Pourquoi la plupart des centres r\u00e9gionaux ne fournissent-ils pas d\u2019\u00e9tats financiers ?<\/a><\/h6>\nQue sont les \u00e9tats financiers et pourquoi sont-ils importants ?<\/a><\/h6>\nComment lire et \u00e9tudier des \u00e9tats financiers<\/a><\/h6>\n\n- Le bilan<\/a><\/li>\n
- Le compte de r\u00e9sultat<\/a><\/li>\n<\/ul>\n
Assurez-vous de bien comprendre les \u00e9tats financiers d\u2019un projet avant d\u2019investir<\/a><\/h6>\nLes centres r\u00e9gionaux devraient fournir les \u00e9tats financiers sur demande<\/a><\/h6>\n<\/div>\nPourquoi la plupart des centres r\u00e9gionaux ne fournissent-ils pas d\u2019\u00e9tats financiers ?<\/h3>\n
![](\"https:\/\/eb5visainvestments.com\/wp-content\/uploads\/2023\/07\/1-Why-Dont-Most-EB-5-Regional-Centers-Share-Financial-Statements.jpg\")
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La pratique usuelle des investisseurs veut que l\u2019on v\u00e9rifie les \u00e9tats financiers avant d\u2019investir. Des investisseurs immobiliers n\u2019investiront pas avant d\u2019avoir vu le bilan et les comptes de r\u00e9sultat de l\u2019entreprise. De la m\u00eame mani\u00e8re, les banques n\u2019octroieront pas de cr\u00e9dit \u00e0 un promoteur sans avoir vu ces documents de r\u00e9f\u00e9rence.<\/p>\n
Les promoteurs mettent habituellement ces \u00e9tats financiers \u00e0 la disposition des investisseurs. C\u2019est la norme. Pourtant presque aucun des projets EB-5 sur le march\u00e9 ne pr\u00e9sentent pas ces \u00e9tats financiers aux investisseurs.<\/p>\n
Pourquoi cela ?<\/p>\n
Tout d\u2019abord, la pr\u00e9sentation des \u00e9tats financiers n\u2019est pas exig\u00e9 par l\u2019USCIS, ni par les lois am\u00e9ricaines r\u00e9gissant les offres priv\u00e9es.<\/p>\n
Deuxi\u00e8mement, beaucoup d\u2019investisseurs EB-5 ne sont pas des investisseurs exp\u00e9riment\u00e9s, et, de ce fait, ne demandent pas \u00e0 les voir.<\/p>\n
Troisi\u00e8mement, les entit\u00e9s qui parrainent les projets EB-5 choisissent de ne pas les fournir. Voyons ce point de plus pr\u00e8s.<\/p>\n
Si fournir des \u00e9tats financiers \u00e0 des investisseurs potentiels est une proc\u00e9dure normale, pourquoi un centre r\u00e9gional EB-5 choisirait-il de ne pas le faire ?<\/p>\n
Voici les raisons les plus courantes :<\/p>\n
1. Le projet EB-5 parrain\u00e9 par le centre r\u00e9gional est tout nouveau. Il n\u2019a pas encore d\u2019historique, ni de preuve de faisabilit\u00e9. Les \u00e9tats financiers historiques de l\u2019entreprise titulaire du projet EB-5 ou de \u00ab l\u2019entit\u00e9 cr\u00e9atrice d\u2019emplois \u00bb sont tout simplement inexistants.<\/p>\n
2. Les fonds EB-5 plac\u00e9s \u00e0 titre de pr\u00eats dans le projet ne sont pas s\u00e9curis\u00e9s par une garantie de remboursement cautionn\u00e9e par une soci\u00e9t\u00e9 distincte<\/a>. De ce fait, les \u00e9tats financiers d\u2019une soci\u00e9t\u00e9 garante sont inexistants.<\/p>\n3. Les \u00e9tats financiers, qui existent bel et bien pour le projet EB-5, sont \u00ab peu reluisants \u00bb. Il est fort probable que le bilan de l\u2019entreprise titulaire du projet n\u2019affiche que tr\u00e8s peu, voire pas du tout de fonds propres. Il peut r\u00e9v\u00e9ler un niveau \u00e9lev\u00e9 d\u2019endettement. Et les comptes de r\u00e9sultat peuvent montrer une faiblesse des revenus, voire l\u2019absence de revenus. Ils peuvent aussi montrer des pertes substantielles. Du fait de ces probl\u00e8mes, le centre r\u00e9gional EB-5 \u00e9vite de montrer ces \u00e9tats financiers aux investisseurs EB-5 potentiels. Il craint que ces documents ne fassent reculer les investisseurs EB-5.<\/p>\n
Le centre r\u00e9gional peut penser que ne pas pr\u00e9senter ces documents est acceptable parce que leur pr\u00e9sentation n\u2019est pas requise par les lois am\u00e9ricaines.<\/p>\n
Quelle qu\u2019en soit la raison, il n\u2019est pas correct de ne pas pr\u00e9senter ces \u00e9tats financiers. Cela \u00e9quivaut \u00e0 demander aux investisseurs EB-5 de mettre leur argent \u2014 dans la plupart des cas, les \u00e9conomies qu\u2019ils ont amass\u00e9es pendant toute leur vie \u2014 dans un projet sans en conna\u00eetre la situation financi\u00e8re. Nous esp\u00e9rons que, gr\u00e2ce \u00e0 cette publication, tous les investisseurs EB-5 potentiels insisteront pour voir les \u00e9tats financiers avant d\u2019investir dans un projet EB-5.<\/p>\n
Si un centre r\u00e9gional EB-5 refuse de fournir des \u00e9tats financiers \u00e0 des investisseurs EB-5 potentiels, c\u2019est un signe s\u00e9rieusement alarmant. EB5AN fournit volontiers les \u00e9tats financiers de tous ces projets EB-5 aux investisseurs EB-5 potentiels.<\/p>\n
Nous esp\u00e9rons \u00e9galement que cette publication encouragera d\u2019autres centres r\u00e9gionaux principaux<\/a> \u00e0 pr\u00e9senter les \u00e9tats financiers de leurs projets EB-5. En faisant cela, ils contribueront \u00e0 accro\u00eetre la transparence dans le secteur de l\u2019EB-5 et permettront aux investisseurs EB-5 de prendre de meilleures d\u00e9cisions en \u00e9tant mieux inform\u00e9s.<\/p>\nQue sont les \u00e9tats financiers et pourquoi sont-ils importants ?<\/h3>\n
![](\"https:\/\/eb5visainvestments.com\/wp-content\/uploads\/2023\/07\/2-What-Are-Financial-Statements.jpg\")
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Les caract\u00e9ristiques des projets, telles que leurs emplacements, leurs tailles et leurs types, varieront d\u2019un projet \u00e0 l\u2019autre, ce qui rend leur comparaison difficile au niveau des investisseurs. Par contre, les \u00e9tats financiers font office de standard pour \u00e9valuer les projets les uns par rapport aux autres.<\/p>\n
Les investisseurs examinent habituellement trois \u00e9tats financiers principaux pour appr\u00e9hender la sant\u00e9 financi\u00e8re d\u2019une entreprise : le bilan, le compte de r\u00e9sultat et le tableau des flux de tr\u00e9sorerie. Chacun de ces documents fournit une perspective diff\u00e9rente sur la situation et la performance financi\u00e8res de l\u2019entreprise.<\/p>\n
Dans le contexte des investissements EB-5, ces trois \u00e9tats financiers sont tous utiles. Le bilan et le compte de r\u00e9sultat sont d\u2019une importance vitale. Moins critique, le tableau des flux de tr\u00e9sorerie montre d\u2019o\u00f9 vient et o\u00f9 va la tr\u00e9sorerie.<\/p>\n
Le programme EB-5 est ax\u00e9 sur la cr\u00e9ation d\u2019emplois. Cet objectif est plus directement li\u00e9 aux actifs de la soci\u00e9t\u00e9 (bilan) et \u00e0 ses revenus (compte de r\u00e9sultat). Par ailleurs, un projet qui affiche de bonnes performances et g\u00e9n\u00e8re des revenus (compte de r\u00e9sultat), est apte \u00e0 rembourser les fonds d\u2019investissement EB-5.<\/p>\n
Pour ces raisons, cet article se concentrera sur le bilan et le compte de r\u00e9sultat. Ces deux types d\u2019\u00e9tats financiers montrent le niveau de sant\u00e9 financi\u00e8re, de stabilit\u00e9 et de rentabilit\u00e9 d\u2019une entreprise. Ce sont les facteurs essentiels au succ\u00e8s d\u2019un projet EB-5 et au remboursement en temps voulu des fonds d\u2019investissement EB-5.<\/p>\n
Comment lire et \u00e9tudier des \u00e9tats financiers<\/h3>\n
![](\"https:\/\/eb5visainvestments.com\/wp-content\/uploads\/2023\/07\/3-How-to-Read-and-Review-Financial-Statements.jpg\")
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Voici une description plus d\u00e9taill\u00e9e des \u00e9tats financiers et un guide de base sur la fa\u00e7on de les \u00e9tudier.<\/p>\n
Le bilan<\/i><\/h4>\n
