kèm với một số hình thức đảm bảo nhất định. Và trong trường hợp này, nếu Kolter lựa chọn chuyển số tiền này thành khoản vay (điều này sẽ được quyết định bởi cách thức lãi suất sẽ diễn ra như thế nào trong vài năm tới), thì sẽ có sự đảm bảo của công ty mẹ rằng Kolter sẽ chuyển thành khoản vay như vậy. Với hy vọng sự đảm bảo này không biến mất sau 5 năm nữa, tôi có niềm tin rất lớn rằng tiền của tôi sẽ được hoàn lại. Vì vậy, đó cũng là một điểm nổi bật sáng tạo của dự án này mà tôi muốn nêu bật với mọi người.

Có ba hoặc bốn loại dự án khác nhau mà mọi người có thể đầu tư vào, dự án nông thôn chắc chắn đứng đầu danh sách khi tôi bắt đầu nghiên cứu. Lý do đơn giản là đối với những người đến từ Ấn Độ, dự án nông thôn có nguồn cung thị thực dồi dào chưa sử dụng có thể được cấp cho những người đầu tư vào các dự án này. Vấn đề duy nhất là rất khó tìm được những dự án tốt ở nông thôn, và ngay cả trong số những dự án tốt ở nông thôn đó, quý vị cũng phải tìm được một dự án tạo ra số lượng việc làm như đã hứa hẹn. Đồng thời, dự án phải đủ khả thi để sau 5 hoặc 7 năm nữa, vốn của quý vị sẽ có khả năng cao được hoàn trả lại.

Tôi đã xem qua báo cáo tạo việc làm được cung cấp trong các tài liệu giới thiệu dự án. Tôi cũng nhìn vào thực tế rằng về cơ bản đây là những việc làm xây dựng, vì đây là một dự án xây dựng 1.300 ngôi nhà. Họ đã xây dựng được khoảng 484 ngôi nhà và vẫn còn khoảng 800 hoặc 750 ngôi nhà nữa, có nghĩa là sẽ luôn có nhu cầu tạo việc làm cho người dân ở khu vực Atlanta để hoàn thành dự án.

Dự án đang có kế hoạch xây dựng 230 ngôi nhà mỗi năm và bán cho khách hàng. Đây là những ngôi nhà được làm theo đơn đặt hàng, không phải là họ sẽ xây những ngôi nhà này rồi đợi ai đó đến mua. Điều này có nghĩa là sẽ luôn có nhu cầu về việc làm liên quan đến việc xây dựng những ngôi nhà này trong 5 đến 7 năm tới.

Điều quan trọng đối với tôi là có được sự đảm bảo rằng nếu tôi đầu tư số tiền này vào thì những việc làm dự kiến sẽ được tạo ra; và USCIS cũng sẽ có được sự đảm bảo rằng tôi đang làm theo những gì được yêu cầu với tư cách là một nhà đầu tư trong việc tạo ra số việc làm cần thiết để đáp ứng điều kiện nhận Thẻ xanh.

Thành thật mà nói: ưu tiên hàng đầu của tôi là xem xét các dự án liên quan đến nhà ở như bất động sản dành để ở, nhà biệt lập, những dự án đang được bán ngay khi chúng được xây dựng. Đồng thời, tôi cũng nhận ra rằng hầu hết các dự án hiện có ở Hoa Kỳ đều thuộc lĩnh vực khách sạn, như khu nghỉ dưỡng chơi gôn, trung tâm cưỡi ngựa hoặc những thứ tương tự. Những dự án này nghe có vẻ hay nhưng kỳ thực quý vị không biết nhiều về chúng và rất khó để dự đoán dòng tiền sẽ đi như thế nào.

Xuất thân từ nền tảng ngân hàng, mỗi khi ai đó nói chuyện với tôi về một dự án bất động sản hay bất kỳ doanh nghiệp nào, tôi bắt đầu nghĩ xem mô hình tài chính cho doanh nghiệp đó sẽ trông như thế nào. Và nếu đối với tôi mô hình tài chính còn sơ sài về mức độ hoàn vốn, tôi sẽ ngay lập tức loại bỏ dự án đó ra khỏi sự cân nhắc của mình. Vì vậy, dự án Twin Lakes chắc chắn là dự án nổi bật nhất. Tôi cũng đã xem xét một số dự án ở miền nam California được xây dựng bởi một công ty tên là Hillwood, thuộc sở hữu của con trai Ross Perrot.

Tôi không đến từ Mỹ nhưng tôi nghĩ nhiều người ở đây sẽ biết Ross Perrot là ai. Là người Ấn Độ, tôi có thể nói với quý vị rằng ông ấy từng điều hành một công ty CNTT nổi tiếng đã được bán với giá hàng tỷ đô la cho Dell. Con trai ông điều hành một công ty phát triển bất động sản tên là Hillwood và họ sẽ xây dựng 600 đến 700 ngôi nhà biệt lập ở một số vùng thuộc Nam California. Vấn đề với những ngôi nhà này là dự án thậm chí còn chưa bắt đầu. Họ chỉ đang phát triển đất đai và thậm chí còn chưa có một số phê duyệt cần thiết trong việc tạo việc làm.