Le bilan<\/a> montre les actifs et les passifs de la soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 un point sp\u00e9cifique dans le temps. Il fournit un aper\u00e7u de ce que l\u2019entreprise poss\u00e8de (actifs) moins ce qu\u2019elle doit (passifs), qui se d\u00e9finit par les parts qu\u2019elle laisse \u00e0 ses actionnaires (actions).<\/p>\nActifs<\/strong>: un bilan commence par la liste des actifs. Les actifs sont les biens que poss\u00e8de la soci\u00e9t\u00e9. Ils incluent les actifs liquides (comme les liquidit\u00e9s ou les \u00e9quivalents des liquidit\u00e9s) et les actifs non liquides (comme les biens, l\u2019usine ou l\u2019\u00e9quipement). Dans le secteur de l\u2019immobilier, les biens et le parc immobilier sont les actifs les plus importants.<\/p>\nPassifs<\/strong>: la deuxi\u00e8me section majeure d\u2019un bilan est celle des passifs. Les passifs repr\u00e9sentent tous les dettes de la soci\u00e9t\u00e9 et les paiements dont elle doit s\u2019acquitter. Dans le secteur de l\u2019immobilier, cela inclut habituellement les hypoth\u00e8ques et autres types de pr\u00eat, ainsi que les comptes cr\u00e9diteurs et les charges \u00e0 payer. Le montant total des passifs compar\u00e9 \u00e0 celui des actifs vous donnera une id\u00e9e sur le taux d\u2019endettement de la soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 ce moment pr\u00e9cis.<\/p>\nFonds propres<\/strong>: c\u2019est la valeur que l\u2019on obtient lorsqu\u2019on soustrait les passifs d\u2019une entreprise de ses actifs. La section des fonds propres montrera le \u00ab patrimoine net \u00bb effectif de l\u2019entreprise \u00e0 ses actionnaires ou \u00e0 ses membres.<\/p>\nPour les investisseurs EB-5, la sant\u00e9 financi\u00e8re d\u2019une entreprise titulaire d\u2019un projet \u2014 ou \u00ab entit\u00e9 cr\u00e9atrice d\u2019emplois \u00bb \u2014 est d\u2019une importance cruciale. Il en est de m\u00eame pour la sant\u00e9 financi\u00e8re de toute autre soci\u00e9t\u00e9 distincte qui se porte garante pour le remboursement des investissements EB-5. Le montant des fonds propres indiquera le niveau de s\u00e9curit\u00e9 ou de risque d\u2019un projet. Plus le montant des fonds propres est substantiel, mieux c\u2019est pour les investisseurs EB-5.<\/p>\n
Question importante<\/strong>: Quelle est le montant des fonds propres que poss\u00e8dent respectivement l\u2019entreprise titulaire du projet et la soci\u00e9t\u00e9 garante ?<\/p>\n\nMeilleure r\u00e9ponse<\/u>: L\u2019entreprise titulaire du projet poss\u00e8de des fonds propres substantiels. Le projet dispose d\u2019une garantie de remboursement cautionn\u00e9e par une soci\u00e9t\u00e9 distincte et diversifi\u00e9e<\/a>. Cette soci\u00e9t\u00e9 garante poss\u00e8de des actifs et des fonds propres substantiels qui d\u00e9passent largement le montant des pr\u00eats EB-5.<\/p>\nPire r\u00e9ponse<\/u>: L\u2019entreprise titulaire du projet poss\u00e8de tr\u00e8s peu de fonds propres et est tr\u00e8s endett\u00e9e. Le projet ne dispose d\u2019aucune garantie de remboursement.<\/p>\n<\/div>\nLe compte de r\u00e9sultat<\/i><\/h4>\n
Le compte de r\u00e9sultat<\/a> liste les produits et les charges d\u2019une entreprise pour en r\u00e9v\u00e9ler au final le r\u00e9sultat net. Il montre les revenus g\u00e9n\u00e9r\u00e9s par l\u2019entreprise (produits), ses d\u00e9penses (charges) et ce qui reste r\u00e9ellement, ou solde (b\u00e9n\u00e9fices nets ou pertes nettes d’exploitation) \u00e0 la fin d\u2019une p\u00e9riode donn\u00e9e.<\/p>\nProduits<\/strong>: ce sont les montants gagn\u00e9s par l\u2019entreprise \u00e0 travers ses activit\u00e9s. Dans le cas des projets de d\u00e9veloppement immobilier, ce sont g\u00e9n\u00e9ralement des recettes issues de la vente d\u2019unit\u00e9s d\u2019habitation.<\/p>\nCharges<\/strong>: ce sont les d\u00e9penses engag\u00e9es par l\u2019entreprise pour g\u00e9n\u00e9rer des revenus. Les charges courantes pour un promoteur immobilier inclut le marketing, les taxes fonciers, les co\u00fbts de financement et les co\u00fbts administratifs.<\/p>\nB\u00e9n\u00e9fices nets ou pertes nettes d’exploitation<\/strong>: il s\u2019agit du montant des gains g\u00e9n\u00e9r\u00e9s par l\u2019entreprise auxquels ses charges ont \u00e9t\u00e9 d\u00e9duites. Le r\u00e9sultat \u00e9voluera \u00e0 la hausse ou \u00e0 la baisse au cours du cycle de vie du projet. Par exemple, durant les premi\u00e8res ann\u00e9es d\u2019un projet de d\u00e9veloppement, les revenus sont faibles et les co\u00fbts initiaux sont \u00e9lev\u00e9s. Ensuite, une fois les unit\u00e9s d\u2019habitation achev\u00e9es, elles peuvent \u00eatre vendues aux acqu\u00e9reurs, ce qui cr\u00e9e des recettes issues de ces ventes.<\/p>\nPour les investisseurs EB-5, les comptes de r\u00e9sultats sont importants sur deux aspects. Premi\u00e8rement, la cr\u00e9ation d\u2019emplois est souvent mesur\u00e9e \u00e0 la fa\u00e7on dont les d\u00e9penses sont engag\u00e9es. Si un compte de r\u00e9sultat ne montre aucune d\u00e9pense, cela veut dire que le projet ne cr\u00e9e pas d\u2019emploi. Deuxi\u00e8mement, le succ\u00e8s d\u2019un projet d\u00e9pend des revenus qu\u2019il d\u00e9gage. Si un projet vient tout juste de commencer, il se pourrait qu\u2019il n\u2019y ait pas encore de revenu \u2014 ce qui peut \u00eatre normal. Si un projet est \u00e0 un stade de d\u00e9veloppement avanc\u00e9 et qu\u2019il n\u2019y a aucun revenu, cela peut \u00eatre le signe d\u2019un probl\u00e8me.<\/p>\n
Question importante<\/strong>: Combien le projet gagne-t-il et combien d\u00e9pense-t-il ?<\/p>\n\nMeilleure r\u00e9ponse<\/u>: L\u2019entreprise d\u00e9pense de l\u2019argent, mais ses revenus d\u00e9passent ses charges. Le projet est d\u00e9j\u00e0 rentable.<\/p>\n
Pire r\u00e9ponse<\/u>: L\u2019entreprise d\u00e9pense peu et ne g\u00e9n\u00e8re aucun revenu ; ou, \u00e0 un stade avanc\u00e9 du d\u00e9veloppement du projet, les d\u00e9penses de l\u2019entreprise d\u00e9passent encore de loin ses revenus.<\/p>\n<\/div>\nAssurez-vous de bien comprendre les \u00e9tats financiers d\u2019un projet avant d\u2019investir<\/h3>\n
N\u2019investissez pas dans un projet avant d\u2019avoir bien compris ses \u00e9tats financiers. Au m\u00eame titre que vous v\u00e9rifiez le niveau de carburant de votre voiture avant d\u2019entamer un long trajet, vous devez savoir que le projet est financi\u00e8rement sain avant de confier votre argent \u00e0 son promoteur.<\/p>\n
Lorsque vous passez en revue des \u00e9tats financiers, prenez tout le temps qu\u2019il vous faudra pour comprendre leurs significations. Si vous n\u2019\u00eates pas s\u00fbr d\u2019en d\u00e9duire que le projet est financi\u00e8rement sain ou pas, engagez un professionnel pour vous aider. Demandez l\u2019avis d\u2019un comptable ou d\u2019un conseiller en investissement qui est ind\u00e9pendant de l\u2019entreprise titulaire du projet.<\/p>\n
Les centres r\u00e9gionaux devraient fournir les \u00e9tats financiers sur demande<\/h3>\n
![](\"https:\/\/eb5visainvestments.com\/wp-content\/uploads\/2023\/07\/4-Regional-Centers-Should-Provide-Financial-Statements-upon-Request.jpg\")
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Pour avoir une id\u00e9e pr\u00e9cise de la sant\u00e9 financi\u00e8re d\u2019une entreprise, vous devez avoir acc\u00e8s \u00e0 ses \u00e9tats financiers.<\/p>\n
Si un projet EB-5 vous int\u00e9resse et que le centre r\u00e9gional ne fournit pas d\u2019\u00e9tats financiers apr\u00e8s votre demande de renseignements, vous devez les demander. S\u2019ils refusent de les fournir, \u00e9vitez ce projet. Vous ne devez pas investir dans un projet si vous ne connaissez pas la situation financi\u00e8re de l\u2019entreprise titulaire du projet EB-5 et de toute soci\u00e9t\u00e9 distincte garantissant le remboursement des fonds EB-5<\/a>.<\/p>\nLes bilans de l\u2019entreprise titulaire du projet et, le cas \u00e9ch\u00e9ant, de la soci\u00e9t\u00e9 garante des pr\u00eats sont de loin les \u00e9tats financiers les plus importants pour les investisseurs EB-5. Ces documents constituent un \u00e9l\u00e9ment essentiel dans l\u2019\u00e9valuation des probabilit\u00e9s d\u2019ach\u00e8vement du projet et de remboursement des pr\u00eats EB-5 par l\u2019entreprise.<\/p>\n