Vì vậy, tôi nghĩ một điều quan trọng nữa mà mọi người cần xem xét là liệu đã có các phê duyệt cần thiết hay chưa: quý vị sẽ đầu tư tiền của mình và sau đó đợi sáu tháng sau để biết liệu USCIS có cấp phép cho dự án hay không? Và sau đó, điều gì sẽ xảy ra nếu USCIS từ chối dự án và quý vị không có được thị thực và có thể phải rời khỏi Hoa Kỳ? Điều an tâm lớn nhất đối với tôi là EB5AN đã có tất cả các phê duyệt cần thiết.

Khi EB5AN cung cấp cho quý vị quyền truy cập vào các thư mục Dropbox của họ, sẽ có rất nhiều tài liệu trong đó. Lời khuyên của tôi dành cho các nhà đầu tư tiềm năng là hãy xem kỹ từng tài liệu, bởi vì đó là những gì tôi đã làm. Cũng giống như trong tình huống ngân hàng đầu tư là bên mua dự án và quý vị là bên bán dự án, bên mua sẽ xem xét phòng dữ liệu và họ sẽ xem xét từng tài liệu một.

Đó chính xác là những gì tôi đã làm. Tôi thực sự đã xem xét giấy phép của USCIS cấp cho trung tâm vùng chỉ định để đảm bảo rằng bất cứ điều gì Sam nói với tôi đều đúng và những gì anh ấy đang làm là hợp pháp. Đồng thời, tôi cũng xem xét phê duyệt liên quan đến yêu cầu tạo việc làm, dự án đã đáp ứng yêu cầu này hay chưa nêu trong báo cáo được cung cấp trong phòng dữ liệu ảo hay chưa.

Có một số điều cần ghi nhớ ở đây. Tôi xuất thân từ một gia đình mà cha tôi ngày xưa làm nhà thầu xây dựng ở Ấn Độ. Tôi hiểu rõ về hoạt động bất động sản ở Ấn Độ. Tôi cũng nhận được sự giúp đỡ từ một người bạn cũ của gia đình sống ở Omaha và đang điều hành một công ty phát triển bất động sản thương mại và nhà ở. Điều thú vị là anh ấy không biết gì về Kolter, nhưng anh ấy có thể cho tôi một số gợi ý thực sự hữu ích về cách suy nghĩ về nguồn vốn. Vấn đề phổ biến mà các công xây dựng phải đối mặt, dù ở Ấn Độ, Anh hay Mỹ, là các vấn đề liên quan đến vốn.

Công ty bắt đầu một dự án, hy vọng mọi người sẽ mua X số căn nhà, sau đó công ty xây dựng dự án dựa trên những gì khách mua cung cấp cho công ty. Nhưng nếu lãi suất tăng hoặc xảy ra khủng hoảng và có ít khách hàng xuất hiện hơn dự kiến, công ty sẽ không thể hoàn thành dự án. Lúc này, công ty sẽ phải tìm kiếm khách hàng sẽ mua với giá giảm và sau đó hoàn thành dự án. Điều đầu tiên khiến tôi ấn tượng là các dự án của Kolter đã được cấp vốn toàn bộ bao gồm khoản vay xây dựng cao cấp từ một bên cho vay nổi tiếng và bảo thủ, như Wells Fargo.

Gần đây tôi đã bắt đầu làm việc cho ngân hàng Wells Fargo và tôi biết họ là một tổ chức rất bảo thủ. Họ sẽ không cấp các khoản vay xây dựng cho những công ty xây dựng mà họ không tin tưởng. Việc Kolter gần đây đã công bố một dự án chung cư ở Florida với khoản vay xây dựng cao cấp trị giá 240 triệu đô la cho tôi cảm giác rằng Wells Fargo cảm thấy an tâm với Kolter, với các dự án của Kolter và cách thức Kolter quản lý chi tiêu vốn của mình.

Tôi nghĩ điều này đóng vai trò như một sự đảm bảo quan trọng, bởi vì trong các tình huống mà quý vị có thông tin không hoàn hảo hoặc có sự mất cân xứng về mặt thông tin, quý vị cố gắng tìm ra một tham chiếu đại diện về việc tình huống sẽ như thế nào trong tương lai dựa vào cách một cá nhân hoặc tổ chức đáng tin cậy và có uy tín hơn đã đánh giá dự án.

Trong trường hợp này, tôi nhận thấy rằng, bằng cách nhìn vào tài sản dự án và đọc hợp đồng cho vay, hợp đồng cho vay xây dựng cao cấp, quý vị sẽ nhận ra rằng khoản vay được chia thành nhiều đợt nhất định. Đồng thời, thực tế là các nhà đầu tư EB-5 đang đầu tư vốn của họ để tạo thành một phần của tổng vốn chủ sở hữu. Trong tương lai, khi những ngôi nhà được xây dựng, một số vốn được hoàn trả dưới dạng doanh thu từ việc bán những ngôi nhà đó cũng sẽ được tái đầu tư vào các dự án này.