Bien qu\u2019il soit moins important que le bilan d\u2019une entreprise, son compte de r\u00e9sultat fournira des perspectives utiles sur le bien-fond\u00e9 du projet.<\/p>\n
Chez EB5AN, nous nous engageons \u00e0 fournir aux investisseurs EB-5 toutes les informations dont ils auront besoin pour prendre une bonne d\u00e9cision. Si l\u2019un de nos projets de qualit\u00e9 premium et \u00e0 faible risque vous int\u00e9resse, contactez-nous. Nous nous ferons un plaisir de vous fournir les \u00e9tats financiers de nos projets.<\/p>\n
Comment lire et \u00e9tudier des \u00e9tats financiers<\/a><\/h6>\n\n- Le bilan<\/a><\/li>\n
- Le compte de r\u00e9sultat<\/a><\/li>\n<\/ul>\n
Assurez-vous de bien comprendre les \u00e9tats financiers d\u2019un projet avant d\u2019investir<\/a><\/h6>\nLes centres r\u00e9gionaux devraient fournir les \u00e9tats financiers sur demande<\/a><\/h6>\n<\/div>\nPourquoi la plupart des centres r\u00e9gionaux ne fournissent-ils pas d\u2019\u00e9tats financiers ?<\/h3>\n
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La pratique usuelle des investisseurs veut que l\u2019on v\u00e9rifie les \u00e9tats financiers avant d\u2019investir. Des investisseurs immobiliers n\u2019investiront pas avant d\u2019avoir vu le bilan et les comptes de r\u00e9sultat de l\u2019entreprise. De la m\u00eame mani\u00e8re, les banques n\u2019octroieront pas de cr\u00e9dit \u00e0 un promoteur sans avoir vu ces documents de r\u00e9f\u00e9rence.<\/p>\n
Les promoteurs mettent habituellement ces \u00e9tats financiers \u00e0 la disposition des investisseurs. C\u2019est la norme. Pourtant presque aucun des projets EB-5 sur le march\u00e9 ne pr\u00e9sentent pas ces \u00e9tats financiers aux investisseurs.<\/p>\n
Pourquoi cela ?<\/p>\n
Tout d\u2019abord, la pr\u00e9sentation des \u00e9tats financiers n\u2019est pas exig\u00e9 par l\u2019USCIS, ni par les lois am\u00e9ricaines r\u00e9gissant les offres priv\u00e9es.<\/p>\n
Deuxi\u00e8mement, beaucoup d\u2019investisseurs EB-5 ne sont pas des investisseurs exp\u00e9riment\u00e9s, et, de ce fait, ne demandent pas \u00e0 les voir.<\/p>\n
Troisi\u00e8mement, les entit\u00e9s qui parrainent les projets EB-5 choisissent de ne pas les fournir. Voyons ce point de plus pr\u00e8s.<\/p>\n
Si fournir des \u00e9tats financiers \u00e0 des investisseurs potentiels est une proc\u00e9dure normale, pourquoi un centre r\u00e9gional EB-5 choisirait-il de ne pas le faire ?<\/p>\n
Voici les raisons les plus courantes :<\/p>\n
1. Le projet EB-5 parrain\u00e9 par le centre r\u00e9gional est tout nouveau. Il n\u2019a pas encore d\u2019historique, ni de preuve de faisabilit\u00e9. Les \u00e9tats financiers historiques de l\u2019entreprise titulaire du projet EB-5 ou de \u00ab l\u2019entit\u00e9 cr\u00e9atrice d\u2019emplois \u00bb sont tout simplement inexistants.<\/p>\n
2. Les fonds EB-5 plac\u00e9s \u00e0 titre de pr\u00eats dans le projet ne sont pas s\u00e9curis\u00e9s par une garantie de remboursement cautionn\u00e9e par une soci\u00e9t\u00e9 distincte<\/a>. De ce fait, les \u00e9tats financiers d\u2019une soci\u00e9t\u00e9 garante sont inexistants.<\/p>\n3. Les \u00e9tats financiers, qui existent bel et bien pour le projet EB-5, sont \u00ab peu reluisants \u00bb. Il est fort probable que le bilan de l\u2019entreprise titulaire du projet n\u2019affiche que tr\u00e8s peu, voire pas du tout de fonds propres. Il peut r\u00e9v\u00e9ler un niveau \u00e9lev\u00e9 d\u2019endettement. Et les comptes de r\u00e9sultat peuvent montrer une faiblesse des revenus, voire l\u2019absence de revenus. Ils peuvent aussi montrer des pertes substantielles. Du fait de ces probl\u00e8mes, le centre r\u00e9gional EB-5 \u00e9vite de montrer ces \u00e9tats financiers aux investisseurs EB-5 potentiels. Il craint que ces documents ne fassent reculer les investisseurs EB-5.<\/p>\n
Le centre r\u00e9gional peut penser que ne pas pr\u00e9senter ces documents est acceptable parce que leur pr\u00e9sentation n\u2019est pas requise par les lois am\u00e9ricaines.<\/p>\n
Quelle qu\u2019en soit la raison, il n\u2019est pas correct de ne pas pr\u00e9senter ces \u00e9tats financiers. Cela \u00e9quivaut \u00e0 demander aux investisseurs EB-5 de mettre leur argent \u2014 dans la plupart des cas, les \u00e9conomies qu\u2019ils ont amass\u00e9es pendant toute leur vie \u2014 dans un projet sans en conna\u00eetre la situation financi\u00e8re. Nous esp\u00e9rons que, gr\u00e2ce \u00e0 cette publication, tous les investisseurs EB-5 potentiels insisteront pour voir les \u00e9tats financiers avant d\u2019investir dans un projet EB-5.<\/p>\n
Si un centre r\u00e9gional EB-5 refuse de fournir des \u00e9tats financiers \u00e0 des investisseurs EB-5 potentiels, c\u2019est un signe s\u00e9rieusement alarmant. EB5AN fournit volontiers les \u00e9tats financiers de tous ces projets EB-5 aux investisseurs EB-5 potentiels.<\/p>\n
Nous esp\u00e9rons \u00e9galement que cette publication encouragera d\u2019autres centres r\u00e9gionaux principaux<\/a> \u00e0 pr\u00e9senter les \u00e9tats financiers de leurs projets EB-5. En faisant cela, ils contribueront \u00e0 accro\u00eetre la transparence dans le secteur de l\u2019EB-5 et permettront aux investisseurs EB-5 de prendre de meilleures d\u00e9cisions en \u00e9tant mieux inform\u00e9s.<\/p>\nQue sont les \u00e9tats financiers et pourquoi sont-ils importants ?<\/h3>\n
<\/p>\n
Les caract\u00e9ristiques des projets, telles que leurs emplacements, leurs tailles et leurs types, varieront d\u2019un projet \u00e0 l\u2019autre, ce qui rend leur comparaison difficile au niveau des investisseurs. Par contre, les \u00e9tats financiers font office de standard pour \u00e9valuer les projets les uns par rapport aux autres.<\/p>\n
Les investisseurs examinent habituellement trois \u00e9tats financiers principaux pour appr\u00e9hender la sant\u00e9 financi\u00e8re d\u2019une entreprise : le bilan, le compte de r\u00e9sultat et le tableau des flux de tr\u00e9sorerie. Chacun de ces documents fournit une perspective diff\u00e9rente sur la situation et la performance financi\u00e8res de l\u2019entreprise.<\/p>\n
Dans le contexte des investissements EB-5, ces trois \u00e9tats financiers sont tous utiles. Le bilan et le compte de r\u00e9sultat sont d\u2019une importance vitale. Moins critique, le tableau des flux de tr\u00e9sorerie montre d\u2019o\u00f9 vient et o\u00f9 va la tr\u00e9sorerie.<\/p>\n
Le programme EB-5 est ax\u00e9 sur la cr\u00e9ation d\u2019emplois. Cet objectif est plus directement li\u00e9 aux actifs de la soci\u00e9t\u00e9 (bilan) et \u00e0 ses revenus (compte de r\u00e9sultat). Par ailleurs, un projet qui affiche de bonnes performances et g\u00e9n\u00e8re des revenus (compte de r\u00e9sultat), est apte \u00e0 rembourser les fonds d\u2019investissement EB-5.<\/p>\n
Pour ces raisons, cet article se concentrera sur le bilan et le compte de r\u00e9sultat. Ces deux types d\u2019\u00e9tats financiers montrent le niveau de sant\u00e9 financi\u00e8re, de stabilit\u00e9 et de rentabilit\u00e9 d\u2019une entreprise. Ce sont les facteurs essentiels au succ\u00e8s d\u2019un projet EB-5 et au remboursement en temps voulu des fonds d\u2019investissement EB-5.<\/p>\n
Comment lire et \u00e9tudier des \u00e9tats financiers<\/h3>\n
<\/p>\n
Voici une description plus d\u00e9taill\u00e9e des \u00e9tats financiers et un guide de base sur la fa\u00e7on de les \u00e9tudier.<\/p>\n
Le bilan<\/i><\/h4>\n
Le bilan<\/a> montre les actifs et les passifs de la soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 un point sp\u00e9cifique dans le temps. Il fournit un aper\u00e7u de ce que l\u2019entreprise poss\u00e8de (actifs) moins ce qu\u2019elle doit (passifs), qui se d\u00e9finit par les parts qu\u2019elle laisse \u00e0 ses actionnaires (actions).<\/p>\nActifs<\/strong>: un bilan commence par la liste des actifs. Les actifs sont les biens que poss\u00e8de la soci\u00e9t\u00e9. Ils incluent les actifs liquides (comme les liquidit\u00e9s ou les \u00e9quivalents des liquidit\u00e9s) et les actifs non liquides (comme les biens, l\u2019usine ou l\u2019\u00e9quipement). Dans le secteur de l\u2019immobilier, les biens et le parc immobilier sont les actifs les plus importants.<\/p>\nPassifs<\/strong>: la deuxi\u00e8me section majeure d\u2019un bilan est celle des passifs. Les passifs repr\u00e9sentent tous les dettes de la soci\u00e9t\u00e9 et les paiements dont elle doit s\u2019acquitter. Dans le secteur de l\u2019immobilier, cela inclut habituellement les hypoth\u00e8ques et autres types de pr\u00eat, ainsi que les comptes cr\u00e9diteurs et les charges \u00e0 payer. Le montant total des passifs compar\u00e9 \u00e0 celui des actifs vous donnera une id\u00e9e sur le taux d\u2019endettement de la soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 ce moment pr\u00e9cis.<\/p>\nFonds propres<\/strong>: c\u2019est la valeur que l\u2019on obtient lorsqu\u2019on soustrait les passifs d\u2019une entreprise de ses actifs. La section des fonds propres montrera le \u00ab patrimoine net \u00bb effectif de l\u2019entreprise \u00e0 ses actionnaires ou \u00e0 ses membres.<\/p>\nPour les investisseurs EB-5, la sant\u00e9 financi\u00e8re d\u2019une entreprise titulaire d\u2019un projet \u2014 ou \u00ab entit\u00e9 cr\u00e9atrice d\u2019emplois \u00bb \u2014 est d\u2019une importance cruciale. Il en est de m\u00eame pour la sant\u00e9 financi\u00e8re de toute autre soci\u00e9t\u00e9 distincte qui se porte garante pour le remboursement des investissements EB-5. Le montant des fonds propres indiquera le niveau de s\u00e9curit\u00e9 ou de risque d\u2019un projet. Plus le montant des fonds propres est substantiel, mieux c\u2019est pour les investisseurs EB-5.<\/p>\n
Question importante<\/strong>: Quelle est le montant des fonds propres que poss\u00e8dent respectivement l\u2019entreprise titulaire du projet et la soci\u00e9t\u00e9 garante ?<\/p>\n\nMeilleure r\u00e9ponse<\/u>: L\u2019entreprise titulaire du projet poss\u00e8de des fonds propres substantiels. Le projet dispose d\u2019une garantie de remboursement cautionn\u00e9e par une soci\u00e9t\u00e9 distincte et diversifi\u00e9e<\/a>. Cette soci\u00e9t\u00e9 garante poss\u00e8de des actifs et des fonds propres substantiels qui d\u00e9passent largement le montant des pr\u00eats EB-5.<\/p>\nPire r\u00e9ponse<\/u>: L\u2019entreprise titulaire du projet poss\u00e8de tr\u00e8s peu de fonds propres et est tr\u00e8s endett\u00e9e. Le projet ne dispose d\u2019aucune garantie de remboursement.<\/p>\n<\/div>\nLe compte de r\u00e9sultat<\/i><\/h4>\n
Le compte de r\u00e9sultat<\/a> liste les produits et les charges d\u2019une entreprise pour en r\u00e9v\u00e9ler au final le r\u00e9sultat net. Il montre les revenus g\u00e9n\u00e9r\u00e9s par l\u2019entreprise (produits), ses d\u00e9penses (charges) et ce qui reste r\u00e9ellement, ou solde (b\u00e9n\u00e9fices nets ou pertes nettes d’exploitation) \u00e0 la fin d\u2019une p\u00e9riode donn\u00e9e.<\/p>\nProduits<\/strong>: ce sont les montants gagn\u00e9s par l\u2019entreprise \u00e0 travers ses activit\u00e9s. Dans le cas des projets de d\u00e9veloppement immobilier, ce sont g\u00e9n\u00e9ralement des recettes issues de la vente d\u2019unit\u00e9s d\u2019habitation.<\/p>\nCharges<\/strong>: ce sont les d\u00e9penses engag\u00e9es par l\u2019entreprise pour g\u00e9n\u00e9rer des revenus. Les charges courantes pour un promoteur immobilier inclut le marketing, les taxes fonciers, les co\u00fbts de financement et les co\u00fbts administratifs.<\/p>\nB\u00e9n\u00e9fices nets ou pertes nettes d’exploitation<\/strong>: il s\u2019agit du montant des gains g\u00e9n\u00e9r\u00e9s par l\u2019entreprise auxquels ses charges ont \u00e9t\u00e9 d\u00e9duites. Le r\u00e9sultat \u00e9voluera \u00e0 la hausse ou \u00e0 la baisse au cours du cycle de vie du projet. Par exemple, durant les premi\u00e8res ann\u00e9es d\u2019un projet de d\u00e9veloppement, les revenus sont faibles et les co\u00fbts initiaux sont \u00e9lev\u00e9s. Ensuite, une fois les unit\u00e9s d\u2019habitation achev\u00e9es, elles peuvent \u00eatre vendues aux acqu\u00e9reurs, ce qui cr\u00e9e des recettes issues de ces ventes.<\/p>\nPour les investisseurs EB-5, les comptes de r\u00e9sultats sont importants sur deux aspects. Premi\u00e8rement, la cr\u00e9ation d\u2019emplois est souvent mesur\u00e9e \u00e0 la fa\u00e7on dont les d\u00e9penses sont engag\u00e9es. Si un compte de r\u00e9sultat ne montre aucune d\u00e9pense, cela veut dire que le projet ne cr\u00e9e pas d\u2019emploi. Deuxi\u00e8mement, le succ\u00e8s d\u2019un projet d\u00e9pend des revenus qu\u2019il d\u00e9gage. Si un projet vient tout juste de commencer, il se pourrait qu\u2019il n\u2019y ait pas encore de revenu \u2014 ce qui peut \u00eatre normal. Si un projet est \u00e0 un stade de d\u00e9veloppement avanc\u00e9 et qu\u2019il n\u2019y a aucun revenu, cela peut \u00eatre le signe d\u2019un probl\u00e8me.<\/p>\n
Question importante<\/strong>: Combien le projet gagne-t-il et combien d\u00e9pense-t-il ?<\/p>\n\nMeilleure r\u00e9ponse<\/u>: L\u2019entreprise d\u00e9pense de l\u2019argent, mais ses revenus d\u00e9passent ses charges. Le projet est d\u00e9j\u00e0 rentable.<\/p>\n
Pire r\u00e9ponse<\/u>: L\u2019entreprise d\u00e9pense peu et ne g\u00e9n\u00e8re aucun revenu ; ou, \u00e0 un stade avanc\u00e9 du d\u00e9veloppement du projet, les d\u00e9penses de l\u2019entreprise d\u00e9passent encore de loin ses revenus.<\/p>\n<\/div>\nAssurez-vous de bien comprendre les \u00e9tats financiers d\u2019un projet avant d\u2019investir<\/h3>\n
N\u2019investissez pas dans un projet avant d\u2019avoir bien compris ses \u00e9tats financiers. Au m\u00eame titre que vous v\u00e9rifiez le niveau de carburant de votre voiture avant d\u2019entamer un long trajet, vous devez savoir que le projet est financi\u00e8rement sain avant de confier votre argent \u00e0 son promoteur.<\/p>\n
Lorsque vous passez en revue des \u00e9tats financiers, prenez tout le temps qu\u2019il vous faudra pour comprendre leurs significations. Si vous n\u2019\u00eates pas s\u00fbr d\u2019en d\u00e9duire que le projet est financi\u00e8rement sain ou pas, engagez un professionnel pour vous aider. Demandez l\u2019avis d\u2019un comptable ou d\u2019un conseiller en investissement qui est ind\u00e9pendant de l\u2019entreprise titulaire du projet.<\/p>\n
Les centres r\u00e9gionaux devraient fournir les \u00e9tats financiers sur demande<\/h3>\n
<\/p>\n
Pour avoir une id\u00e9e pr\u00e9cise de la sant\u00e9 financi\u00e8re d\u2019une entreprise, vous devez avoir acc\u00e8s \u00e0 ses \u00e9tats financiers.<\/p>\n
Si un projet EB-5 vous int\u00e9resse et que le centre r\u00e9gional ne fournit pas d\u2019\u00e9tats financiers apr\u00e8s votre demande de renseignements, vous devez les demander. S\u2019ils refusent de les fournir, \u00e9vitez ce projet. Vous ne devez pas investir dans un projet si vous ne connaissez pas la situation financi\u00e8re de l\u2019entreprise titulaire du projet EB-5 et de toute soci\u00e9t\u00e9 distincte garantissant le remboursement des fonds EB-5<\/a>.<\/p>\nLes bilans de l\u2019entreprise titulaire du projet et, le cas \u00e9ch\u00e9ant, de la soci\u00e9t\u00e9 garante des pr\u00eats sont de loin les \u00e9tats financiers les plus importants pour les investisseurs EB-5. Ces documents constituent un \u00e9l\u00e9ment essentiel dans l\u2019\u00e9valuation des probabilit\u00e9s d\u2019ach\u00e8vement du projet et de remboursement des pr\u00eats EB-5 par l\u2019entreprise.<\/p>\n