Tôi nghĩ điều đó mang lại cho tôi niềm tin rằng đây là một dự án khả thi về mặt tài chính. Điều quan trọng là dự án có thể tự đứng vững trên đôi chân của mình. Ngay cả khi dự án đang tái sử dụng vốn thu được từ việc bán nhà trong tương lai, thì công ty xây dựng vẫn phải có một kế hoạch kinh doanh tốt để mang lại doanh thu đó.

Quý vị biết đấy, nếu quý vị nhìn vào tài liệu giới thiệu dự án thì có một slide, nếu tôi nhớ không lầm, slide này hiển thị số lượng ngôi nhà mà Kolter dự định xây hàng năm. Tất nhiên, đó chỉ là dự đoán và không ai thực sự biết điều gì sẽ xảy ra, nhưng cách tôi đánh giá là: được thôi, ngay cả khi Kolter chỉ có thể bán được 80 hoặc 100 căn nhà trong ba hoặc bốn năm, thay vì dự kiến là 130 căn, liệu công ty có thể đạt mục tiêu vào năm 2030 hay 2029 hay không? Và trong tất cả các tình huống giả định này, phân tích chỉ ra rằng dự án sẽ khả thi và rất có thể sẽ không gặp phải bất kỳ vấn đề tài chính nào khiến dự án bị đình trệ. Đó là cách tôi nhìn nhận dự án này.

Đây là một câu hỏi khó trả lời. Ý tôi là, tất nhiên, câu trả lời nhanh là rất khó đánh giá vào thời điểm này. Nhưng như đã nói, tôi nghĩ một điều tôi đã đề cập trước đó vẫn đúng ngay cả khi xảy ra suy thoái, đó là xu hướng vĩ mô dài hạn nghiêng về nhóm người cao tuổi chuyển đến các khu vực như Atlanta, và hơn nữa là chuyển đến những khu dân cư dành cho người cao niên năng động. Đó là một ý.

Ý thứ hai, tôi nghĩ liên quan đến sự suy thoái của thị trường bất động sản, sự chậm lại sẽ chỉ xảy ra ở những nơi có tình trạng xây dựng nhà quá mức và cung nhiều hơn cầu. Theo hiểu biết của tôi về tình hình thì kịch bản này vẫn chưa diễn ra ở Mỹ. Đây không phải là năm 2008.

Vì vậy, ngay cả khi có sự chậm lại, thì sự chậm lại đó chủ yếu là do lãi suất cao và mức độ khó khăn của một số người trong việc trả tiền để mua những ngôi nhà này nếu họ vay thế chấp. Giả sử những kịch bản đó diễn ra và Kolter phải làm chậm tốc độ phát triển lại vài năm, tôi nghĩ Kolter vẫn có rất nhiều tiềm lực tài chính. Có một kịch bản mà họ đã cân nhắc: nếu xảy ra tình huống như cuộc khủng hoảng năm 2008, thì thời điểm muộn nhất họ có thể hoàn thành dự án là bao lâu?

Hiện tại, theo những gì tôi biết được từ một trong những người mà tôi đã nói chuyện ở văn phòng bán hàng, và ngay cả khi tôi chỉ tin một phần những gì người đó nói, thì trong trường hợp xấu nhất dự án sẽ vẫn được hoàn thành vào năm 2032. Và đó là với giả định rằng, trong hai hoặc ba năm tới, Kolter không bán được thứ gì, và điều này rất khó xảy ra.

Ngoài ra, lãi suất chắc chắn sẽ giảm trở lại. Mức lãi suất này trong 6 đến 8 tháng tới là ổn nhằm giảm lạm phát và có thể làm tăng tỷ lệ thất nghiệp trong nền kinh tế lên một chút, nhưng về lâu dài kịch bản này sẽ là thảm họa đối với nền kinh tế Mỹ và tình huống bắt buộc phải xảy ra là việc phải cắt giảm lãi suất.

Bên cạnh đó, các nhà đầu tư đang xem xét dự án này hoặc sẽ đầu tư vào năm 2023 hoặc 2024 nên nhớ rằng năm 2024 sẽ là năm bầu cử. Không chính phủ nào muốn bước vào năm bầu cử với một nền kinh tế đang suy thoái nghiêm trọng. Với tư cách là một chính trị gia, ứng cử viên muốn mọi người cảm thấy hài lòng về công việc mà chính quyền đã thực hiện và ứng cử viên đó muốn đảm bảo có thể cho các cử tri của mình thấy rằng chỉ số NASDAQ đang tăng và số việc làm tạo ra ở mức cao nhất mọi thời đại trong thời gian quản lý của mình.

Vì vậy, hãy ghi nhớ những điều này, tôi nghĩ kịch bản dài hạn là ngay cả khi tốc độ bán nhà chậm lại và có thể chỉ bằng 75% so với hiện tại, dự án cũng sẽ hoàn thành vào năm 2031 hoặc 2032. Có rất nhiều chuyển biến xung quanh vấn đề này.