Bien qu\u2019il soit moins important que le bilan d\u2019une entreprise, son compte de r\u00e9sultat fournira des perspectives utiles sur le bien-fond\u00e9 du projet.<\/p>\n
Chez EB5AN, nous nous engageons \u00e0 fournir aux investisseurs EB-5 toutes les informations dont ils auront besoin pour prendre une bonne d\u00e9cision. Si l\u2019un de nos projets de qualit\u00e9 premium et \u00e0 faible risque vous int\u00e9resse, contactez-nous. Nous nous ferons un plaisir de vous fournir les \u00e9tats financiers de nos projets.<\/p>\n
Assurez-vous de bien comprendre les \u00e9tats financiers d\u2019un projet avant d\u2019investir<\/a><\/h6>\nLes centres r\u00e9gionaux devraient fournir les \u00e9tats financiers sur demande<\/a><\/h6>\n<\/div>\nPourquoi la plupart des centres r\u00e9gionaux ne fournissent-ils pas d\u2019\u00e9tats financiers ?<\/h3>\n
<\/p>\n
La pratique usuelle des investisseurs veut que l\u2019on v\u00e9rifie les \u00e9tats financiers avant d\u2019investir. Des investisseurs immobiliers n\u2019investiront pas avant d\u2019avoir vu le bilan et les comptes de r\u00e9sultat de l\u2019entreprise. De la m\u00eame mani\u00e8re, les banques n\u2019octroieront pas de cr\u00e9dit \u00e0 un promoteur sans avoir vu ces documents de r\u00e9f\u00e9rence.<\/p>\n
Les promoteurs mettent habituellement ces \u00e9tats financiers \u00e0 la disposition des investisseurs. C\u2019est la norme. Pourtant presque aucun des projets EB-5 sur le march\u00e9 ne pr\u00e9sentent pas ces \u00e9tats financiers aux investisseurs.<\/p>\n
Pourquoi cela ?<\/p>\n
Tout d\u2019abord, la pr\u00e9sentation des \u00e9tats financiers n\u2019est pas exig\u00e9 par l\u2019USCIS, ni par les lois am\u00e9ricaines r\u00e9gissant les offres priv\u00e9es.<\/p>\n
Deuxi\u00e8mement, beaucoup d\u2019investisseurs EB-5 ne sont pas des investisseurs exp\u00e9riment\u00e9s, et, de ce fait, ne demandent pas \u00e0 les voir.<\/p>\n
Troisi\u00e8mement, les entit\u00e9s qui parrainent les projets EB-5 choisissent de ne pas les fournir. Voyons ce point de plus pr\u00e8s.<\/p>\n
Si fournir des \u00e9tats financiers \u00e0 des investisseurs potentiels est une proc\u00e9dure normale, pourquoi un centre r\u00e9gional EB-5 choisirait-il de ne pas le faire ?<\/p>\n
Voici les raisons les plus courantes :<\/p>\n
1. Le projet EB-5 parrain\u00e9 par le centre r\u00e9gional est tout nouveau. Il n\u2019a pas encore d\u2019historique, ni de preuve de faisabilit\u00e9. Les \u00e9tats financiers historiques de l\u2019entreprise titulaire du projet EB-5 ou de \u00ab l\u2019entit\u00e9 cr\u00e9atrice d\u2019emplois \u00bb sont tout simplement inexistants.<\/p>\n
2. Les fonds EB-5 plac\u00e9s \u00e0 titre de pr\u00eats dans le projet ne sont pas s\u00e9curis\u00e9s par une garantie de remboursement cautionn\u00e9e par une soci\u00e9t\u00e9 distincte<\/a>. De ce fait, les \u00e9tats financiers d\u2019une soci\u00e9t\u00e9 garante sont inexistants.<\/p>\n3. Les \u00e9tats financiers, qui existent bel et bien pour le projet EB-5, sont \u00ab peu reluisants \u00bb. Il est fort probable que le bilan de l\u2019entreprise titulaire du projet n\u2019affiche que tr\u00e8s peu, voire pas du tout de fonds propres. Il peut r\u00e9v\u00e9ler un niveau \u00e9lev\u00e9 d\u2019endettement. Et les comptes de r\u00e9sultat peuvent montrer une faiblesse des revenus, voire l\u2019absence de revenus. Ils peuvent aussi montrer des pertes substantielles. Du fait de ces probl\u00e8mes, le centre r\u00e9gional EB-5 \u00e9vite de montrer ces \u00e9tats financiers aux investisseurs EB-5 potentiels. Il craint que ces documents ne fassent reculer les investisseurs EB-5.<\/p>\n
Le centre r\u00e9gional peut penser que ne pas pr\u00e9senter ces documents est acceptable parce que leur pr\u00e9sentation n\u2019est pas requise par les lois am\u00e9ricaines.<\/p>\n
Quelle qu\u2019en soit la raison, il n\u2019est pas correct de ne pas pr\u00e9senter ces \u00e9tats financiers. Cela \u00e9quivaut \u00e0 demander aux investisseurs EB-5 de mettre leur argent \u2014 dans la plupart des cas, les \u00e9conomies qu\u2019ils ont amass\u00e9es pendant toute leur vie \u2014 dans un projet sans en conna\u00eetre la situation financi\u00e8re. Nous esp\u00e9rons que, gr\u00e2ce \u00e0 cette publication, tous les investisseurs EB-5 potentiels insisteront pour voir les \u00e9tats financiers avant d\u2019investir dans un projet EB-5.<\/p>\n
Si un centre r\u00e9gional EB-5 refuse de fournir des \u00e9tats financiers \u00e0 des investisseurs EB-5 potentiels, c\u2019est un signe s\u00e9rieusement alarmant. EB5AN fournit volontiers les \u00e9tats financiers de tous ces projets EB-5 aux investisseurs EB-5 potentiels.<\/p>\n
Nous esp\u00e9rons \u00e9galement que cette publication encouragera d\u2019autres centres r\u00e9gionaux principaux<\/a> \u00e0 pr\u00e9senter les \u00e9tats financiers de leurs projets EB-5. En faisant cela, ils contribueront \u00e0 accro\u00eetre la transparence dans le secteur de l\u2019EB-5 et permettront aux investisseurs EB-5 de prendre de meilleures d\u00e9cisions en \u00e9tant mieux inform\u00e9s.<\/p>\nQue sont les \u00e9tats financiers et pourquoi sont-ils importants ?<\/h3>\n
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Les caract\u00e9ristiques des projets, telles que leurs emplacements, leurs tailles et leurs types, varieront d\u2019un projet \u00e0 l\u2019autre, ce qui rend leur comparaison difficile au niveau des investisseurs. Par contre, les \u00e9tats financiers font office de standard pour \u00e9valuer les projets les uns par rapport aux autres.<\/p>\n
Les investisseurs examinent habituellement trois \u00e9tats financiers principaux pour appr\u00e9hender la sant\u00e9 financi\u00e8re d\u2019une entreprise : le bilan, le compte de r\u00e9sultat et le tableau des flux de tr\u00e9sorerie. Chacun de ces documents fournit une perspective diff\u00e9rente sur la situation et la performance financi\u00e8res de l\u2019entreprise.<\/p>\n
Dans le contexte des investissements EB-5, ces trois \u00e9tats financiers sont tous utiles. Le bilan et le compte de r\u00e9sultat sont d\u2019une importance vitale. Moins critique, le tableau des flux de tr\u00e9sorerie montre d\u2019o\u00f9 vient et o\u00f9 va la tr\u00e9sorerie.<\/p>\n
Le programme EB-5 est ax\u00e9 sur la cr\u00e9ation d\u2019emplois. Cet objectif est plus directement li\u00e9 aux actifs de la soci\u00e9t\u00e9 (bilan) et \u00e0 ses revenus (compte de r\u00e9sultat). Par ailleurs, un projet qui affiche de bonnes performances et g\u00e9n\u00e8re des revenus (compte de r\u00e9sultat), est apte \u00e0 rembourser les fonds d\u2019investissement EB-5.<\/p>\n
Pour ces raisons, cet article se concentrera sur le bilan et le compte de r\u00e9sultat. Ces deux types d\u2019\u00e9tats financiers montrent le niveau de sant\u00e9 financi\u00e8re, de stabilit\u00e9 et de rentabilit\u00e9 d\u2019une entreprise. Ce sont les facteurs essentiels au succ\u00e8s d\u2019un projet EB-5 et au remboursement en temps voulu des fonds d\u2019investissement EB-5.<\/p>\n
Comment lire et \u00e9tudier des \u00e9tats financiers<\/h3>\n
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Voici une description plus d\u00e9taill\u00e9e des \u00e9tats financiers et un guide de base sur la fa\u00e7on de les \u00e9tudier.<\/p>\n
Le bilan<\/i><\/h4>\n
Le bilan<\/a> montre les actifs et les passifs de la soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 un point sp\u00e9cifique dans le temps. Il fournit un aper\u00e7u de ce que l\u2019entreprise poss\u00e8de (actifs) moins ce qu\u2019elle doit (passifs), qui se d\u00e9finit par les parts qu\u2019elle laisse \u00e0 ses actionnaires (actions).<\/p>\nActifs<\/strong>: un bilan commence par la liste des actifs. Les actifs sont les biens que poss\u00e8de la soci\u00e9t\u00e9. Ils incluent les actifs liquides (comme les liquidit\u00e9s ou les \u00e9quivalents des liquidit\u00e9s) et les actifs non liquides (comme les biens, l\u2019usine ou l\u2019\u00e9quipement). Dans le secteur de l\u2019immobilier, les biens et le parc immobilier sont les actifs les plus importants.<\/p>\nPassifs<\/strong>: la deuxi\u00e8me section majeure d\u2019un bilan est celle des passifs. Les passifs repr\u00e9sentent tous les dettes de la soci\u00e9t\u00e9 et les paiements dont elle doit s\u2019acquitter. Dans le secteur de l\u2019immobilier, cela inclut habituellement les hypoth\u00e8ques et autres types de pr\u00eat, ainsi que les comptes cr\u00e9diteurs et les charges \u00e0 payer. Le montant total des passifs compar\u00e9 \u00e0 celui des actifs vous donnera une id\u00e9e sur le taux d\u2019endettement de la soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 ce moment pr\u00e9cis.<\/p>\nFonds propres<\/strong>: c\u2019est la valeur que l\u2019on obtient lorsqu\u2019on soustrait les passifs d\u2019une entreprise de ses actifs. La section des fonds propres montrera le \u00ab patrimoine net \u00bb effectif de l\u2019entreprise \u00e0 ses actionnaires ou \u00e0 ses membres.<\/p>\nPour les investisseurs EB-5, la sant\u00e9 financi\u00e8re d\u2019une entreprise titulaire d\u2019un projet \u2014 ou \u00ab entit\u00e9 cr\u00e9atrice d\u2019emplois \u00bb \u2014 est d\u2019une importance cruciale. Il en est de m\u00eame pour la sant\u00e9 financi\u00e8re de toute autre soci\u00e9t\u00e9 distincte qui se porte garante pour le remboursement des investissements EB-5. Le montant des fonds propres indiquera le niveau de s\u00e9curit\u00e9 ou de risque d\u2019un projet. Plus le montant des fonds propres est substantiel, mieux c\u2019est pour les investisseurs EB-5.<\/p>\n
Question importante<\/strong>: Quelle est le montant des fonds propres que poss\u00e8dent respectivement l\u2019entreprise titulaire du projet et la soci\u00e9t\u00e9 garante ?<\/p>\n\nMeilleure r\u00e9ponse<\/u>: L\u2019entreprise titulaire du projet poss\u00e8de des fonds propres substantiels. Le projet dispose d\u2019une garantie de remboursement cautionn\u00e9e par une soci\u00e9t\u00e9 distincte et diversifi\u00e9e<\/a>. Cette soci\u00e9t\u00e9 garante poss\u00e8de des actifs et des fonds propres substantiels qui d\u00e9passent largement le montant des pr\u00eats EB-5.<\/p>\nPire r\u00e9ponse<\/u>: L\u2019entreprise titulaire du projet poss\u00e8de tr\u00e8s peu de fonds propres et est tr\u00e8s endett\u00e9e. Le projet ne dispose d\u2019aucune garantie de remboursement.<\/p>\n<\/div>\nLe compte de r\u00e9sultat<\/i><\/h4>\n
Le compte de r\u00e9sultat<\/a> liste les produits et les charges d\u2019une entreprise pour en r\u00e9v\u00e9ler au final le r\u00e9sultat net. Il montre les revenus g\u00e9n\u00e9r\u00e9s par l\u2019entreprise (produits), ses d\u00e9penses (charges) et ce qui reste r\u00e9ellement, ou solde (b\u00e9n\u00e9fices nets ou pertes nettes d’exploitation) \u00e0 la fin d\u2019une p\u00e9riode donn\u00e9e.<\/p>\nProduits<\/strong>: ce sont les montants gagn\u00e9s par l\u2019entreprise \u00e0 travers ses activit\u00e9s. Dans le cas des projets de d\u00e9veloppement immobilier, ce sont g\u00e9n\u00e9ralement des recettes issues de la vente d\u2019unit\u00e9s d\u2019habitation.<\/p>\nCharges<\/strong>: ce sont les d\u00e9penses engag\u00e9es par l\u2019entreprise pour g\u00e9n\u00e9rer des revenus. Les charges courantes pour un promoteur immobilier inclut le marketing, les taxes fonciers, les co\u00fbts de financement et les co\u00fbts administratifs.<\/p>\nB\u00e9n\u00e9fices nets ou pertes nettes d’exploitation<\/strong>: il s\u2019agit du montant des gains g\u00e9n\u00e9r\u00e9s par l\u2019entreprise auxquels ses charges ont \u00e9t\u00e9 d\u00e9duites. Le r\u00e9sultat \u00e9voluera \u00e0 la hausse ou \u00e0 la baisse au cours du cycle de vie du projet. Par exemple, durant les premi\u00e8res ann\u00e9es d\u2019un projet de d\u00e9veloppement, les revenus sont faibles et les co\u00fbts initiaux sont \u00e9lev\u00e9s. Ensuite, une fois les unit\u00e9s d\u2019habitation achev\u00e9es, elles peuvent \u00eatre vendues aux acqu\u00e9reurs, ce qui cr\u00e9e des recettes issues de ces ventes.<\/p>\nPour les investisseurs EB-5, les comptes de r\u00e9sultats sont importants sur deux aspects. Premi\u00e8rement, la cr\u00e9ation d\u2019emplois est souvent mesur\u00e9e \u00e0 la fa\u00e7on dont les d\u00e9penses sont engag\u00e9es. Si un compte de r\u00e9sultat ne montre aucune d\u00e9pense, cela veut dire que le projet ne cr\u00e9e pas d\u2019emploi. Deuxi\u00e8mement, le succ\u00e8s d\u2019un projet d\u00e9pend des revenus qu\u2019il d\u00e9gage. Si un projet vient tout juste de commencer, il se pourrait qu\u2019il n\u2019y ait pas encore de revenu \u2014 ce qui peut \u00eatre normal. Si un projet est \u00e0 un stade de d\u00e9veloppement avanc\u00e9 et qu\u2019il n\u2019y a aucun revenu, cela peut \u00eatre le signe d\u2019un probl\u00e8me.<\/p>\n
Question importante<\/strong>: Combien le projet gagne-t-il et combien d\u00e9pense-t-il ?<\/p>\n\nMeilleure r\u00e9ponse<\/u>: L\u2019entreprise d\u00e9pense de l\u2019argent, mais ses revenus d\u00e9passent ses charges. Le projet est d\u00e9j\u00e0 rentable.<\/p>\n
Pire r\u00e9ponse<\/u>: L\u2019entreprise d\u00e9pense peu et ne g\u00e9n\u00e8re aucun revenu ; ou, \u00e0 un stade avanc\u00e9 du d\u00e9veloppement du projet, les d\u00e9penses de l\u2019entreprise d\u00e9passent encore de loin ses revenus.<\/p>\n<\/div>\nAssurez-vous de bien comprendre les \u00e9tats financiers d\u2019un projet avant d\u2019investir<\/h3>\n
N\u2019investissez pas dans un projet avant d\u2019avoir bien compris ses \u00e9tats financiers. Au m\u00eame titre que vous v\u00e9rifiez le niveau de carburant de votre voiture avant d\u2019entamer un long trajet, vous devez savoir que le projet est financi\u00e8rement sain avant de confier votre argent \u00e0 son promoteur.<\/p>\n
Lorsque vous passez en revue des \u00e9tats financiers, prenez tout le temps qu\u2019il vous faudra pour comprendre leurs significations. Si vous n\u2019\u00eates pas s\u00fbr d\u2019en d\u00e9duire que le projet est financi\u00e8rement sain ou pas, engagez un professionnel pour vous aider. Demandez l\u2019avis d\u2019un comptable ou d\u2019un conseiller en investissement qui est ind\u00e9pendant de l\u2019entreprise titulaire du projet.<\/p>\n
Les centres r\u00e9gionaux devraient fournir les \u00e9tats financiers sur demande<\/h3>\n
<\/p>\n
Pour avoir une id\u00e9e pr\u00e9cise de la sant\u00e9 financi\u00e8re d\u2019une entreprise, vous devez avoir acc\u00e8s \u00e0 ses \u00e9tats financiers.<\/p>\n
Si un projet EB-5 vous int\u00e9resse et que le centre r\u00e9gional ne fournit pas d\u2019\u00e9tats financiers apr\u00e8s votre demande de renseignements, vous devez les demander. S\u2019ils refusent de les fournir, \u00e9vitez ce projet. Vous ne devez pas investir dans un projet si vous ne connaissez pas la situation financi\u00e8re de l\u2019entreprise titulaire du projet EB-5 et de toute soci\u00e9t\u00e9 distincte garantissant le remboursement des fonds EB-5<\/a>.<\/p>\nLes bilans de l\u2019entreprise titulaire du projet et, le cas \u00e9ch\u00e9ant, de la soci\u00e9t\u00e9 garante des pr\u00eats sont de loin les \u00e9tats financiers les plus importants pour les investisseurs EB-5. Ces documents constituent un \u00e9l\u00e9ment essentiel dans l\u2019\u00e9valuation des probabilit\u00e9s d\u2019ach\u00e8vement du projet et de remboursement des pr\u00eats EB-5 par l\u2019entreprise.<\/p>\n
Bien qu\u2019il soit moins important que le bilan d\u2019une entreprise, son compte de r\u00e9sultat fournira des perspectives utiles sur le bien-fond\u00e9 du projet.<\/p>\n
Chez EB5AN, nous nous engageons \u00e0 fournir aux investisseurs EB-5 toutes les informations dont ils auront besoin pour prendre une bonne d\u00e9cision. Si l\u2019un de nos projets de qualit\u00e9 premium et \u00e0 faible risque vous int\u00e9resse, contactez-nous. Nous nous ferons un plaisir de vous fournir les \u00e9tats financiers de nos projets.<\/p>\n
Pourquoi la plupart des centres r\u00e9gionaux ne fournissent-ils pas d\u2019\u00e9tats financiers ?<\/h3>\n
<\/p>\n
La pratique usuelle des investisseurs veut que l\u2019on v\u00e9rifie les \u00e9tats financiers avant d\u2019investir. Des investisseurs immobiliers n\u2019investiront pas avant d\u2019avoir vu le bilan et les comptes de r\u00e9sultat de l\u2019entreprise. De la m\u00eame mani\u00e8re, les banques n\u2019octroieront pas de cr\u00e9dit \u00e0 un promoteur sans avoir vu ces documents de r\u00e9f\u00e9rence.<\/p>\n
Les promoteurs mettent habituellement ces \u00e9tats financiers \u00e0 la disposition des investisseurs. C\u2019est la norme. Pourtant presque aucun des projets EB-5 sur le march\u00e9 ne pr\u00e9sentent pas ces \u00e9tats financiers aux investisseurs.<\/p>\n
Pourquoi cela ?<\/p>\n
Tout d\u2019abord, la pr\u00e9sentation des \u00e9tats financiers n\u2019est pas exig\u00e9 par l\u2019USCIS, ni par les lois am\u00e9ricaines r\u00e9gissant les offres priv\u00e9es.<\/p>\n
Deuxi\u00e8mement, beaucoup d\u2019investisseurs EB-5 ne sont pas des investisseurs exp\u00e9riment\u00e9s, et, de ce fait, ne demandent pas \u00e0 les voir.<\/p>\n
Troisi\u00e8mement, les entit\u00e9s qui parrainent les projets EB-5 choisissent de ne pas les fournir. Voyons ce point de plus pr\u00e8s.<\/p>\n
Si fournir des \u00e9tats financiers \u00e0 des investisseurs potentiels est une proc\u00e9dure normale, pourquoi un centre r\u00e9gional EB-5 choisirait-il de ne pas le faire ?<\/p>\n
Voici les raisons les plus courantes :<\/p>\n
1. Le projet EB-5 parrain\u00e9 par le centre r\u00e9gional est tout nouveau. Il n\u2019a pas encore d\u2019historique, ni de preuve de faisabilit\u00e9. Les \u00e9tats financiers historiques de l\u2019entreprise titulaire du projet EB-5 ou de \u00ab l\u2019entit\u00e9 cr\u00e9atrice d\u2019emplois \u00bb sont tout simplement inexistants.<\/p>\n
2. Les fonds EB-5 plac\u00e9s \u00e0 titre de pr\u00eats dans le projet ne sont pas s\u00e9curis\u00e9s par une garantie de remboursement cautionn\u00e9e par une soci\u00e9t\u00e9 distincte<\/a>. De ce fait, les \u00e9tats financiers d\u2019une soci\u00e9t\u00e9 garante sont inexistants.<\/p>\n 3. Les \u00e9tats financiers, qui existent bel et bien pour le projet EB-5, sont \u00ab peu reluisants \u00bb. Il est fort probable que le bilan de l\u2019entreprise titulaire du projet n\u2019affiche que tr\u00e8s peu, voire pas du tout de fonds propres. Il peut r\u00e9v\u00e9ler un niveau \u00e9lev\u00e9 d\u2019endettement. Et les comptes de r\u00e9sultat peuvent montrer une faiblesse des revenus, voire l\u2019absence de revenus. Ils peuvent aussi montrer des pertes substantielles. Du fait de ces probl\u00e8mes, le centre r\u00e9gional EB-5 \u00e9vite de montrer ces \u00e9tats financiers aux investisseurs EB-5 potentiels. Il craint que ces documents ne fassent reculer les investisseurs EB-5.<\/p>\n Le centre r\u00e9gional peut penser que ne pas pr\u00e9senter ces documents est acceptable parce que leur pr\u00e9sentation n\u2019est pas requise par les lois am\u00e9ricaines.<\/p>\n Quelle qu\u2019en soit la raison, il n\u2019est pas correct de ne pas pr\u00e9senter ces \u00e9tats financiers. Cela \u00e9quivaut \u00e0 demander aux investisseurs EB-5 de mettre leur argent \u2014 dans la plupart des cas, les \u00e9conomies qu\u2019ils ont amass\u00e9es pendant toute leur vie \u2014 dans un projet sans en conna\u00eetre la situation financi\u00e8re. Nous esp\u00e9rons que, gr\u00e2ce \u00e0 cette publication, tous les investisseurs EB-5 potentiels insisteront pour voir les \u00e9tats financiers avant d\u2019investir dans un projet EB-5.<\/p>\n Si un centre r\u00e9gional EB-5 refuse de fournir des \u00e9tats financiers \u00e0 des investisseurs EB-5 potentiels, c\u2019est un signe s\u00e9rieusement alarmant. EB5AN fournit volontiers les \u00e9tats financiers de tous ces projets EB-5 aux investisseurs EB-5 potentiels.<\/p>\n Nous esp\u00e9rons \u00e9galement que cette publication encouragera d\u2019autres centres r\u00e9gionaux principaux<\/a> \u00e0 pr\u00e9senter les \u00e9tats financiers de leurs projets EB-5. En faisant cela, ils contribueront \u00e0 accro\u00eetre la transparence dans le secteur de l\u2019EB-5 et permettront aux investisseurs EB-5 de prendre de meilleures d\u00e9cisions en \u00e9tant mieux inform\u00e9s.<\/p>\n Les caract\u00e9ristiques des projets, telles que leurs emplacements, leurs tailles et leurs types, varieront d\u2019un projet \u00e0 l\u2019autre, ce qui rend leur comparaison difficile au niveau des investisseurs. Par contre, les \u00e9tats financiers font office de standard pour \u00e9valuer les projets les uns par rapport aux autres.<\/p>\n Les investisseurs examinent habituellement trois \u00e9tats financiers principaux pour appr\u00e9hender la sant\u00e9 financi\u00e8re d\u2019une entreprise : le bilan, le compte de r\u00e9sultat et le tableau des flux de tr\u00e9sorerie. Chacun de ces documents fournit une perspective diff\u00e9rente sur la situation et la performance financi\u00e8res de l\u2019entreprise.<\/p>\n Dans le contexte des investissements EB-5, ces trois \u00e9tats financiers sont tous utiles. Le bilan et le compte de r\u00e9sultat sont d\u2019une importance vitale. Moins critique, le tableau des flux de tr\u00e9sorerie montre d\u2019o\u00f9 vient et o\u00f9 va la tr\u00e9sorerie.<\/p>\n Le programme EB-5 est ax\u00e9 sur la cr\u00e9ation d\u2019emplois. Cet objectif est plus directement li\u00e9 aux actifs de la soci\u00e9t\u00e9 (bilan) et \u00e0 ses revenus (compte de r\u00e9sultat). Par ailleurs, un projet qui affiche de bonnes performances et g\u00e9n\u00e8re des revenus (compte de r\u00e9sultat), est apte \u00e0 rembourser les fonds d\u2019investissement EB-5.<\/p>\n Pour ces raisons, cet article se concentrera sur le bilan et le compte de r\u00e9sultat. Ces deux types d\u2019\u00e9tats financiers montrent le niveau de sant\u00e9 financi\u00e8re, de stabilit\u00e9 et de rentabilit\u00e9 d\u2019une entreprise. Ce sont les facteurs essentiels au succ\u00e8s d\u2019un projet EB-5 et au remboursement en temps voulu des fonds d\u2019investissement EB-5.<\/p>\n Voici une description plus d\u00e9taill\u00e9e des \u00e9tats financiers et un guide de base sur la fa\u00e7on de les \u00e9tudier.<\/p>\n Le bilan<\/a> montre les actifs et les passifs de la soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 un point sp\u00e9cifique dans le temps. Il fournit un aper\u00e7u de ce que l\u2019entreprise poss\u00e8de (actifs) moins ce qu\u2019elle doit (passifs), qui se d\u00e9finit par les parts qu\u2019elle laisse \u00e0 ses actionnaires (actions).<\/p>\n Actifs<\/strong>: un bilan commence par la liste des actifs. Les actifs sont les biens que poss\u00e8de la soci\u00e9t\u00e9. Ils incluent les actifs liquides (comme les liquidit\u00e9s ou les \u00e9quivalents des liquidit\u00e9s) et les actifs non liquides (comme les biens, l\u2019usine ou l\u2019\u00e9quipement). Dans le secteur de l\u2019immobilier, les biens et le parc immobilier sont les actifs les plus importants.<\/p>\n Passifs<\/strong>: la deuxi\u00e8me section majeure d\u2019un bilan est celle des passifs. Les passifs repr\u00e9sentent tous les dettes de la soci\u00e9t\u00e9 et les paiements dont elle doit s\u2019acquitter. Dans le secteur de l\u2019immobilier, cela inclut habituellement les hypoth\u00e8ques et autres types de pr\u00eat, ainsi que les comptes cr\u00e9diteurs et les charges \u00e0 payer. Le montant total des passifs compar\u00e9 \u00e0 celui des actifs vous donnera une id\u00e9e sur le taux d\u2019endettement de la soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 ce moment pr\u00e9cis.<\/p>\n Fonds propres<\/strong>: c\u2019est la valeur que l\u2019on obtient lorsqu\u2019on soustrait les passifs d\u2019une entreprise de ses actifs. La section des fonds propres montrera le \u00ab patrimoine net \u00bb effectif de l\u2019entreprise \u00e0 ses actionnaires ou \u00e0 ses membres.<\/p>\n Pour les investisseurs EB-5, la sant\u00e9 financi\u00e8re d\u2019une entreprise titulaire d\u2019un projet \u2014 ou \u00ab entit\u00e9 cr\u00e9atrice d\u2019emplois \u00bb \u2014 est d\u2019une importance cruciale. Il en est de m\u00eame pour la sant\u00e9 financi\u00e8re de toute autre soci\u00e9t\u00e9 distincte qui se porte garante pour le remboursement des investissements EB-5. Le montant des fonds propres indiquera le niveau de s\u00e9curit\u00e9 ou de risque d\u2019un projet. Plus le montant des fonds propres est substantiel, mieux c\u2019est pour les investisseurs EB-5.<\/p>\n Question importante<\/strong>: Quelle est le montant des fonds propres que poss\u00e8dent respectivement l\u2019entreprise titulaire du projet et la soci\u00e9t\u00e9 garante ?<\/p>\n Meilleure r\u00e9ponse<\/u>: L\u2019entreprise titulaire du projet poss\u00e8de des fonds propres substantiels. Le projet dispose d\u2019une garantie de remboursement cautionn\u00e9e par une soci\u00e9t\u00e9 distincte et diversifi\u00e9e<\/a>. Cette soci\u00e9t\u00e9 garante poss\u00e8de des actifs et des fonds propres substantiels qui d\u00e9passent largement le montant des pr\u00eats EB-5.<\/p>\n Pire r\u00e9ponse<\/u>: L\u2019entreprise titulaire du projet poss\u00e8de tr\u00e8s peu de fonds propres et est tr\u00e8s endett\u00e9e. Le projet ne dispose d\u2019aucune garantie de remboursement.<\/p>\n<\/div>\n Le compte de r\u00e9sultat<\/a> liste les produits et les charges d\u2019une entreprise pour en r\u00e9v\u00e9ler au final le r\u00e9sultat net. Il montre les revenus g\u00e9n\u00e9r\u00e9s par l\u2019entreprise (produits), ses d\u00e9penses (charges) et ce qui reste r\u00e9ellement, ou solde (b\u00e9n\u00e9fices nets ou pertes nettes d’exploitation) \u00e0 la fin d\u2019une p\u00e9riode donn\u00e9e.<\/p>\n Produits<\/strong>: ce sont les montants gagn\u00e9s par l\u2019entreprise \u00e0 travers ses activit\u00e9s. Dans le cas des projets de d\u00e9veloppement immobilier, ce sont g\u00e9n\u00e9ralement des recettes issues de la vente d\u2019unit\u00e9s d\u2019habitation.<\/p>\n Charges<\/strong>: ce sont les d\u00e9penses engag\u00e9es par l\u2019entreprise pour g\u00e9n\u00e9rer des revenus. Les charges courantes pour un promoteur immobilier inclut le marketing, les taxes fonciers, les co\u00fbts de financement et les co\u00fbts administratifs.<\/p>\n B\u00e9n\u00e9fices nets ou pertes nettes d’exploitation<\/strong>: il s\u2019agit du montant des gains g\u00e9n\u00e9r\u00e9s par l\u2019entreprise auxquels ses charges ont \u00e9t\u00e9 d\u00e9duites. Le r\u00e9sultat \u00e9voluera \u00e0 la hausse ou \u00e0 la baisse au cours du cycle de vie du projet. Par exemple, durant les premi\u00e8res ann\u00e9es d\u2019un projet de d\u00e9veloppement, les revenus sont faibles et les co\u00fbts initiaux sont \u00e9lev\u00e9s. Ensuite, une fois les unit\u00e9s d\u2019habitation achev\u00e9es, elles peuvent \u00eatre vendues aux acqu\u00e9reurs, ce qui cr\u00e9e des recettes issues de ces ventes.<\/p>\n Pour les investisseurs EB-5, les comptes de r\u00e9sultats sont importants sur deux aspects. Premi\u00e8rement, la cr\u00e9ation d\u2019emplois est souvent mesur\u00e9e \u00e0 la fa\u00e7on dont les d\u00e9penses sont engag\u00e9es. Si un compte de r\u00e9sultat ne montre aucune d\u00e9pense, cela veut dire que le projet ne cr\u00e9e pas d\u2019emploi. Deuxi\u00e8mement, le succ\u00e8s d\u2019un projet d\u00e9pend des revenus qu\u2019il d\u00e9gage. Si un projet vient tout juste de commencer, il se pourrait qu\u2019il n\u2019y ait pas encore de revenu \u2014 ce qui peut \u00eatre normal. Si un projet est \u00e0 un stade de d\u00e9veloppement avanc\u00e9 et qu\u2019il n\u2019y a aucun revenu, cela peut \u00eatre le signe d\u2019un probl\u00e8me.<\/p>\n Question importante<\/strong>: Combien le projet gagne-t-il et combien d\u00e9pense-t-il ?<\/p>\n Meilleure r\u00e9ponse<\/u>: L\u2019entreprise d\u00e9pense de l\u2019argent, mais ses revenus d\u00e9passent ses charges. Le projet est d\u00e9j\u00e0 rentable.<\/p>\n Pire r\u00e9ponse<\/u>: L\u2019entreprise d\u00e9pense peu et ne g\u00e9n\u00e8re aucun revenu ; ou, \u00e0 un stade avanc\u00e9 du d\u00e9veloppement du projet, les d\u00e9penses de l\u2019entreprise d\u00e9passent encore de loin ses revenus.<\/p>\n<\/div>\n N\u2019investissez pas dans un projet avant d\u2019avoir bien compris ses \u00e9tats financiers. Au m\u00eame titre que vous v\u00e9rifiez le niveau de carburant de votre voiture avant d\u2019entamer un long trajet, vous devez savoir que le projet est financi\u00e8rement sain avant de confier votre argent \u00e0 son promoteur.<\/p>\n Lorsque vous passez en revue des \u00e9tats financiers, prenez tout le temps qu\u2019il vous faudra pour comprendre leurs significations. Si vous n\u2019\u00eates pas s\u00fbr d\u2019en d\u00e9duire que le projet est financi\u00e8rement sain ou pas, engagez un professionnel pour vous aider. Demandez l\u2019avis d\u2019un comptable ou d\u2019un conseiller en investissement qui est ind\u00e9pendant de l\u2019entreprise titulaire du projet.<\/p>\n Pour avoir une id\u00e9e pr\u00e9cise de la sant\u00e9 financi\u00e8re d\u2019une entreprise, vous devez avoir acc\u00e8s \u00e0 ses \u00e9tats financiers.<\/p>\n Si un projet EB-5 vous int\u00e9resse et que le centre r\u00e9gional ne fournit pas d\u2019\u00e9tats financiers apr\u00e8s votre demande de renseignements, vous devez les demander. S\u2019ils refusent de les fournir, \u00e9vitez ce projet. Vous ne devez pas investir dans un projet si vous ne connaissez pas la situation financi\u00e8re de l\u2019entreprise titulaire du projet EB-5 et de toute soci\u00e9t\u00e9 distincte garantissant le remboursement des fonds EB-5<\/a>.<\/p>\n Les bilans de l\u2019entreprise titulaire du projet et, le cas \u00e9ch\u00e9ant, de la soci\u00e9t\u00e9 garante des pr\u00eats sont de loin les \u00e9tats financiers les plus importants pour les investisseurs EB-5. Ces documents constituent un \u00e9l\u00e9ment essentiel dans l\u2019\u00e9valuation des probabilit\u00e9s d\u2019ach\u00e8vement du projet et de remboursement des pr\u00eats EB-5 par l\u2019entreprise.<\/p>\n Bien qu\u2019il soit moins important que le bilan d\u2019une entreprise, son compte de r\u00e9sultat fournira des perspectives utiles sur le bien-fond\u00e9 du projet.<\/p>\n Chez EB5AN, nous nous engageons \u00e0 fournir aux investisseurs EB-5 toutes les informations dont ils auront besoin pour prendre une bonne d\u00e9cision. Si l\u2019un de nos projets de qualit\u00e9 premium et \u00e0 faible risque vous int\u00e9resse, contactez-nous. Nous nous ferons un plaisir de vous fournir les \u00e9tats financiers de nos projets.<\/p>\nQue sont les \u00e9tats financiers et pourquoi sont-ils importants ?<\/h3>\n
<\/p>\nComment lire et \u00e9tudier des \u00e9tats financiers<\/h3>\n
<\/p>\nLe bilan<\/i><\/h4>\n
Le compte de r\u00e9sultat<\/i><\/h4>\n
Assurez-vous de bien comprendre les \u00e9tats financiers d\u2019un projet avant d\u2019investir<\/h3>\n
Les centres r\u00e9gionaux devraient fournir les \u00e9tats financiers sur demande<\/h3>\n
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